淺談房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的創(chuàng)新研究

劉辰

摘要：對(duì)于住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)來(lái)說(shuō)，它既是獨(dú)立存在、運(yùn)作的工程，又與被展示項(xiàng)目密不可分。而目前項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)的開(kāi)發(fā)尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)范，且因開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫、工序復(fù)雜，迫切需要以完善的計(jì)劃管理方法進(jìn)行統(tǒng)籌。

住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)的計(jì)劃管理，主要是以項(xiàng)目管理的模式，應(yīng)用計(jì)劃管理的方法，依托被展示項(xiàng)目的整體計(jì)劃管理體系，進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃編制及流程控制的過(guò)程。首先，要確立實(shí)體展示區(qū)的開(kāi)發(fā)目標(biāo);其次，根據(jù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并進(jìn)行各項(xiàng)資源的合理配置;最后，執(zhí)行開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控與糾偏。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅項(xiàng)目;實(shí)體展示區(qū);計(jì)劃管理

近年來(lái)，因環(huán)保、效率、統(tǒng)籌等多方面要求，成品房住宅項(xiàng)目逐漸登上市場(chǎng)，與之配套的實(shí)體樣板間、展示區(qū)的開(kāi)發(fā)熱度也不斷攀升。同時(shí)，項(xiàng)目異地展示區(qū)因成本高、與實(shí)體效果差異性大、后期資產(chǎn)處理繁瑣等問(wèn)題，也飽受詬病。因此，為響應(yīng)政策號(hào)召，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，降低開(kāi)發(fā)成本，提高資源利用效率，大部分開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始著手實(shí)體展示區(qū)的研發(fā)實(shí)施。

一、背景分析

（一）成品房發(fā)展的現(xiàn)時(shí)需要

2017年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云多變，為深切貫徹十九大確立的“房住不炒”的政策基調(diào)、不斷深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，多地陸續(xù)出臺(tái)了多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)史上“最強(qiáng)調(diào)控”。在此形式之下，清水類住宅項(xiàng)目在各大城市陸續(xù)退出市場(chǎng)，更加環(huán)保、高效的成品房、精裝房項(xiàng)目，受到各地政府大力推崇和消費(fèi)者的追捧。

從消費(fèi)者角度來(lái)看，當(dāng)今中國(guó)正處于全面深化改革、努力實(shí)現(xiàn)民族偉大復(fù)興的浪潮之中，各行各業(yè)均保持高速發(fā)展的快節(jié)奏。對(duì)于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)而言，購(gòu)房消費(fèi)者呈現(xiàn)年輕化、集約化的特點(diǎn)，因缺乏裝修的時(shí)間和精力，現(xiàn)今的消費(fèi)者對(duì)于毛坯房的需求持續(xù)降低，而更偏好于“拎包入住”的成品房。

（二）成品房與實(shí)體展示區(qū)的聯(lián)系

成品房是項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)的充分條件。伴隨著成品房、裝修房而來(lái)的，是實(shí)體樣板間的建設(shè)。實(shí)體樣板間因其直觀性、真實(shí)性及參考性，對(duì)消費(fèi)者、政府及開(kāi)發(fā)商都有重要的價(jià)值意義。

然而，為增強(qiáng)客戶參觀體驗(yàn)，僅僅是建造幾間實(shí)體樣板間是不足的。景觀園林、地下車庫(kù)、樓棟外立面等作為住宅項(xiàng)目的重要組成部分，亦有必要打造展示樣板并同實(shí)體樣板間一起對(duì)外展示。將以上部分進(jìn)行整合，并以售樓部為客戶終端，便形成了項(xiàng)目的實(shí)體展示區(qū)。

