住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題研究

迪麗達(dá)爾 烏斯?jié)M江

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，私人汽車(chē)數(shù)量大幅增加，停車(chē)位數(shù)量也隨之增加，但因?yàn)闄?quán)屬不清、建設(shè)力度不足等種種原因，我國(guó)車(chē)庫(kù)、車(chē)位建設(shè)工作相對(duì)滯后，由小區(qū)車(chē)庫(kù)、停車(chē)位引發(fā)的糾紛層出不窮，開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主在小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題日益突出。本文針對(duì)以上問(wèn)題，對(duì)住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位的法律屬性、權(quán)利歸屬等進(jìn)行剖析，對(duì)我國(guó)處理住宅區(qū)地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)限歸屬糾紛提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：地下車(chē)庫(kù)車(chē)位;權(quán)利歸屬;建筑物區(qū)分所有

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)居民人均擁有汽車(chē)的數(shù)量猛增，同時(shí)，還出現(xiàn)了住宅區(qū)難以停車(chē)的問(wèn)題。自發(fā)布《物權(quán)法》后，車(chē)庫(kù)權(quán)限歸屬的問(wèn)題得到了處理解決，但在具體操作過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題。

一、住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位概念及法律屬性

1.地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位概念

車(chē)庫(kù)即為建造在住宅區(qū)范疇內(nèi)的擁有獨(dú)立空間放置車(chē)輛的附屬建筑物，分為地上車(chē)庫(kù)與地下車(chē)庫(kù)。車(chē)位是指以一定的標(biāo)志劃線(xiàn)分割形成的用于停放車(chē)輛的位置。地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位即為住宅區(qū)地下空間為放置機(jī)動(dòng)車(chē)構(gòu)建的封閉式空間。

2.地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位的法律屬性

地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位的法律屬性即為，地下車(chē)庫(kù)和地下車(chē)位能否成為物權(quán)客體。但物權(quán)客體是物，地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位可否歸屬于民法中的“物”與物權(quán)客體的關(guān)鍵就是，地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位可否變成“獨(dú)立個(gè)體”。

（1）地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否屬于建筑物的從物。有一種觀點(diǎn)為，按照地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位功能，住宅區(qū)配套設(shè)備應(yīng)當(dāng)與業(yè)主方停放車(chē)輛的需求相符，因而從屬建筑物依附于主體、并非獨(dú)立存在的。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)是片面的，從物不全都是主物的構(gòu)成要素，但為主物可發(fā)揮效用，一般和主物一起使用，和主物一起歸屬于某個(gè)體所有的物體。從物依附輔助主物，因而從物應(yīng)和主物結(jié)合才能發(fā)揮價(jià)值。地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位與主體建筑物分離，對(duì)停放車(chē)輛的功能并無(wú)太大影響。從中不難發(fā)現(xiàn)，地下車(chē)庫(kù)，房屋與車(chē)位間不存在主從關(guān)系，地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位不屬于房屋從屬物，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)不等同于轉(zhuǎn)移地下車(chē)庫(kù)和地下車(chē)位的所有權(quán)。

（2）地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否屬于添附物。部分觀點(diǎn)表明，住宅區(qū)商品房業(yè)主也購(gòu)置了住宅區(qū)地下車(chē)庫(kù)。我國(guó)法律規(guī)定，土地使用權(quán)擁有人也擁有地上建筑物。作者以為上述觀點(diǎn)存在疑點(diǎn)，第一，不動(dòng)產(chǎn)附合不能融合多種不動(dòng)產(chǎn)，也不能用在物屬于同一物權(quán)人身上，添附僅能表現(xiàn)為其中一方是動(dòng)產(chǎn)的情況下;第二，“房地一體”模式限定擁有房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的是同一個(gè)個(gè)體，但市場(chǎng)交易紛繁復(fù)雜且變化多端，房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)不屬于同個(gè)個(gè)體的情況;第三，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第136條承認(rèn)了土地分層利用制度。

（3）地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分。這是大部分學(xué)者所贊成的觀點(diǎn)，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位的特殊地理位置決定了其適用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。地下車(chē)位與車(chē)庫(kù)存在獨(dú)立物性質(zhì)，能夠當(dāng)成建筑物專(zhuān)有部分而變成建筑物劃分所有權(quán)的客體。住宅區(qū)各地下車(chē)庫(kù)間可能無(wú)須存在有形合理的間隔墻，倘若客觀條件下能判斷界限，就能表明構(gòu)造獨(dú)立。除此之外，地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位的功能是放置小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)，和營(yíng)業(yè)居住用的建筑物不同，因而相較于住宅區(qū)其他建筑物，使用功能也獨(dú)立。住宅區(qū)地下車(chē)位與車(chē)庫(kù)的法律獨(dú)立性，可否能登記變成住宅區(qū)特定業(yè)主所有客體，還沒(méi)有具體說(shuō)明與限制，這僅能表明，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制還需優(yōu)化健全，不能因而不承認(rèn)其存在獨(dú)立性。

