物業(yè)企業(yè)成本控制的常見問題與改進(jìn)對(duì)策

杭州新天地高力國際物業(yè)管理有限公司

物業(yè)企業(yè)從結(jié)構(gòu)上而言屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)，近年來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，對(duì)服務(wù)業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)企業(yè)之間的市場競爭愈發(fā)激烈，集中度不斷加劇。通過不完全統(tǒng)計(jì)，截止2018年10月份，我國物業(yè)行業(yè)的平均利潤率不足10%。服務(wù)業(yè)態(tài)包括：居民物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，雖然業(yè)態(tài)呈現(xiàn)一定的差異性，但相對(duì)比較穩(wěn)定，年利潤率差異比較小。此外很多物業(yè)企業(yè)都比較專注一項(xiàng)或者多項(xiàng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，一旦經(jīng)營方向確定，在短期內(nèi)很難大幅度改變。基于此，物業(yè)企業(yè)必須進(jìn)行全面、科學(xué)、合理的成本控制，才能獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)的主要成本

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中涉及到很多成本，其中占比最大成本有三項(xiàng)，包括：人力成本、維保成本、能源成本。從企業(yè)結(jié)構(gòu)上而言，物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本大約占成本的55%～60%之間。近十年以來，我國物業(yè)管理行業(yè)一直處于維持微利的狀態(tài)，2017年我國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的平均利潤率不足10%。隨著物業(yè)設(shè)備設(shè)施使用年限的增加，維護(hù)成本越來越高，進(jìn)一步增加了物業(yè)企業(yè)靜經(jīng)營成本。此外，在節(jié)能環(huán)保理念下，物業(yè)企業(yè)需要從提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)、構(gòu)建智能經(jīng)營模式等方面同時(shí)入手，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。提升設(shè)備日常管理力度，減少設(shè)備發(fā)生故障的概率，降低維護(hù)成本；制定節(jié)能方案，降低能耗；積極引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)智能管理系統(tǒng)等是物業(yè)企業(yè)成本控制的主要內(nèi)容。

二、物業(yè)企業(yè)成本控制的常見問題

(一)人力成本居高不下

物業(yè)企業(yè)屬于典型的人力密集型企業(yè)，人力成本占經(jīng)營總成本的55%～60%之間，就目前發(fā)展現(xiàn)狀而言，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)人力成本居高不下的主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1)受到市場勞動(dòng)力價(jià)格的不斷提升，使得物業(yè)企業(yè)人力成本不斷上升；2)物業(yè)企業(yè)人員流動(dòng)了非常大，人員綜合素質(zhì)參差不齊，培訓(xùn)成本逐年增加；3)各個(gè)崗位設(shè)置不夠合理，人員冗余現(xiàn)象比較嚴(yán)重，雖然成本提升，但是物業(yè)服務(wù)水平比較低[1]。

(二)成本預(yù)算不夠精確

業(yè)委會(huì)主要通過招標(biāo)的方法來聘請(qǐng)物業(yè)公司，因此，成本報(bào)價(jià)直接決定了物業(yè)服務(wù)定價(jià)的高低，如果報(bào)價(jià)過高則會(huì)降低物業(yè)企業(yè)的市場競爭力，使得物業(yè)企業(yè)誤差中標(biāo)。如果報(bào)價(jià)過低，則會(huì)影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至發(fā)生運(yùn)營虧損等問題。此外，設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)不到位，導(dǎo)致維修成本無預(yù)算發(fā)展，但并沒有達(dá)到動(dòng)用大修基金的條件，只能通過物業(yè)企業(yè)來支付維修資金，不但無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)營成本，而且增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)能耗成本控制力度有待提升

能耗設(shè)備主要由開發(fā)商向水電氣部門進(jìn)行申請(qǐng)，在后期運(yùn)行中由物業(yè)公司全權(quán)管理，水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣等都通過物業(yè)公司代繳。如果為商業(yè)項(xiàng)目或者工業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，則需要安裝專用的變壓器，能耗計(jì)量比較多，計(jì)量規(guī)則也比較復(fù)雜。比如：中央空調(diào)的能耗、工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用電等需要單獨(dú)計(jì)算，如果能耗管理不到位，就無法收取準(zhǔn)確的能耗費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)獨(dú)自彌補(bǔ)能耗支出。

