商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款問(wèn)題分析

摘 要：近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)銀行有了很大進(jìn)展，在商業(yè)銀行中，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已變成商業(yè)銀行非常重要的貸款業(yè)務(wù)，逐漸發(fā)展成為居民解決住房問(wèn)題的直接融資手段。在我國(guó)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還存在很多不足，尤其是各大銀行在發(fā)放貸款以及貸款管理方面存在很大缺陷，導(dǎo)致商業(yè)銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。本文通過(guò)對(duì)四大商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，結(jié)合目前商業(yè)銀行可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及存在的不足，對(duì)其提出了一定的建議，希望能對(duì)商行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供幫助。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款;商業(yè)銀行;貸款管理

引言

由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，物質(zhì)生活水平大幅度得到了提高，住房的價(jià)格也隨之不斷地上漲。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代背景下產(chǎn)生的，商業(yè)銀行提供的，為了滿足購(gòu)房者購(gòu)房需要而提供的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，已經(jīng)成了購(gòu)房者和商業(yè)銀行雙贏的一種途徑。個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)在為購(gòu)房者提供便捷的同時(shí)，也因其能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行帶來(lái)持續(xù)的收入而成了商業(yè)銀行目前的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。

1個(gè)人住房貸款的含義及特點(diǎn)

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行通過(guò)提供給購(gòu)房者一定的資金，用于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)自用住房的貸款活動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)者需要按照規(guī)定的時(shí)間周期性的支付給銀行本金和利息。伴隨著這些年城市地區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲和持續(xù)的“購(gòu)房熱”現(xiàn)象，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重大，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行的收益熱點(diǎn)之一，被譽(yù)為商業(yè)銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。就目前而言，個(gè)人住房貸款的類型主要有兩種。個(gè)人住房貸款一般具有以下特點(diǎn)：①貸款利率較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)借款人一般比較關(guān)注月供額;②規(guī)模呈周期性（經(jīng)濟(jì)周期敏感性較強(qiáng)）;③個(gè)人住房貸款金額相對(duì)較大且還款年限較長(zhǎng);④個(gè)人住房貸款只能用于人們支付購(gòu)買(mǎi)自用住房;⑤借款人需要按照規(guī)定的周期向銀行歸還月供額。本文發(fā)現(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范比較規(guī)范，但其運(yùn)作流程復(fù)雜。而在實(shí)際商業(yè)銀行對(duì)處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，它任存在很多風(fēng)險(xiǎn)。

2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人因客觀情況無(wú)力還款被迫違約或雖然有能力還款但主觀上放棄還款，從而導(dǎo)致銀行收不上本息，因此遭受一定虧損的可能。我國(guó)目前還沒(méi)有可供商業(yè)銀行合理評(píng)估貸款人情況的信用體系，信息庫(kù)資料的導(dǎo)入還不夠全面，相關(guān)信用體系還處于建設(shè)階段。信用體系的缺失，直接導(dǎo)致商業(yè)銀行在對(duì)借款人進(jìn)行評(píng)估時(shí)存在很大的困難。在判斷是否提供個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，商業(yè)銀行只能簡(jiǎn)單粗略地對(duì)借貸人的基本情況進(jìn)行定性分析，沒(méi)有辦法做相對(duì)精確的定量分析，這就極大地增加了借貸人不償還貸款的可能，增加了信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)銀行只能進(jìn)行靜態(tài)審查。而現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活頻繁，醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)投資等方面的支出都有可能導(dǎo)致借貸人支付能力惡化或者突然下降。靜態(tài)審查由于只審查借貸人在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)的還款能力，因而無(wú)法及時(shí)避免上述情況的出現(xiàn)。目前來(lái)看，我國(guó)的借貸信用意識(shí)還有待于進(jìn)一步增強(qiáng)。借貸人為了能成功辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，會(huì)給商業(yè)銀行提供虛假的個(gè)人資料，這就成為了銀行審查過(guò)程中的又一大困難。而且，部分借貸人在發(fā)現(xiàn)拖延還貸或者不還貸能帶來(lái)更高的收益時(shí)，就會(huì)拒絕還貸。一旦錯(cuò)誤的評(píng)估過(guò)多，將直接導(dǎo)致本就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的銀行產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)上的障礙。

