我國(guó)公共租賃住房多元化融資模式研究

田明明

摘要：文分析了當(dāng)前我國(guó)公共租賃住房的融資現(xiàn)狀和存在的問題，有針對(duì)性地提出了構(gòu)建多元化融資模式的建議。我國(guó)各地公共租賃住房的融資渠道限于政府財(cái)政資金、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券等渠道，過(guò)度依賴政府財(cái)政支持，社會(huì)資本參與較少。地方政府應(yīng)當(dāng)探索建立專門的住房金融機(jī)構(gòu)，采用多元化的融資模式，并完善公共租賃住房融資的法規(guī)政策體系。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;融資模式;多元化

引言：

隨著我國(guó)保障性住房政策從過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式保障逐步轉(zhuǎn)向租賃式保障，公共租賃住房就成為住房保障體系的主體，在解決城市中低收入階層住房方面發(fā)揮了不可替代的作用。而要向廣大中低收入階層提供充足的公共租賃住房，就需要建立持續(xù)穩(wěn)定的融資模式。針對(duì)公共租賃住房的特征和發(fā)展現(xiàn)狀，拓展融資渠道和方式，實(shí)施多元化的融資模式，對(duì)于減少地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，保障公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。

一、公共租賃住房融資現(xiàn)狀

目前，我國(guó)各地公共租賃住房的融資渠道主要有以下幾種：

（一）政府財(cái)政資金

地方政府是建設(shè)公共租賃住房的責(zé)任主體，財(cái)政部門按照上級(jí)要求，根據(jù)公共租賃住房建設(shè)資金的需求情況，從中央和省一級(jí)公共租賃住房建設(shè)補(bǔ)助資金、財(cái)政預(yù)算、土地出讓收入、住房租賃收入中，籌集公共租賃住房建設(shè)資金。但從上述籌資渠道來(lái)看，不管是直接來(lái)自于財(cái)政資金，還是源自于土地出讓收入、住房租賃收入等項(xiàng)目，都是完全依賴于政府的投入。

（二）銀行貸款

作為社會(huì)閑散資金的聚集地，銀行可以能夠吸納居民和企業(yè)存款，擁有充沛的資金，再加上其嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防控程序，能夠?yàn)楣夥拷ㄔO(shè)提供持續(xù)的資金保障。因而，我國(guó)各地政府均將銀行貸款作為公共租賃住房的重要籌資渠道。我國(guó)主要商業(yè)銀行都已經(jīng)加入到公共租賃住房融資中，為其建設(shè)提供有力的信貸支持。

（三）發(fā)行企業(yè)債券

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，我國(guó)各地政府都支持具備條件的公共租賃住房開發(fā)企業(yè)以及政府所設(shè)立的城投企業(yè)，通過(guò)發(fā)行公司債券的方式進(jìn)行融資，以穩(wěn)定推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目。隨著我國(guó)公共租賃住房建設(shè)的推進(jìn)，企業(yè)債券模式融資在融資方式中的比重逐漸上升。

二、公共租賃房融資存在的問題

（一）過(guò)度依賴政府財(cái)政支持

公共租賃住房是政府為中低收入群體提供的，具備社會(huì)福利性質(zhì)的住房。與商品房相比，此類住房的主要特征在于資本投入較大、資本回收周期較長(zhǎng)、資本回報(bào)率低。上述特點(diǎn)顯然對(duì)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)造成了障礙，難以激發(fā)社會(huì)力量的投資熱情，因而不得不需要政府給予扶持，才能大規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。但由于各地公共租賃住房的持續(xù)建設(shè)，地方政府的債務(wù)比例一直處于上升過(guò)程中，未來(lái)繼續(xù)沿用單一的政府財(cái)政融資方式，有可能造成公共住房建設(shè)的不可持續(xù)性。

（二）缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)

