推廣“以房養(yǎng)老”的制約因素及應(yīng)對(duì)策略

文/陳筱然

在人口老齡化程度加劇、生活成本攀升的背景下，地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)等資本紛紛布局養(yǎng)老，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的可行性。作為一個(gè)養(yǎng)老的創(chuàng)新模式，“以房養(yǎng)老”在政策的推動(dòng)下應(yīng)運(yùn)而生，旨在利用房產(chǎn)的遠(yuǎn)期價(jià)值彌補(bǔ)養(yǎng)老資金的不足。實(shí)踐中，將房產(chǎn)變成養(yǎng)老保障擁有以大房置換小房（差價(jià)式養(yǎng)老）、直接出售房產(chǎn)（用房款租房養(yǎng)老）等多種形式。目前被廣泛討論并試點(diǎn)推廣的是以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”為最典型代表的形式。

推廣“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，是探索存量房產(chǎn)養(yǎng)老資源化的最優(yōu)轉(zhuǎn)化途徑和實(shí)現(xiàn)形式，有助于提升養(yǎng)老保障水平，即在保障居住權(quán)、滿足居家養(yǎng)老的前提下，有效盤活房產(chǎn)，提前兌現(xiàn)住房未來(lái)價(jià)值，增加一筆穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的退休現(xiàn)金流收入?！耙苑筐B(yǎng)老”最早起源于荷蘭，后流行于加拿大、歐洲等國(guó)以及日本、新加坡等，其中運(yùn)作最為完善、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一個(gè)舶來(lái)品，是養(yǎng)老創(chuàng)新模式的制度安排，承載著更多利益保障，卻在國(guó)內(nèi)遭遇文化、制度和政策上的水土不服，成效有限，其中固然有傳統(tǒng)觀念的阻礙，但更多的是市場(chǎng)理性選擇的結(jié)果。

“以房養(yǎng)老”概念在2003 年首次被提及（孟曉蘇），直至2014 年才啟動(dòng)“2 年4 城”試點(diǎn)之旅，2016 年延長(zhǎng)試點(diǎn)，2018 年試點(diǎn)結(jié)束并正式推向全國(guó)，一直在探索中緩慢前行。即便試點(diǎn)效果不甚理想，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)仍強(qiáng)行切換至快進(jìn)模式——全國(guó)推廣，以進(jìn)一步深化商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，折射出社會(huì)保障體系不完善、老齡化危機(jī)和養(yǎng)老金匱乏的程度極其嚴(yán)峻。應(yīng)汲取國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，秉承普惠金融理念，著力采取措施，努力邁過(guò)政策愿景與現(xiàn)實(shí)操作之間存在的坎，將潛在市場(chǎng)變成現(xiàn)實(shí)需求。

一、“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐及現(xiàn)狀特征

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)有助于改善“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的養(yǎng)老窘境，滿足“居家養(yǎng)老+增加養(yǎng)老金收入+終身領(lǐng)取”的三大核心養(yǎng)老需求，理念很美。從試點(diǎn)到推廣，雖有政策的傾斜和支持，但效果欠佳，陷入“政策熱，市場(chǎng)冷”的尷尬境地。一是參與的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)，產(chǎn)品設(shè)置單一且供給不足。盡管已有平安人壽、泰康人壽、幸福人壽、合眾人壽等多家險(xiǎn)企獲得業(yè)務(wù)開(kāi)展的資格，但進(jìn)行實(shí)質(zhì)性運(yùn)作并取得突破的僅為幸福人壽推出的“房來(lái)寶”，而人保健康的“安居樂(lè)”產(chǎn)品至今未進(jìn)入銷售階段。二是參保率極低，觀望氛圍濃厚。截至2018 年8 月末，在8 個(gè)試點(diǎn)城市累計(jì)簽約214 單(147 戶)， 累計(jì)承保149單 (105 戶) ，平均參保年齡71 歲，在訂單分布地域上，北上廣占據(jù)絕大多數(shù)。

事實(shí)上，無(wú)論保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，還是監(jiān)管部門、地方政府，均在試圖推進(jìn)“以房養(yǎng)老”。在“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)之前，國(guó)內(nèi)已有少數(shù)城市先行嘗試。2005 年南京湯山“溫泉留園”老年公寓實(shí)行“以租換養(yǎng)”模式，2006 年上海公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”方案（“售房返租”），2007 年北京成立“養(yǎng)老房屋銀行”（“以房換房”），2011 年中信銀行通過(guò)發(fā)行“信福年華”借記卡來(lái)嘗試“養(yǎng)老按揭貸款”，試圖推進(jìn)中國(guó)式“倒按揭”的步伐，但由于缺少有力的政府支持，均以失敗告終。

每一次實(shí)踐、試點(diǎn)和改革都被寄予厚望的“以房養(yǎng)老”，預(yù)期效果總與現(xiàn)實(shí)存在較大落差；盡管如此，探索仍在進(jìn)行。北京除試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式之外，還通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房模式，嘗試另一種“以房養(yǎng)老”。廣東于2018 年10 月正式推出“存房+養(yǎng)老”新模式，以求破解“以房養(yǎng)老”困局，其使房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，還能讓老人繼續(xù)享受房產(chǎn)增值收益，較為迎合傳統(tǒng)觀念，更能打消市場(chǎng)顧慮。

