海南省經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級下房地產(chǎn)業(yè)特點及 金融風(fēng)險管理研究

閆運標

摘? ?要：自2018年4月海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)啟動以來，海南省持續(xù)加快推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、強化房地產(chǎn)市場調(diào)控、逐步擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，海南省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新趨勢與新特點，給海南省金融業(yè)帶來深遠影響。本文從“全域限購”后海南省房地產(chǎn)市場運行的特點出發(fā)，探討當(dāng)前海南省房地產(chǎn)信貸市場面臨的風(fēng)險，并提出相關(guān)風(fēng)險管理對策建議。

關(guān)鍵詞：海南房地產(chǎn);樓市調(diào)控;風(fēng)險管理

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2019.10.011

中圖分類號：F822.0? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?文章編號：1003-9031（2019）10-0082-06

一、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級下海南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢與新特點

海南自建省以來，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)因一業(yè)獨大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、抗風(fēng)險能力偏弱，已經(jīng)成為海南省經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的一大障礙。海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)啟動以來，省政府秉持新發(fā)展理念，主動適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，以“壯士斷腕”的決心逐步擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，出臺系列加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的政策措施，為建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)（港）奠定了堅實基礎(chǔ)。

（一）擺脫房地產(chǎn)依賴的效果初步顯現(xiàn)

為防止歷史重演、破除“房地產(chǎn)依賴癥”，海南省嚴格調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控取得積極效果，且替代性產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果顯著，新舊動能轉(zhuǎn)換培育加快。一是從投資端看，調(diào)控房地產(chǎn)過快投資取得積極實效。2018年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資1715.4億元，同比下降16.5%，占GDP比重從44%下降到32%，從6月起轉(zhuǎn)為負增長、連續(xù)7個月下降;截至2019年6月末，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額565.3億元，同比下降31.4個百分點。二是從土地供應(yīng)端看，通過總量鎖定、存量優(yōu)化、模式創(chuàng)新等一系列組合拳，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地供應(yīng)模式，從源頭上強化調(diào)控房地產(chǎn)市場，為自貿(mào)區(qū)（港）重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充足的土地儲備和規(guī)劃保障①。2019年上半年，土地供應(yīng)中以工業(yè)用地為主，以商服用地為輔，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。三是替代性產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)異軍突起。通過優(yōu)化營商環(huán)境、擴大招商引資、引進總部經(jīng)濟等舉措，非房地產(chǎn)業(yè)投資成為海南發(fā)展的重要推動力。2019年上半年，海南省非房地產(chǎn)新開工項目462個、總投資1081.5億元，同比增長80%;非房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為56%，同比提升5.35個百分點，投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化;30家總部經(jīng)濟企業(yè)快速成長，共實現(xiàn)增加值99.93億元，拉動全省地區(qū)生產(chǎn)總值增長0.3個百分點，總部經(jīng)濟正逐漸成為支撐海南省經(jīng)濟新的增長極。

（二）房地產(chǎn)銷售大幅回落

在購房準入、銷售備案、土地供應(yīng)、信貸供給等綜合調(diào)控作用下，市場過熱勢頭得到有效遏制。一是房價過快上漲得到有效控制，總體維持“量跌價漲”態(tài)勢。從銷售端看，銷售面積、銷售額呈現(xiàn)“雙降”。在2018年大幅回落的基礎(chǔ)上，2019年上半年全省房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%;銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%。從價格端看，2019年上半年全省銷售均價約為15728.7元/平方米，同比微漲5%。二是短期內(nèi)由于成交量的大幅下滑，開發(fā)商銷售回籠和現(xiàn)金流承壓。近期，開發(fā)商通過多種形式和渠道打折促銷加快資金回籠。有些樓盤單價一降再降，甚至以低于市場平均價格的方式開展團購促銷，但銷售進度依然緩慢。三是商業(yè)地產(chǎn)銷售緩慢、市場冷清。在商服用地供應(yīng)量大幅增加的情況下鋪面、寫字樓等商業(yè)物業(yè)銷售緩慢、市場冷清，閑置風(fēng)險需要關(guān)注。

