我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅政策與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒分析

覃梅芳

摘要：當(dāng)前我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)再次開始上漲，并且普遍存在租賃住房市場(chǎng)激勵(lì)不足的情況，同時(shí)大量住房空置造成嚴(yán)重資源浪費(fèi)，為改善這一現(xiàn)狀政府部門應(yīng)當(dāng)采取房產(chǎn)稅試點(diǎn)、購(gòu)租并舉等措施，通過(guò)相應(yīng)房地產(chǎn)財(cái)稅政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保障民生。本文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意義和我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅政策基本情況進(jìn)行分析，并探討外國(guó)構(gòu)建購(gòu)租并舉住房制度的經(jīng)驗(yàn)，最終研究完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)稅政策;經(jīng)驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F812.42? 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A? 文章編號(hào)：

2096-3157（2019）06-0095-02

城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)過(guò)程中，我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)開始上升，為有效控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，部分地方政府部門采取一系列措施干預(yù)房?jī)r(jià)。雖然房?jī)r(jià)在短期內(nèi)得到控制，但在房地產(chǎn)基本制度不完善的情況下，還無(wú)法有效改善土地財(cái)政這一住房基本制度。住房市場(chǎng)化改革過(guò)程中，需求端“重購(gòu)輕租”，供給端“重售輕租”，在住房買賣市場(chǎng)聚集大多數(shù)資源，住房體系平衡被打破。新時(shí)期政府在深化住房制度改革中應(yīng)充分貫徹購(gòu)租并舉，以有效解決當(dāng)前存在的各種問(wèn)題，為完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)租房市場(chǎng)發(fā)展提供助力，有效滿足民眾住房需求。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意義

房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合了房產(chǎn)和地產(chǎn)，其屬性包括資產(chǎn)、商品、社會(huì)保障等。同時(shí)該產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性，對(duì)于推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)、發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有重要價(jià)值和意義，若調(diào)控不當(dāng)或調(diào)控效果不佳，那么將會(huì)引發(fā)社會(huì)分配不公，并且難以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，社會(huì)穩(wěn)定將會(huì)受到影響，所以實(shí)際中應(yīng)采取有效措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)具備內(nèi)需和消費(fèi)兩種功能，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需和發(fā)展經(jīng)濟(jì)具有重要意義。首先房地產(chǎn)投資開發(fā)可擴(kuò)大內(nèi)需和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其次可間接促進(jìn)住房消費(fèi)和關(guān)聯(lián)生產(chǎn)。房地產(chǎn)不僅能夠?yàn)樯嫌谓ㄖI(yè)發(fā)展提供助力，還能促進(jìn)消費(fèi)資料和生產(chǎn)資料需求提升，能夠刺激家用電器、房屋裝修等消費(fèi)品需求，還能夠擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，最終推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。

第二，在加快構(gòu)建和諧社會(huì)、改善和保障民生方面房地產(chǎn)發(fā)展具有重要意義。民生問(wèn)題中住房問(wèn)題非常重要，其在很大程度上影響著社會(huì)穩(wěn)定。構(gòu)建和諧社會(huì)的基本目標(biāo)之一就是“住有所居”，解決低收入家庭住房問(wèn)題需要聯(lián)合運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和政府公共財(cái)政支持，政府部門在構(gòu)建住房保障體系時(shí)應(yīng)保證其層次性，使得不同層級(jí)居民需求都能夠得到滿足，保證社會(huì)穩(wěn)定。

第三，城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)系密切。城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)是重要的構(gòu)成部分，其在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化中發(fā)揮著重要作用，總的來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的共同結(jié)果，從另一個(gè)角度上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展也推動(dòng)了城鎮(zhèn)化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅政策基本情況

我國(guó)住房分配制度改革啟動(dòng)于上世紀(jì)90年代，在鼓勵(lì)住房消費(fèi)和住房商品化政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。當(dāng)前覆蓋房屋買賣市場(chǎng)、住房保障、租賃住房市場(chǎng)的多層次財(cái)稅體系已經(jīng)基本形成。

