教育資源資本化對上海市徐匯區(qū)住房價(jià)格的影響

文/金華 楊軻嘉

在當(dāng)代社會，教育對社會的垂直流動(dòng)與未來地位的獲取具有舉足輕重的作用。正因如此，獲取教育資源的公平性直接關(guān)乎社會差異建構(gòu)的合理性。然而，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺愈發(fā)凸顯其“貴重”，其結(jié)果是引入“類市場化競爭機(jī)制”，從而導(dǎo)致并加劇了教育資源的資本化。為了限制擇校、促進(jìn)教育均等化，教育部自2014年以來在北京、上海等一線城市加強(qiáng)推行就近入學(xué)政策。但丁維莉等通過研究發(fā)現(xiàn)，中國房價(jià)的部分變動(dòng)可能是居民追求優(yōu)質(zhì)教育而采取居住地搬遷的行為所引起的[1]。這種入學(xué)機(jī)制可能會受到既有社會個(gè)體間的資本差異干涉而出現(xiàn)，原本由學(xué)校獲得的擇校費(fèi)收益轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商 (或房主)的賣房收益，這反而擴(kuò)大了因收入差距而導(dǎo)致的教育機(jī)會不平等。

一、文獻(xiàn)回顧

Tiebout的研究表明：社會公共服務(wù)的提供存在數(shù)量與質(zhì)量差異，并與房地產(chǎn)價(jià)格掛鉤而形成資本化效應(yīng)，政府也通過這一機(jī)制因收入刺激而提高公共服務(wù)水平[2]。Oastes則進(jìn)一步提出教育資源 “資本化”的概念，并得到公立學(xué)校學(xué)生人均教育支出與住宅價(jià)格所存在的正相關(guān)關(guān)系[3]。

在我國，近年來伴隨對優(yōu)質(zhì)教育資源的持續(xù)需求與就近入學(xué)政策的不斷強(qiáng)化，“學(xué)區(qū)房”成為家庭房產(chǎn)投資的重點(diǎn)。王軼軍等針對北京市房地產(chǎn)住宅市場的個(gè)人交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用顯示性偏好法中的特征價(jià)格模型進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)研究，發(fā)現(xiàn)居民愿意為居住在公交車站附近、公園周邊0.8公里范圍內(nèi)和地鐵站分別支付住宅價(jià)格的12.4%、6.4%和17.1%。然而，這種價(jià)值趨向在住房價(jià)格中的資本化并沒有得到詳細(xì)探討。毛豐付等基于杭州市主城區(qū)202個(gè)校區(qū)住房數(shù)據(jù)，探討優(yōu)質(zhì)的教育資源對學(xué)區(qū)房價(jià)格波動(dòng)的影響程度。結(jié)果表明，市區(qū)重點(diǎn)中學(xué)附近的學(xué)區(qū)房會產(chǎn)生高達(dá)25.5%的溢價(jià)率，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)率為12.8%。Yisu Zhou等通過對香港、上海、澳門、新加坡四地的實(shí)證研究，將教育資源的差異對于住房價(jià)格的影響總結(jié)為社會經(jīng)濟(jì)隔離導(dǎo)致的教育經(jīng)歷分化。

綜上所述，由學(xué)生社會經(jīng)濟(jì)地位(SES)導(dǎo)致的學(xué)校隔離，已被學(xué)界定義為教育不平等的重要原因。許多學(xué)者也集中研究了其中的內(nèi)生關(guān)系。

通過回顧以往文獻(xiàn)，筆者認(rèn)為現(xiàn)有研究仍然存在以下不足：

一是研究尺度過于宏觀。已有的研究大多從城市全局分析教育資源數(shù)量對住房價(jià)格的影響，缺少教育資源差異在低行政級別尺度內(nèi)對住房價(jià)格影響的微觀經(jīng)濟(jì)分析。

二是關(guān)于教育資源資本化導(dǎo)致學(xué)校隔離的文獻(xiàn)大多集中在對西方國家的制度研究上，世界其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)較少。隨著由政府主導(dǎo)的新自由主義擇校改革滲透到世界其他地區(qū)，上海轄區(qū)的數(shù)據(jù)分析對于理解非西方學(xué)校系統(tǒng)中社會隔離的資本化基礎(chǔ)具有十分重要的意義。

