誰(shuí)是大灣區(qū)土儲(chǔ)之王

謝澤鋒

國(guó)境之南再次成為房企重倉(cāng)的淘金地。

8月18日下午，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》，關(guān)鍵時(shí)刻加碼深圳，賦予其“全球標(biāo)桿城市”的新定位。這與2月印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》交相呼應(yīng)，粵港澳大灣區(qū)投資價(jià)值再度凸顯。

資料顯示，“粵港澳大灣區(qū)”由“9+2”城市組成，即廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門(mén)9市和香港、澳門(mén)2個(gè)特別行政區(qū)。

大灣區(qū)貢獻(xiàn)率占全國(guó)GDP總量的12.57%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的灣區(qū)，11城人口之和達(dá)到了6956.8萬(wàn)，接近7000萬(wàn)大關(guān)，人口總量居世界四大灣區(qū)之首。

在利好政策的驅(qū)動(dòng)下，大灣區(qū)無(wú)疑是當(dāng)前房地產(chǎn)公司爭(zhēng)奪的重鎮(zhèn)。那么，哪家房企才是大灣區(qū)的土儲(chǔ)之王，哪些房企又具備獨(dú)有的土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)？

碧桂園 面積貨值最高

作為全球規(guī)模最大的房企，從順德起家的碧桂園持續(xù)注重在粵港澳大灣區(qū)的布局?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在大灣區(qū)的土地面積儲(chǔ)備共計(jì)5629萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超其他房企。

未售貨量可達(dá)4293萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值5763億，面積和土地貨值均位列房企第一名。此外，公司在大灣區(qū)還有7887億潛在貨量（包括內(nèi)地9市7865億及香港22億）。

公告顯示，截至2018年底，碧桂園權(quán)益可建建筑面積為2.4064億平方米，其中24%位于廣東省。

2018年碧桂園國(guó)內(nèi)權(quán)益合約銷(xiāo)售中，廣東省占比為24%，銷(xiāo)售額排名前十大城市中包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州。其中，惠州位居碧桂園各城市銷(xiāo)售魁首，2018年權(quán)益合約銷(xiāo)售達(dá)210億元，占到了總權(quán)益銷(xiāo)售占比的4%，市場(chǎng)占有率排名第一。

龍光地產(chǎn) 低成本優(yōu)勢(shì)

根據(jù)公告，截至2018年底，龍光地產(chǎn)（03380.HK）土儲(chǔ)權(quán)益總貨值為6520億元，其中大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值為5356億元，占比超過(guò)82%，其中深圳土儲(chǔ)貨值1805億元。

從土地儲(chǔ)備面積來(lái)看，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為3626.13萬(wàn)平方米，平均土地儲(chǔ)備成本僅為3985元/平方米。而去年其合約銷(xiāo)售均價(jià)16008元/平米。拿地成本不到房屋售價(jià)的四分之一，低于行業(yè)平均水平。

不過(guò)，近幾年來(lái)，龍光不惜巨資押注大灣區(qū)，拿地成本已明顯提高。今年6月24日，深圳龍華紅山的一幅土地競(jìng)拍超過(guò)134輪，最后由龍光地產(chǎn)以65.85億奪得，樓面地價(jià)66988元/平方米。

2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華單價(jià)地王，樓面地價(jià)逾25000元/平方米，超過(guò)當(dāng)時(shí)龍華新房均價(jià)。2015年，龍光以112.5億拿下深圳總價(jià)地王龍華紅山地塊;2016年再次以140.6億元總價(jià)拿下深圳市光明新區(qū)一塊商住混合用地，樓面價(jià)27623元/平方米。

從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司也依賴(lài)大灣區(qū)。2018年，該公司合約銷(xiāo)售額為718.03億元，同比增長(zhǎng)65.4%。其中，深圳、大灣區(qū)其他區(qū)域、南寧區(qū)域、汕頭區(qū)域、新加坡及其他區(qū)域占比分別為34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。