2.2利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人在償還貸款期間，商業(yè)銀行因外界宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致貸款利率發(fā)生變動(dòng)，最終使得銀行遭受一定程度損失。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)個(gè)人住房貸款額度很大，還款時(shí)間很長(zhǎng)，通常超過(guò)15年。貸款利率有可能在這樣一個(gè)周期內(nèi)由于政策、政局、經(jīng)濟(jì)等影響而發(fā)生劇變，這將給商業(yè)銀行帶來(lái)較大的損失。甚至破產(chǎn)。此外，在銀行的資產(chǎn)比例中個(gè)人住房貸款占銀行資產(chǎn)的比重過(guò)高，一但時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能會(huì)導(dǎo)致銀行面臨聲譽(yù)和流動(dòng)性損失。同時(shí)利率發(fā)生變化也會(huì)導(dǎo)致借款人的心理和行為都發(fā)生變化。若利率上升，則會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款成本增加，有可能會(huì)最終導(dǎo)致還款人違約，這會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。若利率下降，則會(huì)導(dǎo)致償還方在約定期限之前還款，這將增加商業(yè)銀行的成本，降低利潤(rùn)。

2.3內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，除了要考慮外部因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也要客觀認(rèn)識(shí)到內(nèi)部管理上存在的不足。首先，銀行在整個(gè)貸款業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，始終存在著對(duì)借貸人情況審查的不足。銀行判斷是否為借貸人辦理業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)借貸人的資產(chǎn)與資格的審核不夠細(xì)致全面。銀行工作人員在辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中，僅僅是按照常規(guī)的步驟進(jìn)行簡(jiǎn)單的審查，缺乏對(duì)借貸個(gè)人的具體經(jīng)濟(jì)情況以及購(gòu)房用途的審查。由于缺乏動(dòng)態(tài)審查機(jī)制，銀行也無(wú)法及時(shí)了解借貸人支付能力的變化情況。其次，銀行內(nèi)部負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警的專業(yè)人員的數(shù)量無(wú)法滿足風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的需要，銀行內(nèi)部的業(yè)務(wù)人員也存在著為了提高自己業(yè)務(wù)量而忽視借貸人資格審查的情況。由于商業(yè)銀行本身對(duì)個(gè)人住房貸款體系的設(shè)置就不夠完整，就可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)人員放貸給滿足基本借貸要求而實(shí)際上并不具備充足還貸能力的人。最后，商業(yè)銀行沒(méi)有對(duì)被抵押房屋的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面詳細(xì)的評(píng)估。如果房屋還沒(méi)有完工，銀行就無(wú)法立即進(jìn)行變現(xiàn);如果房屋已經(jīng)完工，購(gòu)房者拒絕還貸且堅(jiān)持居住在房屋中，即使銀行提起訴訟，在實(shí)踐中也很難做到強(qiáng)制處置，銀行還是要蒙受損失。

3商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的管理

（1）貸款前的管理。在貸款審批之前，商業(yè)銀行調(diào)查人員會(huì)對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人信用的真實(shí)性進(jìn)行核查，嚴(yán)格把控借款人的個(gè)人準(zhǔn)入關(guān)，確保個(gè)人住房貸款的高質(zhì)量，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款率。（2）貸款后的管理。商業(yè)銀行大多設(shè)有專門(mén)的貸款后的管理部門(mén)，其部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)借款人的日常監(jiān)督，對(duì)客戶的還款意愿償還能力等進(jìn)行跟蹤記錄，根據(jù)貸款人的詳細(xì)情況，將其分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五類，并對(duì)后三類情況的貸款人進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，必要時(shí)可采取措施強(qiáng)制要求借款人還款，盡量減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于逾期60天、90天、180天以上的借款人，銀行會(huì)采取各種方式進(jìn)行催收，對(duì)于實(shí)在無(wú)能力還款的借款人，銀行應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理，盡可能減少損失。

