PPP模式房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務管理應用探索

河北省建投集團城鎮(zhèn)化公司

一、ppp項目公司財務管理的特點

(一)財務管理呈現(xiàn)出某種局限性

項目公司是依照明確的目的所設立的具有有限經(jīng)營期的公司，當面對關鍵財務決策問題時，既要獲取股東的同意，而且要符合實施方的要求。雖然項目公司是建設項目的甲方，然而其根本作用在于代建業(yè)主組織建設。同時，項目公司的投資結果一定要通過財政和審計機構的核查確認，如此造成項目公司的總體運營(涵蓋財務管理)呈現(xiàn)出與生俱來的局限性。

(二)財務管理缺乏清晰目標

所謂公司財務管理目標，也就是說通過財務管理想要實現(xiàn)的效果，為財務管理指明方向。通常來說，企業(yè)的財務管理目標是實現(xiàn)股東價值的最大化或者經(jīng)濟效益的最大化。然而，房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目并非只擁有經(jīng)濟目標，還具有一定的社會性，因此，其財務管理目標不可僅關注經(jīng)濟效益的最大化，對項目的工期進展、工程質(zhì)量以及社會效益給予足夠的關注，從而以最小的資本獲取最大的財務效益。投資方在乎更多的是怎樣使項目獲取最大化利潤，怎樣保證投資資本的安全性和穩(wěn)定性。多股東的項目公司缺乏統(tǒng)一的要求造成財務管理缺乏清晰的目標。

(三)財務管理須有股東支持

在公司財務管理當中，融資管理和投資管理是其中十分關鍵的構成要素，然而，項目公司的正常運營一定要借助股東支持的力量。首先，項目公司幾乎都是通過社會資本股東實現(xiàn)籌資，盡管項目公司是融資主體，然而在現(xiàn)階段的市場環(huán)境中，幾乎無法獨立實現(xiàn)籌資目標，應當由社會資本為其提供額外的擔保方可實現(xiàn)籌資。所以，籌資管理從根本來說即為配合社會資本方的籌資管理。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終受益者是社會大眾，項目公司的投資管理關鍵在于落實投資決策，將實施方的具體意見分解，并逐一落實。

二、房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目公司財務管理存在的問題分析

(一)財務管理難度大

大型房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到諸多部門，應當對相關一系列文件進行完善，關鍵包含可行性報告、PPP實施方案以及PPP項目合同等。在此過程中，又關系到投資總額、資本金比例、利潤率、折現(xiàn)率以及合作期限等諸多問題。參與其中的工作者也許并不全是財務管理類專業(yè)人才，極有可能發(fā)生邏輯錯亂、整體內(nèi)容不統(tǒng)一以及前后表述不統(tǒng)一問題。在項目開展環(huán)節(jié)，利益相關方也許在財務數(shù)據(jù)和財務指標方面存在意見不統(tǒng)一問題。與此同時，因為有關PPP項目的政策法律尚不完善，使得糾紛問題無法得以有效處理，財務管理更是布置從何說起。此外，我國并未針對PPP項目的會計核算、稅收和審計等內(nèi)容制定相應的政策法規(guī)，從某種程度加大了財務管理的難度。

(二)政府功能缺失造成經(jīng)濟損失

政府并未發(fā)揮出應有的作用，出于規(guī)避風險的考量，不想為項目公司的關鍵決策提供必要的意見，尤其是財務管理層面的意見，存在監(jiān)管力度缺失的問題。然而，因為房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目公司的資金來源較廣，倘若關鍵決策僅僅是股東一致認可的決定，而忽視了政府要求，會在日后的審查和核算過程中，出現(xiàn)對一些財務管理做法不認可的問題。極有可能被政府機構和審計機構判定為違規(guī)決策，繼而對項目投資形成重大影響。

(三)融資困難，渠道單一，再融資難度大

房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目建設和運營期限長、投資金額大，自身并不能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，主要現(xiàn)金流入來源是外來投資資金。政府受政策限制不能對項目提供有效擔保，加之利率市場化的背景，金融機構普遍對提供中長期貸款熱情不高，融資之路困難重重。股東方對項目提供的資金支持有限，PPP項目公司大都有單一依賴銀行貸款的融資思想，銀行貸款融資存在貸款期限與項目需要匹配度低，融資困難且成本高的問題。另外項目公司普遍沒有PPP項目再融資的意識，沒有為PPP資產(chǎn)證券化做必要的財務管理方面的準備。