（三）開(kāi)發(fā)商對(duì)實(shí)體展示區(qū)的需求

展示區(qū)對(duì)住宅項(xiàng)目而言，是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的窗口，也是開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳的實(shí)體媒介。傳統(tǒng)的展示區(qū)具有異地化、迅速呈現(xiàn)、昭示性強(qiáng)等特點(diǎn)，曾一度深受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。然而，隨著政策及市場(chǎng)情況變化，傳統(tǒng)展示區(qū)開(kāi)發(fā)成本大、資源回收率低、與實(shí)體效果差異大等種種缺點(diǎn)也逐一暴露，帶來(lái)了營(yíng)銷費(fèi)用過(guò)高、成本控制困難、客戶投訴量大等一系列問(wèn)題，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向?qū)嶓w展示區(qū)。

二、住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理

（一）住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)范圍

住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)范圍包括：售樓部、實(shí)體樣板間、展示樓棟外立面、展示區(qū)景觀園林、展示部分地下車庫(kù)五大方面。

其中，售樓部?jī)?yōu)先采用小區(qū)規(guī)劃中無(wú)地下室或地下室面積小的獨(dú)立商業(yè)。若規(guī)劃方案中并無(wú)此種業(yè)態(tài)，則選擇易于施工的底商作為售樓部，盡量避免異地建設(shè)售樓部，以降低營(yíng)銷費(fèi)用、避免后期資產(chǎn)處置不便。

（二）住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理范圍及目標(biāo)

1、 管理范圍

實(shí)體展示區(qū)的計(jì)劃管理共涉及策劃定位、招標(biāo)采購(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、開(kāi)放管理等五大環(huán)節(jié)，管理的專業(yè)范疇包含營(yíng)銷、招采、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)等方面。

2、 管理目標(biāo)

實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的目標(biāo)，是以合理的計(jì)劃組織、資源配置，在項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)銷售前，完成實(shí)體展示區(qū)的整體開(kāi)發(fā)并實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放，以實(shí)現(xiàn)充分蓄客，為項(xiàng)目銷售提供保證。

較保守的進(jìn)度目標(biāo)為，自項(xiàng)目獲取起，3個(gè)月售樓部開(kāi)工，8個(gè)月售樓部及前場(chǎng)景觀對(duì)外開(kāi)放，9.5個(gè)月展示區(qū)全面對(duì)外開(kāi)放。

展示區(qū)按照先開(kāi)放售樓部，再開(kāi)放實(shí)體樣板間的節(jié)奏進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其中，售樓部需在開(kāi)盤(pán)前3個(gè)月開(kāi)放，實(shí)體展示區(qū)在開(kāi)盤(pán)前1.5個(gè)月開(kāi)放。

（三）住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模型

根據(jù)專業(yè)分工及實(shí)施范圍，可針對(duì)住宅項(xiàng)目的實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)情況，建立一套獨(dú)立的開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模型。模型建立的步驟如下：

1、由房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)計(jì)劃管理部門(mén)組織各職能部門(mén)、項(xiàng)目部，按照開(kāi)發(fā)順序，梳理項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)從啟動(dòng)到最終開(kāi)放的所有工作任務(wù)，并列明每項(xiàng)工作的工期及初步的邏輯關(guān)系;

2、計(jì)劃管理部門(mén)按照重要程度及隸屬關(guān)系，對(duì)各項(xiàng)工作任務(wù)進(jìn)行級(jí)別劃分，將全部工作任務(wù)分為里程碑、一級(jí)、二級(jí)及三級(jí)節(jié)點(diǎn);

3、明確各項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的所屬環(huán)節(jié)、責(zé)任部門(mén)，并明確完成標(biāo)準(zhǔn)以方便后續(xù)計(jì)劃實(shí)施過(guò)程管理;

4、根據(jù)最終目標(biāo)要求，對(duì)計(jì)劃模型進(jìn)行微調(diào)，合理穿插工序、配置資源，確保開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模型能夠滿足初期制定的計(jì)劃管理目標(biāo)。

為方便對(duì)實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模型有更直觀的認(rèn)識(shí)，下面以成都市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃為例，梳理關(guān)鍵開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如下表：

