淺談房地產(chǎn)經(jīng)營管理

楊廣才

摘要：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在國家堅持房住不炒基調(diào)下，近幾年來政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂是有增無減。在一系列嚴酷的環(huán)境中，房地產(chǎn)由以前的黃金時代逐漸變?yōu)榘足y時代，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉，未來房地產(chǎn)公司又如何保持持續(xù)經(jīng)營。

關鍵詞：房地產(chǎn);房住不炒;持續(xù)經(jīng)營

一、房地產(chǎn)特點

（一）資金密集型

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，這一特點已限制只有部分企業(yè)或個人有能力成為房地產(chǎn)開發(fā)商。很多小房地產(chǎn)開發(fā)商苦于自身沒有雄厚的資金，于是進行高杠桿操作，自拿土地那一刻，便各種重復抵押貸、開發(fā)貸等，財務杠桿率出奇的高。自九十年代海南省房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)經(jīng)歷過幾年大蕭條后，由于福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動，房地產(chǎn)行業(yè)才重新起步。

（二）開發(fā)及投資回收周期長

房地產(chǎn)屬于大型建筑工程，整個房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，通常開發(fā)商從拿地到取得預售證開盤售賣的時間需要12到24個月，整個開發(fā)周期期間幾乎沒有任何凈現(xiàn)金流入，導致開發(fā)商前期需要墊付占用的資金多而且時間長。這會導致開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊的情況時常發(fā)生，一旦某項開發(fā)工程由于資金不能及時到位受到影響的話，會進一步延遲樓盤開放售賣時間，從而影響項目的現(xiàn)金流入時間。

另外，由于開發(fā)周期長，所以對應的投資回收期也相應慢。從拿地到開發(fā)，再到開盤售賣，最后售罄的時間通常需要2-3年時間，有些項目可能需要4-5年才有可能售罄，如此一來，開發(fā)商從一開始的支付土地成本、開發(fā)建安成本那一刻起，到最終樓盤售罄收完樓款為止，大多需要3年時間左右才能把整個項目的投資回收期貫穿完整。

（三）政策影響大

如果單從房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)只是普通的拿地蓋房子出售，但實際上，房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅只是蓋房子售賣這么簡單。由房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來的事物影響力甚至遠遠超過蓋房子這個行為。就目前來講，一座城市的規(guī)劃，一個學校，一個醫(yī)院，一條地鐵線（或者高鐵線和城軌線）等都影響著一個房地產(chǎn)項目經(jīng)營的好與壞。由房地產(chǎn)衍生出來的學位房，地鐵房，甚至房地產(chǎn)行業(yè)自身的融資條件等，大多與國家政府政策密切相關。國家或當?shù)厥∈姓恼咦呦?，就是房地產(chǎn)今后的走向，同時，國家政府為避免房地產(chǎn)影響國民居住，每時每刻都在房企-國民-政府之間進行政策調(diào)控，要同時考慮房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、國民居住問題、政府土地財政之間的利弊。

（四）開發(fā)過程復雜

一個樓盤的開發(fā)，大致經(jīng)過的階段有：土地投資階段、策劃階段、前期階段、設計階段、施工階段、營銷階段、物業(yè)階段、收尾階段。一般來說整個開發(fā)過程是比較復雜的，主要原因是，開發(fā)商不可能整個項目所有工程都一攬子解決，通常開發(fā)商會把整個項目的工程大部分分包給其他施工商，這樣一來就是產(chǎn)生質(zhì)量與監(jiān)督問題，開發(fā)商為質(zhì)量和監(jiān)督方面上需要花一定代價來保質(zhì)保量保進度，因為各個階段工作的開展需要通過政府部門進行許可使用證的頒發(fā)，這就經(jīng)常說的五證。五證分別為：《國有土地使用證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》;房地產(chǎn)開發(fā)商必須五證齊全，才可以合法合規(guī)進行樓盤售賣。

二、房地產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境

（一）內(nèi)部管理水平低

我國房地產(chǎn)行業(yè)目前已發(fā)展四十年多，與其他各國發(fā)展歷程相比，發(fā)展速度快但整個行業(yè)管理水平相對落后，主要原因是，早些年房地產(chǎn)公司但凡是塊地，都是賺錢的，只要拿到地塊，開發(fā)商就賺錢。因為房價在早些年一路高歌上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商拿到地就是拿到了利潤，至于內(nèi)部的管理核算之類的工作，都比較粗糙，完全沒有類似日企的那種精細化管理。仔細一想也是，當時的環(huán)境都是一直拿地，拿到地塊就是賺到錢，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有誰會想到經(jīng)營精細化那些事情。

（二）外部環(huán)境不樂觀

近幾年來，國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策可謂是一紙比一紙嚴，再加上美國發(fā)起對中貿(mào)易戰(zhàn)，整個中國乃至全球的經(jīng)濟都不景氣。面對各種黑天鵝事件的發(fā)生，金融機構(gòu)收緊銀根，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流越過越緊，面對可望不可及的房價，居民觀望情緒高漲，房子愈發(fā)難售。某些房地產(chǎn)公司為回籠資金不惜打折大甩賣，地方政府怕引發(fā)更多惡性降價問題，公然出臺房地產(chǎn)備案價不允許降價銷售，產(chǎn)生一種現(xiàn)象是：一邊是房地產(chǎn)資金鏈快斷房子卻依舊賣不出去;另外一邊是居民面臨高昂房價居住不起。