二、地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)利歸屬

1.業(yè)主所有說(shuō)

有些學(xué)者的觀點(diǎn)是，車(chē)庫(kù)歸屬權(quán)可以根據(jù)土地使用權(quán)來(lái)劃分，其理論基礎(chǔ)是土地使用權(quán)自房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)就予以明確，業(yè)主采購(gòu)房屋就相當(dāng)于擁有了該部分的專(zhuān)有權(quán)。作者認(rèn)為該觀點(diǎn)值得深思，第一，小區(qū)在已建房屋下獨(dú)立建設(shè)地下車(chē)庫(kù)和車(chē)位，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后應(yīng)當(dāng)同時(shí)享受地上空間使用權(quán)與地表空間使用權(quán)，但現(xiàn)行法律規(guī)定里沒(méi)有明確地下空間利用權(quán)的使用范疇，所以也不能據(jù)此進(jìn)行推理。第二，由于我國(guó)人口基數(shù)大、土地資源缺乏，高層建筑的地下車(chē)庫(kù)車(chē)位與居民需求不相符合，若明確小區(qū)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位為業(yè)主方共同所有，則對(duì)沒(méi)有車(chē)輛或者不使用車(chē)庫(kù)的業(yè)主而言，其權(quán)利與義務(wù)不相等同。

2.開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)

持有該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，投資受益市場(chǎng)化準(zhǔn)則應(yīng)該反射于同個(gè)主體之上，換句話(huà)說(shuō)，假使開(kāi)發(fā)商同時(shí)在地下車(chē)庫(kù)和車(chē)位中斥巨資，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該擁有該小區(qū)地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位的所有權(quán)。作者認(rèn)為，修建小區(qū)時(shí)開(kāi)發(fā)商的確承擔(dān)了其連帶的地下車(chē)位和車(chē)庫(kù)的部分投資風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商僅能在小區(qū)車(chē)庫(kù)與車(chē)位建設(shè)結(jié)束后，按照約定需求在建筑劃分區(qū)域內(nèi)計(jì)劃停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)與車(chē)位的享有權(quán)，而享有權(quán)的約定準(zhǔn)則還需要進(jìn)一步優(yōu)化。

3.國(guó)家所有說(shuō)

還有一些學(xué)者認(rèn)為，地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)均歸屬于人防工程的一部分，該地下防護(hù)建筑能夠?qū)ψ鲬?zhàn)期間隱藏人員與物資、指揮人民防空與醫(yī)療救護(hù)等進(jìn)行保證，還能融合地面建筑修建作為防空地下室，所以小區(qū)地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為國(guó)家所有。筆者認(rèn)為，在實(shí)際生活中，小區(qū)地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)與人防車(chē)庫(kù)還有一定區(qū)別。一般情況下，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位意味著其作用是車(chē)輛停放或其他用途，若是人防工程改造成車(chē)庫(kù)，不僅要符合人防工程面積準(zhǔn)則的要求，還要同小區(qū)業(yè)主方停車(chē)需求相符，人防工程建造期間還要具備同等的防護(hù)等級(jí)限定，相較于常見(jiàn)的車(chē)庫(kù)，建造期間需要相應(yīng)地增加投入的資源。若人防車(chē)庫(kù)明確歸屬主體為國(guó)家，則國(guó)家應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)管理維護(hù)，但事實(shí)上國(guó)家并不能承擔(dān)該部分職責(zé)。

4.約定所有說(shuō)

約定所有說(shuō)認(rèn)為，小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)和車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足自治原則與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化的內(nèi)在需要。經(jīng)由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方協(xié)調(diào)，保證小區(qū)內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)權(quán)限歸屬問(wèn)題得以解決。在該種情形下，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主方同時(shí)具備雙向選擇的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)能夠選取產(chǎn)權(quán)的出售與保留，但此措施可能會(huì)侵害到弱勢(shì)一方的權(quán)益。

三、解決我國(guó)住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)利歸屬糾紛的建議

1.完善建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定

我國(guó)不存在劃分地下車(chē)庫(kù)車(chē)位建筑物所有權(quán)機(jī)制，其權(quán)利主體也不清晰，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛與矛盾。我國(guó)《物權(quán)法》第六章中提及建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但相應(yīng)的法律條文在實(shí)際使用中存有各種問(wèn)題，如業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在行使權(quán)利時(shí)由于對(duì)專(zhuān)有部分認(rèn)識(shí)的不一致導(dǎo)致糾紛。因而，整理歸納出建筑物區(qū)中的專(zhuān)有地區(qū)和共有地區(qū)，指引開(kāi)發(fā)商建立滿(mǎn)足法律條文的地下車(chē)庫(kù)、地下車(chē)位，對(duì)保證業(yè)主方權(quán)益、平衡開(kāi)發(fā)商與業(yè)主方的權(quán)益具有一定的促進(jìn)效用。例如參照某些地區(qū)對(duì)地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位的處理模式，設(shè)置法定停車(chē)位、自行增設(shè)停車(chē)位與獎(jiǎng)勵(lì)停車(chē)位等，與我國(guó)現(xiàn)今的法律條文相結(jié)合，構(gòu)成和我國(guó)基本國(guó)情一致的管理制度。

