房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與報(bào)建全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析及防控

王磊

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涵蓋的內(nèi)容非常的豐富，具體包括：房地產(chǎn)有關(guān)項(xiàng)目的投資、財(cái)務(wù)上的稅收、工程項(xiàng)目的施工建設(shè)、對(duì)相關(guān)建筑的設(shè)計(jì)以及相應(yīng)技術(shù)的研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)等等多個(gè)專(zhuān)業(yè)以及領(lǐng)域。相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體操控過(guò)程當(dāng)中，需要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)正常進(jìn)行中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)掌握并且進(jìn)行評(píng)估。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中對(duì)一些不良影響進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)避或者是想方設(shè)法的降低這些不良影響對(duì)企業(yè)所造成的損失。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與報(bào)建的全過(guò)程作為切入點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)以及報(bào)建的過(guò)程當(dāng)中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面而又詳細(xì)的分析，并對(duì)于如何才能有效的防控這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些可行性的意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)報(bào)建;風(fēng)險(xiǎn)分析;防控

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展年限相對(duì)來(lái)說(shuō)比較短，然而由于其利潤(rùn)相當(dāng)?shù)呢S厚，因此在我國(guó)發(fā)展的速度相當(dāng)?shù)目臁０l(fā)展到了今天的地步，已經(jīng)發(fā)展成了一項(xiàng)綜合性的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)與報(bào)建的全過(guò)程當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)時(shí)時(shí)刻刻都有可能會(huì)發(fā)生。不同階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率以及種類(lèi)各不相同，因此相關(guān)的工作人員要想防止有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要對(duì)全過(guò)程當(dāng)中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，同時(shí)對(duì)造成這些風(fēng)險(xiǎn)的原因有一個(gè)清楚的了解以及掌握。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及報(bào)建過(guò)程當(dāng)中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的防控可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多的好處，不僅可以使的房地產(chǎn)企業(yè)減少在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中可能會(huì)產(chǎn)生的一些風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以減少當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生的時(shí)候給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的損失。不僅如此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面防控還可以有效地防止以及化解房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上可以起到維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與報(bào)建全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1投資拓展風(fēng)險(xiǎn)

這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)最可能發(fā)生的階段是在房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一定的手段進(jìn)行土地使用權(quán)獲取的過(guò)程這一時(shí)間段內(nèi)，比如在項(xiàng)目正在進(jìn)行一級(jí)整理的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，如果說(shuō)相應(yīng)的對(duì)某些區(qū)域拆遷以及安置補(bǔ)償?shù)姆桨笩o(wú)法與該區(qū)域的居民達(dá)成共識(shí)，也就是說(shuō)該方案該區(qū)域的原住民并不認(rèn)同的話那么就會(huì)直接對(duì)拆遷的進(jìn)度造成非常嚴(yán)重的影響，甚至使得拆遷的進(jìn)度無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去;如果房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目投資建設(shè)所使用的地段當(dāng)中包含了一些農(nóng)用田等等政府專(zhuān)門(mén)在進(jìn)行城市規(guī)劃的時(shí)候規(guī)劃的非建設(shè)用地，那么涉及到的內(nèi)容將會(huì)更加復(fù)雜，還會(huì)涉及到農(nóng)用地指標(biāo)的置換、土地變性等等更加繁瑣的流程;而且一旦該區(qū)域周邊的居民對(duì)于用地紅線范圍存在著一定爭(zhēng)議問(wèn)題的話，那么就還需要在相應(yīng)的建筑工程施工之前委派專(zhuān)門(mén)的工作人員進(jìn)行大量的測(cè)繪以及前期溝通的工作;如果與房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)應(yīng)的合作方、將要進(jìn)行施工項(xiàng)目的地塊是否存在著一些法律糾紛等等這些問(wèn)題都有可能存在著較大的不確定性以及相對(duì)應(yīng)的機(jī)會(huì)成本。而且在房地產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的時(shí)候，還有可能會(huì)面臨著其他一些房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)，該房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中能否取得土地的使用權(quán)，以及在取得土地的使用權(quán)之后，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期當(dāng)中的利潤(rùn)，等等這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)與報(bào)建投資拓展當(dāng)中需要面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

1.2開(kāi)發(fā)報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)

