以閑置場地為依托的場地短租模式的發(fā)展對策研究

徐鑫宇 譚悅 江楠

摘要：我國經(jīng)濟已進入“新常態(tài)”，而以“互聯(lián)網(wǎng)+”為依托的新經(jīng)濟卻異軍突起，展現(xiàn)出生機勃勃的景象。另外受到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的影響，“網(wǎng)絡(luò)+閑置資源”的概念因此得到了越來越多的關(guān)注，通過網(wǎng)絡(luò)將自有的閑置資源進行最優(yōu)分配，有償?shù)靥峁┙o有需要的人，是一種實現(xiàn)資源循環(huán)利用從而推動社會可持續(xù)發(fā)展的新方式。該研究以丫空間為研究對象，結(jié)合我國對于閑置空間的研究現(xiàn)狀及國內(nèi)外依托閑置場地短租模式的發(fā)展現(xiàn)狀，并針對丫空間場地短租模式的現(xiàn)狀和存在的問題對互聯(lián)網(wǎng)閑置場地交易平臺提供合理建議。

關(guān)鍵詞：閑置場地；場地短租模式；共享經(jīng)濟；互聯(lián)網(wǎng)+

中圖分類號：F59 文獻標識碼：A 文章編號：1672-7517（2019）02-0077-02

2015年10月29日，在黨的十八屆五中全會公報中明確指出“發(fā)展分享經(jīng)濟”，將自有的閑置資源進行最優(yōu)分配，有償?shù)靥峁┙o有需要的人。2017年7月3日，國家發(fā)展改革委等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進分享經(jīng)濟發(fā)展的指導(dǎo)性意見》，意見將“分享經(jīng)濟”正式列入黨和國家的戰(zhàn)略規(guī)劃。將城市中的閑置空間再利用，不僅響應(yīng)了國家的號召，還推動了社會的可持續(xù)發(fā)展。

1 國內(nèi)外依托閑置場地的場地短租模式的現(xiàn)狀

1.1 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

目前我國學(xué)者對于閑置空間的研究所及甚少，其中大多是基于城鄉(xiāng)規(guī)劃角度對公共閑置空間規(guī)劃的研究和對于城市及農(nóng)村住宅閑置空間的研究，對于城市商業(yè)閑置空間的研究較少。黃詩雨的《景德鎮(zhèn)地區(qū)既有社區(qū)養(yǎng)老公共空間改造策略研究》（2017）針對既有社區(qū)公共空間提出改造策略；王珊亞萍的《當代城市閑置空間的臨時性景觀設(shè)計》（2017）針對不同性質(zhì)的閑置土地提出相應(yīng)的臨時景觀設(shè)計方案；楊波《民宿產(chǎn)業(yè)背景下關(guān)中農(nóng)村現(xiàn)居宅院閑置空間有效利用研究》（2017）提出了關(guān)中農(nóng)村現(xiàn)居宅院閑置空間民宿的改造方案，進行設(shè)計實踐并檢驗其可操作性。

1.2 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀

國內(nèi)外依托閑置場地短租模式的發(fā)展多表現(xiàn)為民宿模式，對私人閑置空間進行交易，以活動為目的對閑置空間進行交易的較少。國外的民宿興起于歐美，一般指英國的 B&B（Bed and Breakfast），意思是住宿和早餐，和美國的 house stay，house hotel等等，只為客人提供住宿和早餐，是一種經(jīng)濟型酒店類型?，F(xiàn)在比較成功的有提供個人房屋短租中介式服務(wù)的Airbnb平臺。大陸民宿近幾年來才開始漸漸發(fā)展，相關(guān)政策并不健全模式也并不規(guī)范。

國內(nèi)發(fā)展較好的短租平臺有小豬短租，途家網(wǎng)及螞蟻短租。小豬短租是國內(nèi)房屋共享經(jīng)濟領(lǐng)域中的代表企業(yè)，截止目前，其房源超過了42萬，遍布中國400個城市。途家業(yè)務(wù)遍布全球，是中國民宅分享的領(lǐng)先企業(yè)。螞蟻短租，是國內(nèi)民宅短租領(lǐng)域的開拓者，在2015年占據(jù)市場最大份額43.5%。以活動為目的對商業(yè)閑置空間進行交易的平臺比較典型的有丫空間，云·SPACE和百場匯。丫空間旨在提供特色活動場地短租、標準活動服務(wù)采購、活動協(xié)作一站式服務(wù)，幫助活動主辦方提高組織效率，提升活動品質(zhì)。云·SPACE主要提供從活動空間到活動內(nèi)容的綜合解決方案，截止至2016年5月，平臺上線場地近5萬家，分布于全國24個城市。百場匯是一個匯集了獨特場地的短租市場，覆蓋多和城市超過了18000個場地，10000多個商家在這里發(fā)布并管理他們的場地，涵蓋了20余種場地類型。

