出賣人無權(quán)處分房屋的合同效力分析

摘 要 出賣人無權(quán)處分房屋導(dǎo)致引發(fā)爭議而提起訴訟的案件在法院的訴訟案件中占比比較大，法官在審理該類案件時(shí)，常會(huì)因?yàn)榉梢?guī)定之間不相一致的規(guī)定，導(dǎo)致判決的不一致，出現(xiàn)了同案不同判的情況。本文旨在通過對案例的研討，明確出賣人無權(quán)處分房屋的合同效力判定和法律適用規(guī)則，避免法律適用的不一致，以期對司法實(shí)踐提供理論參考。

關(guān)鍵詞 無處分權(quán) 有效合同 追認(rèn)

作者簡介：崔紅麗，天津市西青區(qū)人民檢察院第五檢察部檢察官助理。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.277

一、基本案情

案情：毛某與賀某系夫妻關(guān)系，賀某在毛某未到場的情況下與閔某簽訂了房屋買賣協(xié)議，將毛某和賀某共有的涉訴房屋賣與閔某，約定房屋價(jià)款為75萬元。合同簽訂后，閔某向賀某支付共計(jì)75萬元。因房屋為小產(chǎn)權(quán)房屋，故一直未辦理房屋變更登記手續(xù)，但已經(jīng)交付房屋給賀某。后毛某以自己未在合同上簽字且不知情為由訴至法院，要求判令閔某返還房屋并賠償經(jīng)濟(jì)損失。一審法院認(rèn)為毛某將近八年的時(shí)間未在原房屋居住，視為默認(rèn)房屋的買賣，故判決駁回毛某的訴訟請求。毛某不服一審判決，上訴至中級人民法院，終審法院判決駁回上訴，維持原判。后毛某向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。

二、分歧意見

本案的爭議焦點(diǎn)在于賀某和閔某簽訂的買賣合同是否有效。對此，本案在審查過程中，有三種分歧意見。

第一種意見，合同效力在所不問，以善意取得認(rèn)定閔某取得物權(quán)。善意取得是為了維護(hù)交易的安全，這種安全是基于相信公示所致，也就是說，不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人與登記薄上所載明的權(quán)利人不一致時(shí)，而善意第三人出于相信登記與自認(rèn)為有處分權(quán)而實(shí)際并無處分權(quán)的人交易，法律為保護(hù)交易安全規(guī)定善意第三人直接享有物權(quán)。

第二種意見，合同無效，且閔某無法取得物權(quán)。賀某與閔某簽訂買賣合同，并不是以毛某的名義處分房屋，所以不成立無權(quán)代理。且賀某無權(quán)處分毛某財(cái)產(chǎn)，與閔某訂立的合同系無權(quán)處分合同，效力待定，但本案被告閔某并無直接證據(jù)證明已得到毛某追認(rèn)，現(xiàn)毛某訴至法院，視為明確表示不予追認(rèn)，故合同自始無效。

第三種意見，合同有效，閔某取得物權(quán)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)我國《婚姻法》第17條和《婚姻法解釋（一）》第17條的相關(guān)規(guī)定，本案毛某雖未在合同書上簽字，應(yīng)視為原告夫妻二人的相互代理處分權(quán)的行為。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)效力待定，但嗣后毛某的行為表明已以默示的方式對合同予以了追認(rèn)，追認(rèn)后該合同自始有效。

三、評析意見

在現(xiàn)今的社會(huì)中，房屋買賣成為關(guān)系群眾切身利益的大事，如何平衡原權(quán)利人和善意第三人之間的利益是《合同法》《物權(quán)法》等法律關(guān)注的焦點(diǎn)。法院對此類案件的把握也是模糊不清，因此在司法實(shí)踐中往往出現(xiàn)以上的分歧。針對第一種意見，善意取得需要滿足的條件是：（1）處分人是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn);（2）受讓人對于處分人是無權(quán)處分的情況不知情;（3）處分的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過登記或交付轉(zhuǎn)移給受讓人。根據(jù)上述善意取得的條件，該案閔某不能根據(jù)善意取得房屋，本案房屋是小產(chǎn)權(quán)房屋，并未登記在受讓人名下，受讓人沒有取得房屋的物權(quán)。針對第三種意見中第一種觀點(diǎn)，一般認(rèn)為，家事代理權(quán)是夫妻之間因特殊身份關(guān)系當(dāng)然享有代理權(quán)僅限于滿足日常生活之需要，而本案中涉及房屋糾紛，標(biāo)的價(jià)值較大，不能適用家事代理權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定。而針對第二種意見和第三種意見中第二種觀點(diǎn)，兩者之間都認(rèn)為該案涉及無權(quán)處分，合同是效力待定的合同，但毛某的行為是否可以構(gòu)成對合同的追認(rèn)，是合同是否有效的關(guān)鍵。文章認(rèn)為，本案賀某和閔某的合同是依法成立的有效合同，人民法院的判決正確，但說理的理由有待考證。

（一）無權(quán)處分的含義

無權(quán)處分，簡單來講是行為人處分無處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱，但該含義有著更大的爭議和分歧。