因此，本文利用上海市徐匯區(qū)的學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)，試圖在區(qū)級層面通過對教育資源分流與住房價(jià)格之間關(guān)系的考察，分析教育資源資本化對上海市徐匯區(qū)住房價(jià)格的影響，從而揭示義務(wù)教育階段的學(xué)區(qū)房制度在保障教育公平方面的實(shí)際功效。本文主要關(guān)注以下兩個(gè)問題：一是在諸多影響住宅價(jià)格的因素中教育是否已成為主導(dǎo)因素；二是教育資源的資本化如何在住宅價(jià)格上得到體現(xiàn)。

二、數(shù)據(jù)來源和模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)的獲取及特征變量的量化

上海自1997年起在義務(wù)教育階段施行“按片劃分、就近入學(xué)”的招生制度改革。在上海為代表的一線城市，其擇校的獨(dú)特之處在于由于私立學(xué)校還處于起步階段，家長大多選擇公立學(xué)校中的精英“重點(diǎn)”學(xué)校，故而學(xué)區(qū)房政策極為重要。

徐匯區(qū)作為上海市南部副中心，其域內(nèi)有華東理工大學(xué)、上海交通大學(xué)等諸多高等學(xué)府，高校附屬中小學(xué)較多，教育質(zhì)量位于全市前列。本文房價(jià)數(shù)據(jù)來源于上海市二手房價(jià)格指數(shù)辦公室與房天下網(wǎng)站定期發(fā)布的公報(bào)材料，包括徐匯區(qū)各學(xué)區(qū)對應(yīng)住宅區(qū)的二手房成交單位面積均價(jià)的月度數(shù)據(jù)。本文對徐匯區(qū)的24所重點(diǎn)小學(xué)、21所普通小學(xué)進(jìn)行研究，通過谷歌地圖獲得區(qū)位特征變量，通過房天下網(wǎng)站獲取學(xué)校特征變量與建筑特征變量，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。

特征變量的選擇是使用Hedonic特征價(jià)格模型進(jìn)行學(xué)區(qū)房價(jià)格分析的關(guān)鍵步驟，選用合適的住房特征變量更有助于增強(qiáng)模型和現(xiàn)實(shí)的擬合程度。通過大量閱讀國內(nèi)外文獻(xiàn)，結(jié)合徐匯區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)位空間布局等方面的差別，選取以下三類共5個(gè)變量進(jìn)行學(xué)區(qū)房房價(jià)影響因子的實(shí)際探究，如表1所示。

表1 學(xué)區(qū)房各特征變量的名稱、類型與表示單位

（二）Hedonic特征價(jià)格方程

在國際上，研究住房價(jià)格的常用手段是基于Hedonic理論的特征價(jià)格模型，它在解釋多因子房產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理上占據(jù)重要地位。本文亦采用Hedonic模型評估上海市徐匯區(qū)學(xué)區(qū)房教育變量的影響程度。

住房特征價(jià)格方程的一般形式為 P=f（C1， C2， C3…Cn），其中P為住房價(jià)格，Ci為住宅的特征向量。本文將特征向量設(shè)置成C1為住房年齡，C2為離徐匯區(qū)中心（徐匯區(qū)區(qū)政府）的距離，C3為離最近地鐵站的距離，C4為學(xué)校質(zhì)量水平，C5為離學(xué)校距離。在控制其他條件相同的前提下，進(jìn)行各個(gè)住房特征變量的偏導(dǎo)數(shù)求解，獲得各住宅地區(qū)所對應(yīng)的特征價(jià)格，該表達(dá)式為：

雖然具備住房特征方程的一般形式，但在進(jìn)行具體實(shí)證分析和運(yùn)算估計(jì)時(shí)，需要構(gòu)造恰當(dāng)?shù)暮瘮?shù)形式，這是準(zhǔn)確進(jìn)行具象研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若函數(shù)形式建構(gòu)不合理，則會導(dǎo)致不一致的估測結(jié)果。特征價(jià)格模型一般存在線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)和半對數(shù)函數(shù)3種形式，需要依據(jù)實(shí)際狀況選取最優(yōu)的函數(shù)方程式，并通過函數(shù)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)加以確定。