2 依托閑置場地發(fā)展場地短租模式共存的問題

2.1 平臺監(jiān)管方面

租客、場地主和平臺三方是租賃合同的關(guān)系，平臺在租客、場地主之間搭建橋梁，連接租客和場地主。但是我國在共享短租平臺管理法規(guī)方面相對的落后，當場地主與租客起了糾紛，合同法的相關(guān)法律法規(guī)可以起到作用，但是合同法上卻沒有針對平臺場地監(jiān)管的法規(guī)；同時持有營業(yè)執(zhí)照、餐飲、消防等證照的場地比較少，難以保障租客的安全。

2.2 平臺商業(yè)模式方面

一些場地短租平臺缺少實體資源，拓展受到房源的限制，很難獲取更多用戶，無論是在吸引場地主還是吸引租客方面都會受到影響。

現(xiàn)在市面上的平臺在全國范圍的發(fā)展都不太均衡。經(jīng)常在平臺上預(yù)訂場地的人大多都分布在一線以及海外城市，而二、三線城市的場地短租市場發(fā)展仍然留有空白或者說比較緩慢。

2.3 平臺保障方面

（1）人身財產(chǎn)安全問題

剛剛興起的短租行業(yè)沒有像經(jīng)營體系成熟的酒店一樣配有專業(yè)的員工和管理制度，國家也還沒有出臺關(guān)于短租行業(yè)的統(tǒng)一的立法和相關(guān)規(guī)定，難以保障場地主和租客的人身、財產(chǎn)安全。

（2）場地圖文不符問題

很多時候場地主為吸引更多人到自己的場地，明明場地臟亂差，還是會在平臺上傳與真實場地不符的照片。同時如果平臺方審查的不嚴格，會降低租客的使用體驗，長期下來租客和場地主會越來越不信任。

（3）平臺把關(guān)和維權(quán)問題

目前我國短租行業(yè)缺少相應(yīng)的監(jiān)管，一旦租客和場地主在線上的交易出現(xiàn)糾紛，雙方都很難通過法律手段保障自己的權(quán)益。如果平臺在認證場地主的信息時、在驗證場地是否可靠真實時、在制定租賃合同時、在核實場地的交易量時審查把關(guān)得不嚴格，也會增加租客和場地主維權(quán)的難度。

2.4 平臺運行機制方面

不少人沒有聽過云space、小豬短租、丫空間這類場地短租平臺，很多人在使用平臺時會因為平臺預(yù)訂場地的操作復(fù)雜而放棄通過平臺找場地?？梢妶龅囟套馄脚_在概念的宣傳上仍需要加大力度。而且很多平臺的退款流程也非常繁瑣。

3 丫空間場地短租模式的現(xiàn)狀和存在的問題

3.1 業(yè)務(wù)系統(tǒng)

丫空間在上海、北京、深圳、廣州、杭州五座一線城市的核心商業(yè)區(qū)有1000多個優(yōu)質(zhì)高性價比的線下活動場地，場地類型包括咖啡廳、餐廳、眾創(chuàng)空間、會議室、演出館、別墅公寓、藝術(shù)展覽館等。業(yè)主可以免費在平臺發(fā)布場地信息并進行推廣；租客可以通過在丫空間網(wǎng)站上精確搜索，找到需要的高性價比且優(yōu)質(zhì)的場地。場地主要來源于業(yè)主把自己閑置的場地登記進丫空間平臺。

3.2 盈利模式

（1）O2O模式

丫空間平臺連接了線上的活動場地需求和線下的場地主、場地服務(wù)供應(yīng)商。吸引到可以提供空置時間段的場地方與需要特色場地與服務(wù)的活動方在線上平臺直接進行交易。丫空間以場地為依托，把場地滲透到各種場地消費場景中，再在場地上增添自己的丫定制等服務(wù)。

（2）C2C模式

丫空間作為一個平臺，在場地交易過程中收取一定比例的交易傭金，租場地則是場地主和租客雙方對接。

丫空間的盈利模式分為四種：第一種是撮合場地供需雙方進行交易，從中收取場地交易傭金。第二種是活動設(shè)計交易費用，平臺有特色的活動設(shè)計師，按照用戶需求進行在線方案設(shè)計，從中收取設(shè)計費用。第三種是配套服務(wù)交易費用，平臺基于用戶的需求提供一些像餐飲、搭建布置、攝影攝像這些工具等后續(xù)延伸的服務(wù)，從中收取服務(wù)返傭費用。第四種是其他交易費用，比如平臺自主研發(fā)的全景VR技術(shù)能將場地、活動、產(chǎn)品、服務(wù)融入場景之中，場地主獲得此服務(wù)需要付費。

