淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建的現(xiàn)狀及展望

石天 唐鵬年

【摘要】中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁上高質(zhì)高效發(fā)展的道路是大勢(shì)所趨。在這樣的背景下，前期報(bào)建作為項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也面臨著更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建的現(xiàn)狀入手，分析了具體工作內(nèi)容以及現(xiàn)存的問題，并結(jié)合實(shí)際對(duì)未來的優(yōu)化提升空間做出了若干點(diǎn)展望。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);前期報(bào)建;展望

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.015

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，2014-2018年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉(zhuǎn)型分化期，即從高速增長(zhǎng)逐漸向提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型[1]。與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步高質(zhì)量發(fā)展，是未來房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢(shì)。在這樣的大背景下，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理會(huì)愈發(fā)規(guī)范，這對(duì)項(xiàng)目前期報(bào)建工作提出了更高的要求。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建的內(nèi)容

普遍意義上的項(xiàng)目前期報(bào)建是指建設(shè)單位從征地、立項(xiàng)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)，直至取得施工許可證的過程[2]，另外也有研究人員將該過程劃分為前期報(bào)建和建設(shè)報(bào)建[3]，當(dāng)中涉及眾多政府部門，多環(huán)節(jié)多程序穿插并進(jìn)，流程繁雜，耗時(shí)較長(zhǎng)。

1.1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)

立項(xiàng)環(huán)節(jié)主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性綜合論證，涵蓋規(guī)劃方案、征地移民、環(huán)境保護(hù)、資源利用、投資招商等方面內(nèi)容，并報(bào)送相關(guān)政府主管單位審批。以筆者跟進(jìn)的項(xiàng)目所在地?zé)o錫為例，立項(xiàng)環(huán)節(jié)需辦理的材料包括環(huán)評(píng)批復(fù)、能評(píng)批復(fù)、穩(wěn)評(píng)備案、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)等，涉及環(huán)保局、發(fā)改委等政府部門。

1.2 用地許可環(huán)節(jié)

用地許可環(huán)節(jié)主要目的是獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地之前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位及范圍合規(guī)的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律通行證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理主管部門為規(guī)劃局，所需材料為立項(xiàng)批復(fù)、地規(guī)證申請(qǐng)表、環(huán)評(píng)批復(fù)、土地出讓合同和方案圖等。

1.3 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的報(bào)建工作重心在于規(guī)劃，方案設(shè)計(jì)完成后，總平圖會(huì)放置在規(guī)劃局和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，同時(shí)還需要征詢交警、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等政府職能部門的意見。待各部門審批回復(fù)后，設(shè)計(jì)單位根據(jù)意見修改方案文本并報(bào)送規(guī)劃局，取得方案批復(fù)。

1.4 總體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

也稱擴(kuò)初設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的目標(biāo)是辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。與方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)類似，將符合編制深度的設(shè)計(jì)文本及圖紙?jiān)俅螆?bào)送各政府職能部門審批，獲得總體設(shè)計(jì)文件批復(fù)后深化設(shè)計(jì)方案，出施工圖。由專業(yè)施工圖審圖公司審查通過后取得審圖合格證，之后便可向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這是項(xiàng)目前期報(bào)建最重要的節(jié)點(diǎn)。

此外，在設(shè)計(jì)方案和總體方案報(bào)審時(shí)，各職能部門會(huì)要求建設(shè)單位提供專項(xiàng)方案作為設(shè)計(jì)深化論證的依據(jù)，例如日照分析報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)水評(píng)估、交通影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估、水土保持報(bào)告等，這些專項(xiàng)方案一般是建設(shè)單位委托第三方單位編制。

1.5 施工許可環(huán)節(jié)

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》意味著項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的許可，具備了辦理施工證和施工招投標(biāo)的條件。建設(shè)單位完成施工招標(biāo)合同備案之后，還需繳納城市基礎(chǔ)配套費(fèi)用、落實(shí)安全質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)手續(xù)并且確保資金到位，方可申請(qǐng)《建筑工程施工許可證》。至此，前期報(bào)建工作取得標(biāo)志性成果，項(xiàng)目從法律層面具備了正式施工的資格。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建現(xiàn)存問題

和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的總體表現(xiàn)仍然比較“亂”。項(xiàng)目前期報(bào)建工作雖然有明文規(guī)定的審批流程，但是由于行業(yè)遍地開花，轉(zhuǎn)型如火如荼，很多問題也隨之暴露。

2.1 企業(yè)重視度不夠

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，需要與眾多的政府職能部門打交道，審批過程繁瑣、嚴(yán)格。但很多建設(shè)單位對(duì)此不重視，認(rèn)為這只是個(gè)整理材料跑腿的差事，從而造成前期報(bào)建人員素質(zhì)普遍不高，報(bào)建工作頻繁碰壁，耽誤項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。其實(shí)整理材料和跑政府部門只是報(bào)建的基礎(chǔ)工作，像一些地產(chǎn)巨頭都設(shè)有報(bào)建團(tuán)隊(duì)，成員各司其職，統(tǒng)籌考慮成本、設(shè)計(jì)、工程、銷售等，為公司贏得更多的利潤(rùn)空間。

