外資PE“圍獵”中國房地產(chǎn)

趙文佳

2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，僅2019年一季度，黑石等外資機(jī)構(gòu)，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過300億元。

除此之外，以華平、KKR等代表的外資投資機(jī)構(gòu)，在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資方式也在不斷“花樣翻新”。

激進(jìn)投資

今年黑石集團(tuán)頗為活躍，先以4.8億美元收購美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國3家購物中心50%股權(quán);又以70.23億港元收購海航.地產(chǎn)開發(fā)子公司香港國際建投69 54%股份;3月初又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場(chǎng)。

除了黑石，上海浦發(fā)大廈、上海MixC萬象城等A級(jí)辦公大樓也被外資機(jī)構(gòu)收入麾下;不僅在上海，北京也頻現(xiàn)外資收購身影，3月28日，啟城投資、顥騰投資宣布聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán)和中東家族財(cái)富基金等境外機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標(biāo)性建筑鼎好大廈項(xiàng)目完成了戰(zhàn)略收購。據(jù)了解，此次交易是迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項(xiàng)目之一。

而在2017年之前，外資在地產(chǎn)項(xiàng)目投資方面還沒如此“激進(jìn)”。

回顧房地產(chǎn)大宗交易的歷史，2005年開始，外資基金將目光投向中國，布局北上核心物業(yè);2010年，關(guān)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法出臺(tái)，中資保險(xiǎn)公司開始擴(kuò)大商辦物業(yè)投資，2015-2016年，內(nèi)資基金和萬能險(xiǎn)成為市場(chǎng)主要買家;2017年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量物業(yè)時(shí)代，內(nèi)資開發(fā)商并購存量物業(yè)，掀起一輪熱潮;2018年之后，外資投資占比顯著上升。

仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年，北京大宗交易市場(chǎng)成交額中大約有四分之一收購者是外資。

對(duì)于外資在國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目投資收購中再次活躍，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，首先，2018年，中國去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢(shì)使不少企業(yè)拋售資產(chǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如海航資產(chǎn)的集中處置;另一方面，融資渠道收緊則使內(nèi)資機(jī)構(gòu)募資困難，出價(jià)能力逐漸下降。

在2017年之前，外資在地產(chǎn)項(xiàng)目投資方面還沒如此“激進(jìn)”。

外資現(xiàn)階段大規(guī)模進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時(shí)也是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)的看好。中國這一新經(jīng)濟(jì)體具有高速經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢(shì)。因此之前在日韓超配的外資機(jī)構(gòu)已逐漸主動(dòng)將中國的重要性提升。

“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在這種情況下，外資認(rèn)為有必要搶占中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，加大對(duì)中國的核心資產(chǎn)配置?！币晃坏禺a(chǎn)資深人士表示，“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個(gè)常明顯的趨勢(shì)，外資已經(jīng)將中國當(dāng)作是全世界越來越重要的經(jīng)濟(jì)體。”

對(duì)于外資主流的投資邏輯，仍然是“買入一經(jīng)營一出售”或Reits退出這一模式。但值得關(guān)注的是，有越來越多的外資基金長期持有國內(nèi)具備穩(wěn)定租金收入、優(yōu)質(zhì)租客組合的商業(yè)核心物業(yè)，這越來越像倫敦、紐約的情況。

而對(duì)于外資機(jī)構(gòu)投資的地域，作為中國最重要的兩個(gè)門戶城市的上海和北京是首要選擇。但除此之外，也有向二線城市下沉的趨勢(shì)。

花樣翻新

隨著市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的變化，外資機(jī)構(gòu)參與中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資方式也與時(shí)俱進(jìn)。

2018年12月，華平投資宣布與翰德集團(tuán)簽署合作協(xié)議，約定雙方成立合資公司，對(duì)中國境內(nèi)特殊機(jī)會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。合資公司擬投資總額為10億美元，并預(yù)期資產(chǎn)管理規(guī)模在3年內(nèi)達(dá)到50億美元，成為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)持有及處置公司。