隨著時(shí)代的變遷，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已難以適應(yīng)日益嚴(yán)峻的老齡社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題，但“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)畢竟屬于一種突破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和住房觀念的創(chuàng)新型養(yǎng)老方式，涉及面廣、業(yè)務(wù)復(fù)雜，阻礙在所難免。特別是，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)完善、養(yǎng)老觀念的引導(dǎo)重塑以及公眾的接受參與，都尚需一個(gè)漸進(jìn)式過(guò)程。因此，“以房養(yǎng)老”的推行和市場(chǎng)適應(yīng)仍需逐步實(shí)踐探索、經(jīng)驗(yàn)積累、動(dòng)態(tài)調(diào)整，前行道路較為漫長(zhǎng)。

二、支撐“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣的理論基礎(chǔ)、現(xiàn)實(shí)需求與基礎(chǔ)條件

（一）理論基礎(chǔ)

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)基于“削峰填谷”目的，以生命周期、資源優(yōu)化配置、家庭財(cái)富代際傳遞、產(chǎn)權(quán)分割和資產(chǎn)流動(dòng)性等理論為依據(jù)，達(dá)到生命周期中收入的優(yōu)化配置和消費(fèi)的均衡，是一種養(yǎng)老方式的創(chuàng)新。但是，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)深受“養(yǎng)兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”等傳統(tǒng)“共識(shí)”的束縛，而生命周期框架下構(gòu)建居民跨期優(yōu)化決策模型的研究結(jié)果表明：參與“以房養(yǎng)老”可增加退休后的收入來(lái)源，減輕年輕時(shí)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，使得一生的消費(fèi)更加平滑，從而有效增加社會(huì)總體福利。[1]福利經(jīng)濟(jì)學(xué)也認(rèn)為“房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給兒女”是一種福利損失。同時(shí)，由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)具有正外部性，外部性理論又為國(guó)家制訂支持政策奠定可靠的機(jī)理，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的推廣不僅是對(duì)上述理論的重組與應(yīng)用，更是其發(fā)展與深化。

（二）現(xiàn)實(shí)需求與基礎(chǔ)條件

1.“未富先老”、老齡化程度加深，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日益突出。我國(guó)老齡人口規(guī)模大、占比高、老齡化速度加快，2017 年我國(guó)60、65 周歲以上人口達(dá)2.41 億人、1.58 億人，占總?cè)丝诘?7.3%、11.4%，遠(yuǎn)超出老齡化社會(huì)10%的門檻值。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，到2035 年、2050 年我國(guó)60 歲以上人口將高達(dá)4.09 億人、4.79 億人，占總?cè)丝诘?2.2%、44.0%。受家庭小型化和少子化的影響，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)撫養(yǎng)比已由2011 年的3.16 降至2016 年的2.8，而伴隨預(yù)期壽命的延長(zhǎng)（由目前的突破76 歲增至2050 年超80 歲），年后撫養(yǎng)比將進(jìn)一步降至4 ∶3，嚴(yán)重偏離3：1 的收支平衡比例，這意味著“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的市場(chǎng)動(dòng)力十足。同時(shí)，對(duì)生活品質(zhì)的追求導(dǎo)致晚年開(kāi)銷的不斷增加，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為贍養(yǎng)問(wèn)題的核心，而“以房養(yǎng)老”恰能提供經(jīng)濟(jì)支持來(lái)彌補(bǔ)養(yǎng)老資源的匱乏。

2.自有房占比大，為推廣“以房養(yǎng)老”奠定堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。由于多年來(lái)的房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)以及財(cái)富效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下的炒房，中國(guó)住房自有率達(dá)87%，遠(yuǎn)高于61%的世界平均水平，并超過(guò)美國(guó)（61%）、英國(guó)（70%）、瑞典（59%）、法國(guó)（56%）、荷蘭（54%）、丹麥（52%）、德國(guó)（44%）等幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，我國(guó)養(yǎng)老儲(chǔ)備呈現(xiàn)儲(chǔ)蓄少、房產(chǎn)多的特點(diǎn)，大量存量資產(chǎn)“固化”在不動(dòng)產(chǎn)上，一、二、三線城市房產(chǎn)占家庭凈資 產(chǎn) 比例為75.9%、67%、66.4%，而英國(guó)、美國(guó)的家庭財(cái)富凈值中不動(dòng)產(chǎn)占比僅為36.8%、28.7%。老人奮斗一生所余房產(chǎn)，除提供其住宿外，其價(jià)值若能全部或部分釋放，轉(zhuǎn)化為改善老年生活的資金，比全部留給下一代繼承更有實(shí)際意義。[2]因此，亟需盤活房產(chǎn)，引入“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)。

