租購并舉形勢下金融政策支持物業(yè)行業(yè)路徑研究

王晶

摘 要：物業(yè)行業(yè)的工作質(zhì)量和工作水平直接影響小區(qū)房屋的租賃和銷售，因此提高物業(yè)行業(yè)的工作質(zhì)量對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。本文首先對租購并舉以及金融政策的含義進(jìn)行了分析，然后對金融政策扶持物業(yè)行業(yè)發(fā)展意義進(jìn)行了論述，最后重點(diǎn)對金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及金融政策支持物業(yè)行業(yè)的發(fā)展路徑進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：租購并舉;金融政策;物業(yè)行業(yè);路徑

租購并舉的房地產(chǎn)政策對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的意義，但同時也給物業(yè)行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，要求物業(yè)行業(yè)對自身的工作重新進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，更好適應(yīng)新形勢和新環(huán)境的需求。在租購并舉的大環(huán)境下，如何充分利用金融政策更好服務(wù)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展成為當(dāng)前物業(yè)行業(yè)亟待解決的問題。

1 租購并舉以及金融政策的含義

市場房價隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不但發(fā)展而不斷提高，已經(jīng)完全超出了人們?nèi)罕姷某惺芊秶?，?dǎo)致大量的家庭無法購房，而同時又有很多的樓房處于空置狀態(tài)，于是國家提出了租購并舉的房地產(chǎn)政策。對于有條件的居民可以夠買房屋，而對于條件較差的居民可以采取租賃的方式來獲得房屋的使用權(quán)，這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用，有助于提高房屋資源使用效率。同時該政策對于維護(hù)社會的公平具有積極作用，可以讓經(jīng)濟(jì)條件相對較差的人獲得良好的居住場所，有助于緩解社會矛盾，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定[1]。金融政策為國家為了保障金融市場的健康穩(wěn)定發(fā)展而采取的一系列措施，具體為：“政府采取的貨幣和信用政策，宏觀金融政策包括貨幣政策、利率政策及匯率政策，這些政策對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響，是國家宏觀調(diào)控的重要手段?！背龂彝?，不同地區(qū)也可以基于實(shí)際發(fā)展情況制定當(dāng)?shù)氐慕鹑谡?，更好服?wù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 金融政策扶持物業(yè)行業(yè)發(fā)展意義

2.1 物業(yè)管理是城市管理中不可或缺的重要組成部分

城市管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，涉及到多個方面，需要多個不同部門之間的相互協(xié)作配合，只有這樣物業(yè)管理才能更好的對建筑物以及環(huán)境等進(jìn)行管理維護(hù)，為人們?nèi)罕妱?chuàng)造更好的居民環(huán)境，提高人們?nèi)罕姷男腋Ｖ笖?shù)。同時物業(yè)企業(yè)可以通過與物業(yè)委員會進(jìn)行溝通，幫助業(yè)主爭取到一定的管理權(quán)力來有效解決開發(fā)商所遺留下來的各種問題。物業(yè)企業(yè)還可以安置相應(yīng)的垃圾桶來保護(hù)小區(qū)環(huán)境，幫助居民養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，對小區(qū)居民之間的矛盾進(jìn)行調(diào)和，形成良好的小區(qū)居住氛圍[2]。除此之外，物業(yè)企業(yè)還可以向小區(qū)居民提供社區(qū)養(yǎng)老以及快捷出行等各種服務(wù)來提供社區(qū)居民的滿意度。

2.2 物業(yè)管理可以增加社會就業(yè)崗位

物業(yè)管理是一個完全獨(dú)立的行業(yè)，需要多種類型的工作人員，包括保安人員、清潔人員以及其他具有專業(yè)知識的管理人員等。因此物業(yè)管理工作為了不斷實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展，提高物業(yè)管理工作質(zhì)量和水平，便需要從社會上進(jìn)行招聘，有助于緩解社會就業(yè)壓力。同時物業(yè)管理工作在開展過程中還可以進(jìn)行外部拓展，具體包括環(huán)境衛(wèi)生以及廚房用具等，而這些拓展業(yè)務(wù)又可以進(jìn)一步擴(kuò)大就業(yè)需求，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，對于物業(yè)管理人員的需求不斷增多，特別是對于具有一定專業(yè)管理水平和綜合素質(zhì)較高的工作人員需求較為迫切。

2.3 物業(yè)管理有助于提高城市的文明程度

社區(qū)是傳統(tǒng)和弘揚(yáng)優(yōu)秀文化的重要場所，因此通過物業(yè)管理工作的開展有助于為社會主義文化的傳播發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍，有助于提高城市的文明程度。充分利用小區(qū)物業(yè)所提供的各種資源和設(shè)施來組織多種不同類型的精神文明創(chuàng)建活動，有助于形成人民群眾良好的精神文明價值觀，有助于加快社會公德、家庭美德以及個人品德的建設(shè)。同時良好的物業(yè)管理管理對于提高城市的美化以及良好的公共秩序也具有積極的作用，有助于人們的各種行為能夠穩(wěn)定有序的開展。

3 金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題

3.1 金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及物業(yè)管理規(guī)模的不斷增加，物業(yè)管理在城市管理中的比重也不斷增長。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在國內(nèi)發(fā)展程度較高的一線城市，城市管理中物業(yè)管理的比重超過50%，可見物業(yè)管理工作已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國城市管理中的重要組成部分。為了提高物業(yè)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)性和規(guī)范性，我國出臺了一系列金融政策來支持物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，比如1999年的《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及2007年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，這對于我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

