房地產(chǎn)公司資金管理及風險控制分析

殷平

摘 要：隸屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)公司在獲取高收益的同時也承擔著高風險，財務(wù)風險是房地產(chǎn)公司所面臨的主要風險。在日益激烈的市場競爭當中，只有嚴控財務(wù)風險，才能有效提升房地產(chǎn)公司的核心競爭力。因此，本文在對當前我國房地產(chǎn)公司資金風險產(chǎn)生的因素進行深入分析的基礎(chǔ)上，提出了基于風險控制的房地產(chǎn)公司資金管理有效策略供廣大同仁參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;資金管理;風險控制

一、當前我國房地產(chǎn)公司資金風險產(chǎn)生的因素

（一）可行性研究階段產(chǎn)生資金風險的原因分析

房地產(chǎn)公司面臨的資金風險在可行性研究階段集中表現(xiàn)為兩點：第一，投資回報率與預期投資回報率之間存在較大差異;第二，資金供求的動態(tài)平衡出現(xiàn)問題，各種原因?qū)е沦Y金鏈斷裂的不良狀況產(chǎn)生。在一個新的房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，從市場預測、建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、選址以及環(huán)境影響等外在方面以及結(jié)合企業(yè)自身人力、財力等具體情況對其可行性展開研究，從而明確該項目的投資建設(shè)可行性，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的起始階段。在可行性研究階段做出科學的決策，可以盡可能地提高項目開發(fā)帶來的經(jīng)濟效益、有效規(guī)避投資失誤帶來的風險。但一般而言，在比較長的項目周期當中，外在的社會環(huán)境、我國的宏觀經(jīng)濟政策都有可能發(fā)生改變，并且從房地產(chǎn)公司自身而言在較長的項目周期當中自身情況也可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性研究階段編制的可行性報告與項目開發(fā)結(jié)果存在較大差異的可能性極大。

（二）項目開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生資金風險的原因分析

項目開發(fā)建設(shè)是一個周期較長的過程，在這一過程中產(chǎn)生的資金風險呈現(xiàn)復雜化、多樣化特征。項目開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的資金風險主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，在一般為2-3年的項目開發(fā)周期當中，項目預售前資金一直處于凈流出狀態(tài)，直到銷售階段資金才能逐步回流;第二，在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，部分城市房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，我國針對房地產(chǎn)市場不僅調(diào)控政策頻出而且力度也逐漸升級，在較長的項目開發(fā)建設(shè)周期當中房地產(chǎn)公司面臨的不確定因素很多，因而隨著后續(xù)資金的不斷跟進所面臨的資金風險也越來越大。由此可見，在一般為2-3年的項目建設(shè)周期當中，房地產(chǎn)公司無法對項目建設(shè)速度與資金供給速度進行協(xié)調(diào)，無法做到依據(jù)項目建設(shè)速度對有限的資金進行合理分配，在項目上長期占用大量資金，這是導致現(xiàn)金流斷裂，從而產(chǎn)生資金風險的主要原因。

（三）銷售過程中產(chǎn)生資金風險的原因分析

雖然進入銷售階段代表資金可以逐步回流，投資收益得以實現(xiàn)，但這一環(huán)節(jié)房地產(chǎn)公司所面臨的資金風險是最大的。無論是以銷售還是以出租的方式展開營銷，過高或者過低的定價都會影響房地產(chǎn)公司的利潤，甚至對房地產(chǎn)公司的形象、信譽造成不良影響;商品房的升值能力、房地產(chǎn)公司的聲譽與可持續(xù)發(fā)展也與物業(yè)服務(wù)水平密切相關(guān);再者，頻出的國家宏觀調(diào)控政策下頻繁變化的微觀市場也是造成銷售過程中房地產(chǎn)公司產(chǎn)生資金風險的重要原因。在這一資金回流、投資收益實現(xiàn)的關(guān)鍵時期，如果缺乏科學完善的營銷策劃，現(xiàn)金流入速度慢，企業(yè)無法在償還融資負債的同時預留足夠的保證企業(yè)未來發(fā)展的資金，資金流入與流出之間無法達成平衡，這是銷售過程中產(chǎn)生資金風險的主要原因。

二、基于風險控制的房地產(chǎn)公司資金管理策略

（一）做好可行性研究工作，嚴控資金風險

對房地產(chǎn)開發(fā)項目績效產(chǎn)生影響的因素是多方面的，既有包括行業(yè)政策、融資環(huán)境等在內(nèi)的宏觀因素影響，也受建材價格、拆遷成本以及主要競爭項目等在內(nèi)的微觀因素影響。因此，在項目可行性研究階段房地產(chǎn)公司應(yīng)該對包括行業(yè)政策、融資環(huán)境、項目規(guī)模、設(shè)計方案等進行全面分析，做好項目建設(shè)可行性研究工作，并且在初步確定資金使用量的基礎(chǔ)上制定出合理的融資方案，從而在項目可行性研究階段嚴控資金風險。具體而言，在項目可行性研究階段嚴控資金風險應(yīng)該從以下四方面做起：第一，在充分開展項目調(diào)查的基礎(chǔ)上制定出細致的開發(fā)方案，做好風險預測工作，尋找最佳開發(fā)時機、確定最佳開發(fā)類型、方案與規(guī)模，并科學預測出項目投資費用與回報率，從而把項目開發(fā)決策風險降至最低;第二，結(jié)合不同項目的具體情況及企業(yè)自身情況合理安排項目開發(fā)進度;第三，通過對未來2-3年的市場變化進行科學預判初步估算開發(fā)成本費用;第四，在對國家宏觀金融政策、資金融通風險等進行綜合分析的基礎(chǔ)上制定出最佳融資方案。