3.家庭供養(yǎng)結(jié)構(gòu)變化，“以房養(yǎng)老”是化解房產(chǎn)價(jià)值固化與養(yǎng)老照護(hù)需求之間矛盾的有效手段。受計(jì)劃生育政策延續(xù)多年等影響，家庭趨于小型化，家庭代際人口不斷減少，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)日趨穩(wěn)固，加之“全面二孩”政策效果不及預(yù)期，傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”方式或難以為繼，迫切需要一種更加有效的市場(chǎng)化養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”應(yīng)運(yùn)而生。由于不存在遺產(chǎn)觀念的壓力，對(duì)于失獨(dú)家庭而言，“以房養(yǎng)老”不失為一種可行的有效養(yǎng)老模式。[3]有研究推測(cè)，2012 年我國(guó)失獨(dú)家庭已接近百萬(wàn)，預(yù)計(jì)每年還會(huì)以7.6%的速度增加，至2050 年或超千萬(wàn)，屆時(shí)無(wú)疑將面臨無(wú)人養(yǎng)老的境地。同時(shí)，伴隨人口結(jié)構(gòu)變遷、家庭代際關(guān)系變化，“空巢”現(xiàn)象日漸凸顯，家庭互助養(yǎng)老模式和基本養(yǎng)老保障制度正遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，勢(shì)必更多依賴商業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，而“以房養(yǎng)老”正是突破口之一。

4.社會(huì)養(yǎng)老保障水平有限，多層次養(yǎng)老體系遠(yuǎn)未形成。我國(guó)養(yǎng)老制度、養(yǎng)老設(shè)施及養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)仍有欠缺，還處于低水平、廣覆蓋的初級(jí)階段。2017 年基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋超9 億人，積累基金超4.6 萬(wàn)億元，單純依靠第一支柱并不足以滿足“盡享體面的晚年生活”之需；作為第二支柱的企業(yè)年金尚未充分發(fā)展，規(guī)模狹小，僅涉及8 萬(wàn)家企業(yè)，覆蓋2300 萬(wàn)人；第三支柱相對(duì)遲緩，個(gè)人稅收遞延型養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老目標(biāo)基金的試點(diǎn)才剛剛起步，家庭養(yǎng)老儲(chǔ)蓄與養(yǎng)老投資理念與習(xí)慣還未形成。因此，面對(duì)嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)，必須未雨綢繆，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的全國(guó)推廣，正是強(qiáng)化第三支柱的新嘗試。

5.養(yǎng)老金總體不足且保值增值乏力，面臨支付危機(jī)。養(yǎng)老金逐漸步入收支不平衡通道，甚至部分省市嚴(yán)重入不敷出。目前養(yǎng)老金的收入還大于支出，但收入增速明顯低于支出增速。《中國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)年度發(fā)展報(bào)告(2016)》顯示，有13 個(gè)統(tǒng)計(jì)地區(qū)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金累計(jì)結(jié)余的可支付月數(shù)已不足1 年?！吨袊?guó)養(yǎng)老金精算報(bào)告2018-2022》預(yù)測(cè)，未來(lái)三四年養(yǎng)老金“收不抵支”的省份約13-14 個(gè)。2017 年11 月實(shí)施國(guó)有資本“輸血”社?；鸱桨?，2018 年7 月建立企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中央調(diào)劑制度，均暗示養(yǎng)老金存在支付風(fēng)險(xiǎn)。僅憑當(dāng)期征繳的養(yǎng)老金、存量資源調(diào)劑以及財(cái)政補(bǔ)助等手段來(lái)維持支付，缺口將越發(fā)增大。因此，必須另尋開(kāi)源之策，而“以房養(yǎng)老”便是有效紓解養(yǎng)老金危機(jī)的策略之一。

三、“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣普及的障礙

1.“遺產(chǎn)觀念”根深蒂固，傳統(tǒng)的養(yǎng)老倫理與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)之間存在沖突。房產(chǎn)富含財(cái)富、戶籍等附加值，承載著家業(yè)傳承，也是代際間情感維系的工具，更是所謂“六個(gè)錢包”向現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，房產(chǎn)留贈(zèng)后代似乎天經(jīng)地義，“房產(chǎn)助力養(yǎng)老”注定難以獲得廣泛價(jià)值認(rèn)同。家庭倫理壓力下，“以房養(yǎng)老”有悖傳統(tǒng)文化，受制于“代際契約”關(guān)系的約束，必須取得家庭代際的共識(shí)。一旦超出適用邊界，勢(shì)必遭受巨大阻力，難以成為主流思潮。央視的一項(xiàng)調(diào)查顯示，60 歲之后，愿意“以房養(yǎng)老”的老人占比為7%；另一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，63.2%網(wǎng)民不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”，近六成受眾不同意父母“以房養(yǎng)老”，僅不足三成網(wǎng)友表示“可以嘗試”。[4]

2.宣傳不到位，認(rèn)知不夠，且淪為行騙的新道具，更是加劇民眾擔(dān)憂?！昂馁M(fèi)大半生積蓄買房，最終房產(chǎn)喪失，一無(wú)所有”是對(duì)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的直觀感受，加之輿論宣傳不到位、存在曲解言論，民眾易產(chǎn)生對(duì)“以房養(yǎng)老”的抵觸情緒。同時(shí)，老年人往往處于相對(duì)弱勢(shì)地位，可能會(huì)遭受不規(guī)范操作的誤導(dǎo)，打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào)設(shè)計(jì)騙局的案件時(shí)有發(fā)生。有媒體曾曝出數(shù)十位北京老人慘遭“以房養(yǎng)老”騙局，造成房財(cái)兩空，甚至背負(fù)巨額債務(wù)。市場(chǎng)上存在諸多負(fù)面信息，而市場(chǎng)監(jiān)管和產(chǎn)品創(chuàng)新又難以消除老年人的質(zhì)疑，客觀上影響了人們對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識(shí)。

