試析“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險

范春媛

摘要：我國在施行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)所處的財稅環(huán)境變得更加復雜，加劇了企業(yè)的稅務風險。因此對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要對自身所面臨的稅務風險有一個清晰、準確和全面的認識，然后在此基礎上結合自身的業(yè)務特點，制定有針對性的防范策略，才能真正享受到國家改革的紅利。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務風險的探究和分析要從對比“營改增”前后的有關政策入手，再結合企業(yè)自身的中、長期發(fā)展規(guī)劃，分析企業(yè)的銷項稅額和進項稅額，從而實現(xiàn)對稅務風險的有效規(guī)避，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅務風險

一、房地產(chǎn)企業(yè)在銷項稅額確認中的稅務風險分析

（一）價內稅變?yōu)閮r外稅的風險

在“營改增”之后，導致房地產(chǎn)企業(yè)本來價內收取的營業(yè)稅變成了價外收取的增值稅，這勢必會對企業(yè)的定價方案產(chǎn)生或多或少的影響。假如企業(yè)還是維持原來的價格不變，那么企業(yè)計入到收入的金額就會變少;如果是在原來價格的基礎上增加增值稅，并以此作為其含稅價格的話，對于企業(yè)而言收入不會減少。不過，如果購房者是一般納稅人的話，其增值稅是可以進行抵扣的，所以其負擔實質上是并沒有增加的;可是如果購房者是個人消費者，那這種轉嫁全部增值稅的做法無疑會大大增加購房者的負擔，非常容易出現(xiàn)客源流失的情況。所以，在“營改增”之后如何定價，實質上是企業(yè)和客戶之間的一種博弈，新定的價格既要考慮企業(yè)本身的利益，同時也要消費者的類型和購買能力，實現(xiàn)企業(yè)和消費者之間的平衡。

（二）由于扣除土地出讓金而導致銷項稅額抵減變少的風險

我國房地產(chǎn)企業(yè)的拿地費用一般都不菲，而且難以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，針對這種情況，在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)引入了差額納稅這一方法。即：房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價款，可以從銷售額里面加以扣除，從而作為“銷項稅額抵減”項目，使銷項稅額減少。可是在具體的操作過程中，這一辦法卻存在著一定的稅務風險。其主要原因是在地方政府的招商引資策略中，答應會返還給企業(yè)一定比例的土地出讓金，這一部分金額顯然是不在銷售收入的扣除之列。因此在計繳稅款的時候，允許扣除的土地出讓金是以財政票據(jù)記錄的實際金額數(shù)為準，可是財政票據(jù)并不能如實的反映企業(yè)所獲得的返還資金，所以還是按照財政票據(jù)記載的金額作為實際扣除標準的話，就會面臨違反稅法而少繳納稅款的風險。所以為了很好的解決這一問題，需要企業(yè)和地方政府進行協(xié)商和溝通，可以通過其他的優(yōu)惠方式來替代土地出讓金的返還，如此一來企業(yè)就可以在享受地方政府政策優(yōu)惠的同時，增加增值稅的扣減金額，從而有效規(guī)避稅務風險。

（三）由于價外費用的收取而增加的計稅收入風險

根據(jù)我國增值稅稅法的相關規(guī)定，企業(yè)所收取的價外費用，應該并入到企業(yè)的銷售額并計征增值稅，但是這其中不包含代為收取的款項。對于那些沒有計入到價外費用的代收款項，根據(jù)國家的相關規(guī)定，按照“形式重于實質”的原則，要求相關的票據(jù)必須符合規(guī)范和要求。由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是不動產(chǎn)，因此要求企業(yè)必須重視銷售過程中相關發(fā)票的開具和取得，以有效規(guī)避此類風險。

（四）由于提前納稅而產(chǎn)生的風險

由于貨幣具有時間價值，因此對企業(yè)而言，應該盡可能的推遲納稅義務發(fā)生的時間，以便于獲得更多的稅收利益。基于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特性，主要是以預售為主，并且對于預售納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定，在“營改增”前后是有很大不同的，因此需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。在這之前，針對預售方式而獲得的款項，其納稅義務發(fā)生的時間就是收到預收款的當天。但是在“營改增”之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)通過預收款方式出售的所有項目，規(guī)定在收到預收款時是按照3%的預征率預繳增值稅，很明顯其納稅義務的時間發(fā)生了變化，需要企業(yè)采取正確的措施積極應對，盡量避免由于提前納稅而產(chǎn)生的風險。

（五）由于取消了免稅規(guī)定而沒法享受稅收優(yōu)惠的風險

“營改增”以后政策的變化對于房地產(chǎn)企業(yè)的一些常見業(yè)務而言，存在著一些不利的影響，比如：委托代銷、不動產(chǎn)投資入股以及自建自用等業(yè)務。由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇的是委托代銷的方式來進行房屋的出售，在沒有進行政策改革之前，如果合同書上面沒有寫明付款日期，并且代銷公司還沒有將房屋進行出售，沒有把房屋款交給房地產(chǎn)企業(yè)，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就不需要繳納營業(yè)稅。但是在“營改增”之后，這一過程最多不能超過180天，如此一來，使得房地產(chǎn)企業(yè)納稅的時間縮短了，這無疑會加大其資金的壓力。所以建議房地產(chǎn)企業(yè)要對這類變化引起高度的重視，不僅僅要避免出現(xiàn)由于少計增值稅而遭受處罰的情況，還要加強自身的判斷性和預見性，對自身的稅務工作做好提前的安排，以便于更好的開展稅務籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在進項稅額確認過程中的稅務風險

（一）難以取得抵扣憑證

因為我國的增值稅計算主要采取的是憑票扣稅的方式，而可以作為抵扣的票據(jù)主要是增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書和其他的完稅憑證，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營管理過程中，有非常多的支出是很難取得以上扣稅憑證的。

（二）抵扣過程中存在著諸多限制

在全面施行“營改增”之后，盡管將所有的行業(yè)都納入到了增值稅的征稅范圍中，使我國的抵扣鏈條日趨完善，但也并非是沒有限制的。相關的政策文件規(guī)定，企業(yè)購進的旅客餐飲服務、居民日常服務以及娛樂服務等不可以從銷項稅額中進行抵扣，新的“營改增”政策保留了舊有的相關規(guī)定，但同時也增加了新的內容，即對于外購的貨物和服務適用于簡易計稅項目，同時針對那些免征增值稅的項目、個人消費和集體福利、發(fā)生非正常損失的，就算是取得了合乎規(guī)范的相關票據(jù)，也不能進行進項稅額的抵扣，盡管這一規(guī)定并非只是針對房地產(chǎn)企業(yè)的，但是也或多或少的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險，需要企業(yè)予以一定的重視，積極應對，從而盡可能的規(guī)避稅務風險，為實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展保駕護航。