新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的屬性功能定位研究分析

姜旭東 錢波

摘 要：“房子是用來住的、不是用來炒的”，反映了習(xí)近平的房地產(chǎn)核心思想，受到社會(huì)輿論廣泛的關(guān)注和贊同，但是現(xiàn)在還缺乏從理論上進(jìn)行深入闡發(fā)的研究。本文仔細(xì)分析了此話中 “不是用來炒的”所針對(duì)的三種對(duì)象，通過對(duì)于房地產(chǎn)各種所謂屬性的分析，指出經(jīng)濟(jì)屬性和非經(jīng)濟(jì)屬性的區(qū)別、屬性和功能的區(qū)別，及它們對(duì)于房地產(chǎn)功能的影響，解決在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)如何定位發(fā)展的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)屬性 房地產(chǎn)定位功能

1 引言

近十幾年來對(duì)于房地產(chǎn)屬性的再討論不夠系統(tǒng)，大部分觀點(diǎn)只是在討論其他房地產(chǎn)問題時(shí)的順便提及，而非專門論述，深度有限；而且，在拓展出來的諸多屬性，有“一鍋煮”現(xiàn)象，沒有明確說明諸多所謂的屬性之間的關(guān)系，甚至許多所謂的屬性其實(shí)不是屬性，僅僅是由經(jīng)濟(jì)屬性或上層建筑決定的房地產(chǎn)功能、地位而已。這對(duì)于深刻地、準(zhǔn)確地理解和把握房地產(chǎn)的屬性，乃至合理地運(yùn)用到市場(chǎng)政策和實(shí)踐中去是不利的，或許也是十多年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃興旺之外、亂象不斷的一個(gè)重要的思想原因?！胺孔邮怯脕碜〉摹⒉皇怯脕沓吹摹边@句話，正是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生，把房地產(chǎn)的功能一下子說得那么透徹，決非空穴來風(fēng)。當(dāng)然，習(xí)近平主席在房地產(chǎn)商品論的基礎(chǔ)上對(duì)于房地產(chǎn)功能的高度概括，并非終結(jié)對(duì)于房地產(chǎn)屬性、功能、地位等系列問題的討論。

2 房地產(chǎn)的屬性和功能

首先，把房地產(chǎn)的商品屬性，歸結(jié)、轉(zhuǎn)化或集中于所謂的消費(fèi)、投資兩重性論，不準(zhǔn)確。從經(jīng)濟(jì)角度詮釋房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性，商品屬性是唯一的解釋及內(nèi)涵。至于從使用價(jià)值和價(jià)值角度的深化或細(xì)化，只是其外延的擴(kuò)散。把外延的擴(kuò)散所涉及的范圍，再歸結(jié)為房地產(chǎn)的屬性，有以偏蓋全、以外蓋內(nèi)、以雜蓋純、以小蓋大之嫌。仔細(xì)地想一下，所謂消費(fèi)、投資兩重性論，其實(shí)只是房地產(chǎn)這種商品的兩種主要功能而已。

其次，把房地產(chǎn)的商品屬性，歸納為所謂的消費(fèi)、投資兩重性論是簡(jiǎn)單化了。學(xué)界關(guān)注、熱議消費(fèi)、投資兩重性論，僅僅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年來，消費(fèi)、投資功能關(guān)系的對(duì)立日益尖銳，而政府在處理上又呈現(xiàn)左右為難、舉棋不定的局面。這一切，為社會(huì)所大量關(guān)注，甚至強(qiáng)烈不滿，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)問題成為社會(huì)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題；但是決不能因此將房地產(chǎn)的商品屬性，簡(jiǎn)單地歸納為消費(fèi)、投資兩重性論。

3 “房子是用來住的、不是用來炒的”的完整含義

房子“不是用來炒的”主要是指不合理的“炒”，其中，又包括兩種情況。一是直接明了的“炒”。“炒”者，主要是房地產(chǎn)的買賣雙方，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)。他們投資購(gòu)買房地產(chǎn)并不為了使用，而是增值，等升值到自己滿意的程度，隨即出售獲利。其中，往往只經(jīng)過一兩次“翻撥”。房地產(chǎn)開發(fā)商普遍的辦法是，張揚(yáng)宣傳但壓貨不供，造成人為緊張坐等提價(jià)，然后在價(jià)格到達(dá)某個(gè)高位后一次性集中交易，營(yíng)造“日光盤”神話。作為房地產(chǎn)投機(jī)性購(gòu)買者“翻撥”最好的辦法是，通過內(nèi)部人掌控房源，在簽約支付了少量定金以后，隨之加價(jià)轉(zhuǎn)手，迅速賺取增值。更多“翻撥”的情形，是買方散戶的自由行為，它沒有同內(nèi)部人的勾結(jié)，購(gòu)買也是真實(shí)的，但不使用，過一段時(shí)間后加價(jià)出售，也賺取了增值。

