新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的成因及對策研究

趙麗霞

摘要：隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迎來發(fā)展的新機(jī)遇。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中占有重要的地位，但是近年來我國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象也暴露出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多弊端，并且已經(jīng)在很大程度上影響著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體的健康、平穩(wěn)發(fā)展?；诖?，本文首先對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的成因進(jìn)行分析，并進(jìn)一步探討解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的對策建議，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);波動;成因;對策

近年來，在我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體向上發(fā)展的過程中，也推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，這在一定程度上反映出人們對物質(zhì)生活更高的要求。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)體系中越來越重要的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)不斷為人們敲響警鐘，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動勢必會造成國民經(jīng)濟(jì)的波動。因此緊緊圍繞全面發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的成因進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議就顯得十分必要了。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的形成原因

1.1 外部原因分析

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的外部原因主要可以從金融、土地以及市場等方面進(jìn)行分析。首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于密集型產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的過程中主要依賴的是資金，不僅單指企業(yè)的內(nèi)部資金，同時還包括市場運(yùn)轉(zhuǎn)資金等，只有確保充分的市場資金的投入，才能為房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持提供保障，因此可以看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融之間的緊密聯(lián)系;其次，與房地產(chǎn)項目聯(lián)系更加直觀的就是土地資源，土地以商品的形式存在在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，且在房地產(chǎn)銷售行為中也主要是完成了一個土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，可見土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系;最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)體制下的一個重要分支，同樣受我國經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控，因此政策也成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個外部影響因素。

1.2 內(nèi)部原因分析

房地產(chǎn)市場定價主要根據(jù)市場中的供求關(guān)系來確定，而在我國，很長一段時期以來一直存在房地產(chǎn)供求的矛盾，因此這逐漸成為影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要因素。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，開發(fā)商與消費(fèi)者之間的聯(lián)系更加緊密，消費(fèi)者的需求一旦發(fā)生變化，勢必會影響開發(fā)商對商品的定價，這種情況下的市場供求關(guān)系難以維持長時間的穩(wěn)定，因此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的頻繁波動。另外，房地產(chǎn)商品價格的變化本身就直觀的引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化，由此為了穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，越來越多的第三方資本開始向房地產(chǎn)行業(yè)投入，我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)張，但另一方面不斷攀升的價格又勢必引起交易量的減少，這就容易引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退的問題[1]。最后，影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部原因還有就是投資資本的變化，增加資本固然能夠有效擴(kuò)大房地產(chǎn)市場，但是一旦減少投資，房地產(chǎn)行業(yè)將陷入發(fā)展的低迷期中，因此如何衡量、把握房地產(chǎn)穩(wěn)定投資成為決定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的關(guān)鍵問題。

1.3 經(jīng)濟(jì)原因分析

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中離不開資金，尤其是對于處在起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展的前期需要的資金更多，如果資金沒有到位，那么將在很大程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。因此要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展，就需要房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)與銀行之間建立良好的合作關(guān)系，同時政府出面化解房地產(chǎn)行業(yè)貸款難等問題，以防房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題時不能及時得到妥善解決。只有房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間建立了良好的合作關(guān)系，才能為后期發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)奠定基礎(chǔ)，在雄厚的資金條件的支持下，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的作用。

2 促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的對策建議

2.1 完善相關(guān)金融制度

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)相關(guān)金融制度是一項促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，因此只有對其進(jìn)行完善并加以嚴(yán)格的把控，才能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供良好的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)是一項資本化色彩較重的行業(yè)，加強(qiáng)融資手段的多元化是行業(yè)發(fā)展的性質(zhì)。除了常見的商業(yè)銀行貸款、社會資本融資、房地產(chǎn)信托等融資手段，還應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合時代發(fā)展的特征，創(chuàng)新融資方式，多元化開發(fā)房地產(chǎn)金融渠道。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)消費(fèi)融資的主要渠道包括政府政策、合作基金以及商業(yè)銀行住房貸款等，形式比較單一，可以對其進(jìn)行擴(kuò)充和不斷的豐富。加大對證券化住房抵押貸款的培育力度，確保這種手段在我國推廣開來，充分依托發(fā)達(dá)國家在這方面的經(jīng)驗，合理規(guī)避房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、有序發(fā)展提供良好的環(huán)境。

2.2 整改土地市場

對房地產(chǎn)土地市場進(jìn)行整改主要是立足于政府層面，對我國土地的批租進(jìn)行強(qiáng)化管理，不斷規(guī)范房地產(chǎn)土地資源的審批和使用等。在對土地市場進(jìn)行審批的過程中，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序促進(jìn)實現(xiàn)土地的統(tǒng)一管理，科學(xué)制定土地出讓總量規(guī)劃，合理規(guī)劃土地的供和應(yīng)，加強(qiáng)對行政用地的審批和劃撥[2]?？梢圆扇∈袌鲩_放招投標(biāo)或拍賣等形式，降低土地出讓率，避免土地規(guī)劃中的違規(guī)操作。對于政府在管理房地產(chǎn)土地資源的過程中，首先應(yīng)當(dāng)提高政府對土地的供給能力，讓土地市場能夠及時對外開放，確保土地資源能夠滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，同時讓一切行為都盡量能夠合理的掌控在政府手中，促進(jìn)房地產(chǎn)土地市場規(guī)范化。

2.3 加大市場調(diào)查

提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，還需要加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，明確市場定位，以準(zhǔn)確的定位引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)市場周期的發(fā)展在很大程度上受投資主體的影響，才能發(fā)揮出其市場價值和市場作用，當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度不完善、職責(zé)不明確已經(jīng)成為行業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要影響因素。因此，我們需要綜合調(diào)整我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，時限規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，合理優(yōu)化房地產(chǎn)市場投資比例[3]。房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)要足夠理性，在市場調(diào)查中，重點對市場定位和需求進(jìn)行了解，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果對房地產(chǎn)建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險，保障行業(yè)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

2.4 調(diào)整房地產(chǎn)政策

政府在制定房地產(chǎn)行業(yè)政策時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注時下的經(jīng)濟(jì)熱點現(xiàn)象，結(jié)合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實情進(jìn)行房地產(chǎn)政策制定。當(dāng)投資的主體結(jié)構(gòu)受到改變時，房地產(chǎn)周期也容易隨之發(fā)展變化，導(dǎo)致缺乏合理的對策來迎接市場的變化，進(jìn)而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。因此，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)政策制定中應(yīng)該對投資規(guī)模進(jìn)行優(yōu)化控制，讓房地產(chǎn)投資規(guī)模與我國市場經(jīng)濟(jì)的宏觀規(guī)模大致相吻合，切實以市場的需求帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的改變。此外，政府在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資行為雖然在投資主體上具有一定的特殊性，但是在進(jìn)行政策制定和調(diào)整時也應(yīng)當(dāng)一視同仁，強(qiáng)化政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的宏觀把控作用。

3 結(jié)語

總而言之，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會經(jīng)濟(jì)的重要地位越來越凸顯，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對提升國民生產(chǎn)總值、保障經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展中發(fā)揮中重要的作用。在這種大環(huán)境下，要想保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的積極作用，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的根本原因，找準(zhǔn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的根本問題，然后對癥下藥，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動社會經(jīng)濟(jì)取得穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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