3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，與養(yǎng)老需求不完全匹配?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)固然可通過(guò)抵押房產(chǎn)來(lái)獲取持續(xù)的養(yǎng)老金，但更大的痛點(diǎn)在于養(yǎng)老服務(wù)。目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能深入踐行普惠金融，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)需求、生活照料需求、生病照料需求、精神慰藉需求和居住方式需求的綜合升級(jí)。[5]比如“養(yǎng)老房屋銀行”雖保留產(chǎn)權(quán)，但參保人只能居住在老年公寓，未兼顧家庭關(guān)懷。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行制度，參保人身故后房產(chǎn)處置所得不足以覆蓋所支付的養(yǎng)老金時(shí)，缺口部分由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)，而超出部分則需返還給繼承人，造成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)不均衡，對(duì)消費(fèi)者保護(hù)有余，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)保護(hù)不夠。若完全由市場(chǎng)決定下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)勢(shì)必在風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上下功夫，其結(jié)果必然掣肘“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的發(fā)展。

4.雙方利益最大化的公約數(shù)很難實(shí)現(xiàn)，對(duì)算與否、“回報(bào)率”存在顧慮?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)終究面臨回報(bào)率問(wèn)題，房產(chǎn)增值保值預(yù)期使?jié)撛谛枨箫@性化，房產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值可能遠(yuǎn)超保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的承諾。房?jī)r(jià)升高預(yù)期強(qiáng)烈，在投資決策中，以大概率上漲的物權(quán)來(lái)置換當(dāng)下的養(yǎng)老金并不符合投資收益邏輯。每月養(yǎng)老金恒定且過(guò)少，比如根據(jù)“房來(lái)寶”保險(xiǎn)費(fèi)率表來(lái)測(cè)算的回報(bào)率未必高于理財(cái)產(chǎn)品，達(dá)不到收益預(yù)期，更何況租房養(yǎng)老“本金俱全”，可分享房?jī)r(jià)上漲收益的實(shí)際，不足以激發(fā)投保意愿。此外，一旦反向抵押，變現(xiàn)能力難以應(yīng)對(duì)突發(fā)之需，參保人的財(cái)務(wù)自由受損。鑒于房?jī)r(jià)的不明朗走向，出于風(fēng)險(xiǎn)考量，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房產(chǎn)評(píng)估打折，這更是影響投保熱情。央視發(fā)起的一項(xiàng)調(diào)查顯示，71%的被調(diào)查者對(duì)“以房養(yǎng)老”不予認(rèn)可，認(rèn)為“收益不劃算”的占比達(dá)64%。

5,房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、不穩(wěn)定。

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)存變數(shù)，加大運(yùn)營(yíng)困難，房產(chǎn)質(zhì)押帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格起伏波動(dòng)制約推廣的動(dòng)力?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)以房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展、價(jià)格可預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，但在二三十年的運(yùn)營(yíng)周期中，房?jī)r(jià)漲跌難料，確定合適的償付標(biāo)準(zhǔn)不易。特別是，面對(duì)日漸嚴(yán)峻的老齡化，樓市供求關(guān)系極可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。在人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)、“房住不炒”調(diào)控持續(xù)深入的背景下，房?jī)r(jià)下行成為一大顧慮，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)缺乏鎖定利率的工具和機(jī)制，因而對(duì)此望而卻步。房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌或步入下行通道所帶來(lái)的抵押房產(chǎn)的貶值損失由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，后者卻仍需以約定的固定利率來(lái)按期給付養(yǎng)老金，此時(shí)預(yù)期抵押權(quán)處置收益已無(wú)法覆蓋養(yǎng)老金預(yù)付款，而一旦房?jī)r(jià)上行，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則會(huì)面臨道德風(fēng)險(xiǎn)：參保人會(huì)認(rèn)為按現(xiàn)行估值，參保得不償失，有可能變卦悔約退保。對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)存在的認(rèn)知差異，勢(shì)必會(huì)影響“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的推廣。

（2）房屋毀損折舊以及質(zhì)量問(wèn)題?！耙苑筐B(yǎng)老”期滿處置時(shí)，住房的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格均已大打折扣。更何況，我國(guó)建筑的平均壽命只有25-30年，而英國(guó)達(dá)到132年，美國(guó)也達(dá)74年，屆時(shí)破舊的住房?jī)r(jià)值幾何存疑。如果建筑質(zhì)量難以取得突破，“以房養(yǎng)老”就是個(gè)偽命題。因此，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)傾向于將折舊率提高數(shù)倍，大大降低給付率。同時(shí)，參保期間，房屋損毀等風(fēng)險(xiǎn)的后果承擔(dān)以及房屋，滅失后養(yǎng)老問(wèn)題的解決，都著實(shí)讓險(xiǎn)企擔(dān)憂。

