營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理研究

竇維祥

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步推動了稅收政策制度的改進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，稅收成本一直較高。在營改增稅收制度實施前有20%的稅負(fù)，而由以往營業(yè)稅改為增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)有進(jìn)項可抵扣，不僅降低了稅負(fù)還幫助企業(yè)減少重復(fù)征稅問題，但房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性質(zhì)，同時也面臨納稅成本增加的雙重影響。因為為了提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果，推動行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，本文對營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅變化影響進(jìn)行了分析探討，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的納稅管理策略。

新時期市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，稅收制度變革是成為必然發(fā)展趨勢，降低稅收成本一直是涉及房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵問題。因此為了避免重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)，營改增稅收政策的改革，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了更加公平的發(fā)展環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增產(chǎn)生的雙面影響，進(jìn)行深入的分析，通過科學(xué)納稅管理，切提高企業(yè)效益減輕納稅負(fù)擔(dān)。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響

營改增完成以前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動產(chǎn)銷售的過程中，要以5%的稅率繳納稅款，納稅額度相對較少，且這部分納稅額在進(jìn)行土增稅核算時還會將其予以扣除。營改增制度落實以后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額從過去的5%上升到了11%，且這部分稅額在核算時不可以進(jìn)行抵扣。這種方式會在一定程度上提升土地的增值稅額度，進(jìn)而加大房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。對于該制度落實后，房地產(chǎn)企業(yè)是否進(jìn)行了重復(fù)征稅這一問題，我們還需要進(jìn)行深入的研究和思考。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的影響

營改增制度落實以后，房地產(chǎn)企業(yè)在計算所得稅前不能夠?qū)⒃鲋刀愡M(jìn)行扣除，一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，對房地產(chǎn)企業(yè)收入產(chǎn)生了較大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)納稅后，其所得的收益會與稅前發(fā)生較大的變化。

（三）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)納稅處理的影響

營改增制度的實行，對房地產(chǎn)企業(yè)在納稅工作方面也產(chǎn)生了一定的影響，例如納稅過程更加繁瑣，需要對增值稅的明細(xì)科目進(jìn)行全面的調(diào)整。具體來說包括以下三個方面：第1點，財務(wù)工作人員在進(jìn)行工作時，需要對增值稅的明細(xì)科目進(jìn)行整理;第2點，與過去的房地產(chǎn)企業(yè)納稅核算工作相比，現(xiàn)階段的核算方式和核算內(nèi)容更加的復(fù)雜，需要科學(xué)的整合和分類各項的收入才能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)合理的計算。與此同時，還要全面的規(guī)劃和統(tǒng)籌收入和成本等諸多項目;第3點，要整合和分類收入項目和成本項目，進(jìn)而實現(xiàn)科學(xué)合理的核算;第4點，要對新舊稅收制度進(jìn)行全面研究，如果不能深入的研究營改增這一政策將會給那些工作帶來巨大的不便，甚至還會使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違法的風(fēng)險。

（四）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的影響

受營改增這一政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)房產(chǎn)銷售的過程中適用的稅種從過去的營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變這種轉(zhuǎn)變，這對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。例如在進(jìn)行增值稅納稅時，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式會對納稅額度和納稅時間產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式也會影響納稅額度，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對營業(yè)稅改增值稅的政策進(jìn)行全面了解，統(tǒng)籌規(guī)劃納稅的方式和時間。

（五）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的影響

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如果想抵扣掉一定的稅額，必須通過增值稅專用發(fā)票來實現(xiàn)。從這一點我們可以得出結(jié)論，營業(yè)稅改增值稅后對企業(yè)的發(fā)票管理將帶來巨大的可持續(xù)性的影響。過去，稅收發(fā)票不能被看作為抵扣稅款的有效憑證，而僅僅是確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的有關(guān)資產(chǎn)項目和費用項目。但營業(yè)稅改增值稅這一政策實施之后，發(fā)票則可以作為抵扣稅款的有效憑證，這將對企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的影響。這一現(xiàn)狀告訴我們，房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅收發(fā)票進(jìn)行全面的、科學(xué)的管理，在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的專用發(fā)票開具時間和保管程序，從而為房地產(chǎn)企業(yè)納稅統(tǒng)籌規(guī)劃提供依據(jù)。