(1) 線性形式：P=a0+ΣaiZi+e

(2) 對數(shù)形式：lnP=a0+ΣailnZi+e

(3) 半對數(shù)形式：P=a0+ΣailnZi+e

本文在徐匯區(qū)學(xué)區(qū)房的房價(jià)因子研究中，將分別采用線性函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)，以變量對數(shù)變換的線性回歸方式檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健程度。

三、回歸分析

（一）標(biāo)準(zhǔn)特征價(jià)格方程的回歸結(jié)果

1.描述性統(tǒng)計(jì)。本文以徐匯區(qū)的45個(gè)小學(xué)為研究對象，選取了124個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)樣本，下表為學(xué)區(qū)房樣本的描述性數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表。從表2中可以看出，學(xué)區(qū)房的二手房均價(jià)為72235.31元/平方米，平均房齡為23.20年，離徐匯區(qū)中心（區(qū)政府）的平均距離為4.9729千米，離最近地鐵站的平均距離為1.3042千米，到學(xué)校的平均距離為0.8213千米。

本文以均值的形式單獨(dú)列出普通小學(xué)和重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房各項(xiàng)值，對比數(shù)據(jù)有助于探究不同水準(zhǔn)的教育水平對房價(jià)影響的差異。結(jié)果表明，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房多數(shù)特征變量的均值比普通小學(xué)更優(yōu)，尤其是離區(qū)中心和最近地鐵站距離更近。

表2 各變量的概要性統(tǒng)計(jì)

2.回歸結(jié)果分析。表3是Hedonic理論模型下的回歸結(jié)果。第(1)列中，以學(xué)區(qū)房房價(jià)的對數(shù)形式為因變量，解釋變量則是除學(xué)校水平外其他自變量的對數(shù)化?；貧w后的結(jié)果表明，學(xué)校水平和到最近地鐵站的距離對房價(jià)存在顯著性影響，前者顯著性水平為1%，后者顯著性水平為10%；房齡和離學(xué)校距離對房價(jià)并無明顯的顯著性相關(guān)，而離中心地段徐匯區(qū)政府的距離對房價(jià)不顯著，其t統(tǒng)計(jì)值為0.003，無限接近于0。

從自變量對因變量的作用范疇看，學(xué)校水平、房齡和離區(qū)中心的距離與房價(jià)基本保持正相關(guān)性，而離最近地鐵站距離和離學(xué)校距離則與房價(jià)變動(dòng)趨向相反。從自變量對因變量的作用程度看：房齡每提升1%，學(xué)區(qū)房房價(jià)增加33.7%；離最近地鐵站距離每提升1%，學(xué)區(qū)房房價(jià)降低8%；離學(xué)校距離每提升1%，學(xué)區(qū)房房價(jià)降低0.01%。

通過標(biāo)準(zhǔn)特征價(jià)格模型不難得出，在上述5種影響因子中，學(xué)校水平、房齡和離最近地鐵站距離是主要的作用因子，學(xué)校水平和房齡更是對房價(jià)有超過30%的影響程度，尤其是本文研究的重點(diǎn)學(xué)校水平，其與房價(jià)的變動(dòng)有極強(qiáng)的一致性趨勢，相較于普通小學(xué)，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房房價(jià)可高出38%。

此外，本文以函數(shù)變換與回歸結(jié)果進(jìn)行對比，較好地考證了學(xué)校水平參數(shù)的穩(wěn)健程度。第(2)列的回歸結(jié)果表明，若將其他的自變量絕對值化，重點(diǎn)小學(xué)的優(yōu)質(zhì)教育使學(xué)區(qū)房溢價(jià)稍有下降，為34.5%，但仍顯示出1%水平下的顯著性。當(dāng)對學(xué)區(qū)房價(jià)取絕對數(shù)值后，第(3)列的回歸結(jié)果突出表明其資本化的效應(yīng)為31965.331元/平方米，即重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房價(jià)比普通小學(xué)每平方米高出31965.331元。對比分析可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)校水平與學(xué)區(qū)房房價(jià)的影響存在較強(qiáng)的顯著性。同時(shí)，在一定程度上也反映出學(xué)校水平在變化函數(shù)形式的過程中，一直處于小范圍波動(dòng)的穩(wěn)健狀態(tài)。