（3）不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估體系不健全，缺乏權(quán)威的評(píng)估結(jié)論。“以房養(yǎng)老”需先行評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，以此判定養(yǎng)老金額度。然而，利率波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期等不確定因素導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)市場(chǎng)走向撲朔迷離，無(wú)法建立適用于中國(guó)的房?jī)r(jià)估值模式。此外，由于缺乏統(tǒng)一的房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)則和房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)平臺(tái)，評(píng)估資質(zhì)混亂，難以保證評(píng)估結(jié)果令雙方信服。因此，操作中往往會(huì)產(chǎn)生分歧，即估值時(shí)參保人期望按房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)來(lái)高估房產(chǎn)價(jià)值，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則會(huì)考慮各種影響房?jī)r(jià)的不確定因素，做低未來(lái)增值部分，由此也易導(dǎo)致參保者及其子女與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間矛盾、糾紛不斷，影響業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。

6.配套法律政策保障尚且不足。“以房養(yǎng)老”發(fā)展相對(duì)成熟的國(guó)家，無(wú)不制定了很多配套制度。然而，國(guó)內(nèi)缺乏頂層設(shè)計(jì)，政府支持力度有限。

(1)法律法規(guī)不配套。關(guān)于“以房養(yǎng)老”，只能借鑒《繼承法》、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，存在法律銜接上的空白。與大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地政策不同，我國(guó)城市住宅受制于70 年土地使用權(quán)大限，造成“以房養(yǎng)老”期滿后土地使用權(quán)所剩無(wú)幾。盡管《物權(quán)法》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，但如何續(xù)期、處置以及收費(fèi)等問(wèn)題尚無(wú)定論，2016 年曾發(fā)生溫州20 年產(chǎn)權(quán)房屋到期后天價(jià)續(xù)期的事件，造成對(duì)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的預(yù)期大打折扣。農(nóng)村房屋則面臨宅基地流轉(zhuǎn)的限制以及《擔(dān)保法》規(guī)定其使用權(quán)不能作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，造成該業(yè)務(wù)在農(nóng)村幾乎無(wú)法推行，急需補(bǔ)充養(yǎng)老資金的廣大最貧困群體因此被排除在外。

（2）政策支持缺位。一是對(duì)參保人變卦悔約、子女入住不退房等后續(xù)問(wèn)題，缺少配套的制度設(shè)計(jì)。二是物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅以及補(bǔ)償支持等政策尚未出臺(tái)，房地產(chǎn)稅懸而未決，均對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的定價(jià)以及推行意愿產(chǎn)生不利影響。在產(chǎn)品研發(fā)與業(yè)務(wù)監(jiān)管上缺乏統(tǒng)一的業(yè)務(wù)行為準(zhǔn)則和職業(yè)責(zé)任規(guī)范，造成“以房養(yǎng)老”的認(rèn)可度不高。三是監(jiān)管協(xié)調(diào)難度大。業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、存續(xù)期長(zhǎng)，橫跨房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、財(cái)稅、社保等多個(gè)領(lǐng)域，涉及房產(chǎn)評(píng)估、抵押登記變更、公證等諸多環(huán)節(jié)，需多部門協(xié)作推進(jìn)配套政策的制訂和落地，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要投入遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的人力、物力、財(cái)力，承保的積極性自然大打折扣。四是福利分房、房改房等可由子女繼承或是退還單位，但不允許上市交易，無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，大量房屋被排除在合格標(biāo)的之外。

（3）風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制不完善。除了應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外，還要顧及市場(chǎng)波動(dòng)、房產(chǎn)處置等其他風(fēng)險(xiǎn)。一是壽命不可預(yù)知，抵押期限、抵押金額難定。參保人一旦過(guò)早辭世，便無(wú)法從抵押的房產(chǎn)中獲得足夠養(yǎng)老金，易引發(fā)對(duì)住房剩余價(jià)值之爭(zhēng)論，而如果壽命過(guò)長(zhǎng)，支付的養(yǎng)老金甚至可能超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值。二是長(zhǎng)期現(xiàn)金流單向輸出，現(xiàn)時(shí)無(wú)保費(fèi)流入，卻要先行給付養(yǎng)老金，收益需待參保人百年后方可變現(xiàn)。業(yè)務(wù)擴(kuò)張、房產(chǎn)囤積，勢(shì)必會(huì)增加保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金管理壓力。業(yè)務(wù)的成本、風(fēng)險(xiǎn)和承保周期均遠(yuǎn)超傳統(tǒng)保險(xiǎn)，而缺乏配套的擔(dān)保等機(jī)構(gòu)，社會(huì)誠(chéng)信體系也不盡完善，風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制未建立。在政府缺位的情況下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)無(wú)法化解這些困境，必然作出利于自己的安排，盡量規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，造成雙方缺乏相互信任而難以成交。

四、“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣的市場(chǎng)空間——基本定位“創(chuàng)新小眾、有益補(bǔ)充、前景可觀”

在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的養(yǎng)老保障體系中，最重要的是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，這決定了“以房養(yǎng)老”的小眾化?！耙苑筐B(yǎng)老”僅作為滿足差異化、多元化養(yǎng)老保障需求的一種自愿選擇，期望其解決全部養(yǎng)老問(wèn)題過(guò)于嚴(yán)苛?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)不等于政府“甩包袱”，推卸本該承擔(dān)的養(yǎng)老責(zé)任，更不會(huì)變成一款基本的養(yǎng)老政策。

