以租賃保證保險(xiǎn)化解長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)

■ 羅憶寧

自2018年鼎家公寓首次破產(chǎn)以來，業(yè)內(nèi)一直未能找到防范長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)的可行方法。在英國、美國等國家，租賃保證保險(xiǎn)（Rent Guarantee Insurance）已經(jīng)有數(shù)十年的發(fā)展歷史，借鑒并引入租賃保證保險(xiǎn)機(jī)制，就可以通過一種低成本的經(jīng)濟(jì)手段解決長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)問題。同時(shí)，還能為市場建立起軟性的市場門檻，加速租客的擇優(yōu)選擇，最終形成良性有序的競爭格局。

一、租賃保證保險(xiǎn)與合同保證保險(xiǎn)

（一）國外租賃保證保險(xiǎn)的概念與運(yùn)作

租賃保證保險(xiǎn)是一種防止因租客違約（如拒絕付租、拖欠租金等）給房東造成租金損失的保險(xiǎn)。它屬于房東保護(hù)保險(xiǎn)，并將租客違約造成的租金損失風(fēng)險(xiǎn)由房東轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

圖1 美國租賃保證保險(xiǎn)承保范圍（圖片來源：鏈家研究院）

當(dāng)租客因各種原因違約未能及時(shí)支付房租時(shí)，保險(xiǎn)公司會向房東按合同約定，支付若干個(gè)月份的房租，以補(bǔ)償房東的經(jīng)濟(jì)損失。從英美國家保險(xiǎn)公司的實(shí)例看，保險(xiǎn)主要針對6個(gè)月或12個(gè)月租期的租約，賠付租金數(shù)略少于租期，在3～5個(gè)月或9～10個(gè)月左右。

租賃保證保險(xiǎn)的保費(fèi)非常低。根據(jù)英國保險(xiǎn)公司Alan Boswell Group的官網(wǎng)報(bào)價(jià)，租賃保證保險(xiǎn)的年保險(xiǎn)費(fèi)用在70～170歐元間，僅為月租金的2.2%～2.8%，約等于年租金的0.2%。據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，在美國該保險(xiǎn)平均每年的保費(fèi)為250美元，費(fèi)用也相當(dāng)?shù)土?/p>

每月租金同時(shí)向Alan Boswell Group購買房東保險(xiǎn)的租賃保證保險(xiǎn)價(jià)格單獨(dú)購買租賃保證保險(xiǎn)的價(jià)格2500歐元以下 12個(gè)月70歐元 12個(gè)月105歐元5000歐元以下 12個(gè)月150歐元 12個(gè)月150歐元7500歐元以下 12個(gè)月150歐元 12個(gè)月170歐元

租賃保證保險(xiǎn)有時(shí)與房東財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)一起銷售，這樣就能同時(shí)幫助房東規(guī)避出租的財(cái)產(chǎn)毀壞風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)，也與法律援助保險(xiǎn)（Legal Assistance Insurance）搭配銷售，法律援助保險(xiǎn)是賠付驅(qū)逐租戶所需要的費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、驅(qū)逐費(fèi)用等。

在英國，租賃保證保險(xiǎn)已經(jīng)有20多年的發(fā)展歷史，2011年，英國企業(yè)在美國開展租賃保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，該保險(xiǎn)被引入美國。在美國，它有時(shí)也被稱為租金違約保險(xiǎn)（Rent Default Insurance）。在日本，也有相似的保險(xiǎn)稱為“租賃債務(wù)擔(dān)保保險(xiǎn)”。房屋租賃債務(wù)擔(dān)保公司擔(dān)保對象不僅僅是房租，還可以是原狀恢復(fù)費(fèi)用、訴訟費(fèi)、殘留物搬離費(fèi)用。擔(dān)保費(fèi)用多為半個(gè)月的房租，擔(dān)保額度為少于24個(gè)月的租金。

（二）合同保證保險(xiǎn)的概念與運(yùn)作

租賃保證保險(xiǎn)，屬于合同保證保險(xiǎn)范疇?？紤]到本文的讀者可能缺乏保險(xiǎn)行業(yè)的知識，必然會對保險(xiǎn)公司為何會愿意承保和賠償風(fēng)險(xiǎn)如此巨大的險(xiǎn)種產(chǎn)生疑問。因此，有必要先介紹合同保證保險(xiǎn)的運(yùn)作機(jī)制。