三、房地產(chǎn)開發(fā)ppp項目公司財務管理的建議

(一)加強外部環(huán)境梳理和內(nèi)部財務管控

首先，加強與實施方的溝通協(xié)調(diào)工作。采用便捷、高效的現(xiàn)代溝通手段，建立完善交流平臺，確保信息傳遞的時效性、準確性，并就溝通內(nèi)容形成規(guī)范的文書材料，經(jīng)雙方簽字確認并保存。社會資本方擬定的項目公司主要管理人員要充分參與前期的主要談判，應要求政府實施方組織當?shù)刎斦帧徲嬀值认嚓P政府職能部門會同社會資本方，共同梳理項目有關文件，尤其是投資總額、資本金、現(xiàn)金流和投資回報率等核心財務指標，以及項目的其他關鍵性指標和項目投資的回報機制，充分消除誤解并進行再次確認，達成共識后再簽訂PPP項目的系列相關合同，從而為后期項目公司財務管理工作的順利開展開一個好頭。其次，加強項目公司內(nèi)部控制，提高運營水平。在項目建設期，要加強預算和成本管理，精確控制對項目建設的投入資金，提高資金的使用效率，避免項目建設資金的閑置或不足。在項目運行期，要加強管理模式的創(chuàng)新，采用先進的理念來減低項目運行成本，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目的特點，充分挖掘運營期的商業(yè)價值，增加項目公司的經(jīng)濟效益。針對會計核算、稅收、審計等方面存在的不明確事項，項目公司財務管理人員要仔細研究分析其中的風險，參照會計準則和已有稅法的相關規(guī)定，謹慎處理。同時要加強同當?shù)囟悇詹块T、審計部門、財政部門的聯(lián)系，可以嘗試通過實施方來邀請相關部門指導項目公司的財務針理工作。

(二)實施聯(lián)簽制度，提高財務管理決策的效力

對于房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目政府是按期進行考核，按照項目的可用性和績效付費，所以項目公司能獲取怎樣的投資回報，同項目本身的社會效益是否得到實施方認可有著緊密的聯(lián)系，是不容忽視的重要環(huán)節(jié)。項目公司成立后，應要求政府實施方授權明確其項目代表，明確其項目代表的管理權限和義務。項目公司應定期召開董事會或類似公司最高決策會議，除項目公司主要管理人員外，還應該邀請社會資本方代表和實施方代表一同出席，會議做出的關鍵財務管理決策應得到全體參會人員的一致同意并實施聯(lián)簽制度，提高財務管理決策的效力，確保項目公司的運營達到政府的監(jiān)管要求，為通過政府可用性和績效考核掃清障礙。

(三)拓寬融資渠道，開展PPP項目再融資管理

首先，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y思維，積極嘗試多渠道融資。項目公司應協(xié)同股東方，盡快轉(zhuǎn)變單一依靠銀行信貸的融資思維，積極創(chuàng)新融資方式，嘗試多渠道融資。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目的特點，充分利用現(xiàn)行PPP項目融資政策，設法取得與項目投資周期相匹配、利率更優(yōu)惠、擔保要求更寬松的融資資金。項目公司可以考慮在充分了解各種創(chuàng)新金融工具的特點和發(fā)行條件的情況下，發(fā)行項目收益票據(jù)、資產(chǎn)支持票據(jù)等新型融資工具融資，可以嘗試通過不同金融工具的有效組合來匹配項目的資金需求，降低融資成木。還可以通過對項目公司的規(guī)范運作，推動PPP項目中報本省乃至全國的示范項目，積極爭取中央和地方的PPP融資基金的支持。另為項目公司引入財務投資人或成立私募基金，也是可以考慮的選擇。其次，加強財務管理為PPP項目再融資做好準備。社會資本方要實現(xiàn)PPP項目的良性可持續(xù)發(fā)展，PPP項目再融資是必然選擇，作為由社會資本方主導的PPP項目公司肯定要全力配合并做好自身的財務管理工作。PPP項目再融資主要方式是要實現(xiàn)PPP項目資產(chǎn)證券化，需要滿足財政部和發(fā)改委的規(guī)范性要求，其中操作實施規(guī)范，運背良好，按照績效付費、充分信息披露等條件都對項目公司的財務管理提出很高要求。在一定期限內(nèi)運營記錄良好、管理規(guī)范的PPP項目公司必然更容易實現(xiàn)PPP項目資產(chǎn)證券化，所以項目公司要比照標準提高自身財務管理水平，保障項目的順利運營，為PPP項目再融資做好準備。

四、結束語

綜上所述，只有社會資本方和實施方真正實現(xiàn)利益共享、風險共擔，才能保證項目公司財務管理的有效開展，進而保障房地產(chǎn)開發(fā)PPP項目的順利實施和良好運行。