三、提升物業(yè)企業(yè)成本控制水平的對(duì)策

(一)合理分配人力資源，降低人力成本

截止目前為止，我國共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)11.8萬家，從業(yè)人員全國約904.7萬人，物業(yè)從業(yè)人員眾多，綜合素質(zhì)參差不齊，智能化背景下，無論是商業(yè)寫字樓，還是住宅小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理的技術(shù)化、知識(shí)化等都提出了更高的要求。物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，合理配置人力資源對(duì)成本控制水平的提升有重要意義。物業(yè)從業(yè)人員普遍具有年齡大、學(xué)歷低等特性，再加上物業(yè)的特殊性，使得物業(yè)企業(yè)人流量比較大。因此，在分配人力資源時(shí)，要充分結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。根據(jù)物業(yè)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，合理調(diào)整人力資源可在短期內(nèi)降低人工成本，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，并通過改善待遇和調(diào)整薪資的方法，留住高素質(zhì)人才，提升物業(yè)企業(yè)的市場競爭了[2]。

通過合理應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)也可以降低企業(yè)人工成本，目前很多物業(yè)企業(yè)在管理上仍然采用粗放式管理模式，智能化水平略顯不足，通過增加物業(yè)管理的科技含量，可大幅度提升管理職能，比如：出入口設(shè)置電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)、在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置巡更機(jī)等，既能提升管理水平，又能減少保安崗位設(shè)置。在物業(yè)成本管理中占比最大的項(xiàng)目是人員工資，因此，需要物業(yè)企業(yè)合理設(shè)置職能部門，完善運(yùn)用管理機(jī)制，建立完善人工績效考核機(jī)制，合理分配現(xiàn)有人力資源，才能有效降低物業(yè)公式的經(jīng)營成本。

(二)建立預(yù)算體系，完善工效考核機(jī)制

對(duì)各部門業(yè)務(wù)服務(wù)制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際成本核算時(shí)以預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，并認(rèn)真落實(shí)預(yù)算編制中的內(nèi)容，并安裝相應(yīng)的規(guī)定對(duì)各部門的業(yè)務(wù)服務(wù)進(jìn)行考核，促使每個(gè)部門都能深刻認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，以便最大限度上調(diào)動(dòng)物業(yè)從業(yè)人員的積極性和主動(dòng)性，努力完善成本預(yù)算設(shè)定目標(biāo)。此外，為確保預(yù)算目標(biāo)能順利實(shí)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門要定期進(jìn)行審批考核，通過成本控制責(zé)任考核，將各部門的預(yù)算成本執(zhí)行情況和單位利益以及個(gè)人利益結(jié)合到一起，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，從而逐步提升物業(yè)企業(yè)的成本控制水平。

(三)降低公共能源消耗，強(qiáng)化內(nèi)部節(jié)約機(jī)制

在2016年6月11日，國務(wù)院國資委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見》，將家屬區(qū)水、電、暖和物業(yè)管理職能從國企剝離，轉(zhuǎn)由社會(huì)專業(yè)單位實(shí)施管理[3]。截止目前為止，這一目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。也就意味著物業(yè)企業(yè)可以通過代售水電氣等來增加經(jīng)營收入，從而到達(dá)補(bǔ)貼公共區(qū)域能源消耗的部分，如果能耗增加，則勢(shì)必會(huì)提升物業(yè)企業(yè)總成本支出。因此，物業(yè)企業(yè)必須不斷強(qiáng)化內(nèi)部節(jié)約機(jī)制，并加強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，切實(shí)做好開源節(jié)流。嚴(yán)格控制容易發(fā)生能源系消耗的環(huán)節(jié)，定期測(cè)算水電氣的使用情況，避免公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生漏、冒、滴等問題。更改電力線路，采用聲光控開關(guān)，充分挖掘物業(yè)企業(yè)內(nèi)部節(jié)約潛力，提升增效節(jié)支的經(jīng)營效果。

(四)強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)成本控制意識(shí)和服務(wù)意識(shí)

在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的背景下，物業(yè)企業(yè)逐步向著專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化、智能化、多樣化的方向發(fā)展。而成本控制是影響物業(yè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的主要因素?？茖W(xué)、合理、高效、規(guī)范的成本控制理念和方法，既能降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本，又能提升企業(yè)的市場競爭力[4]。但成本控制具有很強(qiáng)的廣泛性、系統(tǒng)性和綜合性，需要參與才能提升成本控制工作效率。因此，物業(yè)企業(yè)需要積極轉(zhuǎn)變成本控制理念，并積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，提升物業(yè)企業(yè)的知名度和影響力，為物業(yè)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文結(jié)合理論實(shí)踐，分析了物業(yè)企業(yè)成本控制中的常見問題和改進(jìn)對(duì)策，分析結(jié)果表明，物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，成本控制低企業(yè)健康發(fā)展有重大意義。在新時(shí)期背景下，物業(yè)企業(yè)需要從合理分配人力資源、建立科學(xué)的預(yù)算體系、降低公共能源消耗、改革稅務(wù)政策、強(qiáng)化物業(yè)管理成本管控意識(shí)與服務(wù)意識(shí)等方面入手，才能有效解決歷史遺留問題和新時(shí)期背景存在的問題，促使物業(yè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。