2.2 政策缺乏合理性

造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作難以高效開展的另一個(gè)重要原因便是政策不合理。相關(guān)部門在制定政策時(shí)，未能統(tǒng)籌兼顧，廣泛調(diào)研，忽略了前期報(bào)建多環(huán)節(jié)交錯(cuò)并進(jìn)的很多細(xì)節(jié)問題，進(jìn)而導(dǎo)致政府部門職能模糊，報(bào)建流程繁瑣，審批所需的材料冗雜，時(shí)常讓建設(shè)單位感到迷茫，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目進(jìn)展。

2.3 政府監(jiān)管不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，政府起到主導(dǎo)作用。很多項(xiàng)目前期報(bào)建工作不能平穩(wěn)高效推進(jìn)，很大程度上歸結(jié)于政府監(jiān)管不到位。我國(guó)地方政府重視項(xiàng)目的引進(jìn)，鼓勵(lì)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)落戶本地，例如華僑城受邀入駐無錫，政府僅僅是引進(jìn)了項(xiàng)目，但是對(duì)于具體的開發(fā)過程并未給予足夠的重視和支持，各職能部門僅從自身出發(fā)，對(duì)建設(shè)企業(yè)提出報(bào)審要求，而沒有提供切實(shí)可行的幫助。因此，很多企業(yè)因?yàn)椴皇煜ぎ?dāng)?shù)卣吆鸵?guī)則，前期報(bào)建時(shí)困難重重，返工頻繁，效率低下。

3、展望

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必然朝著高質(zhì)量邁進(jìn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。行業(yè)的良性發(fā)展必然離不開前期報(bào)建工作的不斷優(yōu)化和改進(jìn)，這值得政府以及所有建設(shè)企業(yè)引起重視。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建未來的優(yōu)化提升空間，本文做出以下幾點(diǎn)展望：

3.1報(bào)建審批制度的完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作不能順利推進(jìn)，根源在于報(bào)建制度不合理、不科學(xué)。相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)更多地從建設(shè)企業(yè)的角度出發(fā)，深入調(diào)研各類公司和項(xiàng)目，通盤考慮項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，制定出科學(xué)合理的政策，在保證審批內(nèi)容充分的前提下刪繁就簡(jiǎn)，冗雜的報(bào)建流程不僅對(duì)建設(shè)單位造成困擾，也加重了政府部門自身的工作量。目前一些城市已經(jīng)率先展開改革，比較典型的就是并聯(lián)審批改革，例如以南京、廈門為首的“864”并聯(lián)審批時(shí)限改革和以杭州、寧波為首的“政府代辦”并聯(lián)審批改革[4]。

3.2報(bào)建信息化程度的提高

信息化是幾乎所有行業(yè)發(fā)展都繞不開的問題。和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)最顯著的就是信息化程度不高。很多地方的報(bào)建審批系統(tǒng)仍比較原始，智能化程度較低，且后期維護(hù)不力，這在很大程度上降低了前期報(bào)建的效率。相關(guān)政府部門和建設(shè)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)重視新技術(shù)、新方法的引進(jìn)和開發(fā)，緊跟時(shí)代潮流，充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)、云平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)+，推動(dòng)行業(yè)內(nèi)行政審批數(shù)字化，使得前期報(bào)建越來越便捷。

3.3報(bào)建人員綜合素質(zhì)的提升

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有重要地位。一名合格的前期報(bào)建人員應(yīng)當(dāng)綜合素質(zhì)出眾，一方面，不僅要熟悉分內(nèi)的業(yè)務(wù)知識(shí)，還要對(duì)設(shè)計(jì)、施工、成本等領(lǐng)域均有所涉獵;另一方面，由于前期報(bào)建工作需要頻繁和政府部門打交道，出色的溝通能力頁必不可少，對(duì)內(nèi)對(duì)外都需要維持良好的人際關(guān)系;同時(shí)，還需要時(shí)刻了解政策走向，尤其是新進(jìn)駐某城市的項(xiàng)目，更需要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)做到了熟于心，這樣才能從宏觀層面把控時(shí)間節(jié)點(diǎn)，為企業(yè)帶來更好的效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要注重開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建立和運(yùn)作，從人才的選拔上優(yōu)先擇取專業(yè)人士，并且要經(jīng)常組織報(bào)建人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷拓展業(yè)務(wù)能力。

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[3]黃芙佳.報(bào)建在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的重要性研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2017，391（06）：12-13.

[4]李冰潔.我國(guó)建筑工程項(xiàng)目報(bào)建流程中并聯(lián)審批優(yōu)化研究[D].華北水利水電大學(xué)，2020.

作者簡(jiǎn)介：

石天（1994.06-），男，漢，江蘇泰州人，碩士，助理工程師，房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建及工程管理。