（三）房地產(chǎn)銷售與價格區(qū)域分化更趨明顯

由于缺乏產(chǎn)業(yè)和足夠人口支撐，與其他省份相比，海南省房地產(chǎn)有自身的特殊性，市場易受政策調(diào)控影響，且區(qū)域分化較為顯著。在強調(diào)控、棚改以及自貿(mào)區(qū)（港）人才引進等政策綜合影響下，海南省房地產(chǎn)市場正在從以島外需求為主，開始轉(zhuǎn)向島內(nèi)剛需和人才引進雙維拉動。因此，可以預(yù)見在海南省自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)推動下海口、三亞基于良好的區(qū)位條件、招商優(yōu)勢，較其他地區(qū)更具吸引力，因而區(qū)域分化較以往將更為突出。從2019年上半年房地產(chǎn)市場情況看，?？?、三亞仍然是全省市場銷售的主力軍，?？阡N售面積196.39萬平方米、占比50%，三亞銷售面積79.25萬平方米、占比20%，南北兩地銷售面積占全省的70%。以往受?？凇⑷齺嗇椛鋷訌?、銷售情況較好的陵水、萬寧、瓊海、東方等市縣銷售乏力，陵水銷售面積3.46萬平方米、同比下滑96%，瓊海銷售面積6.86萬平方米、同比下滑83%，萬寧銷售面積13.34萬平方米、同比下滑65%，東方銷售面積2.23萬平方米、同比下滑81%。價格分化較為明顯，除海口銷售價格較為堅挺外，三亞以及受?？谌齺嗇椛涞呐R近市縣跌價較為突出。2019年上半年，?？阡N售均價15342.4元/平方米，受剛需釋放以及才人集聚托市影響，價格穩(wěn)中有升，同比增長25%;三亞受外來人口溢出影響價格穩(wěn)中有降，上半年銷售價格24081.8元/平方米，同比微降9%;文昌、澄邁、定安等區(qū)域價格均有不同程度下降。

（四）金融監(jiān)管整體從嚴，政策取向全面收緊

近年來，人民銀行、銀保監(jiān)會持續(xù)加強對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的金融監(jiān)管，并對房地產(chǎn)金融存在的市場亂象進行重點整治，房地產(chǎn)金融環(huán)境整體從嚴。一是嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在法人信貸方面，加強房地產(chǎn)建設(shè)的前中期融資監(jiān)管，嚴禁提供各類表內(nèi)外融資購置土地，嚴禁向“四證”不全和資本金未到位項目發(fā)放融資;在個人信貸方面，嚴厲打擊挪用消費信貸、信用卡、各類首付貸等資金流入房地產(chǎn)市場。二是加強基金、信托、境內(nèi)外發(fā)債等各類通道業(yè)務(wù)的金融監(jiān)管，特別是2019年年初以來，在收緊傳統(tǒng)開發(fā)貸政策同時，亦從國內(nèi)發(fā)債進一步延伸至房地產(chǎn)信托、私募和海外融資，房地產(chǎn)企業(yè)融資進入近年來最艱難的時期。三是監(jiān)管處罰力度加大，房地產(chǎn)融資全面收縮。2019年6月末，房地產(chǎn)貸款余額3042.8億元，同比增長3%。其中，開發(fā)貸款受調(diào)控政策影響，波動較大且下滑趨勢顯著，2019年6月末，海南省開發(fā)貸款余額1205.4億元，增速由2016年最高49%降至2%。

二、當(dāng)前海南省房地產(chǎn)信貸市場的金融風(fēng)險分析

（一）銷售回籠放緩、資金鏈條趨緊

房地產(chǎn)調(diào)控后，全域限購使得島外群體購房門檻提高，投資和投機性購房需求受到抑制，同時本地剛需和改善性需求群體由于信貸政策收緊降低其購房欲望，繼續(xù)觀望樓市變化。銷售回籠放緩、資金鏈條緊張造成的違約風(fēng)險加大，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的違約風(fēng)險更高。一是中小型房企集團，往往缺乏嚴格的財務(wù)體系，資金監(jiān)控較為困難，信息不對稱問題較為突出。二是企業(yè)復(fù)雜度高，難以全面了解資金來源，舉債擴張沖動明顯，實際杠桿率較高，一旦市場發(fā)生波動極有可能資金鏈斷裂。三是股東眾多，股東糾紛也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的重要風(fēng)險之一。基于資源整合、降低資金壓力、分散風(fēng)險等多方面原因，除大股東（實際控制人）外大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)一般還有若干個小股東參股，一旦大股東和小股東出現(xiàn)利益糾紛，容易引發(fā)系列問題。