這一風(fēng)險(xiǎn)與政府的行政效率以及相關(guān)的審批政策有著非常密切的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所申請(qǐng)的項(xiàng)目取得相應(yīng)的土地使用權(quán)之后，房地產(chǎn)企業(yè)通常是通過(guò)向銀行貸款等一些方式去支付巨額的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用（比如土地出讓所需要花費(fèi)的資金、對(duì)原建筑用房拆遷所需要消耗的資金等等一系列費(fèi)用），房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大，需要相關(guān)的項(xiàng)目能夠盡快的實(shí)現(xiàn)開(kāi)工的工作。并且在建筑物建設(shè)完成之后，盡快的將房子賣(mài)出去，從而實(shí)現(xiàn)資金回籠的目標(biāo)。因此在房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一些渠道獲得土地的使用權(quán)，在獲得土地之后對(duì)土地上的一些項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃，并且對(duì)項(xiàng)目開(kāi)始施工，在施工完成之后開(kāi)始預(yù)售，手續(xù)辦理過(guò)程當(dāng)中就存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，政府行政效率與一些審批政策將直接影響到各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理，而且不同地區(qū)的情況也各有區(qū)別。

1.3設(shè)計(jì)施工風(fēng)險(xiǎn)

這一過(guò)程當(dāng)中所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)包含了兩大方面的內(nèi)容。第一方面的內(nèi)容就是在相關(guān)的設(shè)計(jì)人員對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候可能會(huì)發(fā)生的一些風(fēng)險(xiǎn);第二大方面的風(fēng)險(xiǎn)就是在相應(yīng)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的過(guò)程當(dāng)中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)相關(guān)的設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)施工圖紙的時(shí)候，并不按照相應(yīng)的規(guī)范來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，因此當(dāng)審查人員在進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙審查工作的時(shí)候總是會(huì)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙上存在著各種各樣的問(wèn)題，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙反反復(fù)復(fù)的進(jìn)行修改;還有可能存在現(xiàn)場(chǎng)的工作人員對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工的時(shí)候，施工人員按照自己的想法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的施工工作，并不按照設(shè)計(jì)圖紙上的來(lái)進(jìn)行施工，這就導(dǎo)致在進(jìn)行施工的過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生各種各樣的問(wèn)題，從而導(dǎo)致返工并影響最后的驗(yàn)收工作，或者是開(kāi)發(fā)商或者是總包企業(yè)為了縮減建安成本，在進(jìn)行材料購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候擅自改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙上所使用的材料，或者是雖然購(gòu)買(mǎi)了同一種材料，但是材料的質(zhì)量并沒(méi)有達(dá)到相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn);再加上其他一些可能存在的不可抗拒的因素，比如說(shuō)在工程項(xiàng)目建設(shè)施工的過(guò)程當(dāng)中可能會(huì)發(fā)生各種各樣的安全事故，或者是出現(xiàn)一些重污染天氣不得不暫停施工現(xiàn)場(chǎng)的施工等等這些因素都會(huì)影響到項(xiàng)目竣工的日期。從而造成工期延誤的風(fēng)險(xiǎn)，最后就會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終建成以及使用的日期。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)防控

2.1投資拓展角度

對(duì)意向投資地塊以及合作主體事先進(jìn)行全面而又充分的盡職調(diào)查，當(dāng)相關(guān)的土地清信息都弄清楚以后，相關(guān)的工作人員通過(guò)系統(tǒng)性的分析得出項(xiàng)目可行性的結(jié)論，全面地了解合作主體的經(jīng)營(yíng)情況，最大程度的化解投資拓展風(fēng)險(xiǎn)。

2.2開(kāi)發(fā)報(bào)建角度

當(dāng)相應(yīng)的項(xiàng)目確定要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工之后，應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的全過(guò)程做出一個(gè)細(xì)致的規(guī)劃，對(duì)于什么時(shí)間段項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行到什么程度有一個(gè)全面的安排。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該維護(hù)好自身同其他相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，對(duì)于一些最新的報(bào)建信息應(yīng)該及時(shí)的了解，盡最大的可能降低時(shí)間成本，最大程度地享受政策上的一些優(yōu)惠。

2.3設(shè)計(jì)施工角度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找一些靠譜的設(shè)計(jì)施工單位展開(kāi)相關(guān)的合作，同時(shí)盡可能的建立并完善屬于本公司的產(chǎn)品系，盡最大的可能去提高設(shè)計(jì)質(zhì)量以及效率，在設(shè)計(jì)圖紙完成之后，應(yīng)該嚴(yán)格的要求施工現(xiàn)場(chǎng)的工作人員按照設(shè)計(jì)圖紙來(lái)進(jìn)行工程的建設(shè)，加快施工進(jìn)度，保證能夠按照規(guī)定的期限之內(nèi)完成相應(yīng)的工作。

3結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的不斷提高，相關(guān)的從業(yè)人員應(yīng)該對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面而又充分的了解，并且做好不同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

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