目前，中國(guó)為公共租賃住房提供融資的專業(yè)機(jī)構(gòu)和組織數(shù)量較少，盡管各地政府參考發(fā)達(dá)國(guó)家的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，也嘗試成立了一些融資機(jī)構(gòu)，采用發(fā)行企業(yè)債券的方式融資。但由于這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的融資經(jīng)驗(yàn)不足、工作人員專業(yè)能力缺乏等原因，融資的效率和效果都不高。專業(yè)機(jī)構(gòu)難以為公租房建設(shè)提供充足的融資服務(wù)，顯而易見就會(huì)拖延公租房建設(shè)的進(jìn)度。

（三）民間資本參與度不高

公租房建設(shè)需要巨大的資金支持。只有不斷提升資本運(yùn)營(yíng)效率，有效減少融資成本，高效籌集資金，吸引民間資本參與到這一過(guò)程中，方能保證公租房建設(shè)取得持續(xù)、穩(wěn)定的資金渠道。但目前，因?yàn)楦鞯氐墓沧赓U住房所需投資大、回收期較長(zhǎng)、回報(bào)率較低等原因，社會(huì)資本參與建設(shè)的主動(dòng)性和積極性不佳，參與程度較低。

三、公共租賃住房多元化籌資模式的構(gòu)建

（一）組建專門機(jī)構(gòu)， 完善金融服務(wù)體系

目前，在我國(guó)城市中，中低收入家庭所占比例較大，而公共租賃住房建設(shè)任務(wù)相對(duì)繁重，再加上不少地方政府財(cái)政資金壓力巨大，各大銀行經(jīng)營(yíng)策略不同，造成公共租賃住房建設(shè)融資壓力較大。為確保資金的持續(xù)性和穩(wěn)定性，我們可以參考發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，嘗試建立地方政策性的住房金融機(jī)構(gòu)，專門為公共租賃住房建設(shè)提供貸款，以滿足資金需求。

（二）創(chuàng)新融資模式， 拓寬多元化籌資渠道

為了妥善解決公租房建設(shè)資金不足的困境，拓展融資渠道，我國(guó)地方政府可以引入PPP、BTT等多樣化的融資模式。第一，PPP模式，這一模式屬于公私合作的模式，地方政府和企業(yè)簽訂協(xié)議并開展合作，實(shí)現(xiàn)公私資源的優(yōu)化配置。將這一模式應(yīng)用于公租房融資過(guò)程中，能夠消除資金缺乏的困境，降低政府所面臨的融資壓力。而且還能夠發(fā)揮企業(yè)的積極性，提升公租房的建設(shè)效率和經(jīng)營(yíng)效率。第二，BTT模式，這一模式指的是地方政府通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式將土地轉(zhuǎn)讓給公共租賃住房項(xiàng)目的投資者，而政府在住房建設(shè)完成以后的一段期間內(nèi)享有先行經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。采用這一模式進(jìn)行融資，能夠激發(fā)社會(huì)資本進(jìn)入公共租賃住房領(lǐng)域的積極性。

（三）完善政策體系， 建立健全相關(guān)法律法規(guī)

政府要抓住當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的契機(jī)，借助法律和政策的完善，持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)主體參加到公租房項(xiàng)目中，提升公共租賃住房的建設(shè)質(zhì)量，達(dá)到住房建設(shè)目標(biāo)。而且，地方政府還應(yīng)當(dāng)積極取得中央財(cái)政的扶持，應(yīng)用專項(xiàng)的補(bǔ)助資金，健全持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政投入機(jī)制。為了拓展資金來(lái)源，地方政府還可以現(xiàn)行出臺(tái)適應(yīng)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的房地產(chǎn)稅收政策，并將收取的稅款用在公共租賃住房建設(shè)領(lǐng)域。

結(jié)語(yǔ)：

本文分析了當(dāng)前我國(guó)公共租賃住房的融資現(xiàn)狀以及存在的問題， 發(fā)現(xiàn)公共租賃住房融資過(guò)度依賴于財(cái)政資金，缺少社會(huì)資本的參與。本文提出建立住房金融機(jī)構(gòu)，采用多元化的融資模式，并完善公共租賃住房融資的政策體系，希望有利于化解城市中低收入階層的住房問題。

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