3.3 營銷渠道

丫空間的營銷渠道主要集中在線上。丫空間在百度、搜狗、360、谷歌等網(wǎng)頁搜索引擎投放廣告，也在知乎、頭條、微博、微信公眾號上宣傳，為平臺引流。也與HR社區(qū)合作，共同搭建交流平臺。線下則與優(yōu)客工場、聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社、WE+酷窩、裸心社、INNOSPACE+這五家供應(yīng)商合作，依托實體空間培養(yǎng)自己的忠實用戶群。

3.4 存在的問題

在業(yè)務(wù)系統(tǒng)方面，丫空間的場地數(shù)量遠不及其他場地短租平臺，丫空間目前有1000多個活動場地，而競爭對手spacebase有1700多個場地，云space有5萬多個場地。并且丫空間的場地主要分布在特定的幾個城市，與其他場地在全國范圍覆蓋的場地短租平臺相比，普及度不高。丫空間僅與五家供應(yīng)商線下開展合作，擁有的實體空間不多，大部分靠的還是場地主提供的場地。目前丫空間在其他城市拓展了場地地區(qū)，但是線上合作的場地還是非常少。

在營銷渠道方面，丫空間相比其他的短租平臺宣傳力度并不大，也沒有舉辦一些優(yōu)惠增值活動，不能吸引到更多的場地主在平臺登記場地。

丫空間的商業(yè)模式屬于 C2C 類型，場地主和租客大部分都是個體，帶給租戶的體驗雖然新穎的，但是對場地主的要求過于簡單，平臺本身的保障不夠全面，存在一定的安全隱患。

4 依托閑置場地發(fā)展場地短租模式的對策建議

4.1 政府層面

（1）對場地短租行業(yè)出臺全國性統(tǒng)一的立法和相關(guān)規(guī)定，規(guī)范、協(xié)調(diào)和保護整個場地短租行業(yè)。

（2）將場地短租行業(yè)的法規(guī)更加具體的細化，劃分監(jiān)管部門以及他們的職責(zé)范圍，明確規(guī)定租客、場地主和平臺之間的義務(wù)利益和違法違規(guī)處理條例。加強對場地短租平臺的監(jiān)管和把控。

4.2 企業(yè)層面

（1）在租客、場地主和平臺三方之間建立信用租房體系，比如租客誠實守信、愛護場地、按時交租等行為都能夠增加信用積累；而場地主掛出虛假場地、任意漲價，租客損壞場地設(shè)施、破壞場地環(huán)境、故意欠租等失信行為則扣除信用積累。

（2）在合同簽訂前核對雙方租賃的相關(guān)材料。比如租客的身份證信息，場地主的房產(chǎn)證，場地的設(shè)施和環(huán)境是否和平臺上的描述相同，以及是否存在安全問題等等。也可以通過建立數(shù)據(jù)庫記錄用戶的個人信用。

（3）建立雙向評分系統(tǒng)，與市面上大多數(shù)場地短租平臺采用的租客評價體系比，雙向的評分系統(tǒng)可以在一定程度上制約租客單方面的評價，讓平臺上的評價更客觀。

4.3 商業(yè)模式完善建議

（1）場地短租平臺應(yīng)當開展多渠道合作，比如和旅行社、中介服務(wù)機構(gòu)以及大型活動承辦商等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，獲取這些行業(yè)的客源開拓用戶群。也可以引入保險、物業(yè)管理公司，既保證了場地主和租客的財產(chǎn)安全，又可以確保場地的日常維護得到保障，除此之外，如果租客破壞場地還收取損壞保護等增值服務(wù)費。

（2）擴寬并且均衡場地短租市場。從目標群體看，平臺應(yīng)該按照場地的特點整理和歸類場地，然后在服務(wù)要求、價格、場地用途等方面向不同的目標群體做出不同的推薦。從地區(qū)拓展看，短租平臺應(yīng)重視二、三線城市，在這些地方開發(fā)市場，填補空白搶占份額，普及和受眾方面縮小跟一線城市的差距，從而達到均衡的發(fā)展。

（3）聚焦于服務(wù)場地主。目前短租行業(yè)開始成熟，平臺不應(yīng)該只是單純依靠拓展場地，應(yīng)該把重心從尋找場地、招納場地主轉(zhuǎn)移到思考如何更好地服務(wù)場地主，指導(dǎo)場地主如何經(jīng)營場地實現(xiàn)盈利，場地主才會更加信賴平臺。

（4）提供更加成熟的訂房體系。場地短租平臺應(yīng)合理簡化訂房前中后各個環(huán)節(jié)，比如：訂房前實行芝麻信用免抵押；在場地主的場地中加入VR虛擬現(xiàn)實技術(shù)；訂房后使用支付寶、微信、銀行卡等快捷支付方式等。

（5）要突出平臺自身的特色。在市場潛力的驅(qū)動下，現(xiàn)在的場地短租平臺競爭很激烈，要想提高競爭力，平臺除了要豐富基本的功能、提高客服的服務(wù)質(zhì)量，還可以經(jīng)常推出個性化服務(wù)定制、優(yōu)惠增值等活動。

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