3.2 金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

首先缺乏有效的政策支持，具體體現(xiàn)在兩個方面。一是物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)的范疇，目前的稅率水平為5.7%，明顯高于其他服務(wù)性行業(yè)比如教育等的3%。因此整體來說物業(yè)行業(yè)的稅率整體處于較高的水平，這在一定程度上會提高物業(yè)企業(yè)的成本。二是目前很多人對于物業(yè)企業(yè)的認(rèn)識還存在一定的偏差，將物業(yè)企業(yè)錯誤的認(rèn)為是業(yè)主的對立面，因此不配合物業(yè)企業(yè)的工作，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的發(fā)展受阻。

其次缺乏對人才的教育。物業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平直接影響到房屋的銷售以及租賃情況，因此物業(yè)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)對于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展具有直接的影響。但是當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)為了降低管理成本，沒有對工作人員進(jìn)行專業(yè)的教育培訓(xùn)，工作人員的專業(yè)水平較差，在具體工作開展過程中難以基于業(yè)主的特點(diǎn)采取技巧性溝通方式。同時由于物業(yè)管理人員的專業(yè)水平不夠以及服務(wù)意識欠缺，導(dǎo)致管理人員在工作中容易對業(yè)主的權(quán)益形成損害，進(jìn)而在很大程度上影響了業(yè)主的滿意度[3]。

再次基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位。對于物業(yè)行業(yè)來說基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是工作的基礎(chǔ)，系統(tǒng)完善的基礎(chǔ)設(shè)施有助于提高業(yè)主的滿意程度，更好促進(jìn)各項(xiàng)工作的順利開展。但是當(dāng)前我國物業(yè)行業(yè)工作中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，具體體現(xiàn)在建設(shè)資金不足以及安保系統(tǒng)和綠化建設(shè)等進(jìn)展緩慢。而導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位的根本原因在于融資方式和融資結(jié)構(gòu)不合理。目前大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)主要采用銀行貸款的融資方式，手續(xù)復(fù)雜，放貸周期較長，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)往往在短時間內(nèi)難以及時獲取資金，這在很大程度上限制了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

4 金融政策支持物業(yè)行業(yè)的發(fā)展路徑

4.1 進(jìn)一步加大對物業(yè)行業(yè)的政策支持力度

一方面國家可以降低對物業(yè)行業(yè)的稅收水平，采取一定的稅收優(yōu)惠來有效降低物業(yè)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，降低物業(yè)企業(yè)的投入成本，更好促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展。物業(yè)企業(yè)在投入成本降低之后，將會有更多的資金用于相關(guān)設(shè)備的購買來不斷提高社區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量和管理水平，提高人們?nèi)罕姷臐M意程度。國家對于一些價值較高的物業(yè)設(shè)備還可以采取一定的補(bǔ)貼措施來更好促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。另一方面國家政府可以加大對物業(yè)行業(yè)的宣傳普及力度，讓人們?nèi)罕妼τ谖飿I(yè)行業(yè)有一個正確的認(rèn)知，從而為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。比如通過講座以及微信微博等對一些日常的物業(yè)行業(yè)知識進(jìn)行宣傳推廣，可以組織相關(guān)專家對于人們?nèi)罕娞岢龅母鞣N疑問及時進(jìn)行解答等來消除人們?nèi)罕妼τ谖飿I(yè)管理工作的誤解。

4.2 加大對物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)的資金投入

在互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展的大背景下，以余額寶為代表的第三方支付平臺快速發(fā)展，為人們的工作和生活帶來了巨大的便利，對傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)形成了巨大的沖擊。在物業(yè)行業(yè)發(fā)展初期，物業(yè)行業(yè)可以與銀行進(jìn)行合作，通過從銀行獲取資金來用于物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)。在該階段銀行可以適當(dāng)放款對于物業(yè)企業(yè)的信貸要求，為物業(yè)企業(yè)的融資提供便利，方便物業(yè)企業(yè)可以在較短時間內(nèi)及時獲得資金用于自身的發(fā)展。隨著物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)還可以與互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融更加方便快捷的優(yōu)勢，可以更好滿足物業(yè)企業(yè)靈活多樣的資金需求，更好實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自身的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)在對員工隊(duì)伍進(jìn)行培訓(xùn)時應(yīng)該充分結(jié)合員工隊(duì)伍的特點(diǎn)，基于員工隊(duì)伍的具體需求制定相應(yīng)的培訓(xùn)規(guī)劃。同時物業(yè)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注員工主觀能動性的發(fā)揮，要求員工在掌握基本的工作技能之后應(yīng)該合理掌握相應(yīng)的服務(wù)技能，并針對業(yè)主的特點(diǎn)對工作技能進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而更好提高工作的質(zhì)量。

4.3 為物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供貸款

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，有助于為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。針對當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的情況，銀行可以為物業(yè)企業(yè)提供專項(xiàng)貸款用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。同時在為物業(yè)企業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時，可以采取一定的優(yōu)惠政策，降低物業(yè)企業(yè)的還款壓力。對于物業(yè)企業(yè)來說，在獲得銀行貸款之后，一定要充分了解業(yè)主的需求，基于實(shí)際情況出發(fā)開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來有效滿足業(yè)主的需求。此外物業(yè)企業(yè)還應(yīng)該積極拓展銀行以外的其他融資渠道，保障資金來源，更好實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。

5 結(jié)束語

基于上述分析，在租購并舉的宏觀政策下物業(yè)行業(yè)的重要性更加突出，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理中不可或缺的重要組成部分。但是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在發(fā)展中存在明顯的資金不足情況，在很大程度上影響了物業(yè)管理工作的質(zhì)量，因此國家政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的金融政策為物業(yè)企業(yè)融資提供便利，更好促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

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