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    協(xié)商補(bǔ)充合同漏洞當(dāng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ) 否則擔(dān)責(zé)

    2019-10-26 03:32:30法人李興
    法人 2019年9期
    關(guān)鍵詞:定金過(guò)戶磋商

    ◎ 文 《法人》特約撰稿 李興

    李興

    上海市第一中級(jí)人民法院?jiǎn)T額法官,上海法院辦案標(biāo)兵。主審案件曾入選《最高人民法院公報(bào)》案例,在全國(guó)法院“百篇優(yōu)秀裁判文書(shū)”評(píng)比活動(dòng)中獲二等獎(jiǎng),多次在全國(guó)法院系統(tǒng)學(xué)術(shù)論文討論會(huì)、全國(guó)法院系統(tǒng)優(yōu)秀案例分析評(píng)選活動(dòng)中獲獎(jiǎng),十余篇案例、文書(shū)獲上海法院精品案例、優(yōu)秀裁判文書(shū),在《人民司法》《法律適用》等刊物發(fā)表論文十余篇。

    履行期限條款不明確,不影響買賣合同本約的成立與生效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,通過(guò)后續(xù)磋商來(lái)填補(bǔ)合同漏洞。一方當(dāng)事人拒絕對(duì)方的合理補(bǔ)充要約,堅(jiān)持以明顯違反一般交易習(xí)慣或合同既定條款的條件作為要約主張,造成補(bǔ)充協(xié)議無(wú)法達(dá)成的,屬于惡意磋商行為。惡意磋商方以履行期限不明為由提出解約,系明確表示不履行合同義務(wù),構(gòu)成根本違約行為,相對(duì)人主張由惡意磋商方承擔(dān)違約責(zé)任,人民法院應(yīng)予支持。

    基本案情

    畢某系涉案房屋所有權(quán)人。2017年4月19日,翁某作為買受方(乙方)與畢某作為出賣方(甲方)簽訂《房屋買賣合同》一份,約定:涉案房屋總房?jī)r(jià)為65萬(wàn)元,乙方于網(wǎng)簽合同后10個(gè)工作日內(nèi)支付給甲方首期房款24萬(wàn)元(含2萬(wàn)元定金),于網(wǎng)簽合同后3個(gè)工作日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款用于支付第二期房款20萬(wàn)元,交易過(guò)戶前支付甲方房款21萬(wàn)元;雙方于乙方貸款審批通過(guò)后,向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù);2萬(wàn)元定金用于擔(dān)保合同履行;合同解除時(shí),違約方需按總房?jī)r(jià)款的20%向守約方支付違約金。合同第4.4條約定:如貸款不足,乙方應(yīng)于本合同約定的過(guò)戶期限前,將該不足部分補(bǔ)足甲方。

    2017年4月21日,翁某向畢某支付定金2萬(wàn)元。

    2017年5月6日,畢某與翁某共同到中介公司商談網(wǎng)簽事宜。中介公司工作人員提出,原合同當(dāng)中沒(méi)有約定具體的過(guò)戶期限,這一問(wèn)題必須補(bǔ)充明確才能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。畢某表示同意,并提出可以約定在2017年7月31日之前,給予翁某近三個(gè)月的貸款準(zhǔn)備期。翁某則主張,其辦理購(gòu)房貸款存在難度,所以貸款通過(guò)時(shí)間不能確定,網(wǎng)簽合同上的過(guò)戶期限條款應(yīng)當(dāng)表述為以其貸款審批通過(guò)為準(zhǔn)。中介公司工作人員則表示,網(wǎng)簽合同版本中,必須標(biāo)明具體的最終過(guò)戶日期,不能以文字表述代替。

    2017年5月11日,翁某打電話詢問(wèn)畢某:“是否同意將過(guò)戶時(shí)間確定為2017年7月31日前,實(shí)際過(guò)戶時(shí)間以貸款審批通過(guò)為準(zhǔn)?”畢某表示同意“以2017年7月31日作為過(guò)戶期限”,并反問(wèn):“如果貸款審批不通過(guò)怎么辦?”翁某回復(fù)稱:“不清楚?!?/p>

    由于翁某不同意約定具體的過(guò)戶日期,最終雙方未能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。翁某向一審法院起訴,請(qǐng)求:1.雙方簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除;2.畢某歸還翁某購(gòu)房定金2萬(wàn)元。

    一審法院審理過(guò)程中,畢某同意解除合同,但不同意返還2萬(wàn)元定金,同時(shí)提出反訴要求翁某支付違約金13萬(wàn)元。

    裁判結(jié)果

    上海市松江區(qū)人民法院作出一審判決:一、翁某與畢某簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除;二、畢某返還翁某定金2萬(wàn)元;三、駁回畢某的反訴請(qǐng)求。

