倫敦金絲雀碼頭棕地治理啟示

■ 高樹勛 盛 況

金絲雀碼頭歷史上是英國最重要的航運碼頭之一，在經(jīng)歷了一輪衰敗和復興之后，金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦市第二大金融區(qū)、新興CBD。金絲雀碼頭距離市中心5km，位于倫敦道格斯島的核心位置，新建區(qū)域于2002年正式投入使用。

金絲雀碼頭歷史上經(jīng)歷了輝煌、沒落和再發(fā)展三個階段，在英國城市更新的歷史上，金絲雀碼頭的再開發(fā)成為了棕地改造的經(jīng)典案例之一。

金絲雀碼頭區(qū)位圖（圖片來源：作者自繪）

金絲雀鳥瞰圖（圖片來源：谷歌地球）

一、金絲雀碼頭發(fā)展歷程

（一）金絲雀碼頭的建設(shè)緣起

在過去航空、陸運都不太發(fā)達的漫長年代，航海占據(jù)了交通往來的主要位置。英國港口曾經(jīng)是世界貿(mào)易的集散地。泰晤士河穿倫敦而過，在倫敦東側(cè)形成了一處“U”型地帶，大面積的水陸交匯及泰晤士河便利的航運為建設(shè)碼頭提供了便利的條件。19世紀中期，倫敦政府決定在此區(qū)域建設(shè)一處航運碼頭，這便是后來的金絲雀碼頭。

（二）金絲雀碼頭的衰落

19世紀，英國港口曾經(jīng)是經(jīng)濟貿(mào)易的集散地，金絲雀碼頭是倫敦最出色的碼頭之一。20世紀30年代，第二次世界大戰(zhàn)破壞了金絲雀港口，隨著航運公司碼頭的遷移，金絲雀地區(qū)的港口漸漸停止使用，原有土地被閑置，原有建筑被荒廢。而金絲雀碼頭周邊閑置的土地成為了英國實際意義上的首批城市發(fā)展棕地。

1945年金絲雀碼頭繁榮景色（圖片來源：谷歌地球）

廢棄的金絲雀碼頭（圖片來源：http://www.som.com/china/projects/canary_wharf_master_plan）

（三）金絲雀碼頭的復興

早在英國的棕地政策初期，棕地具體指曾經(jīng)利用過的、后閑置的、遺棄的或者未充分利用的土地。而金絲雀碼頭地區(qū)由于港口的衰落、區(qū)域交通體系的分離所帶來的大片閑置土地，便屬于此類棕地用地。

1981年，英國政府啟動金絲雀碼頭區(qū)的城市開發(fā)，其初始目標是對舊碼頭區(qū)的再開發(fā)，通過棕地開發(fā)的城市更新手段振興地區(qū)經(jīng)濟。整個開發(fā)過程經(jīng)歷了20年的時間、2次開發(fā)公司的重組，通過城市更新提高了區(qū)域土地價值，形成了倫敦的新的城市發(fā)展核心，成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，成為政、商、企結(jié)合的絕佳場所。金絲雀碼頭涵蓋了金融業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、新媒體等多項產(chǎn)業(yè)功能，眾多的摩天大樓包含許多銀行的總部、分部和商業(yè)巨頭的總公司——匯豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行以及英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現(xiàn)公司、摩根大通和每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等。截至2014年，金絲雀地區(qū)的工作人員約為10.5萬人，金絲雀碼頭及其周邊房價環(huán)比增長17%，金融業(yè)從業(yè)者占倫敦總數(shù)的34%。2014年，金絲雀碼頭開始了東擴計劃，該區(qū)域在未來仍為大倫敦地區(qū)最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟巍?/p>

碼頭區(qū)主要變化指標表

二、金絲雀碼頭復興的經(jīng)驗

（一）政企合作開發(fā)的模式

金絲雀碼頭的城市開發(fā)是由政府和企業(yè)共同主導的，這種公私合作模式避免了開發(fā)的土地多個所有權(quán)的問題，提升了工作效率，同時能夠?qū)⑷蜃钕冗M的開發(fā)理念上至政府、下至平民百姓自上而下的貫穿起來，最大化地落實了各個階層的需求。

