物業(yè)管理服務(wù)價格管理體制改革問題的分析

曾建文

（深圳市寶晨物業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518102）

引言

物業(yè)的定價向來關(guān)乎每個市民的切身利益，而在如今物業(yè)行業(yè)價格管理改革不斷深化的市場化浪潮下，仍然存在著許多挑戰(zhàn)等待被克服。

一、概況

各行各業(yè)都存在服務(wù)價格管理體制，小到日常生活用品，諸如蔬菜，大到如石油等的定價，而定價關(guān)系著國計民生，與每個老百姓的日常生活息息相關(guān)。物業(yè)管理行業(yè)自然也有其自身的定價機制。但是同其他各行業(yè)的定價規(guī)則一樣，都主要分為三種。

第一種主要是指政府主導(dǎo)定價，這種方式主要是指事先由物業(yè)公司相關(guān)部門向政府的物價部門來申報相關(guān)服務(wù)所需要的大致費用，在申報了相關(guān)費用之后，政府部門需要聽取各方面的意見，比如物價行業(yè)協(xié)會相關(guān)部門的意見以及物業(yè)公司的意見，充分聽取了相關(guān)的意見之后，政府的物價部門最終決定價格的制定。當(dāng)然，這種定價方式主要局限在日常生活用品上，在物業(yè)管理行業(yè)來說，采用政府定價的主要是一些基礎(chǔ)的服務(wù)項目。在這種定價方式下，對價格采取的調(diào)控方式主要是政府方面的法律或者行政手段。第二種主要是指政府指導(dǎo)定價，顧名思義，這種方式指的是政府起指導(dǎo)作用，而不是制定主體，在這種情況下物業(yè)公司需要在政府給定的范圍內(nèi)制定價格，最后向物價部門申報，然后由其審批。這種定價方式主要是依靠兩只手的結(jié)合，即宏觀調(diào)控與看不見的手也就是市場經(jīng)濟的結(jié)合產(chǎn)生作用[1]。第三種定價方式則指的是由物業(yè)公司自己定價，在這種情況下，由物業(yè)公司自己與業(yè)主協(xié)商決定價格，然后報政府備案，使用經(jīng)營者定價的項目主要是一些附加項目或者增值項目，而不是最基礎(chǔ)的服務(wù)項目，因此，是由市場經(jīng)濟主導(dǎo)的，政府不參與調(diào)控。

二、當(dāng)前物業(yè)服務(wù)價格管理體制存在的問題

在市場經(jīng)濟與政府調(diào)控的大背景下，物業(yè)行業(yè)的定價管理為這個行業(yè)的發(fā)展有著積極意義。但是在運行了這么長的時間后，也難免出現(xiàn)一些不可避免的弊端。

（一）在經(jīng)營者定價模式的附加服務(wù)項目中，難以實現(xiàn)公平競爭

原則上經(jīng)營者定價模式中，物業(yè)公司是應(yīng)該和業(yè)主進行充分協(xié)商，以達成協(xié)議，按照市場供需決定關(guān)系，但是實際上業(yè)主是基本沒有機會選擇的，由于地域的限制，物業(yè)公司是固定的，只能選那一家，這并沒有給客戶可以選擇的權(quán)利，最終的結(jié)果就并不是物業(yè)公司之間可以公平競爭，而是各自壟斷，雖然還要報物價部門備案，但是這也控制不了太多。所以最終很容易導(dǎo)致霸王條款。

（二）政府定價未考慮社會成本，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

在基礎(chǔ)服務(wù)項目的政府定價中，政府都是根據(jù)企業(yè)申報的成本來定價，這樣一來，這就屬于僅僅看重個別勞動成本，但忽視了社會成本，好的物業(yè)公司就無法因此獲利。社會成本才是整個行業(yè)需要為物業(yè)建設(shè)付出的平均努力，這樣才會促進物業(yè)公司的發(fā)展。優(yōu)秀的公司的個別生產(chǎn)成本是低于社會承辦的，所以會盈利，但是政府定價的時候，雖然會聽取行業(yè)意見，但是總的來說，還是并沒有按照社會成本。這樣，每個物業(yè)公司的盈利剛剛覆蓋各自的成本，這樣就會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與其價格不相匹配，物業(yè)公司就沒有動力將基礎(chǔ)服務(wù)項目做大做好以參與市場競爭，業(yè)主也就無法享受到高質(zhì)量的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