二是間接隱蔽的“炒”?！俺础闭?，是能夠廣泛影響買主和賣主的機(jī)構(gòu)，主要如各級(jí)地方政府，而不是買主或賣主本身（政府作為土地賣主除外）?！俺础钡哪康氖菫榱四硞€(gè)行政區(qū)域GDP和稅金的增長(zhǎng)目標(biāo)。只要“炒”熱房地產(chǎn)，市場(chǎng)交易興旺了，價(jià)格隨之上升，GDP和稅金的高增長(zhǎng)不費(fèi)吹灰之力?！俺础钡霓k法不是直接針對(duì)房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的“翻撥”，而是營(yíng)造特別寬松的房地產(chǎn)交易環(huán)境，打造讓買主熱情投入的各種措施，包括稅收、金融、費(fèi)用、門檻的寬松等等。這種“炒”，很間接、很隱 蔽，但往往也會(huì)奏效。

房地產(chǎn)直接明了之“炒”和間接隱蔽之“炒”，有密切的關(guān)系。后者是前者的引導(dǎo)，前者是后者的跟隨。如果，房子“不是用來炒的”主要指向?qū)ο笫乔罢撸敲?，必然也?yīng)該指向后者。 房子“不是用來炒的”，也是指向貨幣政策的。房地產(chǎn)要“炒”得起來，需要一個(gè)條件，就是貨幣供給的膨脹。貨幣是商品交換的媒介，也是房地產(chǎn)交易的媒介。一定量的商品，需要一定量的貨幣與之匹配，兩者有一個(gè)合理的配比。貨幣供給過少，將收縮正常的商品流通和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致物價(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)凋敝；過多了也不行，將強(qiáng)推商品流通和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致物價(jià)大漲、經(jīng)濟(jì)虛熱。房地產(chǎn)商品的交易，同樣服從于這一定理。房地產(chǎn)“炒”者，無論是直接明了之“炒”還是間接隱蔽之“炒”，主觀愿望都希望房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。只有價(jià)格不斷上漲，直接明了之“炒”者才能獲得投資增值；間接隱蔽之“炒”者才能獲得GDP、稅金的超速增長(zhǎng)和土地增值。如果房地產(chǎn)價(jià)格不上漲，“炒”者的增值、增收預(yù)期大部分都會(huì)落空。那如何能使房地產(chǎn)價(jià)格上漲呢？從行政角度看，可以直接減少供應(yīng)，通過人為的供不應(yīng)求驅(qū)使價(jià)格上漲。這一招是有點(diǎn)用處的，但減少供給又同行政追求GDP和稅金快速增長(zhǎng)的大目標(biāo)不吻合。

4 “房子是用來住的、不是用來炒的”的重要意義

在思想理論上終結(jié)了多年來的糾纏不清，明明白白地告訴人們，房地產(chǎn)的第一功能是使 用?！胺孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的”并非一個(gè)玄妙莫測(cè)的命題；也不是說思想理論界就沒有明白人，不認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的第一功能是使用；而是早先這些明白人的見解，或缺少深入細(xì)致的分析，或沒有大聲呼喚，沒有形成社會(huì)共識(shí)。在這樣的情況下，不少人對(duì)房地產(chǎn)屬性分析比較混亂，將房地產(chǎn)使用這個(gè)第一功能，淹沒在其他功能之中，甚至將其他功能的風(fēng)頭蓋過了第一功能，造成思想理論的混亂。在經(jīng)歷了那么多年的混沌以后，終于有權(quán)威登高一呼，明明白白地告訴人們，房地產(chǎn)的功能就是使用第一，結(jié)束了多年來在此問題上的混沌。

其次，思想理論上的廓清，給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其調(diào)控的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近20年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)及其調(diào)控成為全民參與、常說常新、百說不厭的話題。這一方面是由于該問題本身的重要性、廣泛性和敏感性所致；另一方面也是由于問題沒有好好解決，市場(chǎng)起伏、調(diào)控反復(fù)、民眾忐忑所致。其中原因，可以說一千、道一萬，但是，同全部各個(gè)方面尤其是管理方面，對(duì)于房地產(chǎn)功能的認(rèn)識(shí)偏差，把房地產(chǎn)的功能重心、地位重心、作用重心，偏向于實(shí)現(xiàn)GDP、稅金財(cái)政、投資保值增值上去，是密切相關(guān)的、 根本相關(guān)的。

當(dāng)下，“房子是用來住的、不是用來炒的”，不僅僅是思想理論的準(zhǔn)確，加上來自于行政權(quán)威，相信應(yīng)該成為行政管理乃至于市場(chǎng)的行動(dòng)指導(dǎo)，人們久久期盼的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其調(diào)控健康發(fā)展前景的實(shí)現(xiàn)，有了堅(jiān)實(shí)的思想理論基礎(chǔ)。而“房子是用來住的、不是用來炒的”，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一句話，要言不煩，直擊要害，解決了多少年來在該問題上糊涂認(rèn)識(shí)。這為房地產(chǎn)研究界、甚至中國(guó)學(xué)術(shù)界的研究思維和方法，提供了一個(gè)深入淺出、直奔要害的范例。

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作者簡(jiǎn)介：

姜旭東（1988—）男，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京），本科，高級(jí)工程師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)評(píng)估。