外資機(jī)構(gòu)參與中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資方式也與時(shí)俱進(jìn)。

據(jù)了解，華平投資在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，已對(duì)國內(nèi)20多家公司、項(xiàng)目投入了逾40億美元的資金，投資于開發(fā)商、運(yùn)營商、資產(chǎn)管理公司以及資產(chǎn)、項(xiàng)目層面的合資企業(yè)。

合資公司可與華平投資組合中從事長租公寓、辦公場(chǎng)地、園區(qū)、零售地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的諸多企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成“1+1>2”的協(xié)同效應(yīng)。

翰德集團(tuán)自2017年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進(jìn)入不良債權(quán)投資與城市更新運(yùn)營領(lǐng)域以來，在1年多時(shí)間里完成了12個(gè)項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)了超50億元資產(chǎn)規(guī)模的資產(chǎn)收購和交易。

華平在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域有十幾年的投資歷史，手段也在不斷“花樣翻新”。華平在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資演變，也反映了房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新與融資趨勢(shì)的變化。

2005年，華平正式開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，國內(nèi)住宅市場(chǎng)從2005年開始呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，彼時(shí)華平投資最多的就是傳統(tǒng)房企。合作模式也比較簡(jiǎn)單：充當(dāng)投資人角色，讓房企有資本跑馬圈地，然后獲取收益。

2006年，快捷酒店開始興起，華平抓住機(jī)會(huì)，對(duì)7天酒店進(jìn)行投資，從一開始投資其7家酒店，到陸續(xù)投資逾千家酒店;華平從2010年開始成為魔方公寓的戰(zhàn)略股東，一直跟投了幾輪。

零售商業(yè)在過去十年也有很大變化，除了與如華潤等地產(chǎn)開發(fā)商有項(xiàng)目合作外，華平在2009年左右開始投資專業(yè)運(yùn)營公司，與紅星美凱龍展開多次合作。

2010年，華平開始與中國金茂（原方興地產(chǎn)）合作，投資高端辦公及酒店物業(yè)。此后，華平開始與上海凱龍瑞合作，后者專注于園區(qū)收購和管理，目前該公司已經(jīng)進(jìn)入資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營、資金運(yùn)營角色。

而如果找不到合適的平臺(tái)投資，華平就自己創(chuàng)辦一個(gè)新平臺(tái)，比如創(chuàng)辦易商紅木物流倉儲(chǔ)。此前華平投資了不少電商企業(yè)，這些公司的共同問題是物流配套。從房地產(chǎn)角度出發(fā)，華平?jīng)Q定通過自建倉庫，以控制成本，但不進(jìn)行倉庫買賣。因?yàn)槿A平更看重企業(yè)的持續(xù)性。

除了華平在中國地產(chǎn)投資領(lǐng)域動(dòng)作頻頻外。去年，華住酒店集團(tuán)宣布與全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司TPG（德太集團(tuán)）共同成立合資公司，華住占股20%，TPG占股80%。同時(shí)這家合資公司已與騰飛酒店信托（新加坡）達(dá)成股權(quán)收購協(xié)議，以11.8億元人民幣全資收購其旗下的兩家酒店地產(chǎn)——北京諾富特三元酒店和宜必思北京三元橋酒店。交易完成后，這兩家酒店將進(jìn)行翻新改造，并由華住繼續(xù)經(jīng)營。

而早在2011年，KKR就與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作成立地產(chǎn)基金，參與中國境內(nèi)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。2016年又與遠(yuǎn)洋集團(tuán)共同出資14.77億港元投資首創(chuàng)置業(yè)旗下香港上市公司首創(chuàng)鉅大，助力首創(chuàng)鉅大進(jìn)一步開發(fā)及壯大其奧特萊斯綜合體業(yè)務(wù)。日前又有消息指出，KKR為深化在亞洲的房地產(chǎn)投資，正在籌募旗下首檔專攻亞洲的房地產(chǎn)基金，目標(biāo)為15億美元。