合同保證保險(xiǎn)指的是因?yàn)楸槐ＷC人不履行合同義務(wù)而造成權(quán)利人經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人代替被保證人進(jìn)行賠償?shù)囊环N保險(xiǎn)。它涉及保險(xiǎn)人（保證人）、權(quán)利人和義務(wù)人（被保證人）三方，而一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同只有保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人兩方。合同保證保險(xiǎn)中的賠償責(zé)任不同于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。當(dāng)義務(wù)人（被保證人）不能按約履行合同和補(bǔ)償損失時(shí)，先由保險(xiǎn)人代其向權(quán)利人賠償，然后保險(xiǎn)公司行使追償權(quán)向義務(wù)人要求賠償損失。而在一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，約定保險(xiǎn)事故發(fā)生所造成的損失，無論被保險(xiǎn)人有無補(bǔ)償能力，保險(xiǎn)公司都得予以賠償。

圖2 合同保證保險(xiǎn)的運(yùn)作機(jī)制

在國內(nèi)，已有類似租賃保證保險(xiǎn)的險(xiǎn)種出現(xiàn)。一是在被廣泛用于建筑工程的承包合同的建筑工程合同信用保證保險(xiǎn)；二是主要被用于設(shè)備租賃合同的租賃信用保險(xiǎn)。而信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)都是以信用風(fēng)險(xiǎn)作為保險(xiǎn)標(biāo)的，保證保險(xiǎn)是義務(wù)人請保險(xiǎn)人向權(quán)利人擔(dān)保自己的信用，信用保險(xiǎn)是權(quán)利人請保險(xiǎn)人擔(dān)保義務(wù)人的信用，由于保證保險(xiǎn)中保險(xiǎn)人采取了反擔(dān)保，所以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要小一些。

二、租賃保證保險(xiǎn)解決長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)

（一）重新審視長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)

回到最基本的租賃關(guān)系，分散式長租公寓往往采用包租模式，其模式中存在兩組租賃關(guān)系。第一組租賃關(guān)系是長租公寓和房東，長租公寓是承租方、房東是出租方，第二組租賃關(guān)系是長租公寓和租客，長租公寓是出租方、租客是承租方。長租公寓資金斷裂，事實(shí)上是第一個(gè)租賃關(guān)系中，長租公寓作為承租方的違約行為，導(dǎo)致第二個(gè)租賃關(guān)系失效，租客被驅(qū)逐。

圖3 包租模式長租公寓的租賃違約風(fēng)險(xiǎn)

所以，問題的關(guān)鍵就是在“房東-長租公寓”這一“出租-承租”關(guān)系中，缺少了一個(gè)安全閥。

（二）租賃保證保險(xiǎn)參與下的租賃違約風(fēng)險(xiǎn)

考慮到房東付費(fèi)的模式（也就是租賃信用保險(xiǎn)）還不成熟，建議現(xiàn)階段以長租公寓作為投保人出資購買，將房東作為被保險(xiǎn)人，推廣租賃保證保險(xiǎn)。

為了避免房東在長租公寓破產(chǎn)后驅(qū)逐房客，在我國建立租賃保證保險(xiǎn)機(jī)制時(shí)應(yīng)規(guī)定，在購買租賃保證保險(xiǎn)的同時(shí)，必須簽訂不驅(qū)逐租客協(xié)議，即在長租公寓破產(chǎn)后，房東須允許租客居住直到已支付租金的租期結(jié)束，并耐心等待保險(xiǎn)公司賠付。

