淺談房地產企業(yè)工程量清單計價常見問題與處理策略

付金龍

摘要：隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，工程量清單計價模式也已日趨成熟。筆者現(xiàn)結合工作中的實際情況，對房地產企業(yè)在工程量清單計價模式下的常見問題與處理策略談一些個人的觀點，希望能為清單編制、成本控制提供一定的參考。

Abstract： With the continuous development of China's real estate industry， the pricing model of Bill of Quantities has become increasingly mature. Combined with the actual situation in the work， the author proposes some personal opinions on the common problems and treatment strategies of real estate enterprises under the Bill of Quantities pricing model. It is hoped that this paper can provide some reference for inventory preparation and cost control.

關鍵詞：清單計價;問題;策略;成本控制

Key words： bills pricing;problem;strategy;cost control

中圖分類號：F284 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）30-0062-03

0 ?引言

本文將從清單的構成、清單計價模式下合同性質的選擇、并結合工作中的實際案例對清單計價模式下的問題及處理策略進行闡述，從而更好的進行成本控制。

1 ?清單的構成

《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB5050-2013中工程量清單一般由編制說明、措施項目清單、分部分項工程清單、其他項目清單、規(guī)費、稅金等組成。

1.1 編制說明

房地產企業(yè)在實際操作中，工程量清單的編制說明一般包含編制依據、工程概況、招標界面、清單編制范圍、投標報價的要求及注意事項等。

1.2 措施項目清單

措施項目清單是圖紙及資料未能直觀反映出來，但實際施工會發(fā)生的內容（如安全文明施工費，腳手架，大型器械使用相關費用等），根據相關工程現(xiàn)行國家計量規(guī)范的規(guī)定編制，結合擬建工程的實際情況列項。

1.3 分部分項工程清單

分部分項工程清單是圖紙及資料能直觀反映出來的工作內容（一般為實體工程）。其中，清單中的項目特征、工作內容須準確、合理，它是投標單位報價的重要依據。

1.4 其他項目清單

其他項目清單一般由暫列金額、暫估價（包括材料暫估價，工程設備暫估價，專業(yè)工程暫估價）、計日工、總承包管理費/服務費等組成。

1.4.1 暫列金額與暫估價的區(qū)別如表1所示。

1.4.2 計日工

計日工適用現(xiàn)場一些零星工程，合同約定之外/額外工作。其突發(fā)性決定其價格偏高，實踐中一般不采用。

1.4.3 總承包管理費/服務費

總承包管理費/服務費是由發(fā)包人支付給承包人的一筆費用。承包人進行的專業(yè)分包或勞務分包不在此列。房地產企業(yè)在實際操作中，對業(yè)主指定分包要求提供相應的服務，對業(yè)主自行采購的材料、設備進行保管等。

1.5 規(guī)費

規(guī)費包括工程排污費（已取消）、社會保障費、住房公積金、工傷保險。

1.6 稅金

目前工程量清單中綜合單價均為不含稅單價，稅金在匯總表單列。實行增值稅，價稅分離。

2 ?清單計價模式下合同性質的選擇

合同性質一般分為固定單價合同、固定總價合同、成本加酬金合同等。合同性質之間的區(qū)別見表2。

3 ?清單計價模式下的問題與處理策略

3.1 編制清單時常遇到的問題

3.1.1 房地產企業(yè)部門較多，各部門間的溝通協(xié)調直接影響到清單的編制質量。同時，房地產企業(yè)對工期要求比較緊急，在編制清單時主要存在如下問題：①圖紙方面：圖紙不全、圖紙做法不清晰、圖紙做法與現(xiàn)場實際情況不符;②技術方面：施工界面模糊不齊全與圖紙不符，技術要求不清晰，材料品牌不齊全;③成本管理方面：變化較多，沒有完善的合約規(guī)劃。

3.1.2 處理策略

①各部門要通力協(xié)作，保證出具的成果性資料的質量;②加強內部溝通，編制清單前，各部門對相關的圖紙、技術文件等進行會審;③要求各部門提出成本優(yōu)化的方案并被公司采納的，對提出者進行適當的激勵。

3.2 綜合單價中的風險范圍和幅度劃分問題

3.2.1 綜合單價由人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費和一定范圍的風險組成。風險范圍分擔一定要相對合理，風險范圍過大，施工單位無法接受，最終還是有業(yè)主買單。

案例一：上海市xx住宅項目，xx建工承建該項目二標段，簽訂固定總價合同，人工、材料、機械等費用變化全部由承包人承擔。中標價為2.24億，建筑面積14萬方，鋼材用量1萬噸，混凝土7.5萬方。

在相隔一年多的時間里，鋼材由2500元/噸漲到4700元/噸，混凝土由300元/m3漲到450元/m3，主要材料費用多支出3000多萬元。承包單位不堪重負，出現(xiàn)停工危機。