4對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的建議

4.1完善個(gè)人信用體系

個(gè)人信用體系需要綜合考慮借貸人的家庭收入情況、是否有過(guò)不良信用記錄等。相關(guān)的信用信息資料越全面，商業(yè)銀行可供分析的資料就越充足，商業(yè)銀行對(duì)借貸人的選擇結(jié)果就會(huì)越可靠，應(yīng)發(fā)放貸款數(shù)額的確定就會(huì)越合理。商業(yè)銀行行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)建立完善的信用體系，在綜合考慮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)特殊性的條件下，科學(xué)設(shè)置所需要參考的因素，詳盡收集影響借貸人支付能力的資料。商業(yè)銀行在進(jìn)行信用體系的設(shè)置時(shí)，要充分注意運(yùn)用定量分析與動(dòng)態(tài)分析的方法，以規(guī)避一部分可以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。如果僅僅完善現(xiàn)有的定性分析和靜態(tài)分析辦法，仍然無(wú)法從根本上提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度。商業(yè)銀行也可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置一些獎(jiǎng)懲制度，如對(duì)按時(shí)還貸的借貸人，給予適當(dāng)延長(zhǎng)還款截止日期的權(quán)利;對(duì)拒絕還貸的人，限制其借貸的數(shù)額，公布信用差的借貸人的名單，進(jìn)行追責(zé)。

4.2強(qiáng)化政府監(jiān)管職能

加強(qiáng)政府監(jiān)管，重點(diǎn)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管與引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)管，完善市場(chǎng)監(jiān)管體系。房地產(chǎn)行業(yè)存在著不確定性，國(guó)家需要針對(duì)不同的時(shí)期制定不同的政策來(lái)調(diào)控，建立良好的外部環(huán)境，而商業(yè)銀行可以隨時(shí)根據(jù)國(guó)家政策調(diào)整自己的制度，及時(shí)掌握形勢(shì)變化。

4.3流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行可以通過(guò)采用資產(chǎn)證券化的途徑;哎有效轉(zhuǎn)移個(gè)人住房貸款所引致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。借款人在利率較低時(shí)提早還款也可能導(dǎo)致銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行可以把握利率走勢(shì)，來(lái)降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行可以在個(gè)人住房貸款和銀行剩余的不良資產(chǎn)中發(fā)行新資產(chǎn)，并根據(jù)固定現(xiàn)金流量為發(fā)行可在市場(chǎng)上交易的證券。資產(chǎn)證券化可以將與該資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給在市場(chǎng)上持有此類證券的投資者。與此同時(shí)，銀行也可以通過(guò)發(fā)行證券，快速提取資金，同時(shí)也降低了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)金融業(yè)環(huán)境的持續(xù)變好，除資產(chǎn)證券化這種方式之外，還有其它方式去控制或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4防范開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

要加大對(duì)開(kāi)放商的監(jiān)管力度。商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，對(duì)于擬合作的開(kāi)發(fā)商，要按照規(guī)章制度調(diào)查公司的資信、信用、經(jīng)營(yíng)、納稅情況。對(duì)于有疑問(wèn)的樓盤(pán)，則采取實(shí)地考察，確定其工程質(zhì)量及完工情況，確保及時(shí)控制開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。在貸款發(fā)放后，也會(huì)派有關(guān)部門(mén)每月了解樓盤(pán)的工程進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)可疑之處必須嚴(yán)格把控，防止樓盤(pán)出現(xiàn)“爛尾”。若開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，銀行會(huì)及時(shí)通知借款人采取止損措施，這樣不僅能減少借款人損失，銀行也能及時(shí)采取止損措施。

4.5建立健全商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系

我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款必須堅(jiān)持兩證缺一不可，并在兩主管部門(mén)審核完權(quán)利證書(shū)時(shí)，方可發(fā)放貸款。此外，房地產(chǎn)部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該經(jīng)常溝通，交流時(shí)事政策。如果有相關(guān)條件的支持，可以建立相關(guān)的基本信息聯(lián)網(wǎng)，信息共享，以防漏洞的出現(xiàn)。對(duì)按揭貸款相同的土地，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)持地圖和實(shí)地標(biāo)明土地面積相應(yīng)的進(jìn)行抵押范圍分割，然后根據(jù)計(jì)算報(bào)告，考慮實(shí)際情況，評(píng)估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進(jìn)行，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的有效保障。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于我們國(guó)家部分商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)盡可能建立完善個(gè)人信貸方面的業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理體制，個(gè)人住房貸款方面的操作和不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)、道德缺失的風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)市場(chǎng)變化的不定風(fēng)險(xiǎn)，這都可能導(dǎo)致部分銀行產(chǎn)生一定的損失，造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，只有加強(qiáng)控制才能使銀行的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化?？傊?，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)正面臨著繼續(xù)前進(jìn)的動(dòng)力，也面臨著來(lái)自社會(huì)各階層的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

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作者簡(jiǎn)介：陳泊宇，男，漢族，就讀于東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。