基于供應(yīng)鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

王靜雅

[摘 要]房地產(chǎn)建設(shè)成本較高，對(duì)于能夠保證質(zhì)量的前提下，減少其成本將給企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)。本文將通過講述房地產(chǎn)企業(yè)比較特殊的供應(yīng)鏈模式，探討房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要因素，以便能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)管理人員提供幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本控制;供應(yīng)鏈

[中圖分類號(hào)]F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 供應(yīng)鏈管理概述

1.1 概念

所謂供應(yīng)鏈管理，是通過前饋的信息流和反饋的物流，信息流將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商等聯(lián)系成一個(gè)整體的管理運(yùn)行模式。它采用集中管理的模式和方法，供應(yīng)鏈上的各個(gè)企業(yè)作為不可分割的一個(gè)整體，能夠使供應(yīng)鏈共同分擔(dān)采購(gòu)、生產(chǎn)和銷售的職能。圍繞核心企業(yè)，通過對(duì)信息流、物流、資金流的控制，從采購(gòu)原材料開始，制成中間產(chǎn)品以及最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中。它是將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商，直到最終用戶連成一個(gè)整體的功能網(wǎng)鏈模式。所以，一條完整的供應(yīng)鏈應(yīng)包括供應(yīng)商，制造商、分銷商、零售商以及消費(fèi)者。圍繞顧客的需求設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)的供應(yīng)鏈管理的靈魂所在。為了全面地減少供應(yīng)鏈的成本和實(shí)現(xiàn)效益最大化，而相對(duì)減少實(shí)體之間的物流信息流和資金流之間協(xié)調(diào)和控制。圖1所示為房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的模型：

1.2 作用

供應(yīng)鏈管理是指產(chǎn)品在滿足客戶需要的過程中對(duì)成本和整個(gè)系統(tǒng)費(fèi)用的有效性管理，力圖使系統(tǒng)的成本降到最低。因此，供應(yīng)鏈管理的重點(diǎn)不在于降低每一個(gè)供應(yīng)鏈單元的運(yùn)輸成本，而是通過系統(tǒng)的方法使得整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的成本降到最低，并且使系統(tǒng)能夠高效地運(yùn)行。

供應(yīng)鏈?zhǔn)怯斜姸嘈〔糠纸M成，因此它是由企業(yè)多層次多級(jí)別構(gòu)成的整體的活動(dòng)，包括戰(zhàn)略層次、戰(zhàn)術(shù)層次和作業(yè)層次等。

1.3 局限性

由于供應(yīng)鏈?zhǔn)怯珊芏喑蓡T共同組成，很多成員中存在不同的、相互沖突的目標(biāo)。例如，一般情況下供應(yīng)商希望制造商能夠進(jìn)行數(shù)量穩(wěn)定的大量采購(gòu)，但是交貨時(shí)間較為靈活。但是有時(shí)候局限于制造商的各種生產(chǎn)條件，并且在此過程中還要采購(gòu)部門的協(xié)商。這就要求制造商要靈活地選擇采購(gòu)商，以保證供應(yīng)的產(chǎn)量要求。

供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)。隨著時(shí)間和企業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變化而變化。而且供應(yīng)鏈成員之間的關(guān)系也會(huì)隨著時(shí)間而變化。舉例來(lái)說(shuō)，隨著顧客的購(gòu)買力的加大，很多顧客需要的是高質(zhì)量高水平并且更加具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，進(jìn)而確定最終的產(chǎn)品。

1.4 意義

對(duì)于制造商來(lái)說(shuō)，采用供應(yīng)鏈管理能夠有效地降低產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。實(shí)現(xiàn)數(shù)量的折扣和有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，能夠有效的降低庫(kù)存水平，改善時(shí)間管理，能夠大幅度縮短交貨時(shí)間和提高可靠性。

對(duì)于供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈能夠保證一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。對(duì)于用戶的產(chǎn)品需求能夠有一個(gè)及時(shí)的掌握，提高運(yùn)作效率，減少生產(chǎn)成本。

對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈能夠明顯地改善各個(gè)不同元素之間的交流過程，實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)和期待。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和利益共同承擔(dān)和分享。減少外在影響因素及其造成的風(fēng)險(xiǎn)。

2 供應(yīng)鏈管理的應(yīng)用

實(shí)施供應(yīng)鏈管理是有效降低房地產(chǎn)成本的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的管理其實(shí)就是產(chǎn)業(yè)鏈條的管理，其作用是通過對(duì)供應(yīng)鏈的各個(gè)元素進(jìn)行整合優(yōu)化，把每一個(gè)過程計(jì)劃，設(shè)計(jì)咨詢和到最后的實(shí)施都緊密地聯(lián)系起來(lái)，使得供應(yīng)鏈的成本降得最低。在此過程中，企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際能力，選擇有符合自己核心競(jìng)爭(zhēng)力的合作伙伴，形成一個(gè)完整的供應(yīng)鏈，這是供應(yīng)鏈的重點(diǎn)所在。

在供應(yīng)鏈的管理中，企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是顧客的需要，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)元素成本的控制，優(yōu)化于供應(yīng)鏈相關(guān)的作業(yè)，能夠讓顧客最大限度的滿意。其次，供應(yīng)鏈成本的控制是全局性的，每一步都會(huì)涉及到一些具體的實(shí)施措施。覆蓋了從供應(yīng)商到消費(fèi)者的全過程，傳統(tǒng)的企業(yè)控制成本很大一部分都是選擇生產(chǎn)這一步降低成本。供應(yīng)鏈成本要考慮全局性，從各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)降低企業(yè)成本。