（三）相關(guān)立法執(zhí)法機制不完善

當(dāng)前針對物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)定有《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，這對當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量狀況和基礎(chǔ)價格做出了大致規(guī)定，但是由于不具備實踐性，規(guī)定過于籠統(tǒng)，所以實際上并不具有可操作性[2]。因為物業(yè)公司往往是按照幅度浮動的上限收取，所以業(yè)主和客戶并不能收到與價格相符合的服務(wù)。同時，由于法律規(guī)定的過于空泛，因此一些具體的定價基準(zhǔn)、罰金等等都并未被規(guī)定其中，現(xiàn)實中就無法按法律規(guī)定辦事。同時，另外一個重要的問題是，一般執(zhí)法的依據(jù)都是一些規(guī)范性文件或者層次較低的法規(guī)，由此，必然產(chǎn)生缺乏執(zhí)行主體以及執(zhí)法困難的問題。

三、應(yīng)對策略

（一）適當(dāng)賦權(quán)給物業(yè)行業(yè)協(xié)會

在政府定價或者指導(dǎo)價的范圍內(nèi)，其實可以適當(dāng)放權(quán)給行業(yè)協(xié)會，因為行業(yè)協(xié)會相較于政府物價部門會更了解物業(yè)管理行業(yè)的情況，更有可能做出合理的定價，尤其是在政府不了解相關(guān)行業(yè)的社會成本的情況下，賦權(quán)給行業(yè)協(xié)會可以使物業(yè)企業(yè)的價格與服務(wù)質(zhì)量更加匹配，推動物業(yè)公司升級服務(wù)質(zhì)量，客戶也會有更好的服務(wù)體驗[3]。

（二）健全相關(guān)法律法規(guī)

法律法規(guī)的健全是加強物業(yè)服務(wù)定價監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，首先要注意的是法律法規(guī)要細(xì)化，不能出現(xiàn)執(zhí)法主體不明確的情況。一旦執(zhí)法主體不明確就會出現(xiàn)執(zhí)行難的情況，物業(yè)行業(yè)的定價監(jiān)管就無法落到實處。同時，應(yīng)該盡量提高直接法源的相關(guān)層級，因為法律的層級太低會使得法律的執(zhí)行力變低，也會造成有法不依的狀況，尤其是如果法律法規(guī)僅僅局限在規(guī)范性文件上，那么也許就會成為一紙空文。

（三）健全物業(yè)企業(yè)對內(nèi)價格管理制度

物業(yè)企業(yè)除了應(yīng)該對外積極與地方政府物價部門磋商以外，對內(nèi)也應(yīng)該加強管理制度[4]。在當(dāng)前新的經(jīng)濟形勢下，企業(yè)對于價格制定的話語權(quán)上升，價格管理體制的改革也不斷深入人心，那么在企業(yè)內(nèi)部，就應(yīng)該加強相應(yīng)管理制度的建設(shè)。企業(yè)應(yīng)該有專門的部門和人員研究價格制定與管理，促進企業(yè)內(nèi)部在價格管理方面的專業(yè)化和制度化。最重要的一點是，企業(yè)應(yīng)該注意搜集市場價格波動信息以及國家相關(guān)法律法規(guī)的出臺情況，以在企業(yè)內(nèi)部進行相關(guān)制度建設(shè)，推動定價管理的專業(yè)化和制度化。

四、結(jié)束語

在新形勢下，政策和市場都隨時在變，物業(yè)行業(yè)的價格管理機制也應(yīng)當(dāng)應(yīng)時而變。在市場化的浪潮中，物業(yè)公司最要緊的就是在內(nèi)部加強價格管理制度的建設(shè)，以適應(yīng)市場波動和國家政策的變化，同時，也要不斷和外界磋商溝通，以期完善公司乃至整個行業(yè)的價格管理體制。