長租公寓的自我修復(fù)與進(jìn)化

楊現(xiàn)領(lǐng)

過去的一年，長租公寓可以說是飽受苦難，在經(jīng)歷一個耀眼的熱潮之后陷入周期性、階段性回調(diào)。在一系列所謂的“爆倉”、甲醛、出租率下降、競相降價出房等各種壓力之后，在持續(xù)不斷的質(zhì)疑聲中，青客率先發(fā)起IPO，并有望成為長租公寓的“第一股”。

預(yù)計未來一年、二年至少有4家到5家機構(gòu)實現(xiàn)上市。那么，站在這個時點回顧過去和展望未來，長租公寓到底處于什么樣的發(fā)展周期，未來向上向好的長期基本面是否發(fā)生了動搖？

處于自我修復(fù)的良性出清周期

“爆倉”表面是資金間題，本質(zhì)是供給的非理性擴張。自2016年開始，伴隨政策刺激和資本進(jìn)入催生的熱潮，大批開發(fā)商、酒店系、中介公司、創(chuàng)業(yè)者抑制不住內(nèi)心的狂野，不可抑制地進(jìn)入長租公寓，在短期內(nèi)形成一個“供給突起”。

供給的突然增加，疊加穩(wěn)中有降、相對不足的需求，市場形成階段性供給壓力，租金、出租率、出租周期等關(guān)鍵指標(biāo)必然處于惡化狀態(tài)。特別是一些機構(gòu)為了規(guī)模擴張，拿房的價格、速度和規(guī)模超出自身承受的水平，現(xiàn)金流會出現(xiàn)壓力，并進(jìn)一步被迫降價出租，回籠資金，一家機構(gòu)降價，另一家機構(gòu)必須跟隨，從而造成“集體踩踏”，這就是過去一年多行業(yè)經(jīng)歷的典型“負(fù)反饋”。

展望下一階段，經(jīng)歷了市場的修復(fù)和出清過程，整體上長租公寓處于周期筑底、緩慢拉升階段，一定程度上，最惡劣的情況得到改善，逐步向上向好。具體而言：

第一是市場的修復(fù)，供求關(guān)系回歸常態(tài)化。過去一年來，我們已經(jīng)看到，長租公寓拿房的速度明顯放緩、規(guī)模明顯下降，甚至不少機構(gòu)停止了拿房。不少開發(fā)商已經(jīng)明確退出，剝離了長租業(yè)務(wù)，加之經(jīng)過前一階段的競相出貨，部分企業(yè)的倒閉，應(yīng)該說，市場的“突起”已經(jīng)被逐步消化，市場基本出清，供求關(guān)系回歸常態(tài)化，可以預(yù)見，未來的供給將趨于理性。

第二是業(yè)主預(yù)期的修復(fù)，業(yè)主對于市場價格的認(rèn)知趨于理性。2016年-2017年的“跑馬圈地”階段，競爭性的高價拿房策略推升了業(yè)主對于市場租金的預(yù)期，隨著各種違約事件和“爆雷”事件的發(fā)酵，業(yè)主逐步認(rèn)識到不合理高租金并不可靠，不可持續(xù)。市場合理租金水平才是保障業(yè)主自身權(quán)益的根本。經(jīng)過這次教育，業(yè)主對于租金的預(yù)期會有所降低，未來，長租公寓企業(yè)將有更多機會獲取價格合理的房源。

第三是企業(yè)的修復(fù)，經(jīng)歷了這一年的洗禮強者恒強的市場格局形成，頭部企業(yè)的集中度反而上升?；仡櫄v史，無論任何行業(yè)，在市場周期下行時，都是優(yōu)秀企業(yè)崛起壯大之時。我們可以看到，在這一年的時間內(nèi)，頭部公寓品牌，正在不斷進(jìn)行產(chǎn)品的更新迭代，精細(xì)化、智能化的運營效率提升，實現(xiàn)了新的利潤增長點的探索。經(jīng)過本輪優(yōu)勝劣汰，行業(yè)的發(fā)展將更加健康，整個行業(yè)的專洲七程度、企業(yè)成熟度將提升。

第四是融資能力的頭部效應(yīng)。與普遍的認(rèn)知不同，過去幾年，實際上長租公寓的融資規(guī)模一直的擴大，2015年雖然不少機構(gòu)拿到了錢，但是基本的特征是“小而散”，融資額很少，大部分公司處于早期，總體規(guī)模不過30億元。但是2018年和2019年的融資體量已經(jīng)非常大，這兩年的股權(quán)融資額合計超過200億元，自如、蛋殼、魔方、城家、青客等機構(gòu)的融資規(guī)模都不小，資本并未退潮，只是更加集中。

2018年11月22日，長租公寓品牌自如推出在武漢漢口的首個整棟項目——武漢大路坊自如驛。圖/IC

展望未來，資本對于長租公寓的進(jìn)入仍將持續(xù)，且融資渠道會更加多元化，體量也將更加大。過去七年，長租公寓約80起股權(quán)融資，合計總規(guī)模不足300億元，這對于數(shù)萬億規(guī)模的租賃市場無疑是極小的，未來的融資將更大、更集中、更多元。

