淺析環(huán)境因素對房地產(chǎn)評估的影響

王艷輝

摘要：近年來，房地產(chǎn)問題受到了全社會的廣泛關(guān)注，日益上漲的房價讓很多工薪階層的人們望而卻步，同時又充滿著向往。房價的定位與很多因素有關(guān)，隨著人們健康意識的不斷增加和選擇標(biāo)準(zhǔn)的不斷變化，房產(chǎn)的價值不再只取決于地理位置或者交通便利等因素，其小區(qū)所處的環(huán)境也成為影響人們選擇以及決定房產(chǎn)價值的主要方面。

關(guān)鍵詞：環(huán)境因素;房地產(chǎn)評估;影響因素

房地產(chǎn)的崛起，推動了城市建設(shè)的快速發(fā)展，改善了人們的住房條件，但也帶來了很多負(fù)面的影響，其中對環(huán)境的影響受到人們的普遍關(guān)注。良好的環(huán)境會給人們帶來愉悅的身心感受，提高生活品質(zhì)，劣質(zhì)的環(huán)境會嚴(yán)重擾亂人們的生活。比如噪音的污染影響人們休息，造成失眠、煩躁;空氣污染和廢氣污染對身體健康造成損害;固體廢棄料的污染不僅使整體環(huán)境指標(biāo)下降，影響城市容貌，還容易滋生各種細(xì)菌傳播疾病。綠色生態(tài)環(huán)境是人們選擇房產(chǎn)的新要求，因此在房地產(chǎn)價值的評估中，環(huán)境因素成為影響房產(chǎn)價值的主要因素。

一、環(huán)境因素的主要內(nèi)容

（一）空氣質(zhì)量。近年來，呼吸系統(tǒng)疾病的頻發(fā)和癌癥患病率的提高，使人們對霧霾的危害有了深入的認(rèn)知?？諝赓|(zhì)量也因此成為人們對居住環(huán)境考量的重要指標(biāo)，手機(jī)上的天氣預(yù)報中每天都有關(guān)于空氣質(zhì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)。周圍有廁所或者工廠等大氣污染源的房產(chǎn)價值較低，在這樣的環(huán)境中生活，人們生病的幾率較高，難聞的氣味也影響每天的心情[1]。距離公園較近，周圍有河流或者綠化比較好的區(qū)域，房產(chǎn)的價值就比較高，不僅方便了人們休閑活動，也為人們提供了有氧運(yùn)動的條件。

（二）噪音程度。噪音問題也是影響人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素，比如臨街樓房在夜生活比較豐富的城市就會受到噪音的困擾，即便到了半夜，窗外還有無數(shù)的人來人往，各種喧鬧聲使人們不能安然入睡，影響睡眠質(zhì)量，擾亂心神，對身體健康不利。在距離機(jī)場或者火車站、學(xué)校較近的地區(qū)，房產(chǎn)的價值受到噪音的影響會降低，而噪音較少的地區(qū)房產(chǎn)價值會比較高。

（三）水體質(zhì)量。水是除了空氣以外人們賴以生存的第二大要素，也是日常生活必備的物質(zhì)。水質(zhì)的好壞直接影響人們的健康，同時也成為房地產(chǎn)評估的重要指標(biāo)。為了追求高品質(zhì)的生活，越來越多的人選擇生活在城市，居住密度越來越高，在此背景下，天然的環(huán)境受到人們的喜愛。此外，水的質(zhì)量關(guān)乎身體健康，因此周圍風(fēng)景秀麗、水體質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)價值較高，而地下水或者河溝水受到污染會大大降低房地產(chǎn)的評估價值。

（四）視覺感受。視覺是人們對事物的第一感覺，如果房地產(chǎn)周圍的建筑規(guī)劃井然有序，視野寬闊，戶外的綠化景觀優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)廣告牌設(shè)計(jì)美觀，房產(chǎn)的價值就會提高。相反，如果房產(chǎn)周圍的建筑排列無序雜亂，破落不堪，小區(qū)內(nèi)綠化雜草叢生，廣告牌東倒西歪，一片衰敗景象，房產(chǎn)的價值就會降低。

（五）衛(wèi)生情況。良好的衛(wèi)生環(huán)境能夠增加業(yè)主的歸屬感，激發(fā)業(yè)主的自豪感和對小區(qū)的喜愛，小區(qū)周圍沒有垃圾堆放，街道整潔，自然會吸引人們選擇來這里居住，小區(qū)的價值也會提升。如果區(qū)內(nèi)垃圾堆放無人清理或者廣告滿墻貼，周圍街道臟亂不堪，房產(chǎn)的價值就會降低。