表3 標(biāo)準(zhǔn)特征方程下的回歸結(jié)果

3．模型檢驗(yàn)。

（1）顯著性檢驗(yàn)。由表4可得，線性函數(shù)化模型的R2為0.681，表明標(biāo)準(zhǔn)特征價(jià)格方程下觀測值的擬合度效果較好。此外，F(xiàn)值為16.673，P值為0.000，說明在總體上學(xué)區(qū)房房價(jià)和所有探究的特征變量之間具有顯著的線性關(guān)系。

（2）多要素相關(guān)性檢驗(yàn)。依據(jù)相關(guān)系數(shù)表，通過Pearson相關(guān)系數(shù)，可以進(jìn)一步確認(rèn)學(xué)校水平和離最近地鐵站距離已成為與學(xué)區(qū)房房價(jià)相關(guān)性程度較高的兩個(gè)影響因子。由于本文研究的是學(xué)區(qū)房房價(jià)的多要素影響機(jī)制，所以采用偏相關(guān)系數(shù)進(jìn)行多要素相關(guān)程度的測定。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)暫不考慮其他因素影響的情況下，學(xué)校水平成為小區(qū)房價(jià)的主導(dǎo)影響因子，其相關(guān)性高達(dá)0.789，且顯著性水平遠(yuǎn)小于1%。

表4 各特征變量與房價(jià)的相關(guān)系數(shù)表

（3）多重共線性檢驗(yàn)。為避免自變量之間有較高的相關(guān)關(guān)系而導(dǎo)致模型構(gòu)建冗雜，同時(shí)也為了保證因變量參數(shù)及其演變估測存在較高準(zhǔn)確性，所以進(jìn)行多重共線性的診斷。通常情況下，方差膨脹因子(VIF)大于10即可判定為多重共線性嚴(yán)重。由表5可得，方差膨脹因子值最大的只有1.281，因此可認(rèn)定自變量之間基本不存在多重共線性。

表5 標(biāo)準(zhǔn)特征價(jià)格模型下共線性統(tǒng)計(jì)量

四、討論

（一）教育資源資本化對房價(jià)的影響

教育資源質(zhì)量在模型中顯著性水平小于1%，且系數(shù)為正。這說明上海市徐匯區(qū)小學(xué)教育質(zhì)量對住房價(jià)格的正向影響明顯，即居民愿意為優(yōu)質(zhì)教育資源額外支付費(fèi)用，而這部分費(fèi)用已經(jīng)“隱蔽地”轉(zhuǎn)移為資本，成為住宅價(jià)格的一部分。Black的研究表明，優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房附加值極為明顯。換言之，假設(shè)學(xué)校A的學(xué)生總體成績比學(xué)校B高5%，家長即傾向于支付超出原房價(jià)2.5%的代價(jià)以選擇學(xué)校B。而馮唯、陸銘將上海市52個(gè)區(qū)域的房價(jià)和“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”作動(dòng)態(tài)系統(tǒng)回歸分析，也得到了類似的結(jié)論。