第一，地方政府主要收入來(lái)自土地出讓收入。在多重機(jī)制和體制的影響下，城市化進(jìn)程當(dāng)中地方政府主要通過(guò)土地出讓獲得收入。在城鎮(zhèn)住房制度改革推廣時(shí)，地方政府每年通過(guò)土地出讓獲得500億元左右收入，在一般預(yù)算收入中占比10%左右。而到2008年全國(guó)通過(guò)出讓土地獲得超過(guò)1萬(wàn)億元收入，2010年則翻了一番，2015年地方政府總收入中25%以上來(lái)自出讓土地，在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占比4.5%。對(duì)于我國(guó)地方政府來(lái)說(shuō)，其城市建設(shè)和發(fā)展主要通過(guò)出讓土地收入獲得支撐。

第二，公共財(cái)政對(duì)住房改革和住房保障的補(bǔ)貼機(jī)制逐步形成和完善，依據(jù)財(cái)政部分公布數(shù)據(jù)，我國(guó)住房保障領(lǐng)域公共財(cái)政支出主要由住房改革、城鄉(xiāng)社區(qū)住宅、保障性安居工程等方面支出構(gòu)成。公共財(cái)政逐步發(fā)展和完善住房改革和住房保障補(bǔ)貼機(jī)制，

第三，開發(fā)、流動(dòng)、持有環(huán)節(jié)均被房地產(chǎn)稅覆蓋。上世紀(jì)80年代開始，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域政策框架逐步健全，包括土地使用稅、印花稅、增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等，這些稅費(fèi)分布在開發(fā)環(huán)節(jié)好、流通環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)[1]。

第四，當(dāng)前我國(guó)政府部門主要通過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)改革過(guò)程中，我國(guó)市場(chǎng)主要通過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整，尤其是交易環(huán)節(jié)稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)場(chǎng)中供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)。另外重慶、上海等城市在房產(chǎn)稅改革中，開始進(jìn)行個(gè)人房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的征收，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控[2]。

三、外國(guó)構(gòu)建購(gòu)租并舉住房制度的經(jīng)驗(yàn)

為使住房買賣市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)相互影響和促進(jìn)，很多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施購(gòu)租并舉住房制度。我國(guó)可借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)稅政策，維持房?jī)r(jià)在一定穩(wěn)定范圍內(nèi)，引導(dǎo)更多民眾選擇租賃，在住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展中，住房梯次消費(fèi)模式逐漸形成，過(guò)度購(gòu)房需求被引導(dǎo)過(guò)度到租賃市場(chǎng)，這樣能夠避免房?jī)r(jià)過(guò)度增長(zhǎng)[3]。

第一，保證租賃住房穩(wěn)定供應(yīng)。租賃房供應(yīng)主體在發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)中主要包括專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)和個(gè)人，在財(cái)稅方面其能夠獲得較多優(yōu)惠政策。在個(gè)人出租住房時(shí)，多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家規(guī)定該類房屋折舊可抵扣其他應(yīng)稅收入，租賃中發(fā)生的虧損也可在其他收入中抵扣。部分國(guó)家還減免持有出租住房的資本利得稅。而規(guī)?；C(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)能夠穩(wěn)定供應(yīng)租賃房源，所以發(fā)達(dá)國(guó)家提供多種稅收政策支持住房租賃企業(yè)發(fā)展，以保障租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)。為保證租賃房源的穩(wěn)定性，需扶持機(jī)構(gòu)化、規(guī)劃化[4].