（二）開發(fā)商融資難度加大

目前緊縮的房地產(chǎn)信貸政策將對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源形成較大壓力。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有銀行貸款、自籌資金、定金及預(yù)付款以及房地產(chǎn)信托等。由于近期金融監(jiān)管從嚴、規(guī)范房地產(chǎn)信托、私募等政策密集出臺，房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度加大。從2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源數(shù)據(jù)看，海南省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計929.1億元，資金來源同比下降43%。其中，國內(nèi)貸款到位96.4億元，同比下降44.1%，主要因調(diào)控政策的影響，貸款門檻提高，房地產(chǎn)貸款規(guī)模受到限制，銀行業(yè)對區(qū)域房地產(chǎn)市場持觀望態(tài)度，項目審批趨于謹慎。自籌資金371億元，同比下降32%，說明開發(fā)商體系內(nèi)資金鏈緊張的狀況較以往有所加重;定金及預(yù)付款384.2億元，同比下降49%;其他資金來源45.8億元，同比下降35.4%，顯示發(fā)債、信托貸款等，表外融資渠道下滑明顯。

（三）不良率、不良額“雙升”，風(fēng)險管控面臨壓力

當(dāng)前，部分項目建設(shè)進度緩慢，企業(yè)回籠資金大幅減少，潛在風(fēng)險上升。一是完工風(fēng)險增加，銷售量大幅下滑導(dǎo)致資金回籠減少，房地產(chǎn)貸款不良率上升。目前，海南省房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)中有漲態(tài)勢，但潛在風(fēng)險不容忽視。截至2019年6月末，全省房地產(chǎn)貸款不良額33.55億元，較2017年增加23億元;不良率1.09%，是2017年的近3倍，且風(fēng)險暴露呈加快趨勢。二是房價下跌造成銀行押品價值下滑，要加大押品價值的動態(tài)監(jiān)測。鑒于形成風(fēng)險資產(chǎn)后押品的處置價格普遍不高，如因資產(chǎn)縮水、處置價值不能有效覆蓋風(fēng)險敞口，銀行資金損失將不可避免。三是貸款大戶風(fēng)險暴露趨勢加劇。由于銷售緩慢、項目定位以及銷售策略等方面的原因，個別貸款大戶風(fēng)險集中暴露，部分金融機構(gòu)因為個別大戶風(fēng)險未能得到有效管控，造成房地產(chǎn)大戶風(fēng)險集中，其不良資產(chǎn)占比相對較高。

三、相關(guān)金融風(fēng)險管理對策與建議

當(dāng)前海南省房地產(chǎn)領(lǐng)域潛在風(fēng)險較大，這不僅是政府和監(jiān)管層面關(guān)注的問題，也是區(qū)域銀行業(yè)共同面臨的一個重大問題。因此，相關(guān)金融機構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注擺脫房地產(chǎn)依賴過程中可能引起的各類風(fēng)險，進一步完善全流程、全覆蓋的資產(chǎn)質(zhì)量管控機制，突出抓好房地產(chǎn)貸款總量把控、區(qū)域把控，嚴控新增融資向房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度集中。同時，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，穩(wěn)健布局房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

（一）完善風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系建設(shè)，加強全流程風(fēng)險管理

一是建立全域統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)一房地產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、金融數(shù)據(jù)、風(fēng)險數(shù)據(jù)，通過建立跨機構(gòu)、多維度、自動化的房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)數(shù)據(jù)體系及動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，及時跟蹤監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場調(diào)控效果和潛在風(fēng)險狀況，從根本上增強風(fēng)險防控的主動性和前瞻性。二是嚴格執(zhí)行封閉管理制度。按月逐項目監(jiān)測房地產(chǎn)項目風(fēng)險變化情況，定期分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈情況，密切關(guān)注貸款項目的銷售成交情況，認真核查銷售面積與銷售合同及房管部門銷售備案情況的一致性，督促項目銷售款全部回籠監(jiān)管賬戶，加強對銷售回籠款的監(jiān)管。切實加強銷售款的監(jiān)督使用，防止企業(yè)將貸款資金挪用于其他用途。三是加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況監(jiān)測。關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)以及集團財務(wù)情況以及各類融資變化情況，對杠桿率高、授信使用率高、銷售緩慢的企業(yè)，須審慎分析融資需求，綜合采取還款方式、抵質(zhì)押、集團擔(dān)保、流動性支持等措施，緩釋項目融資風(fēng)險。四是嚴格落實以項目土地和在建工程抵押。強化貸款押品動態(tài)管理，定期對押品價值進行重評，對重評價值不足的項目，及時采取追加貸款擔(dān)保、壓縮貸款額度等措施，積極防范擔(dān)保風(fēng)險。

