房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究

韓舒

[摘 要]房地產(chǎn)公司面臨著諸多的財(cái)務(wù)管理問題，而全面預(yù)算作為財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約投資和支出成本具有重要的意義。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)金流動(dòng)較大的情況下，全面預(yù)算管理在風(fēng)險(xiǎn)控制等方面發(fā)揮著重要的作用，而完善全面預(yù)算管控制度就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最好的資源分配，近年全面預(yù)算管理制度已經(jīng)在不少房地產(chǎn)企業(yè)得到運(yùn)用，但由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相關(guān)專業(yè)的全面預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，且相關(guān)制度并不完善，故而企業(yè)的預(yù)算管理還有較大的提升空間，當(dāng)前在預(yù)算編制、實(shí)施以及考核等方面都存在一些問題。文章全面分析把控了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的作用、價(jià)值和存在的一些問題，并對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行闡述，提出了房地產(chǎn)全面預(yù)算管控的建議，以期提升企業(yè)的管理水平。

[關(guān)鍵詞]全面預(yù)算管理;房地產(chǎn)企業(yè);考核;控制

[中圖分類號(hào)]F275

1 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中的作用

全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是預(yù)算制度的基礎(chǔ)，全面預(yù)算管理可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)方面，規(guī)范財(cái)務(wù)預(yù)算的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，波動(dòng)性大，資金規(guī)模效益強(qiáng)，且建筑物體的造價(jià)成本金額容易受到市場(chǎng)的波動(dòng)和影響。為此，在房地產(chǎn)企業(yè)引入全面預(yù)算管理制度，可以進(jìn)一步對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)做到精細(xì)化管理，對(duì)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的重要原則

2.1 全面預(yù)算管理意識(shí)原則

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步相對(duì)歐美國家較晚，整體經(jīng)濟(jì)效益有待提升，且一些企業(yè)也經(jīng)常因?yàn)槭袌?chǎng)和管理問題而出現(xiàn)資金不足或者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況，加上房地產(chǎn)企業(yè)本地的資金運(yùn)作周期長，對(duì)流動(dòng)性資金要求高，若不做好全面的預(yù)算計(jì)劃則不利于企業(yè)的發(fā)展。因此樹立全民預(yù)算管理意識(shí)至關(guān)重要。而房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理制度必須得到高度重視，并在有強(qiáng)烈預(yù)算意識(shí)的背景下加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、控制。事實(shí)上，樹立全面預(yù)算管理意識(shí)是做出預(yù)算的第一步，因?yàn)橐獜乃枷肷钊胝J(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)預(yù)算，而更是一種可以將其引入做出企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行科學(xué)分配管理的一種方法。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)成本較大，若風(fēng)險(xiǎn)提升卻缺乏完整的預(yù)算管理制度，就可能造成較大的損失。

2.2 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)原則

從預(yù)算的分類來看，目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理制度上還不夠全面，相關(guān)的統(tǒng)籌機(jī)制有待進(jìn)一步提升，而收入預(yù)算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)公司來說有著重要的影響，且收入預(yù)算會(huì)受到政府市場(chǎng)調(diào)控政策的影響。對(duì)于諸如房地產(chǎn)企業(yè)這樣銷售和建設(shè)需要同步進(jìn)行的企業(yè)來說，企業(yè)要制定合理的收入預(yù)算。但企業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制不僅僅體現(xiàn)在收入預(yù)算方面，支出預(yù)算同樣要及時(shí)地跟進(jìn)，在企業(yè)進(jìn)行預(yù)算的過程中，往往需要對(duì)企業(yè)整體的資金支出情況做出預(yù)測(cè)，包括采購支出、宣傳支出、建筑成本、人力成本等支出或者一些不確定的額外增量成本進(jìn)行預(yù)算?？傮w來說，預(yù)算協(xié)調(diào)機(jī)制要包括支出和收入兩大部分，并對(duì)相關(guān)的預(yù)算進(jìn)行合理的監(jiān)控。

從部門預(yù)算溝通看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制也表現(xiàn)在內(nèi)部管理的過程中，全面預(yù)算管理稱之為全面的，也應(yīng)該覆蓋不同的項(xiàng)目、部門和內(nèi)容，所以需要進(jìn)行跨部門的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一預(yù)算，做好統(tǒng)籌兼顧、全面協(xié)調(diào)。