3.2.2 處理策略

①確定調差的范圍及幅度。在招標文件和合同文件中約定可調價材料的范圍及幅度;比如：鋼筋混凝土調，人工不調。鋼材風險幅度值在±5%，混凝土風險幅度值在±8%。

②確定基準單價。招標文件內約定采用的基準價或投標報價同期的信息價作為價款調整的基準。調差一般只計取稅金。

3.3 項目特征不明或與實際不一致

3.3.1 項目特征：即構成分部分項工程項目、措施項目自身價值的本質特征（簡單地說就是構成某個項目的工序、做法要求、規(guī)格、型號、參數等），是投標單位報價的重要依據。

案例二：xx商務區(qū)xx地塊總包圖紙設計說明中NQ7基層做法為：3*15耐火紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填100厚巖棉）+3*15耐火紙面石膏板或：2*12紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填70厚巖棉）+2*12紙面石膏板

合同清單按圖紙列項，并未將兩種做法分開，投標單位綜合單價分析表內按照3*15耐火紙面石膏板+150輕鋼龍骨（中填100厚巖棉）+3*15耐火紙面石膏板的做法報價。后下發(fā)變更圖，其中地上商業(yè)部分原玻璃隔斷改為：2X12紙面石膏板+100輕鋼龍骨（中填巖棉）+2X12紙面石膏板隔斷。承包商訴求按照合同價 290.83元/m2執(zhí)行。

3.3.2 處理策略

①若圖紙做法不明確，可要求設計院進行澄清或可選多種材料，清單中應全部分開列出，讓投標單位分別報價，對后期變更可提供參考依據。

②項目特征描述須準確、合理。

③對于清單編制人員要求較高，除了要正確把握好量和項，還要了解施工工藝（做法）。

3.4 ?不平衡報價

3.4.1 不平衡報價，一般是指在總價不變的前提下，將某些分項工程的單價報的高于常規(guī)價，將另一些分項工程的單價報的低于常規(guī)價，以保證總報價有競爭力并能獲得較好的經濟效益。不平衡報價常見的策略如表3。

案例三：xx區(qū)xx地塊新總包xx在投標時，植筋項目單價偏高，因為是根據總體方案文本進行模擬清單招標，植筋工程量為暫估量，后期結算數量肯定會增加。

3.4.2 處理策略

①在清標時把所有單價偏低偏高的項目都羅列出來，并于商務問卷中提出，讓投標單位調整報價。

②在招標文件中約定：后期結算工程量與合同偏差在15%時單價需進行調整。增加15%以上時，增加部分工程量單價調低，減少15%以上時，減少部分工程量單價調高。

③對于施工方案，要求投標單位必須踏勘現(xiàn)場，充分了解現(xiàn)場情況，并在規(guī)定時間內提出原方案是否可行，若不提出，后期方案變更，費用由投標單位承擔。

3.5 固定總價模式下工程量清單錯漏項責任問題

3.5.1 實際工作中，許多房地產企業(yè)為了盡快推進招標程序及后續(xù)施工許可證的辦理工作，會在施工圖尚未出來的情況下就編制工程量清單，并進行招標，后期施工圖出來后，差異較大。

3.5.2 處理策略

①圖紙深度、完整度沒達到要求，不采用固定總價合同。②施工圖出具后進行重計量，并簽訂補充協(xié)議。③對于工程量可加入包干量，由投標人自行填報。④總價包干合同可在招標文件及合同中約定：各投標人需按照招標圖紙對清單的工程量和項進行復核，投標人在簽訂合同前可對清單項和量提出異議，否則出現(xiàn)工程量清單錯漏項的責任由投標單位承擔（此辦法有司法依據，詳案例四）。

案例四：

對于非國有投資項目，招標文件中約定了投標人對工程量清單核對的義務，在合理期限內未對工程量清單提出異議，表明投標人認可招標人提供的工程量清單和施工圖紙之間的工程量差異，在完工后再主張增加工程量，法院不予支持。（中山市中級人民法院（2015）中法民一終字第153號）

3.6 設計變更的合理性

3.6.1 在房產開發(fā)過程中，成本控制至關重要，但是一些設計變更往往會導致成本的增加。造成設計變更的原因如表4。

3.6.2 處理策略

①對于每一個設計變更都要嚴格把關，看是否真的需要，每個部門都要負起責任。

②進行專業(yè)化、標準化的圖紙設計。

③對施工圖進行嚴格審核。

④建立設計變更內部評估體系（每個變更都要經過評估，并簽字后才可生效）。

⑤加強對材料市場及施工工藝的了解。

4 ?結束語

造價管理的核心在于合同管理，而圖紙、工程量清單、施工技術方案及價款變動條款等都是合同的組成部分，清單的錯項、漏項會直接影響工程成本，而清單的完備性往往與施工圖紙、施工工藝、工程界面、產品定位等有著直接的關系，所以在清單計價模式下要全方位、多角度的控制成本，提高公司效益。

參考文獻：

[1]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 建設工程工程量清單計價規(guī)范.北京：中國計劃出版社，2013.

[2]孫凌志，賈宏俊.新版《建設工程工程量清單計價規(guī)范》解讀與實踐研究[J].建筑經濟，2013（6）.

[3]中國建設工程造價管理協(xié)會.建設工程造價管理理論與實務（二）.北京：中國計劃出版社，2010.