試論如何做好土地收儲工作

彭志勤

【摘要】伴隨著城市化進程的快速推移以及舊城改造步伐的不斷加快，土地資源供給逐漸呈現(xiàn)出了緊張的局面。此時需要積極開展土地收購儲備工作，規(guī)范土地收購儲備管理流程，全面提升土地資產(chǎn)的管理質(zhì)量水平。因此文章就如何做好土地收儲工作談?wù)剛€人的一些看法。

【關(guān)鍵詞】土地收購;土地儲備;儲備制度

土地收儲指國家通過行使土地的優(yōu)先權(quán)，并進行一系列包括購買、拍賣、儲備管理在內(nèi)的工作過程;其旨在通過利用強制性政策以及市場化規(guī)律進行有限國土資源的管理，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，以促進城市化水平的提高。在過去的土地收儲實踐中，我國完成了土地收儲制度、管理機制等一系列規(guī)則的建立，在推進城市化進程中起了一定程度的作用。但從時代發(fā)展的現(xiàn)狀來看，土地收儲中仍存在許多法律制度、管理機制、經(jīng)濟體系以及工作方式等方面的缺陷，不利于土地管理的可持續(xù)發(fā)展。

1、土地收儲工作的必要性

土地收儲即將由政府或者公共機構(gòu)對未開發(fā)利用或未充分開發(fā)利用的土地進行收購，在需進行新投資或?qū)崿F(xiàn)某些公共服務(wù)需要時，再將土地投入市場，以保證土地利用率最大化。實施土地收儲的必要性主要體現(xiàn)在以下方面：首先，土地收儲是管理土地資產(chǎn)的重要措施?！锻恋貎涔芾磙k法》的制定為的就是讓具有批準(zhǔn)使用權(quán)的政府部門有法可依。假如政府未統(tǒng)一收儲與征用土地，對土地的宏觀調(diào)控便無法落實，集約與節(jié)約也就成為空談，也會助長部分開發(fā)商私自圈劃、積囤土地的氣焰。因此，各級政府必須強化土地收儲工作。其次，土地收儲對于防止國有資產(chǎn)流失具有重要作用。城市國有存量土地、舊城改造建設(shè)用地、城郊結(jié)合集體用地是土地收儲的主要對象。由此，便實現(xiàn)了政府對土地的直接調(diào)控，國有資產(chǎn)得到有效保護。

2、我國土地收購儲備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的土地儲備收購管理制度，經(jīng)過起步階段、推廣階段、發(fā)展階段以及成熟階段的發(fā)展后已經(jīng)逐漸的成熟且完善。土地儲備收購制度的建立和完善，不僅實現(xiàn)了合理協(xié)調(diào)土地存量與增量之間的關(guān)系，而且促進了土地使用效率的穩(wěn)步提升，為城市建設(shè)用地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變提供了統(tǒng)一的渠道，避免了產(chǎn)出效率低、土地出讓權(quán)力濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)，為我國城市經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展的順利進行奠定了堅實的基礎(chǔ)。但是，由于現(xiàn)行土地收購儲備制度在實施的過程中，仍然存在著很大不完善的地方，雖然政府部門可以通過直接收購?fù)恋氐姆绞竭M行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但是，土地儲備的范圍也只是局限于經(jīng)營性用地，像很多重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地以及公益用地等都沒有包括在內(nèi)。這就導(dǎo)致很多地方政府為了賺取更多的利益，而出現(xiàn)了肆意提高土地出讓價格的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅飆升的現(xiàn)象。

3、促進土地收購儲備規(guī)范化管理的措施

3.1重視土地收購儲備制度建設(shè)

