佳源國(guó)際　閃崩背后

謝澤鋒

“一跌成名”后，佳源國(guó)際控股（02768.HK）背后隱現(xiàn)出浙江商人沈天晴的產(chǎn)業(yè)帝國(guó)。

今年1-8月，沈天晴創(chuàng)立的佳源集團(tuán)以420.5億元的操盤金額，位居克而瑞中國(guó)房企操盤榜第41位。2018年度其銷售額高達(dá)875.5億元，名列銷售額榜單第35位。

而在2017年的榜單中，克而瑞收錄的佳源國(guó)際2017年銷售額僅為79.2億元，位列152名。2018年一次性躍升為875.5億元，銷售增幅1005%，位列增幅榜首位。

據(jù)報(bào)道，由于克而瑞統(tǒng)計(jì)中，2018年的銷售額統(tǒng)計(jì)對(duì)象為佳源集團(tuán)，而2017年的銷售額統(tǒng)計(jì)對(duì)象為佳源國(guó)際，導(dǎo)致兩者之差巨大，引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑。

有分析認(rèn)為，這一烏龍事件可能是導(dǎo)致上市公司股價(jià)閃崩的一個(gè)原因，佳源國(guó)際控股在1月17日暴跌80%，263.15億港元市值灰飛煙滅。這家籍籍無(wú)名的開發(fā)商瞬間成為媒體聚光燈下的焦點(diǎn)。

隨后佳源集團(tuán)聲明稱，佳源集團(tuán)與佳源國(guó)際主體完全不一致，機(jī)構(gòu)混淆了佳源集團(tuán)與佳源國(guó)際兩個(gè)統(tǒng)計(jì)主體，誤將佳源國(guó)際2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)作佳源集團(tuán)的銷售數(shù)據(jù)。實(shí)際情況是佳源集團(tuán)2018年銷售額增幅72.2%。

風(fēng)波告一段落。在8月底召開的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，佳源集團(tuán)董事會(huì)主席沈天晴坦言，公司去年進(jìn)入地產(chǎn)前50強(qiáng)之列，已是中型地產(chǎn)體量，未來(lái)私人資產(chǎn)會(huì)不斷注入以助力打造上市公司的發(fā)展，“家業(yè)大，但上市公司小，我們慢匣發(fā)展”。

商業(yè)帝國(guó)隱現(xiàn)

資料顯示，佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱佳源集團(tuán)）1995年始創(chuàng)于浙江嘉興，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、電器零售、醫(yī)療養(yǎng)老、商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、智能家居、文化旅游、礦產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、金融、化工等產(chǎn)業(yè)為一體的控股集團(tuán)型企業(yè)。

佳源集團(tuán)旗下曾擁有四家上市公司，分別為港股的佳源國(guó)際、澳交所上市的博源控股、聯(lián)合錫礦;新三板公司西谷數(shù)字（836081），主營(yíng)智能家居產(chǎn)品。而佳源國(guó)際控股是佳源集團(tuán)下地產(chǎn)板塊的唯一上市平臺(tái)。

2018年8月，通過(guò)競(jìng)拍和增持，佳源集團(tuán)成為從事園林綠化的A股上市公司——美麗生態(tài)（000010.SZ）的第一大股東。由此，佳源集團(tuán)在A股市場(chǎng)斬獲一家資本平臺(tái)。

雖然集團(tuán)在多元化戰(zhàn)略指引下快速擴(kuò)張，但沈天晴仍舊給予地產(chǎn)板塊更高的期望。

近年來(lái)，佳源集團(tuán)的拿地步伐明顯加快。據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，2015-2018年，佳源集團(tuán)在公開市場(chǎng)的拿地情況分別為1宗、9宗、13宗和14宗，增速顯著。

2018年，沈天晴在接受媒體采訪時(shí)袒露了他的千億野心：“佳源集團(tuán)千億目標(biāo)是在貨值充足的情況下提出的，佳源預(yù)計(jì)2018年能完成2700億貨值儲(chǔ)備，今年到目前為止，只需要再補(bǔ)充相當(dāng)于230億貨值的土地。按照兩年去化，今年實(shí)現(xiàn)千億勢(shì)在必成，后續(xù)的千億之路也有了支撐?！?/p>

根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2018年佳源集團(tuán)新增貨值高達(dá)710.3億元，總土地貨值為2726億元，剛剛超過(guò)沈天晴計(jì)劃的2700億元貨值儲(chǔ)備。