（二）學(xué)區(qū)房分流政策導(dǎo)致的教育隔離

1.學(xué)業(yè)表現(xiàn)。自20世紀(jì)80年代以來，擇校改革一直是一個(gè)全球性的現(xiàn)象，尤其是在東亞地區(qū)，就近入學(xué)導(dǎo)致的教育隔離是家長“用腳投票”追求優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的根本動(dòng)力，這也是教育資源資本化影響住房價(jià)格的內(nèi)生性解釋之一。本文在研究中也發(fā)現(xiàn)，在重點(diǎn)小學(xué)保證升學(xué)率的前提下，學(xué)區(qū)內(nèi)小區(qū)房價(jià)會產(chǎn)生38%的溢價(jià)，這會助推因家庭經(jīng)濟(jì)情況而產(chǎn)生的教育隔離，許多學(xué)者的研究也證實(shí)了這一點(diǎn)：Wilson在2012年發(fā)現(xiàn)，當(dāng)學(xué)校因社會經(jīng)濟(jì)地位而被隔離時(shí)，來自弱勢家庭的年輕人不僅失去了獲得優(yōu)質(zhì)教師和學(xué)習(xí)資源的機(jī)會，也失去了接觸有利于學(xué)習(xí)的榜樣和社交網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會。Margarita在2011年發(fā)現(xiàn)，由校區(qū)劃分而產(chǎn)生的學(xué)生群體隔離，同樣體現(xiàn)在了學(xué)生的學(xué)業(yè)表現(xiàn)方面。在課堂中，優(yōu)秀同齡人對學(xué)生表現(xiàn)有著積極和重要的影響。同伴質(zhì)量中一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的邊際效應(yīng)導(dǎo)致個(gè)體成就的標(biāo)準(zhǔn)差增加0.25。這些內(nèi)生性因子的相關(guān)數(shù)據(jù)，對于解釋同群效應(yīng)使教育被“資本化”，無論是結(jié)果測量還是樣本選擇都是較為穩(wěn)健的。

2.非學(xué)業(yè)表現(xiàn)。教育資源差異的資本化推高了學(xué)區(qū)房價(jià)格。多數(shù)研究指出，學(xué)生的學(xué)業(yè)成績主要決定于個(gè)人特性與家庭特征。進(jìn)入更優(yōu)質(zhì)的學(xué)校實(shí)際上收效甚微，但家長“起跑線平等”式思維仍使其傾向于重點(diǎn)學(xué)區(qū)房。Rothstein在2006年的研究表明，結(jié)識更高階層的同學(xué)也是多數(shù)家長考慮學(xué)區(qū)房的動(dòng)因之一。換言之，家長們不僅看重“好同學(xué)”有助于子女的學(xué)業(yè)表現(xiàn)，也關(guān)注優(yōu)質(zhì)教育資源附加的“非學(xué)業(yè)無形資產(chǎn)”，因而房屋會在競爭教育資源的過程中不斷“市場化”和“資本化”。

此外，Cullen等人2006年在研究學(xué)生的行為表現(xiàn)中發(fā)現(xiàn)，學(xué)生的被捕率和學(xué)校的優(yōu)質(zhì)與否息息相關(guān)，重點(diǎn)學(xué)校能夠幫助學(xué)生增強(qiáng)自律的能力。Deming2011年在Cullen的研究基礎(chǔ)上，長時(shí)間觀察了學(xué)生畢業(yè)7年來的社會行為表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)犯罪率著實(shí)與中學(xué)重點(diǎn)與否有相當(dāng)程度的關(guān)系。以上結(jié)論所反映的內(nèi)生性機(jī)制都支持教育資源資本化對于住房價(jià)格的影響。

五、結(jié)論

筆者對樣本學(xué)校周圍的小區(qū)住房價(jià)格和教育質(zhì)量進(jìn)行了深入探究，橫向比較與單獨(dú)回歸分析表明，教育質(zhì)量越優(yōu)質(zhì)，學(xué)區(qū)房溢價(jià)率越高。教育資源資本化通過學(xué)業(yè)表現(xiàn)與非學(xué)業(yè)表現(xiàn)等內(nèi)生性機(jī)制體現(xiàn)在住房價(jià)格上，這種“溢價(jià)片區(qū)化”的現(xiàn)象背后隱含的是“社會預(yù)分”和“階層固化”的本質(zhì)。綜上所述，上海市徐匯區(qū)住房價(jià)格受到學(xué)區(qū)房政策相關(guān)的資本擴(kuò)大化影響，并反饋為不同個(gè)體的受教育質(zhì)量。就近入學(xué)、禁止擇校等措施不能帶來實(shí)際意義的教育資源公平。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)對相應(yīng)政策規(guī)劃作出調(diào)整。