佳兆業(yè) 大灣區(qū)舊改王

扎根20年，有“大灣區(qū)舊改第一房企”之稱(chēng)的佳兆業(yè)（01638.HK）收獲不菲。

截至2018年底，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)超1300萬(wàn)平方米，貨值約3370億元，占總土儲(chǔ)的73%，深圳一城為316萬(wàn)平米，金額占比35%。

特別要注意的是，集團(tuán)還有約3000萬(wàn)平方米（未計(jì)容積率）舊改項(xiàng)目尚未納入土儲(chǔ)，其中99%位于大灣區(qū)。也就是說(shuō)，佳兆業(yè)麾下?lián)碛兄辽?300萬(wàn)平方米的大灣區(qū)土地儲(chǔ)備，舊改項(xiàng)目涉及拆遷還建等環(huán)節(jié)，因此佳兆業(yè)將受益于舊改項(xiàng)目的持續(xù)紅利。

有分析認(rèn)為，在大灣區(qū)，房企獲得土地的最主要途徑，就是舊改，因此，“失舊改者未必失大灣區(qū)”，要想做龍頭，唯得學(xué)會(huì)做舊改。兵馬未動(dòng)，糧草先行。充足的“糧草”為佳兆業(yè)奠定了有力的基礎(chǔ)。這也就解釋了，政策發(fā)布后，公司股價(jià)領(lǐng)漲地產(chǎn)板塊的原因。

融創(chuàng) 殺進(jìn)來(lái)的外來(lái)者

秉承凌厲激進(jìn)的作風(fēng)，融創(chuàng)在大灣區(qū)的布局也十分迅猛。

收購(gòu)佳兆業(yè)失敗后，2016一年，融創(chuàng)就一次性進(jìn)入了深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門(mén)8市，一口氣拿下25個(gè)灣區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到696.91萬(wàn)平方米。第二年，融創(chuàng)就馬上進(jìn)入肇慶，僅僅用了兩年時(shí)間就全面殺進(jìn)了大灣區(qū)。

根據(jù)公告，截至今年上半年，融創(chuàng)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的土地儲(chǔ)備約2.13億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備為1.36億平方米，總貨值預(yù)計(jì)2.82萬(wàn)億元，其中超過(guò)83%位于一、二線(xiàn)城市，平均土地成本4307元/平米。

合生創(chuàng)展 低調(diào)的地主

曾經(jīng)的地產(chǎn)巨艦，合生創(chuàng)展終于下決心擺脫“慢”的標(biāo)簽。2019年前7月，集團(tuán)合約銷(xiāo)售金額約為117.15億元，同比上升53.8%。

手握北上廣深等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，廣州起家的合生創(chuàng)展在大灣區(qū)早已囤積了不少低廉的地塊?？藸柸稹?018年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值TOP30》排行榜顯示，合生創(chuàng)展在該區(qū)域以土儲(chǔ)建面1461萬(wàn)平方米，排名第五;土儲(chǔ)貨值2266億元排名第七。

根據(jù)公告，截至2019上半年，合生創(chuàng)展總土地儲(chǔ)備達(dá)2940萬(wàn)平方米。從城市布局來(lái)看，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和部分三線(xiàn)城市，其中位于北上廣的土地儲(chǔ)備占半數(shù)以上。

進(jìn)入2019下半年，合生創(chuàng)展拿地節(jié)奏有所加快，僅7月，就斥資9.36億元進(jìn)入江門(mén)市，拿下蓬江區(qū)兩宗商住用地，同時(shí)以11.19億元將廣州增城陸村一宅地?cái)埲肽抑?。而?月拿地之前，合生創(chuàng)展最近一次在公開(kāi)市場(chǎng)出現(xiàn)還要追溯到2018年12月。

但“慢周期”仍然是合生創(chuàng)展需要解決的問(wèn)題，深藏碧玉，卻不知如何變現(xiàn)，大量資金沉淀隱憂(yōu)需管理者注意。

據(jù)報(bào)道，僅廣州市場(chǎng)，合生創(chuàng)展就有駿景花園、珠江帝景、帝景山莊、逸景翠園、華南新城等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)十年。其中，截至2018年末，駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項(xiàng)目仍有大量土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。