資產(chǎn)騰挪

誠(chéng)如沈天晴所說(shuō)，集團(tuán)家業(yè)大，但上市公司小。

根據(jù)此前披露的信息，佳源集團(tuán)2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額508.25億，而2018年集團(tuán)銷售額更創(chuàng)新高至875.5億。

而根據(jù)公告，2018年佳源國(guó)際合約銷售額僅為201.8億元，兩者相差600多億的銷售額，令投資者感到疑惑。

這600多億的銷售額從何而來(lái)？

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2018年佳源集團(tuán)申城集團(tuán)銷售約180億，杭城集團(tuán)銷售約175億，安徽集團(tuán)銷售約117億，佳源國(guó)際銷售約200億;幾大板塊合起來(lái)構(gòu)成了佳源集團(tuán)對(duì)外披露的875.5億元。

“比如我們重慶的中國(guó)摩項(xiàng)目，占地1800畝，可售229億，總建350萬(wàn)平方，2018實(shí)現(xiàn)銷售29億。北京香山四季，2018實(shí)現(xiàn)銷售38.29億。揚(yáng)州榮御府，2018實(shí)現(xiàn)銷售28.53億?！奔言醇瘓F(tuán)某負(fù)責(zé)人曾在接受采訪時(shí)表示。

不過(guò)由于這些資產(chǎn)并未上市，尚無(wú)法對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。

倘若集團(tuán)擁有如此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，而旗下又同時(shí)擁有一家地產(chǎn)上市公司，為何不將其推向資本市場(chǎng)，回報(bào)投資者？

股價(jià)暴跌后，沈天晴對(duì)資本市場(chǎng)進(jìn)行了重新的審視。股價(jià)波動(dòng)為佳源集團(tuán)上了一堂資本課，也加快了佳源規(guī)范上市公司運(yùn)作的進(jìn)程。

在股價(jià)閃崩的一周內(nèi)，沈天晴曾公開表示，未來(lái)不排除還會(huì)繼續(xù)通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等措施提升持股比例的可能性。

6月25日晚間，佳源國(guó)際就宣布，公司將以41.55億元的代價(jià)收購(gòu)實(shí)控人沈天晴旗下徽源投資控股有限公司全部股份。交易完成后，沈天晴持有佳源國(guó)際的股權(quán)比例將由52.86%提升至69.35%。沈天晴向上市公司注入的是位于安徽省合肥、馬鞍山及蚌埠等市的項(xiàng)目，產(chǎn)品類型包括住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目，以及公寓、辦公室、購(gòu)物中心、酒店及其他配套設(shè)施等。

今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳源國(guó)際新任總裁張翼立下了軍令狀——未來(lái)3-5年將佳源國(guó)際打造成千億規(guī)模房企，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無(wú)疑是千億征途中最重要的一環(huán)。

據(jù)2019半年報(bào)顯示，佳源國(guó)際控股上半年銷售額和營(yíng)收同步增長(zhǎng)。其中，銷售額87.23億，同比增長(zhǎng)18.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)收53.04億，同比增長(zhǎng)了20.2%。

年初佳源國(guó)際定下的銷售目標(biāo)為280億，按照上述87.23億銷售額來(lái)算，目前完成率只有三成多。不過(guò)張翼在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，加上收購(gòu)的安徽項(xiàng)目的20億銷售額，上半年銷售目標(biāo)完成率應(yīng)該為42%。

截至6月30日，佳源國(guó)際總土儲(chǔ)1378.8萬(wàn)平方米。分地區(qū)看，六成多土地儲(chǔ)備在長(zhǎng)三角地區(qū)、15%土地儲(chǔ)備在大灣區(qū)、9%土地儲(chǔ)備在“一帶一路”沿線國(guó)家。需要注意的是，佳源國(guó)際上半年新增的土地儲(chǔ)備大部分是收購(gòu)實(shí)控人資產(chǎn)所得。微源投資控股有限公司旗下資產(chǎn)注入，為佳源國(guó)際增加了423.3萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，幾乎占當(dāng)前佳源國(guó)際總土地儲(chǔ)備的三分之一。

沈天晴口袋里的資產(chǎn)，從左手換到右手。不過(guò)這一騰挪并未對(duì)股價(jià)產(chǎn)生太大影響，截至目前佳源國(guó)際控股股價(jià)處于暴跌后的橫盤狀態(tài)，股價(jià)仍處于近期低點(diǎn)。