在租賃保證保險(xiǎn)參與的情況下，長租公寓出現(xiàn)問題后，保險(xiǎn)公司按約就必須介入賠付，按約定按月向房東賠付房租。如此第一個(gè)租賃關(guān)系仍然生效，第二個(gè)租賃關(guān)系也就得以生效，房東不能驅(qū)逐租客，也能獲得經(jīng)濟(jì)賠償，租客也可以繼續(xù)居住。此后，再由保險(xiǎn)公司行使追償權(quán)，作為債務(wù)人向長租公寓索賠，追回部分或全部的損失（因?yàn)樽饪妥罱K還是會交付房租，所以保險(xiǎn)公司的實(shí)際損失額是房屋空置、高收低租等經(jīng)營不善造成的損失）。

圖4 租賃保證保險(xiǎn)參與下包租模式長租公寓的違約情形

（三）促進(jìn)租賃保證保險(xiǎn)的廣泛實(shí)施

按照常理推斷，保險(xiǎn)公司為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必然要對企業(yè)經(jīng)營模式、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，按照企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)核定保費(fèi)價(jià)格，低風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)保費(fèi)低，高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)保費(fèi)高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)過大的企業(yè)則不予承保。由于租賃保證保險(xiǎn)是每一份保險(xiǎn)對應(yīng)一個(gè)租賃合同，每天都有新的保單生成，保險(xiǎn)公司必須持續(xù)跟蹤企業(yè)經(jīng)營情況，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)情況調(diào)整新承保合同的保費(fèi)價(jià)格。

可以想象，保險(xiǎn)公司將主動與規(guī)?；?、專業(yè)化、信譽(yù)良好、經(jīng)營規(guī)范的長租公寓開展合作，而不可能承?！案呤盏妥狻薄⒚つ繑U(kuò)張的企業(yè)。租客在選擇租賃住房時(shí)，必然優(yōu)先選擇有租賃保證保險(xiǎn)的住房。高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)由于難以提供有保障的租約，就會缺乏競爭優(yōu)勢，最終被市場淘汰，不得不關(guān)閉業(yè)務(wù)、退出市場。就這樣，租賃保證保險(xiǎn)為市場設(shè)置了軟性門檻，促進(jìn)市場優(yōu)勝劣汰、自我凈化。

圖5 租賃保證保險(xiǎn)參與下市場的自我凈化機(jī)制

據(jù)估算，目前我國共有350萬間分散式長租公寓住房，因?yàn)槠渲饕植荚谝欢€城市，按每間1500元的月租金計(jì)算，一年的總租金額為630億元。在每年0.2%的保險(xiǎn)費(fèi)率（即參照國外保險(xiǎn)費(fèi)率水平和租賃信用保險(xiǎn)費(fèi)率水平）下，單間住房需保費(fèi)36元，所有住房共需保費(fèi)1.26億元。在租賃保證保險(xiǎn)廣泛應(yīng)用的情況下，政府就能借助市場的力量有效地甄別出高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。需要特別指出的是，可以通過財(cái)政補(bǔ)貼、只為有保險(xiǎn)的合同發(fā)放租金貸等方式推廣保險(xiǎn)，但不宜通過行政命令等強(qiáng)制性手段促進(jìn)租賃保證保險(xiǎn)的應(yīng)用。因?yàn)槿绻捎脧?qiáng)制性手段，保險(xiǎn)公司就不得不承保高收低出的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，其結(jié)果，要么是大幅提高保險(xiǎn)費(fèi)用，讓整個(gè)住房租賃行業(yè)為高風(fēng)險(xiǎn)行為買單，要么是保險(xiǎn)行業(yè)被迫為企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)行為買單。這將導(dǎo)致租賃保證保險(xiǎn)因?yàn)檫\(yùn)行成本過高而失效。

三、租賃保證保險(xiǎn)防范長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢

在闡述租賃保證保險(xiǎn)的優(yōu)勢前，有必要回顧目前防范長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)的主要觀點(diǎn)。主要觀點(diǎn)可以分為以下幾種：

一是強(qiáng)制性的風(fēng)險(xiǎn)防控金。例如某城市就在征求意見稿中規(guī)定住房租賃企業(yè)需在監(jiān)管賬戶中預(yù)留月租金2倍的資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，非資金鏈斷裂不得使用。這種方法的弊端是顯而易見的，一方面，如此大量的資金留存，會對企業(yè)的現(xiàn)金流造成極大壓力且企業(yè)資金成本上漲會帶動租金價(jià)格上漲；另一方面，如果企業(yè)破產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)保證金也只能支付2個(gè)月，不能從根本上解決問題。