（六）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平高低的影響與企業(yè)的實際情況有密切關(guān)系。對于小規(guī)模納稅人來說，在營改增這一政策實施前，小規(guī)模納稅人的利潤總額是相對比較確定的，就是在所有收入中扣除掉成本和稅金。例如，利潤總額=收入-成本-稅金。例如：10000-8000-10000×5%=1500。而營改增這一政策實施后小規(guī)模納稅人的納稅方式則發(fā)生了變化，既利潤總額=10000/（1+5%）-8000=1524。由此可見，在營改增后企業(yè)的納稅有所下降，企業(yè)的利潤得到了提升。對于一般納稅人，為了能夠達(dá)到較高的利潤，則需要對可抵扣的進(jìn)項稅額的多少進(jìn)行全面了解，這是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃重要的一項。

二、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅統(tǒng)籌管理建議

納稅籌劃主要目的目標(biāo)在于幫助企業(yè)提升企業(yè)的利潤，因此，在營改增這一政策落實后需要對營改增的政策進(jìn)行深入的研究。以增值稅和土地增值稅為例，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策背景下的納稅統(tǒng)籌建議如下：

（一）增值稅納稅籌劃建議

從一般納稅人的角度來看，銷項稅和進(jìn)項稅直接影響著企業(yè)的納稅額度，因此，我們要從這兩方面對增值稅納稅統(tǒng)籌進(jìn)行建議。

1.銷項稅額的籌劃

與進(jìn)項稅相比，財務(wù)管理人員在銷項稅額的統(tǒng)籌方面空間有限。這是因為在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的過程中，相關(guān)政策已經(jīng)明確規(guī)定了銷項稅的稅額。但企業(yè)往往可以通過預(yù)售款的方式來實現(xiàn)銷項稅的納稅。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照3%征收率來實現(xiàn)增值稅的先期繳納，待項目完成后，再將余下的稅款繳納完畢，這種方式充分利用了資金的時間價值。但我們也應(yīng)當(dāng)充分意識到這種稅款的繳納方式對于政策房和其他限定銷售價格的房屋來說積極意義并沒有那么大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行統(tǒng)籌時充分考慮預(yù)收款方式銷售的積極意義，靈活地采用該種方式實現(xiàn)銷項稅額的統(tǒng)籌規(guī)劃。通過對相關(guān)政策的研究，我們不難發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行銷項稅額的計算過程中，我們可以將銷售額部分中的土地價款進(jìn)行抵扣。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目中，既包括老項目又包括新項目，在這種情況下，企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)依照具體的情況對新老項目的土地價款扣劃進(jìn)行統(tǒng)籌，值得注意的是統(tǒng)籌必須建立在自身發(fā)展的實際情況基礎(chǔ)上，否則將會直接侵害企業(yè)的利益。

2.進(jìn)項稅額的籌劃

籌劃房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅要求我們從以下三個方面入手：第1點，從納稅人身份角度來看。一般納稅人納稅時所采用的增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人在納稅時所采用的稅率為5%。但這并不意味著采取高稅率就可以抵扣更多的進(jìn)項稅，納稅籌劃就越有利。我們在選擇納稅人身份時應(yīng)當(dāng)全面考慮成本報價和增值稅等諸多方面，在此基礎(chǔ)上結(jié)合納稅統(tǒng)籌實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。第2點，選擇科學(xué)的發(fā)包方式來實現(xiàn)納稅統(tǒng)籌。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程開發(fā)的過程中往往會選擇包工包料和不包料包工這兩種發(fā)包方式。很多房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇發(fā)包方式時往往會選擇包工不包料這種形式，之所以這樣做的主要原因是通過提供工程材料的方式可以確保工程質(zhì)量，另一方面也可以在納稅時獲得更多的抵扣項目和抵扣金額。不論采取何種方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合作的相關(guān)企業(yè)提出能提供增值稅專用票據(jù)作為最優(yōu)選擇，材料供應(yīng)商和施工單位都是如此，要做到合同簽訂方、發(fā)票提供方和收款人相一致。第3點，在納稅統(tǒng)籌過程中，將上述兩點進(jìn)行全面的整合，從總體角度來考慮發(fā)包方式和納稅人身份的選擇，既節(jié)約成本又能夠保證工程的質(zhì)量，從而獲得更多的進(jìn)項稅額，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。值得注意的是在進(jìn)行統(tǒng)籌時，應(yīng)當(dāng)全面結(jié)合土地增值稅和印花稅等稅額，做到全面的權(quán)衡避免出現(xiàn)損害企業(yè)利潤的現(xiàn)象發(fā)生。例某房地產(chǎn)企業(yè)A標(biāo)段建安工程費為6000萬元，其中材料和設(shè)備成本為4000萬元，建筑安裝工程費為2000萬元。如材料設(shè)備直接由開發(fā)商采購供應(yīng)，可按17%稅率抵扣，則進(jìn)項稅額為4000*17%/1.17+2000*11%/1.11=779.4萬元。如全部發(fā)包給建安企業(yè)，則進(jìn)項稅額為6000*11%/1.11=594.59萬元。進(jìn)項稅額差距比較大，稅收籌劃非常重要。