從預(yù)算和落地執(zhí)行看，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制也需要對(duì)接資金預(yù)算項(xiàng)目和實(shí)際執(zhí)行。若全面預(yù)算管理只做到資金預(yù)算，但在落地上沒有同早期的預(yù)算進(jìn)行協(xié)調(diào)和對(duì)接，且執(zhí)行力不到位，也將影響到企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制。事實(shí)上，在現(xiàn)代企業(yè)管理中，其他部門在財(cái)務(wù)方面的知識(shí)并不專業(yè)，這就更需要企業(yè)建立全面的協(xié)調(diào)機(jī)制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度的確立

3.1 將企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)

全面預(yù)算管理制度具有深度性和廣泛性，是對(duì)其企業(yè)所有財(cái)務(wù)的一個(gè)預(yù)算形式。而隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革的深入推進(jìn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的深入研究并強(qiáng)化自身的憂患意識(shí)。在現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算往往通過財(cái)務(wù)資金的預(yù)算指標(biāo)和執(zhí)行力來進(jìn)行分析，但其遵循的基本是企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，所以企業(yè)在制定全面預(yù)算管理制度的過程中，要深入地把控企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營方向和制定的增長目標(biāo)乃至設(shè)置的成本控制目的，如此才能根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略任務(wù)來分析和提高現(xiàn)有的資金管理能力。企業(yè)在制定全面預(yù)算管理制度的過程中也需要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部外部環(huán)境的了解，如此才可以更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，讓自身的全面預(yù)算管理更加符合行業(yè)實(shí)際和企業(yè)實(shí)際?？傊?，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)具有導(dǎo)向性，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑投資計(jì)劃、銷售計(jì)劃和整體發(fā)展計(jì)劃都對(duì)全面預(yù)算管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，故而兩者必須結(jié)合起來考慮。

3.2 完善全面預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度

從覆蓋方面看，全面預(yù)算管理制度必須全面，并配套制定和落實(shí)相關(guān)的制度，而除了要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)來設(shè)定預(yù)算外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)規(guī)劃和任務(wù)、相關(guān)項(xiàng)目的投資規(guī)劃、銷售額度目標(biāo)和計(jì)劃、公司整體資金費(fèi)用預(yù)算、成本估算、戰(zhàn)略集資等問題也需要得到全面的管理，如此才能體現(xiàn)出全面性，而且需要做好全面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。

從全面預(yù)算的執(zhí)行看，全面預(yù)算的執(zhí)行的差異性和執(zhí)行的效益都需要進(jìn)行深入地分析和評(píng)估，而這都直接影響到了全面預(yù)算的編制和執(zhí)行以及監(jiān)控，所以需要綜合考慮到不同部門之間的配合和銜接，建立完整的全面預(yù)算制度溝通機(jī)制，防止全面管理制度落空。當(dāng)然除了對(duì)接公司的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)外，在自身進(jìn)行預(yù)算的過程中也需要提前明確好相關(guān)的目標(biāo)，如此才可以通過小目標(biāo)的劃分將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行對(duì)接，讓不同項(xiàng)目之間的預(yù)算得到合理的分配，進(jìn)而提升企業(yè)經(jīng)營效率。

3.3 建立全面預(yù)算管理的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

實(shí)施全面預(yù)算管理制度必須建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)同外部的聯(lián)系，這是基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的周期性強(qiáng)，受市場(chǎng)影響較小，容易受到多個(gè)方面的干擾，而價(jià)格和資金也隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此要探索建立有一個(gè)符合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)和運(yùn)營體系的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。在遵循相關(guān)預(yù)算政策和標(biāo)準(zhǔn)的情況下，根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)相關(guān)預(yù)算進(jìn)行完善，如此可以讓企業(yè)的相關(guān)預(yù)算得到更大的完善，方便編制、匯總、審核等執(zhí)行，進(jìn)而可以幫助企業(yè)編制和執(zhí)行更好的指標(biāo)考核相關(guān)制度，從而對(duì)可能調(diào)整的內(nèi)容隨時(shí)改善。

企業(yè)的外部環(huán)境往往是動(dòng)態(tài)的，且可能產(chǎn)生價(jià)格上的波動(dòng)，企業(yè)在制定全面預(yù)算管理制度的時(shí)候，就要將動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制引入進(jìn)來，綜合考慮可能的潛在的影響，防范可能產(chǎn)生的一些風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)需要設(shè)立專門的管理部門和制度，在此基礎(chǔ)上打造高效的市場(chǎng)宏觀隊(duì)伍，保持對(duì)市場(chǎng)的敏感性分析，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，也必須引起高度的重視，并在實(shí)際工作中將其落地。

