新鄉(xiāng)市主城區(qū)城市零售商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格空間分析

溫魁潭

摘 要：本文以河南省新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)三區(qū)為研究區(qū)，對該研究區(qū)的沿街零售商鋪?zhàn)饨鸬膬r(jià)格樣點(diǎn)進(jìn)行收集，獲得樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，其中包括租金、租約、臨街寬度、臨街深度、建筑面積等，并計(jì)算出單位租金。在Arcmap10.2地理信息系統(tǒng)的支持下，采用GIS空間分析技術(shù)中的普通克里金插值法（Ordinary，Kriging）。結(jié)果顯示將研究區(qū)分為三個(gè)級別，第一級別為主城區(qū)的核心區(qū)租金價(jià)格范圍在77.21-180.34（單位是元/平方米）、第二級別為40.81-77.21（單位是元/平方米）、第三級別為0-40.81（單位是元/平方米）。通過對等值線、一級租金價(jià)格區(qū)域、新鄉(xiāng)東區(qū)分析得出城市零售商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析受城市中心轉(zhuǎn)移的影響，和在調(diào)查中遇到的問題及建議，并預(yù)測未來新鄉(xiāng)與鄭州城市融合平原新區(qū)將出現(xiàn)新的一級租金區(qū)域。

1. 研究區(qū)域概況

1.1社會經(jīng)濟(jì)條件

新鄉(xiāng)市轄8個(gè)縣（新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣、輝縣市、衛(wèi)輝市），四個(gè)區(qū)（衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū)），全市總?cè)丝跒?14.39萬人，常住人口為576.9萬人，截止到2016年新鄉(xiāng)市城區(qū)面積為140.00平方千米，城區(qū)人口為76.96萬人。本次的研究對象為新鄉(xiāng)市區(qū)的三個(gè)區(qū)即衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)、紅旗區(qū)。

2.數(shù)據(jù)處理

2.1樣點(diǎn)數(shù)據(jù)獲取

2.1.1調(diào)查準(zhǔn)備

測距儀、樣點(diǎn)調(diào)查表、調(diào)查人員、新鄉(xiāng)市城市土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)劃圖、工作證、筆、電腦、Arcgis。

2.1.2劃分調(diào)查區(qū)域

本次研究區(qū)區(qū)域是基于2018年新鄉(xiāng)市土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目中的商業(yè)店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格調(diào)查，因此區(qū)域初次劃定為新鄉(xiāng)市市區(qū)三個(gè)主要行政區(qū)。

2.1.3數(shù)據(jù)收集完畢

為了保證商業(yè)店鋪樣點(diǎn)的租金價(jià)格能夠反映當(dāng)?shù)氐淖饨鹚?，按照以下原則進(jìn)行篩選： ①所選樣點(diǎn)在形狀、面積、臨街狀況、地價(jià)水平等方面具有代表性，其土地開發(fā)程度等屬正常水平 ②易于獲取店鋪?zhàn)陨硖卣饕蛩刭Y料的; ③樣點(diǎn)在地域分布上要盡量均衡、合理的。據(jù)此在Arcmap10.2中選取牧野區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)三個(gè)行政區(qū)內(nèi)較為集中的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，確立了1522個(gè)商業(yè)租金樣點(diǎn)。

2.2插值分析

本研究采用該插值方法，在Arcmap10.2平臺上進(jìn)行操作，獲得所需零售商鋪?zhàn)饨鸬目臻g分布數(shù)據(jù)庫。 本次區(qū)域選定了紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)三個(gè)區(qū)域作為研究區(qū)。同時(shí)，對上述樣點(diǎn)空間分布數(shù)據(jù)進(jìn)行投影轉(zhuǎn)換，形成了統(tǒng)一的地圖投影（UTM）坐標(biāo)系統(tǒng)，并將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)較為分散的鳳泉區(qū)，以及新鄉(xiāng)市的管轄縣新鄉(xiāng)縣和延津縣的數(shù)據(jù)樣點(diǎn)進(jìn)行刪除，并按照行政區(qū)圖層保留牧野區(qū)、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)三個(gè)行政區(qū)的面積圖層，并將其他三區(qū)外的租金樣點(diǎn)刪除得到上圖的樣點(diǎn)分布圖如上所示，樣點(diǎn)圖上方為牧野區(qū)，左下為衛(wèi)濱區(qū)，右下為紅旗區(qū)。按照空間分析方法的log變換類型，對其進(jìn)行了數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用OrdinaryKriging插值法，生成結(jié)果圖層。