獨(dú)特的國(guó)情也決定了“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)很難成為養(yǎng)老的大眾化選擇，只能為特殊群體量身定制。供給端和需求端的種種顧慮、利弊權(quán)衡，決定“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣后在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)很難走出小眾的定位，更多表現(xiàn)為一種發(fā)展?jié)摿ΑＨ欢?，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)仍具有一定的需求空間，相對(duì)適合擁有產(chǎn)權(quán)房的失獨(dú)、孤寡、空巢以及養(yǎng)老金不足等城鎮(zhèn)特定老年群體。它在農(nóng)村難以推行，那里仍將是“土地養(yǎng)老”。理性消費(fèi)者一定會(huì)異常謹(jǐn)慎，反復(fù)權(quán)衡，只有在確定經(jīng)濟(jì)上“劃算”或者外部環(huán)境“不得已”的條件下才會(huì)作此選擇。因此，政府必須切實(shí)承擔(dān)起兜底功能，這離不開(kāi)養(yǎng)老系統(tǒng)工程建設(shè)的協(xié)同效應(yīng)，而“以房養(yǎng)老”僅為一種補(bǔ)充性保障措施，受眾面有限。“以房養(yǎng)老”進(jìn)展一直緩慢，進(jìn)一步證明其在我國(guó)不具備普遍意義。

境外大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的實(shí)踐也證明，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)是一款小眾產(chǎn)品，市場(chǎng)占比不大，參與人數(shù)十分有限。即便在“以房養(yǎng)老”開(kāi)展較早、較成功的美國(guó)，在有條件參與的老年人家庭中僅約3%的參與比例。澳大利亞投保人數(shù)約3.66 萬(wàn)人，抵押規(guī)模僅為23億澳元。加拿大、韓國(guó)投保人數(shù)分別只有1 萬(wàn)人、1.1 萬(wàn)人，英國(guó)、印度抵押規(guī)模僅為4.73 億英鎊、180 億盧比。

“以房養(yǎng)老”制度本無(wú)可非議，但“以房養(yǎng)老”政策建立在房產(chǎn)增值的基礎(chǔ)之上，違背“房住不炒”的精髓。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的普及，再次將住房與投資捆綁，堵住房?jī)r(jià)下跌的可能性，縱容房地產(chǎn)泡沫膨脹，“居者有其屋”會(huì)受到排斥。但是，若房?jī)r(jià)和房租長(zhǎng)期趨漲，又會(huì)影響“以房養(yǎng)老”的覆蓋范圍和保障效果，從而陷入一個(gè)惡性循環(huán)，因?yàn)闊o(wú)人愿將持續(xù)上漲的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)獲得微薄的養(yǎng)老金。只有徹底打消房產(chǎn)增值的預(yù)期，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，“以房養(yǎng)老”推廣才能進(jìn)一步取得突破。

因此，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)契合未來(lái)養(yǎng)老安排和消費(fèi)理念，著實(shí)增加了一種養(yǎng)老選擇，其推廣固然可為政府轉(zhuǎn)移部分養(yǎng)老壓力，但大部分養(yǎng)老問(wèn)題仍需由政府托底，其注定只是非主流的市場(chǎng)化養(yǎng)老方式。然而，伴隨內(nèi)在、外在條件的逐步成熟以及市場(chǎng)的不斷培育，加之人口基數(shù)龐大，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的潛在需求或持續(xù)顯現(xiàn)，供給主體或不斷擴(kuò)容，未來(lái)前景可期。

五、進(jìn)一步促進(jìn)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣普及的策略選擇

1.加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，塑造良好的輿論環(huán)境，提供咨詢服務(wù)，提高接受度。借鑒我國(guó)香港經(jīng)驗(yàn)，廣泛開(kāi)展宣傳，提高“安老按揭”知名度，利用日本、新加坡等國(guó)通過(guò)反向住房抵押獲得養(yǎng)老保障的成功案例來(lái)傳授正面經(jīng)驗(yàn)，政府、媒體等多方協(xié)作，加大對(duì)“以房養(yǎng)老”的推介，提高理解和認(rèn)知水平；宣傳正規(guī)的辦理途徑，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)提示，逐步摒棄傳統(tǒng)觀念，引導(dǎo)確立新的養(yǎng)老理念，消除文化沖突，激活需求，達(dá)成“以房養(yǎng)老”的共識(shí)。同時(shí)，受制于精力、知識(shí)的限制，老年人往往難以作出適宜的決策，可通過(guò)專門機(jī)構(gòu)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的免費(fèi)咨詢。美國(guó)要求人們?cè)谏暾?qǐng)“以房養(yǎng)老”之前必須參加一個(gè)由聯(lián)邦房屋管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的咨詢課程，以防落入陷阱中而使利益受損。中國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)等社會(huì)組織可扮演更積極的角色。

2.推動(dòng)頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃，研究制訂“以房養(yǎng)老”制度環(huán)境框架，完善相關(guān)法律法規(guī)。國(guó)際上“以房養(yǎng)老”發(fā)展歷程表明，僅靠市場(chǎng)自發(fā)來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，國(guó)家和政府的支持不可或缺。