（二）降低融資成本，嚴控資金風險

為有效規(guī)避資金風險，提高綜合競爭力，房地產(chǎn)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變完全依靠銀行貸款的單一融資方式，進一步拓寬融資渠道，在綜合分析不同融資方式優(yōu)缺點的基礎(chǔ)上盡可能選擇較低融資成本、較長償還周期的融資方式，從而將融資風險盡可能降至最低。除了通過銀行貸款實現(xiàn)融資之外，發(fā)行債券融資、上市融資以及通過與其他同類型企業(yè)建立聯(lián)盟成功解決融資難題等都是常見、有效的融資方式。雖然上市融資門檻高，但不受還款期限制約、融資金額大是上市融資的顯著優(yōu)勢;雖然目前我國金融市場針對房地產(chǎn)行業(yè)的債券評級以及發(fā)行規(guī)模等方面仍舊缺乏較為完善的措施，但通過在金融市場發(fā)行債券融資，并按照約定好的期限、利息償還本息也不失為一種有效的融資方式;與單個房地產(chǎn)公司孤軍作戰(zhàn)相比，建立起同類型企業(yè)聯(lián)盟在成功解決融資難題、嚴控資金風險的同時還可以讓企業(yè)聯(lián)盟在項目競標過程中更具優(yōu)勢，從而獲得更好的發(fā)展機會。

（三）做好資金控制工作，嚴控資金風險

房地產(chǎn)公司面臨的資金風險主要存在于周期較長的項目開發(fā)建設(shè)過程中，嚴控資金風險，也應(yīng)從加強項目開發(fā)建設(shè)過程中的資金控制工作做起。第一，為嚴格控制項目建設(shè)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)在招標階段做好清單報價工作，與建設(shè)總承包單位就工程變更、計價調(diào)整標準、建設(shè)工期以及工期延期處罰標準等方面進行明確約定，從而嚴格控制項目開發(fā)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的建造費用增加以及工期延長所造成的資金風險。在項目開發(fā)建設(shè)過程當中，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該將加強過程管理作為重點，對建設(shè)成本進行嚴格控制。第二，結(jié)合項目開發(fā)進度合理編制出同時包括資金預算流入與流出的資金預算表，并根據(jù)項目開發(fā)進度及時對月度、年度預算進行調(diào)整。第三，房地產(chǎn)公司應(yīng)該在結(jié)合項目進度的基礎(chǔ)上，以月、季、年為節(jié)點加強對資金使用的動態(tài)監(jiān)控，在深入分析預算執(zhí)行情況的基礎(chǔ)上及時發(fā)現(xiàn)問題、及時解決問題。第四，為有效應(yīng)對項目開發(fā)建設(shè)過程中所遇到的外部環(huán)境及企業(yè)自身情況的變化，及時對原有的資金預算進行適當調(diào)整，從而使資金預算更貼合項目實施實際，并制定出科學、詳細的考核標準，加強對不同班組的考核，并嚴明獎懲，從而將較長開發(fā)建設(shè)周期當中所產(chǎn)生的極為復雜的資金風險成功降至最低。

（四）加速項目資金回流，嚴控資金風險

銷售階段是房地產(chǎn)公司資金逐步回流、投資收益實現(xiàn)的關(guān)鍵階段，為有效規(guī)避這一關(guān)鍵階段產(chǎn)生的資金風險，加速項目資金回流，縮短資金循環(huán)周期，房地產(chǎn)公司就必須制定合理的營銷策略和推售計劃。首先，房地產(chǎn)公司通過對項目的經(jīng)濟測算、競品銷售市場價格、意向客戶的蓄客量等方面進行深入分析，應(yīng)制定合理的銷售價格，在意向客戶蓄客量達到一定比例，選擇恰當?shù)匿N售策略，項目建設(shè)達到預售條件的前提下，盡快實施開盤銷售;一方面能更早抓住市場目標客戶，減少客戶流失，另一方面可盡快實現(xiàn)資金回流，同時也降低房價下跌風險的不利因素。其次，加大項目營銷力度，通過人員銷售、廣告銷售、搞好公共關(guān)系、做好營銷推廣等舉措，拓寬銷售渠道、提高客戶對項目的購買興趣。在營銷策略上進行與時俱進，銳意創(chuàng)新，注重品牌營銷、人文營銷、綠色營銷，以成功的營銷縮短項目的銷售周期，使資金快速回籠，嚴控資金風險，有效提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)公司隸屬于資金密集型行業(yè)，因而財務(wù)風險是其面臨的主要風險，做好風險控制工作也應(yīng)該從加強資金管理做起。房地產(chǎn)公司應(yīng)該在對公司當前財務(wù)管理當中存在的主要漏洞進行深入分析的基礎(chǔ)上制定出合理策略，對原有資金管理模式進行優(yōu)化，嚴控建造成本、加速項目資金回流，從而使項目回報率得以有效提升，以加強資金管理、嚴控資金風險為抓手，促進房地產(chǎn)公司核心競爭力的有效提升。

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