通過普通克里金插值法，選取單位租金字段，獲得大于研究區(qū)范圍的圖層，對于該圖層進(jìn)行表面分析，選擇自然間斷分級法和相等間隔分級法，建立等值區(qū)域。然后將兩類結(jié)果進(jìn)行對比，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)自然間斷分級法得出的分積等值區(qū)域，是比較符合該樣點(diǎn)數(shù)據(jù)等值分布規(guī)律，并對此進(jìn)行重分類，分為三類，中斷值分別為40.8、77.2、180.3，即在選擇等值線得到不同等值間距的零售商鋪?zhàn)饨鸬牡戎稻€，，得到研究區(qū)范圍內(nèi)的三類等值線，并且得到給圖層相應(yīng)屬性值數(shù)據(jù)庫。所得結(jié)果為：一級為77.2-180.3（單位是元/平方米）、二級為40.8-77.2（單位是元/平方米）、三級為0-40.8（單位是元/平方米）

2.3誤差分析

在得出插值分析結(jié)果后1，要進(jìn)行誤差分析，以判斷插值結(jié)果是否可信，在地統(tǒng)計(jì)向?qū)?，克里金法中在源?shù)據(jù)集中選擇調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)據(jù)集，數(shù)據(jù)字段選擇單位租金，在克里金法類型中選擇普通克里金法，在變換類型中選擇無和log變換兩種變換類型進(jìn)行對比，得到半變異函數(shù)，和半變異圖，再講模型進(jìn)行優(yōu)化，將各向異性中的True選出，最后得出的誤差。兩種變換類型的結(jié)果的正態(tài)QQ圖對比：

對上述插值分析結(jié)果要進(jìn)行誤差分析的結(jié)果表明： （1）零售商鋪?zhàn)饨鸬臉狱c(diǎn)概率分布曲線要經(jīng)過經(jīng)對數(shù)轉(zhuǎn)換，其結(jié)果接近一條直線，滿足正態(tài)分布來得到正確的結(jié)果（2）對插值結(jié)果進(jìn)行交叉驗(yàn)證，其均差為28.87275，均方根為28.3，均方根標(biāo)準(zhǔn)誤差為0.94941，接近于1。因?yàn)闃狱c(diǎn)零售商鋪?zhàn)饨鸬膶?shù)概率分布接近直線，并且其均方根標(biāo)準(zhǔn)誤差又接近于1，所依可以得知該插值分析結(jié)果可信。

3.結(jié)論和建議

3.1在Arcgis的Geostatistical模塊下，采用Kriging插值，獲得了研究區(qū)范圍內(nèi)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格等值線。單位租金概率的正態(tài)分布和誤差檢驗(yàn)表明，插值結(jié)果能反映租金價(jià)格的空間分布。

3.2新鄉(xiāng)市租金價(jià)格空間分布規(guī)律，通過本文對新鄉(xiāng)東區(qū)的研究，可以得到該規(guī)律受到城市重心轉(zhuǎn)移，以及政府等外界因素對城市的影響。通過該樣點(diǎn)數(shù)據(jù)研究可以對鄭新未來城市融合過程中的商業(yè)網(wǎng)址網(wǎng)點(diǎn)，以及居民區(qū)選址有研究意義。

3.3采用GIS空間分析技術(shù)研究城市商鋪?zhàn)饨鸱植家?guī)律時(shí)，需要進(jìn)一步探討的問題有： 如何考慮各種微觀因素的影響，如店鋪的可見性和可達(dá)性，區(qū)位因素，人流量，貨品的剛性需求指數(shù)等。

3.4在未來新鄉(xiāng)市與鄭州市的城市融合發(fā)展過程中，新的平原新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址要考慮多種因，根據(jù)本文研究新鄉(xiāng)市城市中心和城市副中心所出現(xiàn)的兩個(gè)一級租金區(qū)域預(yù)測平原新區(qū)也會出現(xiàn)一級區(qū)域。因此在未來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)選址中，以及個(gè)人在選取商鋪過程中，建議從不同的影響因素影響下進(jìn)行綜合考慮得出可靠結(jié)論。在城市融合過程中，對于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建造，要使得影響因子的作用最大化。

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（作者單位：中共湖南省委黨校，湖南 長沙 410000）