（1）優(yōu)化法制環(huán)境，完善配套政策制度，規(guī)范有序發(fā)展。針對(duì)與現(xiàn)行《繼承法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律銜接方面存在的空白，建立健全法律法規(guī)著力解決涉及遺產(chǎn)繼承糾紛、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)損失承擔(dān)等的法律問(wèn)題。明確《物權(quán)法》中土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，構(gòu)建長(zhǎng)效住房產(chǎn)權(quán)機(jī)制，消除期限處理的不確定性。創(chuàng)新農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度，為農(nóng)村房屋納入“以房養(yǎng)老”消除制度障礙。設(shè)定參與準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格擔(dān)保、評(píng)估、交易、公證等機(jī)構(gòu)資質(zhì)，促進(jìn)規(guī)范化操作。建立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的權(quán)威中立、客觀公正，兼顧雙方的利益。建立信息披露機(jī)制，準(zhǔn)確、全面披露產(chǎn)品的內(nèi)容、時(shí)限、渠道以及收益、成本、潛在風(fēng)險(xiǎn)等情況，減少信息不對(duì)稱，便于公眾判斷。條款費(fèi)率更透明，文字表述盡量通俗易懂，辦理流程更便利。

（2）以稅種的開(kāi)征來(lái)引導(dǎo)“以房養(yǎng)老”行為預(yù)期。堅(jiān)持“房住不炒”，推進(jìn)涉及房地產(chǎn)的土地、稅收等相關(guān)政策的改革，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健。開(kāi)征房產(chǎn)空置稅、房地產(chǎn)稅，有效遏制房產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為。適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅，倒逼式助推“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣。一旦遺產(chǎn)稅破冰，而“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品享受免稅待遇，便可成為合理避稅的有效工具。美、加、日等國(guó)的高額遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅是保證“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的制度土壤之一，與其將住房由子女納稅繼承，倒不如“以房養(yǎng)老”。

（3）給予適當(dāng)?shù)呢?cái)稅等優(yōu)惠和激勵(lì)性扶持政策。對(duì)涉及“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收入，減免增值稅及其附加、所得稅，以及參保房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)等。同時(shí)，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，切實(shí)減低“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的成本，激勵(lì)開(kāi)發(fā)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品。

（4）強(qiáng)化監(jiān)管，推動(dòng)跨部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，填補(bǔ)監(jiān)管空白，避免誤導(dǎo)和欺詐行為再次發(fā)生。由于“以房養(yǎng)老”橫跨多個(gè)領(lǐng)域、監(jiān)管涉及多個(gè)部門，監(jiān)管層面需要相關(guān)部門各司其職、加強(qiáng)協(xié)作，建立監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，制定監(jiān)管條例，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管數(shù)據(jù)與信息共享，嚴(yán)厲打擊“以房養(yǎng)老”詐騙，加強(qiáng)老年人權(quán)益的保護(hù)。

3.健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，通過(guò)政府擔(dān)保、再保險(xiǎn)、浮動(dòng)利率、多次評(píng)估等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和管理。

（1）由政府部門成立專項(xiàng)補(bǔ)償基金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)“兜底”，若房產(chǎn)抵押與最終給付養(yǎng)老金存在差額、房?jī)r(jià)波動(dòng)等不確定因素造成經(jīng)營(yíng)虧損，可由此基金進(jìn)行補(bǔ)貼。借鑒日本“倒按揭”模式下“連帶保證人”制度，老人逝世后，若子女承擔(dān)償還養(yǎng)老款項(xiàng)之責(zé)，則不處置抵押的房產(chǎn)，若房產(chǎn)價(jià)值低于養(yǎng)老款項(xiàng)，也可由子女償付，以消除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂。同時(shí)，汲取日本、美國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建與“以房養(yǎng)老”相匹配的資產(chǎn)證券化制度，提高反向抵押資產(chǎn)的流動(dòng)性，克服產(chǎn)品周期長(zhǎng)、占用資金量大的弊端。

（2）出臺(tái)擔(dān)保政策，建立再保險(xiǎn)機(jī)制，解決保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的后顧之憂。國(guó)際上，凡是實(shí)行“以房養(yǎng)老”制度的國(guó)家，均采用由政府提供的“再保險(xiǎn)”機(jī)制來(lái)再次分散和化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，已形成對(duì)投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”（美國(guó)）、以政府信用為背書對(duì)承保人提供“單向保險(xiǎn)”（我國(guó)香港）、采取市場(chǎng)化擔(dān)保方式進(jìn)行再保險(xiǎn)等模式。為了降低房?jī)r(jià)、利率波動(dòng)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)制定HECMs 計(jì)劃，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局對(duì)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保，并由公共保險(xiǎn)部門提供保險(xiǎn)，以此促進(jìn)“以房養(yǎng)老”順利推廣，還通過(guò)政府支持的房利美、房地美等住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)提供擔(dān)保，以便化解長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

（3）加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等的綜合研判，特別是做好對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)、利率、長(zhǎng)壽等風(fēng)險(xiǎn)管控的設(shè)計(jì)。加大專業(yè)人才儲(chǔ)備與培養(yǎng)，提升保險(xiǎn)精算水平，科學(xué)評(píng)估壽命，動(dòng)態(tài)更新評(píng)估指標(biāo)；優(yōu)化業(yè)務(wù)細(xì)則，提高虛報(bào)健康信息難度，降低預(yù)期壽命信息的不對(duì)等，減少壽命預(yù)期的評(píng)估誤差。同時(shí)，由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)所簽訂的合同期限過(guò)長(zhǎng)，加大了產(chǎn)品一次性設(shè)計(jì)的難度，可嘗試采取將合同分期續(xù)約的模式，動(dòng)態(tài)更新合同條件，降低產(chǎn)品的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