三、持續(xù)發(fā)展措施

目前國家已明確房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟不作為短期調(diào)控經(jīng)濟的手段，所以房地產(chǎn)行業(yè)以前所享受的政府政策性紅利已越來越少，在外部環(huán)境無法改變的情況下，房地產(chǎn)如何才能在今后明哲保身保持持續(xù)經(jīng)營發(fā)展成為目前房企的最重要的事情。

（一）制定戰(zhàn)略目標

房地產(chǎn)企業(yè)應制定相應的三年或五年戰(zhàn)略目標計劃，根據(jù)計劃逐層分解到各個區(qū)域公司或項目上。同時盤活已有庫存資源，找出年度目標缺口，按目標缺口制定投資目標，根據(jù)各個城市公司及項目之間合理分配投資目標，保障企業(yè)年度目標。同時應定期對戰(zhàn)略目標進行回顧分析，出現(xiàn)重大影響事項時，應及時調(diào)整公司戰(zhàn)略目標。

（二）注重房產(chǎn)附屬功能

相比以前隨便拿地都是利潤的情況下，如今這種情況已屬罕見。由于房子的數(shù)量增加，加上地價的上升，面粉怎么會比面包貴的情況一直被開發(fā)商和中介掛在嘴邊引導消費者購買樓房。然而，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，地方政府為土地財政收入不斷出售土地，但剛才已描述，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為不僅僅只是拿地蓋房子，由房子衍生的事物更為影響人們的購買行為。有些房地產(chǎn)開發(fā)商的想法恰恰與此相反，最終的結(jié)果導致項目虧損，甚至一些小開發(fā)商直接倒閉或被收購。

以前土地不會存在流拍現(xiàn)象，如今比比皆是。不是企業(yè)不想拿地，而是企業(yè)在拿地的時候需要考慮的不僅僅是建房子那么簡單，更注重的是房子的附屬衍生事物。隨著城鎮(zhèn)一體化的推進，全國各地逐步形成以京津冀，江浙蘇長三角及粵港澳大灣區(qū)的幾個大型綜合地區(qū)規(guī)劃，人口凈流入增長的城市才會存在盈利的項目，其他許多城市早已透支未來的購房消費能力，再進行開發(fā)新的項目時，無疑是庫存過剩，再無接盤俠進行兜底。

（三）投資測算及全周期經(jīng)營計劃

外部融資環(huán)境差，加上市場環(huán)境不樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)在進行拿地的時候已謹言慎行，在每一次的招拍掛中，土地價、自持面積、保障房面積等一系列因素，房地產(chǎn)企業(yè)都需要考慮在內(nèi)，根據(jù)不同的因素組合進行測算利潤，這種投資前測算地塊利潤的方法已逐步走入各大房地產(chǎn)開發(fā)商，為的就是今后根據(jù)測算凈利潤情況評估項目風險，把手里僅有的資金能放到回報率最大的項目上，提高資金使用效率。

對于已拿地正在進行規(guī)劃開發(fā)、預售、部分已售的項目，房地產(chǎn)企業(yè)需持續(xù)關注經(jīng)營結(jié)果，記錄歷史月份經(jīng)營情況，預測未來月份經(jīng)營預測，并且根據(jù)影響因素進行敏感性分析，測算項目后期調(diào)整因素對經(jīng)營結(jié)果的影響，形成項目自拿地后到全部售罄的全周期經(jīng)營計劃管理。同時記錄項目每個階段的經(jīng)營情況，根據(jù)歷史月份數(shù)據(jù)不斷滾動修訂未來預測月度和季度業(yè)績目標，保障企業(yè)目標順利達成。

（四）定期經(jīng)營分析

面對市場環(huán)境及政策的快速變化，房地產(chǎn)企業(yè)在制定月度、季度、半年度、年度目標時，需要全面考慮企業(yè)現(xiàn)存投資計劃及經(jīng)營計劃與結(jié)果，規(guī)劃設計好管理駕駛艙?？梢愿鶕?jù)管理駕駛艙的經(jīng)營分析結(jié)果及時調(diào)整及下達集團公司目標和經(jīng)營決策，從橫向及縱向?qū)具M行經(jīng)營分析，對今后發(fā)展策略及發(fā)展方向提供具有建設性的參考結(jié)果。

（五）內(nèi)部經(jīng)營審計

大中型房地產(chǎn)公司里，多數(shù)存在跨區(qū)域跨省市的分子公司，對于分子公司各自的經(jīng)營里，有部分經(jīng)營行為存在信息失真情況，例如：利用公司制度漏洞進行業(yè)績造假，沒充分考慮當?shù)卣呙つ恐贫ü窘?jīng)營策略，損害股東利潤等。這種情況，由于跨地域經(jīng)營及各個政府政策不一的問題，集團管理層往往會忽略分子公司的經(jīng)營真實性。這時就需要集團發(fā)揮審計的重要性，成立專項的審計小組定期對各個分子公司的經(jīng)營行為進行稽核檢查，從而得出其經(jīng)營行為是否存在與集團公司經(jīng)營方針不一致或存在腐敗貪污等問題，切實保障股東權益不受損害，保證公司健康持續(xù)經(jīng)營。

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