房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

摘 要：本文基于供給——需求框架，從宏觀調(diào)控制度、地方財(cái)政支出調(diào)控、土地資源供給、銀行信貸供給、工程造價(jià)、人口城鎮(zhèn)化、貨幣經(jīng)濟(jì)、人口、居民收入預(yù)期等因素對我國房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行分析和研究，提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素;供給層面;需求層面

關(guān)于商品價(jià)格決定的理論有四種：價(jià)值決定論、供需決定論、效用決定論和收益決定論。[1]筆者研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，基于供求因素進(jìn)行梳理得出結(jié)論和更好的政策建議。

一、供給層面

（1）國家土地資源供給。李勇剛、李祥等認(rèn)為地方政府土地資源競爭對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響呈現(xiàn)正極向。[2]王松濤則認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動受到房地產(chǎn)市場維度的影響;高波、濮勵、陳會等人也證明了土地拍賣價(jià)格對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也呈現(xiàn)正極向。[3]李勇剛，任超群等則認(rèn)為土地供給數(shù)量和位置對房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響是負(fù)極向的，土地和房地產(chǎn)供應(yīng)量少，房價(jià)必然上升[3]在我國，政府擁有土地所有權(quán)，對房價(jià)的確定起宏觀頂層作用。

（2）國家宏觀調(diào)控制度。針對房價(jià)迅猛上升，國家頒布了宏觀調(diào)控措施，有效控制房價(jià)過快上漲，抑制房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。孟慶斌等認(rèn)為國家繼續(xù)實(shí)行限購限價(jià)政策，控制房產(chǎn)投機(jī)，短期是有效的。縱觀長遠(yuǎn)，房價(jià)調(diào)控政策需要細(xì)化，以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行資源配置，將投機(jī)倒把行為防范于未然，控制房價(jià)過快增長，同時(shí)加大保障房建設(shè)力度，建設(shè)住房法律體系。[4]

（3）銀行信貸供給。銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系密切。銀行的房地產(chǎn)貸款分為開發(fā)商投資貸款和居民購房貸款，用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增加勢必會加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，表現(xiàn)在土地的購買，房地產(chǎn)供給的規(guī)模，售房的形式。另一方面寬松的購房貸款政策提高了居民的購房力，加大了市場的需求度，推高了房價(jià)。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資和地方財(cái)政支出。一直以來，經(jīng)濟(jì)增長來源于投資，房地產(chǎn)市場更是如此，投資與融資增加資金的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會價(jià)值，是引起房地產(chǎn)市場變化的推手。開發(fā)商采用饑餓銷售法，捂盤銷售法等抬高房價(jià)，居民為了買到房產(chǎn)，灰色手段不斷涌現(xiàn)，尋租行為得已體現(xiàn)，影響房價(jià)。

二、需求層面

（1）城鎮(zhèn)化因素。習(xí)近平提出“人民城市為人民”的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展思想，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)是城市建設(shè)的核心，是人民生活的剛需。城鎮(zhèn)人口的數(shù)量越大表明人口城鎮(zhèn)化水平越高，對住房需求量就越大，提高房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）人口因素。（Mankiw&WEIL，GIROUARD N）通過家庭構(gòu)成年齡與房屋需求的二元變量做回歸分析，得出家庭成員不同年齡階段對房地產(chǎn)需求：20-30歲居民對房屋需求量呈現(xiàn)出猛增態(tài)勢。真實(shí)房價(jià)對人口數(shù)量的彈性指數(shù)均為正。[5]房子需求的主體是城市居民，人口是房地產(chǎn)需求與價(jià)格變動的最基本因素，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加，影響房地產(chǎn)價(jià)格。

（3）收入水平和預(yù)期。居民普遍認(rèn)為高收入直接提高住房購買能力.供給需求論認(rèn)為商品價(jià)格主要確定因素是供需關(guān)系因素，房地產(chǎn)價(jià)格亦是如此。收入作為房產(chǎn)購買驅(qū)動力的理論，國外學(xué)者已有研究，基魯阿爾等學(xué)者（Girouard，et al.，2006），對“貨幣收入比是每一位居民買得起房屋的基準(zhǔn)”這一觀點(diǎn)進(jìn)行了論述得出房價(jià)對收入彈性指標(biāo)始終為正。

