釋放房地租賃活力助推城鄉(xiāng)融合發(fā)展

尚玉亮 黃歡

摘要：在當前我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、協(xié)調推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進程中，亟待破解主要由城鄉(xiāng)二元發(fā)展差異導致城鄉(xiāng)融合發(fā)展存在城鄉(xiāng)之間物質文明建設差距較大、精神文明建設差異明顯的主要難題，這是值得研討并努力達成共識的重要課題。大力發(fā)展田園生態(tài)自助農作租賃產業(yè)、打造城鄉(xiāng)一體建設用地租賃市場平臺、鼓勵城鄉(xiāng)居民住宅依法互換租賃使用或是務實可行之道，有利于激活城鄉(xiāng)要素雙向流動。

關鍵詞：城鄉(xiāng)融合發(fā)展;鄉(xiāng)村振興;城鄉(xiāng)要素雙向流動;城鄉(xiāng)房地租賃

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）10-0044-46 收稿日期：2019-09-06

黨的十九大報告提出：“按照產業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農業(yè)農村現代化”。我國堅持實行土地的社會主義公有制，分為國家全民所有與農民集體所有。在當前我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、協(xié)調推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進程中，如何破解主要由城鄉(xiāng)二元發(fā)展導致城鄉(xiāng)之間融合發(fā)展存在物質文明與精神文明協(xié)同度、匹配度不高的主要難題，是值得研討并努力達成共識的重要課題。

1城鄉(xiāng)融合發(fā)展的內涵

我國城鄉(xiāng)融合發(fā)展的內涵，簡而言之，是指以馬克思主義、習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以人民為中心，從實際出發(fā)，側重契合鄉(xiāng)村振興和農業(yè)農村現代化的實施，創(chuàng)新高質量發(fā)展理念，打破城鄉(xiāng)經濟社會、文化生活二元結構壁壘，暢通城鄉(xiāng)要素自由流動和平等交換，合理配置城鄉(xiāng)公共資源，優(yōu)化城鄉(xiāng)產業(yè)分工，統(tǒng)一城鄉(xiāng)規(guī)劃布局，協(xié)同城鄉(xiāng)基礎設施建設管護、基本公共服務均等、生態(tài)環(huán)境保護監(jiān)管等諸多方面，縮小并消除城鄉(xiāng)發(fā)展差異以及居民生活水平差距，重塑互促互補、協(xié)調一致、和諧共生、合作共贏的新型城鄉(xiāng)關系，為最終基本實現全體人民共同富裕的目標而不斷建立健全新時代中國特色社會主義城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體制機制和政策體系的長期系統(tǒng)工程。

2城鄉(xiāng)融合發(fā)展存在主要落差簡析

2.1城鄉(xiāng)物質文明發(fā)展差距較大

以南通市相關數據為例進行分析，《2018年南通市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示：按常住地分，年末全市城鎮(zhèn)常住人口490.5萬人，鄉(xiāng)村常住人口240.5萬人，城鎮(zhèn)化率達67.1%，比上年提高1.07個百分點;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4632 1元，比上年增長8.3%，農村居民人均可支配收入為22369元，比上年增長9.3%;城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出28259元，比上年增長6.6%，農村居民人均生活消費支出15624元，比上年增長6.7%。由此可見，雖然近年來南通市新型城鎮(zhèn)化建設一直穩(wěn)步扎實推進，并且農村居民人均可支配收入與生活消費支出增長率均超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與生活消費支出增長率，但城鄉(xiāng)居民可支配收入與生活消費支出差距仍舊較大，城鄉(xiāng)經濟協(xié)調發(fā)展質量不高。這也是當前我國大部分地方城鄉(xiāng)融合發(fā)展進程中普遍存在的難題之一。

2.2城鄉(xiāng)精神文明建設差異明顯

同樣以南通市相關數據為例進行分析，《2018年南通市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示：按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均教育文化娛樂消費支出3752元，比上年增長12.1%，農村居民人均教育文化娛樂消費支出1765元，比上年增長10.7%;年末全市擁有文化館9個，文化站97個，公共圖書館10個，“農家書屋”1643個，城鄉(xiāng)社區(qū)綜合性文化服務中心建成率100%，全市已備案的各類博物館（紀念館）22家，年末萬人擁有公共文化設施面積2835平方米。民盟南通市委員會今年4月參加民盟江蘇省委員會舉辦的第七屆江蘇城鎮(zhèn)化建設研討會時提交的《關于南通市基本公共服務標準化建設的調研報告》顯示：基層基本公共服務設施不足和資源閑置浪費現象并存，如農村常住人口以老人、婦女、小孩為主，青壯年大多外出打工或自主創(chuàng)業(yè)，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務設施缺乏針對性，農家書屋、電子閱覽室基本無人問津。由此可見，雖然南通市精神文明建設相關數據好看，但不能忽視公共資源配置應與國土空間規(guī)劃、土地人口密度、常住人口稟賦等條件相適應，切忌流于形式、疲于應付、失于片面。這也是當前我國大部分地方城鄉(xiāng)融合發(fā)展進程中普遍存在的難題之二。