    一審法院判決后,畢某不服向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴,請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決第二項(xiàng),改判駁回翁某主張返還定金的訴訟請(qǐng)求。

    上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后,作出判決:1.維持原判第一、三項(xiàng);2.撤銷原判第二項(xiàng);3.駁回翁某要求畢某歸還購(gòu)房定金2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。

    評(píng)析意見(jiàn)

    本案是由合同條款約定不明,而引發(fā)的解約糾紛。在雙方均同意解約的前提下,此類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于違約責(zé)任的認(rèn)定。二審中,畢某將上訴請(qǐng)求明確為沒(méi)收2萬(wàn)元定金。二審法院認(rèn)定翁某違反誠(chéng)信磋商義務(wù),應(yīng)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議未能達(dá)成承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任,其解約行為構(gòu)成違約,故無(wú)權(quán)主張返還定金。

    對(duì)二審改判結(jié)論的解析,需要根據(jù)合同法關(guān)于合同漏洞填補(bǔ)的基本規(guī)則進(jìn)行闡述:

    一、非必要條款約定的不明確,不影響合同本約的成立與生效。

    合同法第六十一條規(guī)定,合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。從文義解釋的角度,該法條規(guī)定非必要條款未約定或約定不明,不影響合同成立生效。而買賣合同的必要條款就是標(biāo)的物與價(jià)金。本案中,雙方并未就具體網(wǎng)簽時(shí)間及過(guò)戶期限達(dá)成合意,也就是說(shuō),合同的履行期限有不明確之處,但標(biāo)的房屋及轉(zhuǎn)讓價(jià)款均已確定。因此,雙方關(guān)于房屋買賣的合意已經(jīng)達(dá)成。

    二、協(xié)議補(bǔ)充是當(dāng)事人填補(bǔ)合同漏洞的優(yōu)先方式。

    根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定,當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充,主張進(jìn)行補(bǔ)充磋商以及時(shí)明確權(quán)利義務(wù),為后續(xù)履行消除障礙。還可以依靠法律的任意性規(guī)定或法官補(bǔ)充解釋進(jìn)行填補(bǔ)。但該二者都是一種替代性的填補(bǔ),并不代表雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,協(xié)議補(bǔ)充應(yīng)當(dāng)是最優(yōu)先的方式。

    本案中,雙方當(dāng)事人雖然最終沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,但也曾經(jīng)在簽約后嘗試協(xié)商補(bǔ)充相應(yīng)的條款。從雙方之后的協(xié)商過(guò)程及訴訟中的陳述看,雙方當(dāng)事人在網(wǎng)簽事宜協(xié)商中的唯一爭(zhēng)議就是過(guò)戶期限條款的表述問(wèn)題。根據(jù)《房屋買賣合同》記載,付款、交房均以過(guò)戶時(shí)間作為關(guān)聯(lián)節(jié)點(diǎn),一旦固定了過(guò)戶時(shí)間,前述行為的最終期限便均能得以確定,合同漏洞便能得到充分填補(bǔ)。因此,雙方未能辦理網(wǎng)簽手續(xù)的真正原因,在于未能就過(guò)戶期限條款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

    三、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在既定條款約束下,誠(chéng)實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充磋商。

    合同法第六條規(guī)定,當(dāng)事人行使權(quán)利,履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。在法律有欠缺或不完備,而為漏洞補(bǔ)充時(shí),亦必須以誠(chéng)實(shí)信用原則為最高準(zhǔn)則予以補(bǔ)充。在認(rèn)定當(dāng)事人在補(bǔ)充磋商中的行為是否誠(chéng)實(shí)信用時(shí),除了考慮一般社會(huì)觀念和交易習(xí)慣以外,一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)就是審查其主張是否遵循了合同的相關(guān)既定條款。因?yàn)樵诤贤闪?、生效的前提下,?dāng)事人已經(jīng)對(duì)既定條款形成了穩(wěn)定預(yù)期。如果一方隨意主張突破既定條款,會(huì)擴(kuò)大爭(zhēng)議范圍,損害信賴關(guān)系,導(dǎo)致達(dá)成補(bǔ)充合意的難度增加。尤其是當(dāng)既定條款關(guān)系到合同履行的基本原則時(shí),不遵守該條款會(huì)導(dǎo)致整個(gè)交易基礎(chǔ)被破壞。