1.何為“無處分權(quán)”

從狹義的角度理解，無權(quán)處分指，無處分權(quán)人以自己的名義，就標(biāo)的物的所為的處分行為，但在司法實(shí)踐中，出賣人出賣的財(cái)產(chǎn)往往是其與其他人共同共有的房屋或財(cái)產(chǎn)，這種情況下是否可以算作出賣人“無權(quán)”則需要更進(jìn)一步分析。根據(jù)無權(quán)處分的種類可以分為以下三類：一是無處分權(quán)人處分他人之物;二是處分權(quán)受到限制的出賣人處分自己之物;三是共有人不遵守共有權(quán)處分規(guī)則實(shí)施的無權(quán)處分行為。針對第一類，無處分權(quán)處分他人之物是屬于典型的無權(quán)處分，可以適用無權(quán)處分的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行裁判;針對第二、三類，出賣人對所處分之物并非沒有處分權(quán)，而是處分權(quán)受到限制，在第二類情形中如所處分之物為抵押之物，那么其處分權(quán)受到抵押權(quán)人的限制，在第三類情形中，出賣人所處分的就是自己所有之物，只不過處分為遵循內(nèi)部處分規(guī)則，侵害的是其他共有人的利益，因此第二、三類無權(quán)處分的情況中，出賣人處分自己之物應(yīng)該認(rèn)定為是有權(quán)處分，并非是嚴(yán)格意義上的無權(quán)處分，不應(yīng)適用無權(quán)處分的相關(guān)法律規(guī)定。在本案中，毛某和賀某是夫妻關(guān)系，涉案房屋是屬于其婚內(nèi)共有房產(chǎn)，其任何一方處分房屋，對第三人而言都是有權(quán)處分的，除非毛某能夠有證據(jù)證明第三人對夫妻一方處分房屋未經(jīng)另一方同意的情形是明知或應(yīng)知，而本案毛某并未提供此類證據(jù)，因此本案賀某和閔某的房屋買賣合同不需要毛某的追認(rèn)，其自始至終是有效合同，并不涉及到無權(quán)處分的法律規(guī)則的適用。

2.應(yīng)否區(qū)分處分行為與負(fù)擔(dān)行為

很多學(xué)者認(rèn)為，認(rèn)定無權(quán)處分的合同是否有效需要看處分行為的性質(zhì)，如處分行為僅僅是一種負(fù)擔(dān)行為，那么該合同則不應(yīng)因第三人是否追認(rèn)而影響其效力。處分行為和負(fù)擔(dān)行為是根據(jù)合同的內(nèi)容來看，如果單純是債權(quán)性質(zhì)的合同，當(dāng)事人僅給自己設(shè)定了負(fù)擔(dān)，并沒有實(shí)際轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，那么這類合同是債權(quán)合同，即不需要第三人追認(rèn)即有效的合同，如何合同不僅是為自己設(shè)定負(fù)擔(dān)，而是涉及轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，那么第三人追認(rèn)的效果是針對物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)?？梢?，這種學(xué)說認(rèn)為合同應(yīng)區(qū)分為債權(quán)負(fù)擔(dān)和物權(quán)轉(zhuǎn)移，即負(fù)擔(dān)行為與處分行為，將合同效力和物權(quán)轉(zhuǎn)移分別規(guī)定其是否有效。筆者認(rèn)為，這種區(qū)分在實(shí)踐中操作難度過大，對法官來講區(qū)分處分行為和負(fù)擔(dān)行為是模糊不清的，容易導(dǎo)致實(shí)踐中同案不同判的發(fā)生。因此，現(xiàn)階段不應(yīng)作此區(qū)分。在本案中，如第三人閔某知曉賀某是未經(jīng)過毛某同意處分房屋，那么毛某的追認(rèn)是直接針對合同的追認(rèn)，直接決定著合同的有效與否。

（二）如何認(rèn)定第三人的行為為“追認(rèn)”

在本案中，其中有兩種觀點(diǎn)圍繞第三人行為是否構(gòu)成“追認(rèn)”進(jìn)行爭論。一是被告閔某并無直接證據(jù)證明已得到毛某追認(rèn)，現(xiàn)毛某訴至法院，視為明確表示不予追認(rèn)，二是毛某雖未明確表示追認(rèn)，但原告毛某在該合同訂立后不久即積極隨丈夫搬家至縣城居住且多年不回老家探望，其行為足以認(rèn)定是以默示的方式對合同予以追認(rèn)，此合同有效。因此毛某默示的行為是否可以認(rèn)可為追認(rèn)，也是本案的焦點(diǎn)之一。追認(rèn)的效果是使效力待定的合同變?yōu)橛行Ш贤?，根?jù)法律的相關(guān)規(guī)定，可以將追認(rèn)的成立要件總結(jié)如下：（1）行為人必須具備行為能力;（2）被追認(rèn)的行為必須合法;（3）追認(rèn)應(yīng)當(dāng)以明示或者行為能夠推定為追認(rèn)的方式作出。而對于當(dāng)事人的默示是否能夠認(rèn)定為追認(rèn)需要進(jìn)一步探討。根據(jù)《合同法》第四十七條針對限制民事行為能力人從事法律行為法定代理人追認(rèn)的規(guī)定，相對人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。也就是說追認(rèn)的構(gòu)成必須是明確的追認(rèn)，針對默示的行為不能構(gòu)成追認(rèn)的情況。本案中首先不能認(rèn)定其對合同的簽訂情況知曉，其次即便不考據(jù)毛某對合同是否知曉，也不能認(rèn)定毛某隨丈夫搬家至別處居住就是對合同的默認(rèn)。此合同如果成立無權(quán)處分，毛某對合同的追認(rèn)必須要達(dá)到明確追認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，單純的默認(rèn)不能被認(rèn)定為追認(rèn)。