二是法律保護(hù)。一些專家建議，本著保護(hù)租客的宗旨，可以通過法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，長租公寓破產(chǎn)，房東不得驅(qū)逐租客。這一種方法的弊端主要是，該方法下保護(hù)租客利益是以侵害房東利益為基礎(chǔ)的，如果這樣做，個(gè)人房東的出租意愿將大幅降低。

三是法律懲戒。有專家認(rèn)為，高收低出造成的長租公寓租賃違約風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)符合詐騙罪的構(gòu)成要件，應(yīng)依法嚴(yán)厲懲治企業(yè)主要負(fù)責(zé)人，達(dá)到殺雞儆猴的效果。這一方法的弊端也很明顯，一來這屬于事后監(jiān)管，不能解決資金鏈斷裂后租客被驅(qū)逐的問題，二來高收低出是各行業(yè)很多企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期普遍采用的策略，難以判斷該行為造成的破產(chǎn)屬于詐騙還是經(jīng)營不善。

與以上幾種方案相比，租賃保證保險(xiǎn)是一種純粹的經(jīng)濟(jì)手段，其優(yōu)勢非常明顯：

一是綜合實(shí)施成本極低。如前所述，租賃保證保險(xiǎn)的保費(fèi)極低，不足年租金的0.2%。這是任何一家長租公寓企業(yè)都可以承受的經(jīng)濟(jì)支出，由長租公寓企業(yè)付費(fèi)，在簽訂租賃合同的同時(shí)投保房東，消除了房東的風(fēng)險(xiǎn)，又沒有讓房東產(chǎn)生額外支出，自然會受到房東的歡迎。

二是多方主體共同受益。從保險(xiǎn)公司的角度看，保險(xiǎn)公司只是對債務(wù)人的信用進(jìn)行擔(dān)保，可以行使追償權(quán)追回部分或全部的賠償支出，它在保險(xiǎn)費(fèi)上賺的有限，但有多套住房用于出租的房東是非常優(yōu)質(zhì)的客戶，對于公司其他業(yè)務(wù)有較高的價(jià)值；從長租公寓企業(yè)的角度看，租賃保證保險(xiǎn)以較低的支出，有效降低了行業(yè)的整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展；從房東的角度看，租賃保證保險(xiǎn)保障了自身的租金收入，又沒有帶來額外的支出；從租客的角度看，租賃保證保險(xiǎn)可能會造成租金小幅上漲（如果保險(xiǎn)費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁給租客也僅能帶來0.2%的租金漲幅），但有效保證了自己的居住權(quán)，即使長租公寓破產(chǎn)也不會被驅(qū)逐；從政府監(jiān)管角度看，采用租賃保證保險(xiǎn)的方式消除租賃違約風(fēng)險(xiǎn)，是一種純粹的經(jīng)濟(jì)手段，符合深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境的精神。

三是促進(jìn)房屋保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展。保證保險(xiǎn)的發(fā)展受到國家政策的鼓勵，如2019年10月24日銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司產(chǎn)品監(jiān)管有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》中提出“車險(xiǎn)、1年期以上信用險(xiǎn)和保證險(xiǎn)產(chǎn)品由審批改為備案”，這意味著新增租賃保證保險(xiǎn)這一險(xiǎn)種，只需要進(jìn)行備案就可以上市。租賃保證保險(xiǎn)作為一種新的險(xiǎn)種，如果按照我國住房租賃市場1.8萬億元的GMV、約1億房東（北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布《中國民生發(fā)展報(bào)告2013》指出，近九成中國家庭全部或部分擁有現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)，超過10%的家庭有兩套及以上的住房）的數(shù)量估算，這將帶來一個(gè)每年保費(fèi)規(guī)模達(dá)36億元、涉及1億房東的新興市場。同時(shí)，以租賃保證保險(xiǎn)為切入點(diǎn)，保險(xiǎn)公司可以連接起數(shù)量巨大的房東群體，其他種類的房屋保險(xiǎn)也將隨之興起。