（4）貨幣經(jīng)濟(jì)因素。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家均對貨幣政策對房價(jià)影響進(jìn)行了理論和實(shí)踐研究。XIAO Q，CHEN.T證明外張的貨幣政策有效驅(qū)動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而緊縮的貨幣政策減緩房地產(chǎn)價(jià)格上漲態(tài)勢，而Iacoviliio認(rèn)為貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格變動有明顯的影響。國內(nèi)外學(xué)者都認(rèn)為貨幣政策的寬松會帶動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，對房地產(chǎn)價(jià)格影響效果明顯，寬松擴(kuò)張的貨幣政策促進(jìn)了房價(jià)的上漲，反之亦然。

（5）工程造價(jià)（原材料）因素。工程造價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，影響工程造價(jià)的因素主要是人工、材料價(jià)格，人工材料的價(jià)格與房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有密切的相關(guān)度，造價(jià)越高，房價(jià)越高。

三、結(jié)論及政策建議

（1）加大宏觀調(diào)控力度，確保以人民為中心。政府做好房地產(chǎn)市場調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，出臺一整套細(xì)化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)的功能及運(yùn)行回歸正常軌道.明確我國住房制度的核心是“以人民為中心”，真正滿足居民對住房的需求。政府加大加嚴(yán)土地出讓制度。同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與政府房管局進(jìn)行兼并重組，使房地產(chǎn)企業(yè)定位于國家職能部門，推進(jìn)以人民為核心的城鎮(zhèn)住房制度改革，優(yōu)化城市空間和管理格局。對發(fā)達(dá)城市住房需求，加大限購政策，減少投機(jī)，對于欠發(fā)達(dá)城市，政府通過政策要求房地產(chǎn)商以不再捂盤惜售，采用合理的銷售方式推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

（2）推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理創(chuàng)新機(jī)制?！笆濉逼陂g，國家允許社會資本通過特許方式參與到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，并提出建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性的金融機(jī)構(gòu)。從政策制定上從整體的全方位的掌握金融效果，建立國家職能部門主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。創(chuàng)新的房地產(chǎn)業(yè)管理機(jī)制有效的保障居民剛需住房。

（3）努力實(shí)現(xiàn)調(diào)控手段創(chuàng)新。政府進(jìn)一步加大供給居民保障性住房，福利房，公租房政策進(jìn)一步完善，確保保障性住房不被投機(jī)分子利用，真正用于居民的剛性需求。解決房地產(chǎn)業(yè)的庫存壓力，政府出臺一些列細(xì)化政策，將房地產(chǎn)庫存住房打造成為居民的保障性住房，可租可售，由政府和居民需求共同決定，讓房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)市場供需平衡，促進(jìn)健康序展。

參考文獻(xiàn)：

[1]保羅.塞繆爾森，等.經(jīng)濟(jì)學(xué)（第十七版）[M].北京：人民郵電出版社，2004.

[2]李勇剛，李祥.財(cái)政分權(quán)、地方政府競爭與放價(jià)波動：中國35各大中城市的實(shí)證研究[J].軟科學(xué)，2012.（1）.

[3]任超群，張娟鋒，賈華生.土地供應(yīng)量對新建商品房影響——基于中國35個(gè)大中城市的實(shí)證研究[J].軟科學(xué)，2011.（11）.

[4]孫偉增，鄭思齊.居民對房價(jià)的預(yù)期如何影響房價(jià)變動[J].統(tǒng)計(jì)研究，2016.（5）.

[5]GIROUARD N，KENNEDY M，VAN DEN NOORD.Recent house price developments：the role of fundamentals[Z].Availabie at SSRN 1618196.2006.

作者簡介：熊平（1981-），女，漢族，重慶萬州人，碩士，長江師范學(xué)院土木建筑工程學(xué)院講師，國家一級建造師，研究方向?yàn)楣こ淘靸r(jià)、審計(jì)。