物業(yè)管理中公共維修工程的成本控制

安東

中圖分類號(hào)：C931.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2019）8-089-01

摘 要 物業(yè)管理總公共維修工程項(xiàng)目通常很大，在進(jìn)行相關(guān)公共維修工作開展時(shí)，成本控制是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)內(nèi)容，基于此，為了減少公共維修工程的成本增加，本文結(jié)合實(shí)際，在分析物業(yè)管理內(nèi)涵的同時(shí)，對控制公共維修工程成本的必要性進(jìn)行詳細(xì)說明，同時(shí)，對物業(yè)管理過程中公共維修工程成本控制的要點(diǎn)進(jìn)行論述，希望研究后，可以給該領(lǐng)域的管理者提供相關(guān)的參考。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 公共維修 工程 成本控制

為了能夠更好的滿足當(dāng)前人們的日常生活的需要，各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商需要在住宅小區(qū)中合理的設(shè)置物業(yè)管理部門，加強(qiáng)對于居住區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的維修和管理。隨著我國物業(yè)領(lǐng)域的高速發(fā)展，公共項(xiàng)目的維修方面的問題逐步的出現(xiàn)，如何才能更好的降低公共設(shè)施的成本控制、提升小區(qū)服務(wù)質(zhì)量，是當(dāng)前的物業(yè)管理中關(guān)鍵內(nèi)容，需要充分的重視。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理工作是隨著現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展而產(chǎn)生的，屬于新興行業(yè)，為公共服務(wù)的性質(zhì)，主要就是通過物業(yè)單位給小區(qū)中的業(yè)主提供必要的服務(wù)，按照當(dāng)前《物權(quán)法》中的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，同時(shí)也可以委托具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的單位或者其他的管理者來進(jìn)行物業(yè)管理工作。就目前實(shí)際情況來分析，物業(yè)服務(wù)管理包含如下幾種：常規(guī)服務(wù)、針對性服務(wù)與委托性服務(wù)等。目前我國的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是政府來制定的，物業(yè)費(fèi)一般需要按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平以及物業(yè)管理水平來確定，同時(shí)物業(yè)管理單位應(yīng)該在合同中明確規(guī)定各方權(quán)責(zé)，要對于小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一管理、合理確定各方責(zé)任，要保證公平、公正性。

二、嚴(yán)格控制公共服務(wù)成本的必要性

當(dāng)前我國的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要指的是該地的公共基礎(chǔ)設(shè)施的管理、維護(hù)、更新與改造等方面，所以公共維修的費(fèi)用也是主要的物業(yè)管理費(fèi)用支出項(xiàng)目。目前我國很多的小區(qū)中公共維修費(fèi)用都來自于專項(xiàng)維修基金，主要是首次收繳和續(xù)繳兩種方式。通常來首，業(yè)主在購房的過程中，需要交納房款的2%-3%作為公共設(shè)施維修的專項(xiàng)資金，在首次收繳的資金并不能達(dá)到實(shí)際使用需要的情況下，業(yè)主大會(huì)或者房管進(jìn)行深入研究，要按照實(shí)際需要以及面積來進(jìn)行資金收繳。轉(zhuǎn)向維修資金的作用就是對于小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施進(jìn)行維修，其費(fèi)用多數(shù)都是小區(qū)業(yè)主集資或者單位出資，公共基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目比較多，并且需要使用的時(shí)間比較長，導(dǎo)致了維修過程中需要花費(fèi)大量的資金，在某種程度之下，物業(yè)管理工作的難度比較高，而物業(yè)公司的經(jīng)營目標(biāo)也是為了獲取經(jīng)濟(jì)效益，如果長期經(jīng)營下并不能達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的需要，會(huì)嚴(yán)重阻礙企業(yè)的發(fā)展。因此，目前的物業(yè)管理單位需要做好公共維修成本的控制，實(shí)現(xiàn)資源的合理化配置，降低項(xiàng)目成本，最終可以有效的提高物業(yè)管理水平，更好的滿足人們的生活需要。

三、物業(yè)管理中公共維修工程成本控制的對策

（一）事前控制

事前控制主要就是物業(yè)公司需要按照上年度中的公共維修成本以及當(dāng)前公共基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際情況來編制當(dāng)年的公共維修成本預(yù)算。比如，公司工程部中書寫相應(yīng)的年度維修工程清單，其中必須要包含維修內(nèi)容、規(guī)模以及資金等等，然后將該清單直接交付給財(cái)務(wù)部門，根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、市場狀況來進(jìn)行預(yù)算的確定，經(jīng)過各個(gè)部門與業(yè)主大會(huì)的審核來進(jìn)行成本預(yù)算的修改，最終預(yù)算委員會(huì)要確定當(dāng)前年度維修費(fèi)用。

（二）事中控制

事中控制階段應(yīng)該需要注重當(dāng)前的事前審批、事中控制以及事后報(bào)銷方面的質(zhì)量控制。在當(dāng)前的事前審批過程中，財(cái)務(wù)工作人員需要參與到合同簽訂環(huán)節(jié)中，首先要根據(jù)成本預(yù)算來做好合同費(fèi)用控制，同時(shí)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況做好項(xiàng)目預(yù)算的修正處理，管理者應(yīng)該重點(diǎn)分析合同條款、金額、成本等數(shù)據(jù)，在審批通過后合同部門要按照這些意見進(jìn)行合同簽訂。事中控制的過程中，物業(yè)公司應(yīng)該注重資金管理要求，嚴(yán)格按照預(yù)付款管理規(guī)定和合同約定方面來進(jìn)行預(yù)付維修合同款，同時(shí)財(cái)務(wù)人員要充分的掌握項(xiàng)目施工進(jìn)度與各個(gè)部分的成本支出。事后報(bào)銷的過程中，財(cái)務(wù)部門需要詳細(xì)的檢查預(yù)付款的各個(gè)發(fā)票，同時(shí)還需要有相關(guān)部門的人員簽字確認(rèn)。此外，物業(yè)公司需要選擇具備較高信譽(yù)度、技術(shù)水平的維修單位來進(jìn)行合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，切實(shí)提升維修工作的質(zhì)量，有效的降低成本，促進(jìn)自身競爭力的提升。對于日常管理來說，物業(yè)公司需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與管理，組織人員及時(shí)解決所存在的小問題，全面掌握基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)，并且深入到維修市場中了解實(shí)際情況，有效的控制項(xiàng)目成本。

（三）事后控制

事后控制主要就是在年度工作完成后，要立即組織人員統(tǒng)計(jì)該年度的公共維修基本情況，了解當(dāng)年的基礎(chǔ)工程維修方面的成本與收益數(shù)據(jù)，同時(shí)需要與事前控制環(huán)節(jié)的成本對比分析，計(jì)算出預(yù)算成本與實(shí)際成本的差距，給后續(xù)年度的事前控制預(yù)算數(shù)據(jù)的確定提供有利的支持。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理中，住宅公共基礎(chǔ)設(shè)施的維修工作是非常重要的，同時(shí)這也是物業(yè)管理的主要工作，需要加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制，有效的提升維修工作質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本，產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益，給居民提供更加完善的服務(wù)，切實(shí)提升服務(wù)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理領(lǐng)域的發(fā)展和進(jìn)步。

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