3 供應(yīng)鏈管理的主要內(nèi)容

由于房地產(chǎn)的開發(fā)流程和一般企業(yè)不是很相同，房地產(chǎn)企業(yè)是從商品房的建成到支付用戶使用商品的過程，此過程需要商品房的準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個(gè)主要環(huán)節(jié)，通過供應(yīng)鏈成本的管理，開發(fā)商可以在不同的階段有著不同的側(cè)重點(diǎn)。

3.1 上游成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上游成本的主要控制主要是指開發(fā)階段的成本控制，主要是開發(fā)商獲得土地所需的成本，還有上游企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)企業(yè)等合作決定的成本。在這其中，最為關(guān)鍵的就是與設(shè)計(jì)企業(yè)的合作了。商品房的成本很大一部分都是由產(chǎn)品設(shè)計(jì)決定的。

房地產(chǎn)內(nèi)部成本也較大程度地決定了企業(yè)的利潤(rùn)空間。企業(yè)的內(nèi)部成本是指企業(yè)在運(yùn)行項(xiàng)目管理過程中各個(gè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生的費(fèi)用。包括審查審計(jì)費(fèi)用、資質(zhì)年審費(fèi)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審、治安費(fèi)和衛(wèi)生管理費(fèi)等各種費(fèi)用。

3.2 中游建設(shè)成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中游建設(shè)成本主要指的是產(chǎn)品生產(chǎn)階段。中游建設(shè)成本作為房地產(chǎn)成本中不可缺少的一部分，其在該過程當(dāng)中的重要性不言而喻。目前，材料供應(yīng)商、承建商都是其中重要的組成部分，這兩個(gè)部分的好壞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響有著直接性的作用，相關(guān)人員更需要對(duì)其加以重視。

3.3 下游成本費(fèi)用

下游成本控制一般是指營(yíng)銷費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用;營(yíng)銷成本是指企業(yè)銷售產(chǎn)品時(shí)需要給銷售提成的費(fèi)用、產(chǎn)品做宣傳的廣告費(fèi)以及營(yíng)銷營(yíng)業(yè)稅。

物業(yè)管理成本是指企業(yè)從事物業(yè)管理職務(wù)活動(dòng)中所要支出的各種費(fèi)用。

4 成本控制

基于上述對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要成本的構(gòu)成以及主要費(fèi)用的支出途徑，本文構(gòu)建了與房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)應(yīng)的供應(yīng)鏈成本控制模型;模型如圖2所示：

控制供應(yīng)鏈的主要目的是降低企業(yè)成本以提升企業(yè)效益，使之利潤(rùn)最大化。根據(jù)上圖我們可以看出用戶成本=上游成本+下游成本+房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本，因此，在降低企業(yè)成本時(shí)只能從這幾方面考慮。

相對(duì)于傳統(tǒng)的成本管理辦法來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈管理的優(yōu)勢(shì)顯而易見。下面我們具體討論減少成本的具體方法。

4.1 健全預(yù)算管理組織體系

全面預(yù)算管理組織體系是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的保障。建議可以設(shè)置一個(gè)專門的預(yù)算機(jī)構(gòu)，比如運(yùn)行中心，全面負(fù)責(zé)企業(yè)在修建商品房的過程中的所有費(fèi)用體現(xiàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整或者創(chuàng)新。部門中配備專門的預(yù)算專家，能夠?qū)γ總€(gè)過程實(shí)施相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)算和分析，在不影響施工質(zhì)量地條件下相應(yīng)的減少或者整合一些部門，再根據(jù)預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行檢查糾正，關(guān)注各項(xiàng)指標(biāo)的聯(lián)動(dòng)影響。

4.2 建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的對(duì)應(yīng)編制方式

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行高質(zhì)量高效率的預(yù)算管理，就要高度聚集房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體每一個(gè)構(gòu)成元素、要建立起符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)。比如說(shuō)，銷售額度、放寬回收、利潤(rùn)額度、工程產(chǎn)值、目標(biāo)成本等。以營(yíng)銷措施為手段，制定相關(guān)的營(yíng)銷提成點(diǎn)和，在市場(chǎng)情況較好時(shí)，可以相應(yīng)的定高商品價(jià)格，在市場(chǎng)情況一般時(shí)，要相應(yīng)的降低價(jià)格達(dá)到快銷的目的。由于房地產(chǎn)銷售周期較長(zhǎng)，因此可以采取滾動(dòng)預(yù)算的管理辦法，以保證企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算要規(guī)范

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，受到政策和市場(chǎng)的影響波動(dòng)較大，特別是近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)家出臺(tái)了各種調(diào)控政策。因此全面預(yù)算要跟著市場(chǎng)的變化而變化，不能夠固定在某一個(gè)具體的模式上面。如果不能夠及時(shí)地調(diào)整策略，錯(cuò)失良機(jī)，會(huì)造成較大損失。

5 結(jié)論

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，控制好成本就是降低成本增加效益，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要手段。世界經(jīng)濟(jì)的一體化和電子商務(wù)的發(fā)展改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，給企業(yè)帶來(lái)了很多機(jī)會(huì)。目前的企業(yè)已經(jīng)沒辦法從傳統(tǒng)的商業(yè)模式中生存了，必須創(chuàng)新才能得以生存。

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