重視土地收購儲備制度建設(shè)，從而更好的指導(dǎo)土地收購儲備工作的有序開展。在日常工作中，需要對地方政策相關(guān)行為進行明確，政府在土地收購儲備工作要遵循統(tǒng)一的流程，有效的提高土地收購儲備工作的規(guī)范性。同時還要從法律角度來對土地收購儲備行政行為的性質(zhì)進行明確，并明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)利關(guān)系，進一步對土地收購儲備的行政主體、執(zhí)行程序、行為對象、補償辦法和監(jiān)督管理工作進行規(guī)范，從而為政府土地收購儲備工作提供重要的指導(dǎo)，促進土地收購儲備規(guī)范化管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

3.2完善土地收購儲備管理機制

當(dāng)前需要對土地市場秩序進行治理整頓，加快推動土地使用制度改革的不斷深入，對劃撥供地范圍進行明確，以此來為土地收購儲備工作創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。各部門之間還要加強協(xié)調(diào)配合，由于土地收購、儲備和供應(yīng)等工作整個程序較為復(fù)雜，會涉及到較多的部門，因此要建立協(xié)調(diào)機制，以此來提高土地儲備和土地資源運營的效益。同時建立價格補償機制，通過對土地價格內(nèi)涵進行明確，并由中介機構(gòu)來完成土地價格評估工作。結(jié)合不同的情況來對土地收益進行合理分配。針對于當(dāng)前部分地區(qū)土地收購儲備管理工作中存在的一些問題，需要進一步完善土地收購儲備運作管理機制，對土地收購儲備工作中行政主管部門和行政授權(quán)組織之間的關(guān)系進行界定，以此來科學(xué)的開展土地收購儲備工作，確保土地收購儲備各項工作的有序進行。

3.3拓寬土地收購儲備資金的渠道，健全完善風(fēng)險防范機制

當(dāng)前土地收購儲備工作中資金來源較為單一，多依賴于銀行貸款，這必然會增加土地收購儲備的融資風(fēng)險。因此需要進一步建立健全土地收購儲備資金籌措機制，拓寬土地收購儲備資金渠道，可以建立土地投資基金、政府土地基金、發(fā)生債券及推行“換地權(quán)益書”等，拓寬資金業(yè)源，在融資過程中盡量將風(fēng)險降至最低，有效的提主土地收購儲備的經(jīng)濟效益。

3.4合理規(guī)劃土地儲備及供應(yīng)規(guī)模

由于土地收購工作具有一定的系統(tǒng)性和周期性特點，其與城市保持發(fā)展和進

步。因此在對土地收購儲備工作開展過程中，需要綜合考慮到城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展需要及具體的步驟，確保各項工作逐步推進。另外，在對土地收購儲備合理規(guī)劃過程中，還要重視土地儲備的規(guī)模，以此來促進土地供求的平衡。這其中需要通過對市場進行必要的調(diào)控，同時還要考慮到可支配資源對土地儲備的制約作用，在確保相應(yīng)收益的暗道不好，要力求做到土地儲備和供應(yīng)規(guī)劃的合理規(guī)劃，確保推動城市的和諧發(fā)展。

3.5強化政府壟斷土地一級市場的力度

為了進一步深化土地使用制度改革，需要強化政府壟斷土地一級市場的力度，確保國有土地資產(chǎn)的保值增值。同時通過強化政府對土地一級市場的壟斷，也是正確處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源關(guān)系，嚴格控制建設(shè)用地增量、盤活存量、強化節(jié)約集約利用土地的重要途徑。要把壟斷土地一級市場嚴格土地市場作為當(dāng)前的重要工作來抓。通過集中多方力量，更好的發(fā)揮國有土地資產(chǎn)的效益。

總之，土地作為重要的資源，是人類得以生存和發(fā)展的重要保障。為了實現(xiàn)土地的最優(yōu)化利用，則國家將土地收購儲備作為最重要的宏觀調(diào)控手段。在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，土地使用制度改革不斷深入，這也使土地合理利用的重要性更為凸顯出來，因此要推進土地收購儲備的規(guī)范化管理，以此來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更好的推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

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