（三）無權(quán)處分的法律適用規(guī)則

現(xiàn)今無權(quán)處分房屋的情形屢見不鮮，在法院的生效判決中稍加檢索就會(huì)發(fā)現(xiàn)無權(quán)處分房屋所占比例較大，針對此種情形，國家多次出臺相關(guān)法律對此予以明晰，以指導(dǎo)司法實(shí)踐。具體包括以下幾項(xiàng)規(guī)定：《合同法》第 132 條規(guī)定：“出賣他人之物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有處分權(quán)”;《合同法》第 52 條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”;《合同法》第150條規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外”;《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。可知，《合同法》第 52 條和《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條的法律規(guī)定存在矛盾和沖突，嚴(yán)重影響了裁判的統(tǒng)一和明確，因此更需要明確無權(quán)處分的適用規(guī)則。本文認(rèn)為，首先應(yīng)區(qū)分相關(guān)情況，選擇適用《合同法》第 52 條和《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條的規(guī)定，其次在認(rèn)定合同有效之后，根據(jù)《合同法》第150條和第113條的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任和瑕疵擔(dān)保責(zé)任。具體理由如下：

一般認(rèn)為，合同生效需要具備三個(gè)要件： 當(dāng)事人締約時(shí)具有相應(yīng)的締約能力; 當(dāng)事人意思表示真實(shí); 不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國家或社會(huì)公共利益。效力待定合同的構(gòu)成要件為締約人無締約能力或者無意思表示。出賣人無權(quán)處分房屋所涉及的是第三人無出賣房屋的意思表示，出賣人以自己的名義與買受方訂立房屋買賣合同。從合同生效所具備的的條件來看，出賣人與買受人所訂立的合同是滿足合同生效的所有條件，其欠缺的是所處置的標(biāo)的物涉及到第三人的權(quán)益，在第三人對該合同不予追認(rèn)的情形下，其所影響的是標(biāo)的物的物權(quán)移轉(zhuǎn)，而對合同的效力是不受影響的。因此，《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條針對無權(quán)處分所做的法律規(guī)定是符合現(xiàn)今買賣合同的實(shí)際情況的，在大多數(shù)的無權(quán)處分的情形下，應(yīng)適用《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條認(rèn)定合同有效。如認(rèn)定合同有效，買受人因?yàn)榈谌酥鲝垯?quán)利導(dǎo)致物權(quán)無法移轉(zhuǎn)時(shí)，可以根據(jù)《合同法》第150條和第113條向出賣人要求承擔(dān)違約責(zé)任和瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

但有一些情形，應(yīng)排除適用《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條，而應(yīng)適用《合同法》第52條的相關(guān)規(guī)定。本文認(rèn)為，例外情形有以下幾種：一是出賣人出賣的房屋與出賣人沒有關(guān)聯(lián)，非共同共有的房屋。在這種情形下，買受人對房屋的性質(zhì)應(yīng)該進(jìn)行基本的了解，房屋非出賣人所有是通過外部觀察可以得出結(jié)論，且若認(rèn)定該類合同有效，對房屋所有人也是不公平、不公正的。二是買受人對出賣人與第三人的關(guān)系及房屋的共有情況都是明知的，買受人在簽訂合同審查過程中，存在疏忽大意的過失。在以上情形存在時(shí)，第三人就享有追認(rèn)的權(quán)利，其是否追認(rèn)直接決定著合同是否生效。如第三人對合同不予追認(rèn)，買賣合同無法生效，那么買受人可以根據(jù)《合同法》第42條向出賣人主張締約過失責(zé)任。

（四）結(jié)語

本案閔某和賀某簽訂的合同依法有效，首先賀某和毛某是夫妻關(guān)系，對房屋享有共同共有的權(quán)利，對于第三人而言夫妻一人代表另一人處分房屋是合乎社會(huì)生活習(xí)慣的;其次，沒有證據(jù)證明閔某在簽訂合同時(shí)是有過錯(cuò)的。由于該房屋是小產(chǎn)權(quán)房屋，無法根據(jù)公示的方式轉(zhuǎn)移房屋的物權(quán)，所以閔某無法獲得房屋的所有權(quán)，但閔某可以在合同成立且有效的基礎(chǔ)上向何某主張違約責(zé)任和瑕疵擔(dān)保責(zé)任，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

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