低杠桿時代

2016年底，剛剛20歲的恒大以3732億元的銷售額力壓萬科，成為名副其實的“宇宙第一房企”。

就在外界以為恒大將會持續(xù)“高負(fù)債、高杠桿”進而維持高速成長的時候，許家印便開始啟動了恒大的第六次重大戰(zhàn)略決策，這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵詞就是降杠桿。

根據(jù)恒大官方披露的信息顯示，2017年，公司啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在發(fā)展模式上，從“規(guī)模型”向“規(guī)模+ 效益型”模式轉(zhuǎn)變;在經(jīng)營模式上，從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)變。

恒大不再刻意追求速度，而更加追求質(zhì)量。數(shù)據(jù)顯示，2017年，恒大凈利潤370.5億，同比大增110.3%，現(xiàn)金余額2877億。同時，凈負(fù)債率下降近六成。

而就在恒大放慢腳步的時候，碧桂園在2017年累計完成銷售金額5500.1億，同比增長78%，幾個月前就基本鎖定了全年第一。成為新晉的“宇宙第一房企”。

另外，融創(chuàng)的成長不容小視，2017全年業(yè)績同比大幅增長140.3%至3620億元，排在第四位。自此，“恒碧萬融”四強爭斗的格局正式形成，而這四家房企均為民營企業(yè)。

在恒大主動降杠桿的時刻，2016-2019這三年來，以陽光城、泰禾、融信為代表的閩系房企，以新城控股、中南置地為代表的蘇系房企，以中梁、祥生為代表的浙系房企，延續(xù)恒大的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，他們在全國跑馬圈地，激進擴張，生怕錯過這一波杠桿紅利。

在規(guī)模為王的房地產(chǎn)江湖，強者恒強、贏家通吃，可以說沒有速度就沒有話語權(quán)。截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。中小房企倒閉潮的背后，則是大型房企的強者愈強。

不過，三年后，變天了。在決策層降杠桿的政策調(diào)控下，資管新規(guī)、信托融資監(jiān)管、海外發(fā)債受限等高壓政策接連出臺，房企變得謹(jǐn)小慎微。

“降負(fù)債、穩(wěn)健、利潤、防風(fēng)險”成為房企業(yè)績發(fā)布會上的高頻詞。先是萬科高喊“活下去”，后有旭輝執(zhí)行董事兼行政總裁林峰在業(yè)績會上強調(diào)要“ 有財務(wù)約束的增長”。他提醒道，“過去有哪些經(jīng)驗讓你形成完整的路徑依賴，你就要小心。只要形成路徑依賴，有可能后面有坑?！?/p>

陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌也在業(yè)績會上稱：“過去我和吳建斌是‘他有錢，我有地，現(xiàn)在更像是在鋼絲繩上跳雙人舞?！敝鞓s斌和吳建斌曾在碧桂園搭班，被業(yè)內(nèi)成為“雙斌組合”，在他們的經(jīng)營下，碧桂園大殺四方，迅速擴張，而如今也自嘲為“鋼絲繩上跳雙人舞”。

而有些房企甚至放緩拿地節(jié)奏，有傳言某廣東房企下半年不再拿地。亦有房企開始賣資產(chǎn)，泰禾、新城不斷變賣資產(chǎn)，以求達到財務(wù)安全邊際。

另外，華夏幸福、中國金茂也出讓股權(quán)給中國平安，引入金主也不失為一種良策。

也有些后知后覺者，在“只要能活下來就能做大”的錯覺中猛然驚醒，奮起直追卻遇到去杠桿大潮。

只不過，在眾人驚醒時刻，已有人摘瓜而去，順利上岸。