    本案中,涉案《房屋買賣合同》約定,第二期房款以貸款方式支付,貸款審批通過(guò)后過(guò)戶。但這一條款不代表購(gòu)房人在貸款不成的情況下可以放棄購(gòu)房。翁某貸款不成的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān),即使貸款不成,翁某也應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金補(bǔ)足房款,其無(wú)權(quán)以貸款不成為由拒絕履行付款義務(wù)。雙方對(duì)過(guò)戶期限的補(bǔ)充磋商,均應(yīng)當(dāng)建立在這一基礎(chǔ)原則之上。

    從畢某與翁某的補(bǔ)充磋商過(guò)程看:第一,考慮到實(shí)踐中,銀行貸款政策的差別,以及購(gòu)房人備齊相關(guān)資料所需要的時(shí)間,畢某應(yīng)給予翁某必要的貸款準(zhǔn)備期限。本案中,畢某為翁某預(yù)留的貸款準(zhǔn)備期限達(dá)3個(gè)多月,足以使翁某享有充分的貸款辦理時(shí)間,并不存在惡意擠壓翁某貸款準(zhǔn)備期限的情況。第二,翁某在磋商中主張,即使網(wǎng)簽合同需要表述具體期限,也應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充約定“實(shí)際過(guò)戶時(shí)間以貸款審批通過(guò)為準(zhǔn)”。這一表述從根本上否定了最終過(guò)戶期限的存在,也規(guī)避了貸款不成后的付款義務(wù)。由于對(duì)申請(qǐng)貸款的次數(shù)與期限缺乏制約,如果合同條款采用這一表述,2017年7月31日就失去了作為過(guò)戶節(jié)點(diǎn)的意義,交易可能陷入無(wú)法預(yù)期的拖延狀態(tài)。翁某的上述主張顯然違反了合同既定的付款原則。在此情況下,畢某對(duì)其主張予以拒絕,是為了避免后續(xù)交易陷入缺乏制約的拖延,具有正當(dāng)理由。

    結(jié)合上述分析,可以認(rèn)定:在補(bǔ)充磋商中,畢某主張的過(guò)戶期限給予了翁某必要的準(zhǔn)備時(shí)間,符合房屋交易的正常慣例;而翁某的主張屬于故意保留合同漏洞,違反誠(chéng)信磋商義務(wù),應(yīng)對(duì)過(guò)戶期限條款未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

    四、惡意磋商導(dǎo)致合同漏洞存續(xù)的解約方,應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)。

    在雙方當(dāng)事人無(wú)法通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議填補(bǔ)合同漏洞時(shí),仍然需要遵循相應(yīng)規(guī)則,合理確定履行期限,合同雙方當(dāng)事人并不當(dāng)然享有任意解除權(quán)。司法實(shí)踐中,如果補(bǔ)充協(xié)議未能達(dá)成不可歸責(zé)于任何一方,雙方又都同意解除合同,那么可以視為雙方是協(xié)議解除合同。本案中,畢某表示同意解除合同,但在一、二審中均主張翁某構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)適用定金罰則,沒(méi)收2萬(wàn)元定金。因此,涉案《房屋買賣合同》的解除已無(wú)爭(zhēng)議,無(wú)需依照合同法第六十二條補(bǔ)充解釋履行期限,而是需要對(duì)合同解除的違約責(zé)任進(jìn)行判定。

    首先,雙方未能辦理網(wǎng)簽的原因在于過(guò)戶期限條款未能明確。而導(dǎo)致過(guò)戶期限條款的補(bǔ)充協(xié)議,未能達(dá)成的過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于翁某。在此前提下,翁某不享有行使解除權(quán)的合法依據(jù)。其次,雖然在期限條款不明的情況下,翁某并未違反具體的履行約定。但翁某在惡意磋商后又主張解約的行為,系明確表示不再就履行期限進(jìn)行補(bǔ)充磋商,亦不同意再購(gòu)買涉案房屋,拒絕履行合同義務(wù),屬于明示預(yù)期違約,并構(gòu)成根本違約。在此基礎(chǔ)上,畢某同意解除合同的意思表示,具有合同法第九十四條第(二)項(xiàng)規(guī)定的法定解除權(quán)基礎(chǔ),并有權(quán)主張翁某承擔(dān)違約責(zé)任。

    根據(jù)涉案《房屋買賣合同》的約定,翁某向畢某支付2萬(wàn)元定金用于擔(dān)保合同的履行,該定金屬于履約定金。在合同因翁某的預(yù)期違約行為而解除的情況下,畢某主張根據(jù)定金罰則沒(méi)收2萬(wàn)元定金,具有法律依據(jù),應(yīng)予支持。

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