法定車(chē)位的定義為，依附在建筑區(qū)分專(zhuān)有權(quán)的共用區(qū)域，不存在單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，但可以按照分管協(xié)議，把共有物供某個(gè)個(gè)體或者多個(gè)個(gè)體共同使用。該種車(chē)庫(kù)是全體業(yè)主方共有的車(chē)庫(kù)，各共有人對(duì)各自建筑物區(qū)分專(zhuān)有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，也要對(duì)共同使用所有權(quán)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。

自行增設(shè)車(chē)位的定義為，根據(jù)法律條文，開(kāi)發(fā)商在建筑區(qū)域內(nèi)自主構(gòu)建停車(chē)位，通常情況下，該車(chē)位能夠建造在建筑物以外的空地上。如果增設(shè)的停車(chē)位有構(gòu)造與利用獨(dú)立性，開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)辦理權(quán)，還能擁有權(quán)利證書(shū)的獲取權(quán)。與此同時(shí)，能夠基于《物權(quán)法》第七十四條第二款約定歸屬準(zhǔn)則，自主增加設(shè)置的車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主方獨(dú)有的一部分。

獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車(chē)位的定義為，方便停放車(chē)輛的居民，支持開(kāi)發(fā)商在構(gòu)建過(guò)程中，按照法律規(guī)定與獎(jiǎng)勵(lì)政策規(guī)定另外增加設(shè)置的停車(chē)位置。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商對(duì)更多的車(chē)位進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有效解決不了促進(jìn)難以停車(chē)，停車(chē)位難求等多種問(wèn)題。

2.健全住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的物權(quán)登記制度

地下車(chē)位出售后因無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)使得不少業(yè)主疑慮重重，從住宅區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位登記而言，我國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)定。各個(gè)地方部門(mén)的法律條文中雖闡述車(chē)庫(kù)車(chē)位登記的部分問(wèn)題，但登記使用范疇效力與條件各一。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定可知，建筑區(qū)域放置汽車(chē)的車(chē)庫(kù)與車(chē)位應(yīng)當(dāng)先要符合業(yè)主方的停車(chē)需求。若無(wú)法登記處理車(chē)庫(kù)和車(chē)位就不能知曉開(kāi)發(fā)商是否保證了業(yè)主方的權(quán)利，因而登記制度的建立，有利于確保權(quán)利人的合法權(quán)益。

法定停車(chē)位是住宅區(qū)業(yè)主方全體共同擁有的，不具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也不能登記獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。但可以根據(jù)2008年建設(shè)部發(fā)行的《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，一同登記申請(qǐng)建筑劃分地區(qū)歸屬于業(yè)主方共有的公共場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房及設(shè)施等。但不明確發(fā)布房屋權(quán)屬證，僅在房屋登記簿中記錄在案。自行增設(shè)停車(chē)位與獎(jiǎng)勵(lì)停車(chē)位，不但符合建筑物劃分領(lǐng)域所有權(quán)部分專(zhuān)有要素，還可以按照登記公示制度登記辦理權(quán)屬獲取相關(guān)的專(zhuān)用使用權(quán)。

綜上，這一制度的建立有利于保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)，高效配置社會(huì)資源，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

3.建立空間權(quán)作為獨(dú)立的物權(quán)制度

《物權(quán)法》表明了使用地下空間的權(quán)利，加強(qiáng)優(yōu)化了建設(shè)用地使用權(quán)的效力，但不能涵蓋地下車(chē)庫(kù)與車(chē)位土地使用權(quán)的類(lèi)別?？臻g也就是土地上下某范疇中立體位置，空間權(quán)即為空間的利用權(quán)與支配權(quán)，空間權(quán)是能依法保證登記單位空間利用權(quán)的一種獨(dú)立物權(quán)，其登記的權(quán)利可以帶來(lái)和第三人對(duì)抗的效力，登記空間可以產(chǎn)生排他權(quán)。所以，空間權(quán)能夠和建設(shè)用地使用權(quán)隔開(kāi)，把空間權(quán)當(dāng)成是獨(dú)立物權(quán)，具備必要性與可能性。確定空間權(quán)為獨(dú)立物權(quán)，可以表明權(quán)限歸屬，加強(qiáng)保護(hù)空間權(quán)益，從源頭處理城市停車(chē)難的問(wèn)題。

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