3促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的建議

今年5月，黨和國家關于城鄉(xiāng)融合發(fā)展的綱領性文件——《中共中央國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》發(fā)布，中央全面深化改革委員會審議通過了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》并指出完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，要堅持建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場方向，銜接好國土空間規(guī)劃及相關產業(yè)規(guī)劃，著力完善交易規(guī)則，創(chuàng)新運行模式，健全服務監(jiān)管，促進土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，提高節(jié)約集約用地水平。本文建議可在依照上述意見和觀點的基礎上，以盤活城鄉(xiāng)存量建設用地與房屋為抓手，激活城鄉(xiāng)房地租賃市場，搞活城鄉(xiāng)房地資源雙向流動，著力破解上述城鄉(xiāng)融合發(fā)展進程中存在的主要難題。

3.1大力發(fā)展田園生態(tài)自助農作租賃產業(yè)

挖掘鄉(xiāng)村田園經濟潛力，不斷加強鄉(xiāng)村物質文明建設以持續(xù)推進鄉(xiāng)村精神文明建設，縮小城鄉(xiāng)物質文明差距，削減城鄉(xiāng)精神文明差異，著力促進城鄉(xiāng)物質文明與精神文明之間互動交流、取長補短、尊重包容、求同存異發(fā)展是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關鍵。譬如，當前城市居民對美麗田園生態(tài)消費需求旺盛，而鄉(xiāng)村農民因多種原因導致其宅基地及其相應房屋資源閑置浪費。為此，國家應支持城市民間組織或個人與農村當地政府、農戶采取多種方式合作，主要由民間資金投入修繕裝潢農村集體經濟組織空余宅基地范圍內的連片或集散農家院落，并完善相關道路交通與配套設施等，以租賃空余集體建設用地和房屋的形式大力發(fā)展田園生態(tài)自助農作租賃產業(yè)為龍頭，帶動相關服務行業(yè)興起，增加農民財產性收入，進而推進鄉(xiāng)村物質文明、精神文明和生態(tài)文明建設。簡而言之，本文所稱田園生態(tài)自助農作租賃產業(yè)主要是指為滿足城市居民在鄉(xiāng)村親自動手栽培植物、飼養(yǎng)動物等并感受田園風光、自然生態(tài)需求的休閑度假產業(yè)。同時結合國家開展不動產統(tǒng)一測繪、權籍調查登記和自然資源統(tǒng)一確權登記，進一步厘清宅基地權屬界址，當地政府及其相關管理部門應在符合規(guī)劃、用途管制和尊重農民意愿前提下，優(yōu)化村莊布局，主動介入與宣傳，避免發(fā)生相關糾紛與爭議，確保田園生態(tài)自助農作租賃產業(yè)通過市場調節(jié)與政府監(jiān)管有序開展?？傊赞r村空余建設用地與房屋資源為突破口，構建城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展關系，消除城鄉(xiāng)文化偏見隔閡。

3.2打造城鄉(xiāng)一體存量房地租賃市場平臺

當前我國智慧城市建設方興未艾，延伸智慧城市建設的智慧城鄉(xiāng)建設是新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興數字融合發(fā)展愿景。打造城鄉(xiāng)一體存量房地租賃市場平臺是助推未來智慧城鄉(xiāng)建設的路徑，也是移動信息化時代大勢所趨。簡而言之，打造城鄉(xiāng)一體存量房地租賃市場平臺是指政府依托不斷更新升級的通信、大數據、物聯(lián)網、人工智能、自助式客戶服務等現代信息科學技術與地理信息系統(tǒng)搭建囊括存量國有建設用地與集體經營性建設用地及其房屋租賃市場的相關管理、備案、服務、展示、資訊、動態(tài)等互聯(lián)互通、共建共享的集合信息管理系統(tǒng)，為提高城鄉(xiāng)房地產資源及其關聯(lián)資源和公共資源配置效率提供強力技術支撐?？傊鲃觾?yōu)化城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展社會環(huán)境，努力沖破阻礙城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重重樊籬。

3.3鼓勵城鄉(xiāng)居民住宅依法互換租賃使用

國家城鄉(xiāng)要素流動不順暢的突出問題，是影響城鄉(xiāng)融合發(fā)展的主要障礙。隨著國家即將全面建成小康社會和當前城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，城鄉(xiāng)居民的美好生活需求自然而然日益高漲、形式多樣。城市居民、尤其是大多數已退休居民非常向往長期或短期在傳統(tǒng)村落與建筑、鄉(xiāng)間別墅與民宿、森林人家、甚至民族村寨享受農家淳樸養(yǎng)老生活，而農村赴城市打工人員也熱切期望能夠以最小成本體驗現代住宅文化生活。為此，各級地方政府可針對上述市場潛在的大量需求與供給出臺相關意見，充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，鼓勵城市與鄉(xiāng)村居民可將各自合法取得的住房互換租賃使用，并依據《合同法》相關條款規(guī)定簽訂書面租賃合同并處理相關事宜。特別需要說明的是，因城鄉(xiāng)之間住宅所有權取得的差異性與轉移的限制性，為避免無謂的糾紛與爭議，城鄉(xiāng)承租雙方都不得享有對出租住宅以同等條件優(yōu)先購買的權利?？傊媒档统青l(xiāng)住宅使用成本手段，開拓城鄉(xiāng)要素雙向流動方式，暢通城鄉(xiāng)深度溝通渠道，促進城鄉(xiāng)互惠互利、合作共贏。