第二，利用房產(chǎn)稅減少空置住房。在稅收政策設(shè)計(jì)方面多數(shù)國(guó)家都重視“輕流轉(zhuǎn)重持有”，地方政府主要通過(guò)自持有環(huán)節(jié)獲得房產(chǎn)稅，一些國(guó)家同時(shí)征收房產(chǎn)稅和穩(wěn)定租金。地方政府通過(guò)稅收補(bǔ)貼形式進(jìn)行低租金住房建設(shè)，居民的選擇更多。一些地方政府利用法律法規(guī)對(duì)租金漲幅進(jìn)行控制[5]。

第三，利用財(cái)稅政策引導(dǎo)租房。發(fā)達(dá)國(guó)家的常規(guī)住房選擇之一就是租賃，選擇租房的比例高達(dá)30%以上，部分國(guó)家比例甚至超過(guò)50%。一些國(guó)家采用租金抵扣個(gè)人所得稅、租約保障、租金管制。上世紀(jì)70年代美國(guó)采取住房補(bǔ)貼，包括租房券和租金憑證，這種方式既能夠減輕低收入家庭負(fù)擔(dān)，又能夠方便人們選擇住房，最終保障社會(huì)的穩(wěn)定性[6]。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議

1.對(duì)土地供應(yīng)和收支管理進(jìn)行規(guī)范

一方面，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)，保證中小型普通商品住房、棚戶區(qū)改造住房、保障性住房用地的落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性土地使用開展嚴(yán)格管理。另一方面，應(yīng)對(duì)土地出讓方式進(jìn)行完善和落實(shí)。最后，還應(yīng)當(dāng)提升土地出讓收支管理水平[7]。

2.合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策

實(shí)際中應(yīng)進(jìn)一步提升保證性住房建設(shè)支出控制水平，增加保障性住房租金補(bǔ)助投入。充分發(fā)揮實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼的作用，促進(jìn)合理化住房租賃消費(fèi)。對(duì)稅收優(yōu)惠措施進(jìn)行制定，鼓勵(lì)民眾采取租房的方式解決住房問(wèn)題。在個(gè)人所得稅稅前抵扣中納入個(gè)人承租住房租金，這樣能夠鼓勵(lì)租房，降低居住成本，并促進(jìn)租賃合同登記備案，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展[8-9]。

3.逐步實(shí)現(xiàn)“輕流轉(zhuǎn)、重持有”，簡(jiǎn)化稅種

進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，設(shè)立設(shè)置房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收稅種，依據(jù)情況逐步征收房產(chǎn)稅征收。稅率依據(jù)住房持有時(shí)間長(zhǎng)短個(gè)人和企業(yè)所得稅確定，稅率按照持有時(shí)間確定，有效遏制投機(jī)行為。交易環(huán)節(jié)稅率應(yīng)適當(dāng)降低，持有環(huán)節(jié)稅率應(yīng)適當(dāng)提升[10-11]。

4.促進(jìn)存量住房資源利用，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅

在總結(jié)部分城市關(guān)于征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)稅制調(diào)整的總體框架下對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行合理推廣。針對(duì)存量住房應(yīng)征稅，鞏固稅源，將稅基擴(kuò)大。計(jì)征數(shù)額按照評(píng)估價(jià)值確定，對(duì)于高檔商品住房、普通住房征收不同稅率，對(duì)住房需求進(jìn)行合理引導(dǎo)[12-13]。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上內(nèi)容可知，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中還有很多問(wèn)題，其中較為突出的就是財(cái)稅政策，財(cái)稅政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中發(fā)揮重要作用，其對(duì)于租購(gòu)并舉的實(shí)現(xiàn)具有重要意義。地方政府部門應(yīng)采取有效的房地產(chǎn)財(cái)稅政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，充分發(fā)揮出其引導(dǎo)作用，保證人們住房需求得到最大限度滿足。本研究對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意義進(jìn)行了分析，探討了外國(guó)具有借鑒意義的做法和經(jīng)驗(yàn)，研究了完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議，但仍存在一定局限，希望行業(yè)人員強(qiáng)化重視，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅政策開展深入研究，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮出其推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的作用。

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