第五，盈利能力的自然修復(fù)，無論是利潤情況，還是現(xiàn)金流情況，未來都將有所好轉(zhuǎn)。通常在快速的規(guī)模擴張時期，從經(jīng)營上講，裝修和產(chǎn)品化的投入往往是一次性的，對資金流的需求更大。而且，房源從進(jìn)入市場到實現(xiàn)“滿房率”和穩(wěn)定的價格都需要一個“爬坡期”，一旦越過這個門檻，特別是第三年起，會進(jìn)入‘個“收獲期”，進(jìn)入現(xiàn)金流的凈流入期，盈利能力也明顯提升。

因此，觀察長租機構(gòu)的盈利能力應(yīng)該以終為始，從長期的運營效率綜合評估。從青客IPO文件中的數(shù)據(jù)來看，2019年的現(xiàn)金流情況較2018年有明顯的改善，凈現(xiàn)金流出規(guī)模大幅下降，且仍處于改善的通道中。這也從一個側(cè)面反映了這一問題。

總體上，過去一年是所有市場參與者的一次教育和學(xué)習(xí)過程，是行業(yè)從萌芽到快速發(fā)展難以避免的一個出清過程，未來伴隨著政策傾向的明確，市場供給逐步趨于常態(tài)化，業(yè)主租金預(yù)期趨于合理化，企業(yè)運背狀況的改善，市場將逐步從低迷中走出來，走向健康，走向新一輪的上升周期。

中期長期公寓的核心價值會更大

無論是從供給端，還是從需求端，長租公寓的存在會對租賃市場產(chǎn)生積極正向的影響，這也是它存在的價值所在。

第一，增加租賃市場的有效供給，從而也可以有效地平抑租金。據(jù)測算，目前北京現(xiàn)有租賃住房291萬間，租賃人口大約為862萬人，人均租住間數(shù)為0.34間。上海目前租賃人口大約為951萬，現(xiàn)有租賃住房489萬間，人均租住間數(shù)為0.51間。在這樣的條件下，只有通過N+1等多種方式盤活存量，增加有效供給。以上海為例，從2015年至今，典型頭部品牌的長租公寓合計為上海市場提供新增供給超過130萬間，有效平滑了市場的供求關(guān)系，這也是上海的租金在過去幾年為什么一直平穩(wěn)下降的重要原因，以青客、自如、魔方為代表的機構(gòu)在這一過程中發(fā)揮很大作用，僅青客一家為市場提供的增量供給就達(dá)到10萬間左右。

此外，長租公寓提供的專業(yè)服務(wù)也可以鼓勵業(yè)主將房屋出租。通常清況下，業(yè)主在決定是否出租房屋時，租金水平、租客素質(zhì)、房屋維護(hù)等都是重要的考慮因素。部分業(yè)主擔(dān)心房屋維護(hù)不好損毀房屋，所以寧可將房屋空置也不出租。專業(yè)機構(gòu)通過提供高品質(zhì)的房屋維護(hù)服務(wù)，篩選高素質(zhì)的租客，打造出了優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，贏得業(yè)主信任。

第二，長租關(guān)系使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，這是國家倡導(dǎo)“租購并舉”最基本的要求。穩(wěn)定的租賃關(guān)系無論是對于租賃自身的發(fā)展，還是對于房價控制都具有重要意義。在這一點長租公寓的價格有三個：其一是租金更加穩(wěn)定，與小型分散的二房東和私人房東對比，長租公寓的租金管理更加科學(xué)化，租金波動幅度更小，專業(yè)機構(gòu)通過簽汀長期合約，通過內(nèi)部成本管控，使消費者能夠獲得穩(wěn)定的預(yù)期。其二租客端平均租期更長，與平均不足8個月租期的市場水平相比，長租機構(gòu)的租賃周期更穩(wěn)定，一般超過12個月，一個租客通過內(nèi)部周轉(zhuǎn)，在一個品牌選擇居住的周期甚至?xí)_(dá)到3年。

此外，不少長租品牌針對客戶體驗推出非常多的服務(wù)條款，對于租客的穩(wěn)定也起到了非常重要的作用，如“三天不滿意，違約金退款”“退租三日返押金”“房屋質(zhì)量間題無責(zé)任退換租”等服務(wù)承諾已經(jīng)成為行業(yè)的標(biāo)配。這些服務(wù)均在一定程度上提升了續(xù)約率。從青客IPO文件披露的數(shù)據(jù)來看，青客的租客續(xù)約率超過50%。其三，業(yè)主端租約更長更穩(wěn)定。在普租市場，一個業(yè)主每年平均要找1.5個租客，每次租賃都要產(chǎn)生1個-2個月的空置期，業(yè)主端的租賃成本相當(dāng)高。相反，在機構(gòu)租賃安排下，業(yè)主通常與機構(gòu)簽汀3年一5年的長期契約，既省去業(yè)主的麻煩，也提高了住房使用效率，穩(wěn)定了業(yè)主端的租賃關(guān)系。