（二）強化逆周期思維，穩(wěn)健審慎發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

一是堅持總量控制。對開發(fā)貸款嚴格實施限額管理，根據(jù)海南省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，合理確定開發(fā)貸款控制總額，在總量控制基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化存量貸款結(jié)構(gòu)。二是重點支持“兩圈”區(qū)域。適應(yīng)房地產(chǎn)區(qū)域分化的現(xiàn)狀，以?？凇⑷齺啚楹诵牡摹皟扇Α眳^(qū)域為重點支持區(qū)域，優(yōu)先配置資源;從嚴控制商用房開發(fā)融資，加快退出“兩圈”外的中小開發(fā)商的貸款。三是堅持擇優(yōu)原則。擇優(yōu)支持實力較強、財務(wù)狀況良好、負債水平合理、區(qū)域布局較好的大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)集團客戶以及二級開發(fā)資質(zhì)以上的優(yōu)質(zhì)客戶。四是加強管理。貸前要壓實責(zé)任，嚴格盡調(diào)標準，嚴守準入條件、審批標準和規(guī)程;貸后要通過全流程管理和扁平化考核評價機制，強化督導(dǎo)，落實責(zé)任。

（三）主動適應(yīng)環(huán)境變化，創(chuàng)新金融服務(wù)、化解潛在風(fēng)險

針對已經(jīng)暴露和潛在風(fēng)險資產(chǎn)，金融機構(gòu)在運用傳統(tǒng)管控方式壓降不良資產(chǎn)的同時，應(yīng)主動創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，以金融的理念化解潛在風(fēng)險。一是積極推進房地產(chǎn)信托投資基金。在海南省首單省級人才租賃住房REITs發(fā)行基礎(chǔ)上，跟進公募REITs試點政策，通過REITs、不動產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新手段盤活海南省人才住房、公寓辦公、酒店度假、醫(yī)療康養(yǎng)、物流基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)存量不動產(chǎn)，解決海南省不動產(chǎn)存量轉(zhuǎn)換問題。二是積極推動并購業(yè)務(wù)化解潛在風(fēng)險資產(chǎn)。針對潛在風(fēng)險資產(chǎn)，通過引入運營能力強的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)開展并購重組業(yè)務(wù)推進風(fēng)險化解，同時建議政府成立省級不動產(chǎn)并購基金，引入社會投資者，通過商業(yè)化、市場化原則盤活海南省住宅、商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)。三是積極支持租賃住房市場。積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，用好省政府出臺的租賃住房政策，加快金融產(chǎn)品服務(wù)配套，探索新的商業(yè)模式來匹配和支持住房租賃市場發(fā)展，實現(xiàn)與金融的有序?qū)?。四是緊貼“新興產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”發(fā)展模式，獲取持續(xù)發(fā)展的新動能，以新的業(yè)務(wù)增長點稀釋不良資產(chǎn)。積極研究“旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育”+房地產(chǎn)等綜合性產(chǎn)業(yè)運營開發(fā)模式下衍生的業(yè)務(wù)需求，建議開展城市綜合體融資試點，對項目整體用地或建筑面積中住宅、商用房比例不超過50%，或項目建成后自持部分超過50%，以綜合經(jīng)營收入或配套房地產(chǎn)項目作為補充還貸來源的養(yǎng)老+地產(chǎn)、旅游+地產(chǎn)等綜合性項目，配套區(qū)域性、個性化的融資產(chǎn)品和信貸政策。

（責(zé)任編輯：李興發(fā)）

參考文獻：

[1]謝潔華，李成青.嚴監(jiān)管環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)特點及金融風(fēng)險管理對策[J].海南金融，2018（9）：53-59.

[2]呂錚，高明.重慶市房地產(chǎn)市場泡沫測度研究[J].西南師范大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2012（5）：143-151.

[3]吳義虎.房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警研究——基于海南的實證分析[J].海南金融，2017（11）：63-69.

[4]張齊武.新常態(tài)下促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略研究[J].建筑經(jīng)濟，2015（5）.

[5]高盈盈.“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及展望[J].吉林廣播電視大學(xué)學(xué)報，2016（4）：49-50.

[6]皮少華.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究概述[J].企業(yè)導(dǎo)報，2012（3）.

[7]陳振城.房地產(chǎn)風(fēng)險與保險研究[J].福建建筑，2006（3）.

[8]劉宇濤.房地產(chǎn)風(fēng)險控制策略分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上半月），2008（1）.

[9]鄧郁松. 分三種房地產(chǎn)風(fēng)險[J].上海房地， 2014（6）.

[10]司玉海，張劍光.房地產(chǎn)風(fēng)險擴散的多米諾效應(yīng)分析[J].中國集體經(jīng)濟，2010（28）.

[11]由新偉，鄭聯(lián)盛.房地產(chǎn)風(fēng)險及其防控[J].金融博覽，2017（2）.