二、環(huán)境安全要素的分析

（一）建筑的安全性能。建筑的安全性能是工程質(zhì)量的重要保證，安全性高的建筑可以保護(hù)人們的生命財產(chǎn)安全，安全性不好的工程有很多風(fēng)險因素，可能對人們的生命及財產(chǎn)造成重大的損失。因此在房地產(chǎn)價值評估時，要認(rèn)真考察建筑物功能和設(shè)計(jì)的合理性以及建造的質(zhì)量，針對墻體裂縫或者空鼓范圍、承重力等情況準(zhǔn)確的評估其價值。

（二）消防安全配置。房地產(chǎn)都應(yīng)按照消防部門的標(biāo)準(zhǔn)要求建立消防通道，安裝相應(yīng)的消防設(shè)施來保障居住人群的安全。評估人員進(jìn)行評估時，需要按照要求對消防通道的寬度等指標(biāo)進(jìn)行檢測，檢查消防器材是否符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)。同時規(guī)定在消防通道內(nèi)不準(zhǔn)堆積雜亂物品，對已壞的消防栓要及時維修或者更換，不允許在樓道內(nèi)放置木材、紙箱等易燃品。此外，還需要根據(jù)房地產(chǎn)內(nèi)是否有科學(xué)的火災(zāi)應(yīng)急處理裝置和報警裝置對地產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行評估。

（三）環(huán)境污染程度。環(huán)境因素對地產(chǎn)價值有重要影響，主要包括空氣質(zhì)量、水體質(zhì)量以及土壤環(huán)境等。環(huán)境污染對人們的生活、學(xué)習(xí)等都有不利影響，因此對房地產(chǎn)的評估中，環(huán)境污染的程度也是一項(xiàng)關(guān)鍵性的內(nèi)容。

（四）裝修材料的安全。裝修安全對人們的健康也有不可忽略的影響，裝修時應(yīng)該選擇環(huán)保型的材料，避免使用甲醛含量過高的材料，使用對火災(zāi)有一定防范功能的材料代替劣質(zhì)木材[2]。房產(chǎn)價值評估時，要結(jié)合室內(nèi)的具體裝修情況，對裝修材料的安全性進(jìn)行檢查，裝修設(shè)計(jì)的合理性也需要考慮。

三、完善評估結(jié)果的措施

（一）確定適用范圍。隨著人們對生活品質(zhì)的高層次追求以及安全健康意識的提高，環(huán)境因素已經(jīng)成為選擇住房的必要條件。但是，房地產(chǎn)評估的內(nèi)容中還沒有對環(huán)境因素的明確規(guī)定。因此，為完善房地產(chǎn)評估系統(tǒng)，有必要將環(huán)境因素考慮在內(nèi)，確定好環(huán)境因素在評估中的適用范圍，使房地產(chǎn)價值的評估更具有科學(xué)性、合理性，更加符合當(dāng)代人們的觀念。

（二）制定法律法規(guī)。對房地產(chǎn)的評估主要針對的是房屋的年齡和目前的行情，缺乏法律法規(guī)的約束，環(huán)境因素雖然對房屋的價值有影響，但是在實(shí)際的評估中，沒有法律法規(guī)對評估內(nèi)容和考察指標(biāo)的明確規(guī)定，評估的結(jié)果缺乏準(zhǔn)確性[3]。因此，要完善房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)制度，使評估工作正規(guī)合理，增強(qiáng)評估結(jié)果的參考價值。

（三）完善報告內(nèi)容。大多數(shù)人對房產(chǎn)的相關(guān)知識了解較少，在買房時比較盲目，而且大部分的評估報告中沒有環(huán)境因素的評估，所以使人們在選擇時容易忽略環(huán)境的影響。但是在購買后實(shí)際居住過程中，環(huán)境的影響就會比較突出。因此，為了保障購房者的利益，客觀的對房產(chǎn)價值做出評估，需要將環(huán)境因素的內(nèi)容納入報告中，給予購房者準(zhǔn)確的信息參考。

四、結(jié)語：

人們健康意識的提高和對生活品質(zhì)的追求，使人們在選擇房產(chǎn)時增強(qiáng)了對環(huán)境因素的關(guān)注度，在此背景下，房地產(chǎn)價值的評估指標(biāo)也應(yīng)該進(jìn)行完善，把環(huán)境因素考慮在內(nèi)，適應(yīng)當(dāng)代人對房地產(chǎn)的認(rèn)識和需求，促進(jìn)評估工作的規(guī)范化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李海飛， 沈璐， 王波燕，等. 周邊環(huán)境因素評價在住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評中的重要性及要點(diǎn)探析[J]. 環(huán)境影響評價， 2016（1）：93-96.

[2]麥黃. 影響房地產(chǎn)評估價格的特征因素及量化[J]. 經(jīng)營管理者， 2017（8）：192.

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