實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模型需做到各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)描述準(zhǔn)確，階段劃分明確，責(zé)任部門(mén)具體，完成標(biāo)準(zhǔn)清晰，需具有較強(qiáng)的實(shí)操性和指導(dǎo)意義，以便開(kāi)展后續(xù)計(jì)劃的過(guò)程管理。

（四）住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理特點(diǎn)

與一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理類似，實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理主要包括計(jì)劃的編制、執(zhí)行、考核與調(diào)整。但又因?qū)嶓w展示區(qū)自身的特征，其計(jì)劃管理也具有相應(yīng)特點(diǎn)。

1、計(jì)劃管理周期短

受開(kāi)盤(pán)限制，實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)7個(gè)月。因而對(duì)于計(jì)劃編制要求迅速，一般從啟動(dòng)到評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，不超過(guò)3天時(shí)間;計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求細(xì)致，需細(xì)化到如材料選型定樣等末梢工作，以便加強(qiáng)過(guò)程控制;執(zhí)行要求偏差小，要確保各項(xiàng)計(jì)劃能夠保質(zhì)保量按時(shí)完成。

2、計(jì)劃節(jié)點(diǎn)穿插多

因?qū)嶓w展示區(qū)的開(kāi)發(fā)工期較為緊迫，為及時(shí)達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，避免造成資源浪費(fèi)，需要做好各項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的穿插。需控制的關(guān)鍵有：

（1）策劃定位環(huán)節(jié)快速推進(jìn)。實(shí)體展示區(qū)策劃定位、總體規(guī)劃、目標(biāo)成本下達(dá)是后續(xù)一系列工作的前提，需在項(xiàng)目獲取前即啟動(dòng)，超前謀劃，項(xiàng)目啟動(dòng)后稍作微調(diào)后即可完成。

（2）各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)同步推進(jìn)。實(shí)體展示區(qū)建筑、精裝、景觀等各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)工作需同步開(kāi)展，既能有效縮短總體設(shè)計(jì)周期，又能保持展示區(qū)各專業(yè)板塊的整體協(xié)調(diào)性，避免設(shè)計(jì)反復(fù)及二次變更。

（3）工程分段實(shí)施。售樓部、實(shí)體樣板間、地下車庫(kù)等部分分段施工，景觀園林拆分為售樓部前場(chǎng)部分、樣板區(qū)后場(chǎng)部分，減少相互干擾，全面推進(jìn)工程進(jìn)展。

（4）精裝修盡早介入。為今早啟動(dòng)實(shí)體樣板間精裝施工，通常選擇首開(kāi)樓棟的2、3層作為樣板間落位;根據(jù)水泥硬化時(shí)間，在主體施工至7、8層，實(shí)體樣板間的精裝修工程即介入。

3、計(jì)劃考核嚴(yán)肅，計(jì)劃剛性強(qiáng)

因計(jì)劃的松弛時(shí)間很小，原則上，實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃不允許調(diào)整，且需進(jìn)行嚴(yán)肅考核。若上游節(jié)點(diǎn)未按時(shí)完成，下游節(jié)點(diǎn)責(zé)任部門(mén)需與上游部門(mén)協(xié)調(diào)，通過(guò)采取增加單日工時(shí)、人力、費(fèi)用等資源的方式進(jìn)行搶工。計(jì)劃監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配合。

三、結(jié)語(yǔ)：

住宅項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理是應(yīng)時(shí)代需求而生的新型專項(xiàng)計(jì)劃管理模式，能夠在有限的時(shí)間下，快速統(tǒng)籌資源、推進(jìn)工作實(shí)施，是確保項(xiàng)目實(shí)體展示區(qū)開(kāi)放的有力手段。通過(guò)對(duì)實(shí)體展示區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效的計(jì)劃管理，可以確保開(kāi)盤(pán)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、利潤(rùn)率等關(guān)鍵指標(biāo)的提高，也為項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)提供參考樣板，減少各種變更風(fēng)險(xiǎn)。

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