3.4 完善企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

制度考核不僅僅針對(duì)員工，對(duì)于企業(yè)自身來說同樣如此，對(duì)于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理中，企業(yè)也需要對(duì)自身進(jìn)行基礎(chǔ)性的考核，而企業(yè)在發(fā)展過程中往往容易將其忽略。事實(shí)上，全面預(yù)算管理制度的考核，可能在最開始難以執(zhí)行，所以這需要企業(yè)提前設(shè)置好考核的內(nèi)容與清單，通過這些具體內(nèi)容的細(xì)化來進(jìn)行考核的量化約束，這包括了預(yù)算的執(zhí)行效果、資金的控制情況、預(yù)算的全面性等。當(dāng)然在預(yù)算考核的體系內(nèi)，還需要建立更為完善的責(zé)任機(jī)制，有了完善的責(zé)任機(jī)制才能引導(dǎo)大家重視問題，并根據(jù)問題的實(shí)際情況加以改進(jìn)，而這也是全面預(yù)算考核制度的基本要求。

3.5 加強(qiáng)全面預(yù)算對(duì)于資金支付的清算功能

全面預(yù)算管理制度也需要考慮到公司的資金周轉(zhuǎn)問題，這是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)決定的，也是該行業(yè)的建筑、投資、開發(fā)和銷售等工作的特殊性決定的，不少企業(yè)在項(xiàng)目開始之前就可能遇到問題，而且房地產(chǎn)企業(yè)的資金其實(shí)是具有連貫性的，也是相互影響的。例如，企業(yè)在竣工或者開盤的時(shí)候可能就需要考慮預(yù)留部分的資金，因?yàn)槠髽I(yè)可能隨時(shí)面臨一些流動(dòng)性需求，而這種后續(xù)資金追加往往是在稅收清算支出的基礎(chǔ)上，半年或者一年的尾款支出。那么從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的長遠(yuǎn)機(jī)制考慮，我們就需要綜合考慮到流動(dòng)性資金和結(jié)算功能的作用。而這也需要考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.6 建立信息化渠道

事實(shí)上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提升，信息化建設(shè)在財(cái)務(wù)管理中的作用越來越多，而這極大地影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理。通過信息化系統(tǒng)的建立，一方面可以更好地增強(qiáng)提升財(cái)務(wù)預(yù)算的效率，另一方面也可以全面地標(biāo)準(zhǔn)化保障。財(cái)務(wù)管理要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，需要改進(jìn)管理方式，而隨著互聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越來越明顯，也發(fā)揮著越來越重要的作用。一是要打造先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，進(jìn)行信息的收集，盡量用原始數(shù)據(jù)來反映企業(yè)的經(jīng)營實(shí)際情況和財(cái)務(wù)水平狀況，并隨時(shí)對(duì)這些財(cái)務(wù)信息作出動(dòng)態(tài)調(diào)整;二要引入大數(shù)據(jù)和有關(guān)技術(shù)，完善資金管理和預(yù)算、支出的權(quán)限上處理操作以及審批，讓技術(shù)和系統(tǒng)代替部分人工操作的環(huán)節(jié)。管理人員要善于運(yùn)用現(xiàn)代化的信息處理方式和手段，并深入把控農(nóng)村財(cái)務(wù)問題的本質(zhì)，善于用新的技術(shù)手段以及技術(shù)理念來提升風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的科學(xué)性。

4 結(jié) 語

全面預(yù)算管理具有重要的戰(zhàn)略意義，其本身可以將財(cái)務(wù)管理中的預(yù)算問題規(guī)范化，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)控管理，而房地產(chǎn)企業(yè)要想全面可持續(xù)發(fā)展，就必須引入全面管理制度，并在實(shí)際的經(jīng)營管理過程中規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，推行更為全面和高效的預(yù)算評(píng)估制度。文章分析了全面預(yù)算管理的作用和價(jià)值，最大限度地規(guī)避經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，推行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜骖A(yù)算管理，并通過各個(gè)環(huán)節(jié)的措施和作用來加強(qiáng)該制度的執(zhí)行和實(shí)施，而加強(qiáng)預(yù)算、考核、監(jiān)督，通過提升精細(xì)化管理水平，提升企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的管理優(yōu)勢(shì)，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控提供更為高效的價(jià)值引導(dǎo)，進(jìn)而推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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