（二）土地增值稅納稅籌劃建議

一直以來，土地增值稅都是成本構(gòu)成中最為基礎(chǔ)、最為重要的組成部分之一，它與地價和建安成本共同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的三大成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，土增稅的納稅籌劃重要性是不言而喻的。針對土增稅的納稅籌劃方式，筆者提出以下幾點建議：

1.加強發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)、銷售、招標(biāo)采購、行政管理及項目施工等方面人員進(jìn)行增值稅方面的培訓(xùn)。營改增政策發(fā)布以后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)加強對發(fā)票的有效管理，并依照國家相關(guān)政策制定發(fā)票管理規(guī)章制度，在收取發(fā)票時應(yīng)當(dāng)明確發(fā)票的備注欄，要將建筑服務(wù)發(fā)生地的名稱及項目名稱計入到備注欄當(dāng)中。如果發(fā)票的備注欄當(dāng)中沒有任何記載或是記載的項目規(guī)定不一致，在這種情況下發(fā)票金額不得計入土地增值稅扣除項目的金額當(dāng)中?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員在發(fā)票管理工作方面應(yīng)當(dāng)給予高度的重視，這是因為發(fā)票管理工作一方面會關(guān)系到增值稅進(jìn)項稅額的抵扣問題，另一方面還與土增稅扣除項目的計算存在著密切關(guān)系，因此，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)票的全面科學(xué)管理具有非常重要的意義。

2.合理利用優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員還應(yīng)當(dāng)充分合理的利用相關(guān)優(yōu)惠政策，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售住宅時，如果住宅為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且由房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)，增值額未超過扣除項目金額的20%，那么就可以對房地產(chǎn)企業(yè)免征土地增值稅。但值得注意的是該項政策的應(yīng)用需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行單獨的會計核算。如果房地產(chǎn)開發(fā)的某項目中的房屋既有符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要求的房屋，也有不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要求的房屋，在這種情況下應(yīng)當(dāng)在項目方案規(guī)劃階段對土地增值稅進(jìn)行測算，取得最佳的納稅方案。如某房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)銷售普通住宅，可采取不同的銷售價格。方案一，不含增值稅銷售單價為20000元/平方米，扣除項目金額為17000元，增值額為3000元，增值額占扣除項目的比例為17.64%，未超過20%，不征土地增值稅，營業(yè)利潤為3000元。方案二，不含增值稅銷售單價為21500元/平方米，扣除項目金額為17500元，增值額為4000元，增值額占扣除項目的比例為22.86%，未超過50%，土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅為1200元，營業(yè)利潤為2800元。方案一雖然售價低于方案二，但由于享受了土地增值稅優(yōu)惠政策，利潤反而高于方案二。

3.計算增值率臨界點，有效降低稅額

超額累進(jìn)稅率是土增稅的計算方式，它主要分為4檔，一旦稅率提高一檔，就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅額度。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在測算增值率臨界值時，要明確售價降低多少會降低一檔的增值率，做到全面考慮和統(tǒng)籌售價和成本，確保在成本現(xiàn)金支出不改變的情況下，采取合法手段增加企業(yè)成本，降低納稅額度。如上例，銷售單價的確定，扣除項目金額的控制直接關(guān)系到增值額，關(guān)系到土地增值稅的稅率，影響稅額，影響營業(yè)利潤。

4.合理分?jǐn)偪墒郛a(chǎn)品和自持產(chǎn)品的成本

如果房地產(chǎn)開發(fā)商的某一項目中既包括要銷售的房屋，也包括需要自持的房屋，但依據(jù)自持部分不需要繳納土增稅的這一政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)做到科學(xué)合理的分?jǐn)偝杀荆龅綇捻椖吭O(shè)計階段著手不增稅的納稅籌劃，并在此基礎(chǔ)上分別簽訂總包合同。

三、結(jié)語

綜上所述，營改增背景下增值稅稅額計算明顯更加復(fù)雜，尤其應(yīng)交稅費的變動較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專門的納稅管理團(tuán)隊切實有效提高會計核算水平，有針對性的提升財務(wù)人員財稅知識，同時房地產(chǎn)公司積極加強與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律犯規(guī)，在稅務(wù)部門指導(dǎo)下制定合理的納稅管理方案。（作者單位：合肥東部新中心建設(shè)管理辦公室 ）