4.借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，立足國(guó)情，豐富和優(yōu)化保險(xiǎn)產(chǎn)品供給，滿足差異化需求。

(1)加大研發(fā)力度，改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，促進(jìn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化、支付的模塊化以及期限的靈活化等方面的改進(jìn)，切實(shí)響應(yīng)需求。對(duì)需求進(jìn)行細(xì)分，提高產(chǎn)品創(chuàng)新的針對(duì)性，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出滿足多元化、多層次養(yǎng)老需求和意愿的產(chǎn)品，激發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)欲望。美國(guó)的“以房養(yǎng)老”面向的是中產(chǎn)階層；在日本，收入需在某一個(gè)水平線之下才有資格申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”，具有福利保障性質(zhì)。我國(guó)也可根據(jù)溫飽型、改善型等養(yǎng)老需求來(lái)設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品。同時(shí)，推出房屋增值分享型產(chǎn)品，嘗試部分住房產(chǎn)權(quán)抵押，待房產(chǎn)升值后按照一定的比例分享給參保人、繼承人，或?qū)a(chǎn)品設(shè)計(jì)為兼具理財(cái)功能的險(xiǎn)種，設(shè)立投資賬戶，每年享有固定利率的投資收益。此外，還可將重大疾病險(xiǎn)、終身重疾保障等險(xiǎn)種嵌入“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，提供更全面的保障。

（2）拓展保障形式，適當(dāng)放寬承保條件，提供更加靈活的選擇。2011年我國(guó)香港實(shí)施“安老按揭”計(jì)劃，因市場(chǎng)認(rèn)可度不高，又推出更具可行性的“以租養(yǎng)老”模式；新加坡主要有出租養(yǎng)老、“以大換小”養(yǎng)老（針對(duì)政府出資建造的組屋）以及倒按揭式養(yǎng)老（針對(duì)私人建造的商品房，適合無(wú)子女者）等三種形式。逐步擴(kuò)大抵押房產(chǎn)的范圍，引入共有產(chǎn)權(quán)住房、商業(yè)類房產(chǎn)、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)等其他類型的不動(dòng)產(chǎn)，以便解決更多“老有所養(yǎng)”問(wèn)題。2016 年10 月我國(guó)香港將“安老按揭”擴(kuò)展至“香港房屋委員會(huì)及房屋署”補(bǔ)貼房屋計(jì)劃中未付土地出讓金的住房（類似于“小產(chǎn)權(quán)房”），幾乎所有產(chǎn)權(quán)房均享有申請(qǐng)住房反向抵押的權(quán)利，致使2017 年住房反向抵押保險(xiǎn)成交747 單，增長(zhǎng)92%，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”向“以房養(yǎng)家”轉(zhuǎn)變。

（3）擴(kuò)大觸及廣度，豐富保障內(nèi)容。推廣“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，不應(yīng)局限于給付養(yǎng)老金、提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，更需在養(yǎng)老期間提供更專業(yè)細(xì)致的服務(wù)。借鑒我國(guó)臺(tái)灣的“長(zhǎng)期照護(hù)保險(xiǎn)”，將“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的保障內(nèi)容擴(kuò)大到養(yǎng)老照護(hù)的諸多方面。進(jìn)一步完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，拓展“以房養(yǎng)老”的延伸業(yè)務(wù)，建立起養(yǎng)老綜合服務(wù)體系。針對(duì)不同健康程度、不同需求的老年群體，提供定制化、個(gè)性化的產(chǎn)品服務(wù)，探索“養(yǎng)老保險(xiǎn)金+服務(wù)供給”給付形式。嘗試引入長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品有效融合，發(fā)展康復(fù)醫(yī)療，提供更全面、更多層次的養(yǎng)老服務(wù)。創(chuàng)新合作機(jī)制，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)引入醫(yī)療、護(hù)理機(jī)構(gòu)，將“倒按揭”后的養(yǎng)老金直接對(duì)接日常醫(yī)療和護(hù)理開(kāi)銷。

5.構(gòu)建多元化參與主體制度。借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必須發(fā)揮多方主體的力量。目前國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”片面建基于由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的住房反向抵押，而對(duì)其他市場(chǎng)主體的重視度不夠，必然導(dǎo)致產(chǎn)品的單一化，實(shí)施效果欠佳。應(yīng)進(jìn)一步放開(kāi)市場(chǎng)，鼓勵(lì)、引導(dǎo)銀行、險(xiǎn)企、信托、房企、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及社會(huì)資本等多元化主體加入“以房養(yǎng)老”事業(yè)，并在政策上給予足夠空間，特別是要將符合條件的銀行納入其中。美國(guó)反向抵押貸款中，相當(dāng)一部分是一次性從銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)獲取的現(xiàn)金。對(duì)商業(yè)銀行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)收益率的研究表明，商業(yè)銀行開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)有利可圖。[6]