盡管女口此，未來的租賃關(guān)系仍有極大的改進(jìn)空間。僅從租客端對比，德國的平均租賃周期長達(dá)11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年。在這樣的清況下，長且穩(wěn)定的租賃周期會使租客擁有更高的安全感，促使租客選擇租賃作為其長期的住房解決方案，有利于整體租賃市場的長期良性發(fā)展。

第三，分散式長租公寓有效解決了住房供給與住房需求之間的錯配。以上海和北京兩個核心城市的數(shù)據(jù)看廠‘居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中一居室占比僅有25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。相對于上海，北京一居室和三居室的供需比例錯配更加顯著。北京三居室的供給比例比需求比例高了10個百分點，上海高出5個百分點。

這一比例差距表明，房屋供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的錯配嚴(yán)重，需求旺盛的一居室供給不足，需求不旺的三居室結(jié)構(gòu)性過剩。如果不對三居室進(jìn)行改造以適應(yīng)合租需求，三居室房屋就會形成資源浪費。這就是N+1存在的核心價值。

長期私人租賃市場的崛起是國際趨勢

經(jīng)歷了歷史上的趨勢吐下降之后，近十年，私人租賃市場再次崛起，成為增加最快的居住方式，特別是對于年輕人而言，租房而居越來越成為一種主動或被動的選擇。這是長租公寓長期向上的基本條件。

特別是對于大城市而言，租賃人口占比更高，多數(shù)在40%-60%之間。紐約的租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京為39.5%。上升的房價之下，這一趨勢仍在不斷強化，以倫敦為例，租住私人租賃住房的比例持續(xù)增加，從最新數(shù)字上看，2018年私人租房比例增長到30%左右，社會租賃住房占比下降到20%，兩者合計，租賃人口占比超過50%。

另外，在房價日益上漲的大趨勢下，年輕人的住房問題逐漸成為世界性的問題。一方面，年輕人越來越買不起房子，成為業(yè)主的概率已經(jīng)大幅度降低，只能選擇租房。從英國的數(shù)據(jù)看，25歲至29歲的年輕人擁有住房的比例從1996年的55%下降到2015年的30%;而30歲至34歲的年齡段則從68%降至46%，下降幅度相當(dāng)顯著。另一方面，英國、美國、加拿大等國的研究調(diào)查都顯示越來越多的年輕人與父母住在一起。2015年英國約330萬年輕成年人與父母同住，比1996年270力人增加了61.8萬;約二分之一的20歲-24歲年輕人與父母同住，五分之一的25歲一29歲年輕人與父母同住，30歲-35歲年輕人與父母同住的比例低于十分之一。

從這些情況來看，租賃的快速發(fā)展不僅僅是中國的現(xiàn)象，實質(zhì)上也越來越成為普遍的國際現(xiàn)象，不少國家將越來越成為“租賃的國度”。美國、日本、英國的租賃家庭占比普遍高于35%，而德國更是高達(dá)53%0越來越多的家庭選擇租賃作為居住方式，停留在租賃市場的時間也更長。

對比而言，目前中國已基本告別住房短缺，戶均套數(shù)超過一套。經(jīng)過40年的快速發(fā)展，中國的戶均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.08套，人均住宅面積達(dá)到36.6平米，基本實現(xiàn)了供需平衡，進(jìn)入由數(shù)量擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變的階段。隨著中國房地產(chǎn)市場逐漸由增量時代步入存量時代，過去以銷售去化為導(dǎo)向的高周轉(zhuǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有的運營模式。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)階，租賃市場也進(jìn)入新階段，在未來將不斷向一個可持續(xù)的、專業(yè)化的租賃生態(tài)體系進(jìn)化。這也將為長租公寓的長期向上發(fā)展提供了持續(xù)的基本面支持。

過去一段時光，研究和回顧開發(fā)商的發(fā)展歷史，深切感受到，大家往往看到的都是開發(fā)商2003年之后連續(xù)十幾年的繁榮浪潮和光鮮亮麗。然而，鮮為人知的是，開發(fā)商群體從1987年到2000年這個周期中所經(jīng)歷的艱難探索，從土地到資金、從開發(fā)到營銷，整個開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈都不成熟，都不夠市場化，且那個時候，整個社會都在經(jīng)歷市場化的轉(zhuǎn)型，正是在這樣的環(huán)境中，開發(fā)商完成了“專業(yè)化”，為后來十幾年的“規(guī)?；贝蛳铝藞詫嵉幕A(chǔ)。

反觀當(dāng)下的長租公寓，也是如此，大家都需要在“鹽堿地上”積累專業(yè)化的服務(wù)能力，從而為更長期的繁榮建立深厚的底層基礎(chǔ)。青客發(fā)起的IPO一定程度上也代表著行業(yè)的底層框架初步建立，相信未來一定會加速到來。

正所謂今天很殘酷、明天很殘酷、未來很美好。希望長租公寓的參與者多一份耐心;也希望媒體、社會對于成長中艱難探索的新事物給予更多的包容。

（作者為空白研究院院長;編輯：王延春）