不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響和研究

鄭美芝

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展對保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長具有重要意義。由于房地產(chǎn)業(yè)對人們的日常生活有很大的影響，因此房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢也受到了公眾的高度關(guān)注。因此，深入分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，制定未來發(fā)展過程中的相關(guān)策略，是房地產(chǎn)行業(yè)人員面臨的重要課題。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟;影響

統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度的建立和發(fā)布，標志著我國統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度的開始。就我國當前的體制來講，不動產(chǎn)登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)中的典型，在不動產(chǎn)登記執(zhí)行過程中受到的影響最為明顯。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟和不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系

相對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的主要目的并不僅僅是為了降低房價，這兩者之間其實并不存在直接的關(guān)系。房價主要是受到房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，其他的影響因素僅僅是間接的影響。針對房屋來看，實施不動產(chǎn)登記的主要目的在于，針對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控，應(yīng)對房屋的價格做出有效的控制，二者之間并不存在直接性和必然性的聯(lián)系。依照經(jīng)濟學(xué)原理分析的話，房屋的價格會受到房屋之間供求關(guān)系的直接影響。不動產(chǎn)登記的目的也不僅僅是為房地產(chǎn)稅做好準備，其所具有的功能和意義屬于多方面的。我們單單從不動產(chǎn)登記的意義分析的話，針對不動產(chǎn)做出合法登記，能夠極大保護產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)利。不動產(chǎn)登記的意義在于解決財產(chǎn)歸屬方面的問題，依照法律的條款來對房屋產(chǎn)權(quán)人具有的權(quán)利提供保護，維護房產(chǎn)市場的交易秩序。另外，針對不動產(chǎn)進行登記可以極大增加二手房房屋的資源，將房屋入住率提高上來，降低空置率的，將房屋所擁有的利用價值有效地提高。最后，不動產(chǎn)的登記能夠極大促進房地產(chǎn)市場的良好穩(wěn)定發(fā)展，為政府實施的宏觀經(jīng)濟調(diào)控提供充分的保障。

2、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度進行分析，人們所關(guān)注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個方面，在對住房資源進行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進行調(diào)控，而是實現(xiàn)制度長遠性的設(shè)計與改進，促進有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權(quán)進行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題;第二，市場供需變化，部分有多套住宅的人擔心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的沖擊也是有限的。

3、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現(xiàn)，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，不動產(chǎn)登記政策是有利的，通過計算機技術(shù)能夠進一步實現(xiàn)行業(yè)信息分享機制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對稱問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競爭。此外，通過不動產(chǎn)登記平臺的創(chuàng)建，能夠為未來房產(chǎn)稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來講，不動產(chǎn)登記實際上就是通過計算機實現(xiàn)個人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調(diào)節(jié)，從而影響城市樓市的供求關(guān)系，對于樓市的健康、長期發(fā)展具有積極意義。

4、房屋買賣受到不動產(chǎn)登記方面的影響

針對不動產(chǎn)實施登記的主要目標，并不是單純地調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以也就不會對房屋的買賣產(chǎn)生太大的影響。其主要目標之一在于構(gòu)建起全國統(tǒng)一性的信息管理登記平臺，將申請和審批等相關(guān)的復(fù)雜的流程簡化，促使申請環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。不動產(chǎn)登記條例的適用對象并不是存量房產(chǎn)，沒有運行登記信息管理平臺之前的購房人員并不會出現(xiàn)沖動型的購房和登記行為，更多的是保持觀望的態(tài)度，即使那些擁有房產(chǎn)比較多的產(chǎn)權(quán)人也不會將房產(chǎn)大量的拋售出去。基于這一情況就決定了不動產(chǎn)登記條例會對房地產(chǎn)市場規(guī)范產(chǎn)生較為長遠的影響。不動產(chǎn)登記條例并沒有把房地產(chǎn)市場的調(diào)控當成是基本目標，短期之內(nèi)并不會對整個行業(yè)產(chǎn)生太大影響。條例實施以來，主要目的在于針對現(xiàn)有的各個機構(gòu)資源進行整合，實現(xiàn)對所有機構(gòu)資源的統(tǒng)一管理，構(gòu)建針對全國范圍內(nèi)市場的信息化管理平臺。該條例的實施能夠或多或少地影響到二手房市場，條例里面沒有要求針對個人名下的房產(chǎn)進行查詢，但是卻可以依照住房的地址來對產(chǎn)權(quán)人做出確定。這個方式之下能夠?qū)鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)之中存在的缺陷消除掉，可能會造成購房者將名下的房產(chǎn)拋售出去。因此，不動產(chǎn)登記條例帶來的影響，主要是促使房地產(chǎn)市場的長遠規(guī)范。不過，房價并沒有受到不動產(chǎn)登記條例太大的影響，針對二手房的數(shù)量所能產(chǎn)生的影響可能更大。對一些比較大的城市而言，二手房房源數(shù)量的增減并不會影響到新房。從長期來看，房產(chǎn)稅的征收所依照的基礎(chǔ)便是不動產(chǎn)登記的條例，房地產(chǎn)稅會從一定程度上影響到房價，實施不動產(chǎn)登記政策之后會逐漸顯現(xiàn)出房屋價格因為政策所帶來的影響，這對調(diào)控而言也就更加有利。總之，房屋價格上升過快的問題并不會受到不動產(chǎn)登記制度明顯的控制，但勢必會造成二手房房源的增加。

總之，不動產(chǎn)登記條例的頒布，適應(yīng)我國當前的國情，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟有著非常重要的影響，有助于我國房地產(chǎn)企業(yè)的進一步完善。茌今后的發(fā)展階段，我國不動產(chǎn)登記部門要認真落實政府出臺的政策，做好登記工作，使其能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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