1981年，倫敦政府成立了倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司（后面簡稱LDDC），作為聯(lián)系開發(fā)主體和居民的政府組織。LDDC的作用主要包含以下兩部分，其一，LDDC作用在于為私人投資提供良好的環(huán)境。中央政府賦予LDDC特權(quán)，可收購區(qū)內(nèi)多種所有權(quán)土地、水域，以此取得土地所有權(quán)，改善基礎(chǔ)設(shè)施，再由該公司與私營開發(fā)商合作，將土地轉(zhuǎn)讓給金絲雀碼頭開發(fā)公司進行開發(fā)，減少不必要的、繁瑣的開發(fā)手續(xù)，縮短開發(fā)周期。其二，LDDC對教育設(shè)施、公共設(shè)施進行改進，取得當?shù)鼐用駥Ρ敬伍_發(fā)的認可。

1987年，LDDC與加拿大的奧林匹亞約克公司達成合作協(xié)議，開始了對金絲雀碼頭的開發(fā)，奧林匹亞約克公司豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，為金絲雀碼頭的中長期發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)。1992年，奧林匹亞約克公司因債務(wù)危機宣布破產(chǎn)后，在之前合作的基礎(chǔ)上重組了金絲雀碼頭開發(fā)公司繼續(xù)建設(shè)，最大化降低了因開發(fā)商問題所帶來影響，金絲雀碼頭才得以完成。

金絲雀碼頭夜景（圖片來源：全景網(wǎng)）.

（二）多元化的內(nèi)外軌道交通路網(wǎng)

早期金絲雀的沒落，與倫敦交通體系的分裂具有很大的關(guān)系。在本次金絲雀碼頭城市開發(fā)中，政府作為投資一方提高了對于交通組織的認識，政府投資主要集中在道路聯(lián)通和輕軌建設(shè)兩部分，這對于金絲雀碼頭的再生起到了至關(guān)重要的作用。

金絲雀碼頭一期（圖片來源：httpdy.163.comv2articledetailDUFMR1HN0521C7DD.html）

金絲雀碼頭的開發(fā)建設(shè)中，設(shè)計了多元化的交通組織要素，包含了對接倫敦市中心蛛網(wǎng)密布的軌道交通系統(tǒng)的DLR輕軌和Jubilee地鐵線，輕軌和地鐵的介入提升了片區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的速度，為辦公人員提供了極大的便利。除此之外，金絲雀碼頭開發(fā)區(qū)內(nèi)部交通包含公共交通、汽車交通、各種慢行交通系統(tǒng)和靜態(tài)交通設(shè)施也在不斷完善。

金絲雀碼頭在不斷完善交通組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，還創(chuàng)新性地形成了分層立體交通，輕軌、地鐵、公共交通、私家交通均在立體空間進行分層，又在節(jié)點空間提供便利的換乘設(shè)施，交通樞紐、商業(yè)設(shè)施、公共空間的結(jié)合，營造了大量的活力空間，吸引了大量的人群。

（三）嚴格的城市設(shè)計指導

金絲雀碼頭更新建設(shè)和城市設(shè)計工作始終以符合國際最高標準的商務(wù)空間和高品質(zhì)的城市環(huán)境建設(shè)一個“綠地上的大型商務(wù)中心”為最高的功能定位展開。在金絲雀碼頭的建設(shè)過程中，始終通過城市設(shè)計的控制力來指導各類建設(shè)的實施，嚴格遵守了城市設(shè)計的相關(guān)指導，落實城市開發(fā)的總目標和城市設(shè)計相關(guān)內(nèi)容。

城市設(shè)計總平面（圖片來源：http://www.doc88.com/p-2708956545428.html）

金絲雀碼頭二期（圖片來源：httpwww.sohu.coma201960475_220218）

1987年，金絲雀碼頭城市設(shè)計方案對空間布局、空間特色、建筑形態(tài)、水系環(huán)境、交通組織、地下空間等方面進行整合，該方案將整個地塊通過方格網(wǎng)道路分割為26個地塊，每個地塊單元都制定了一套完整的城市設(shè)計指導方針，并及時轉(zhuǎn)化為“城市設(shè)計導則”，并作為所有單個建筑工程項目設(shè)計審查和許可的法律依據(jù)。

（四）完善業(yè)態(tài)選擇及多方政策支持

金絲雀碼頭的商業(yè)構(gòu)成以總部辦公和大型金融機構(gòu)為主，現(xiàn)已成為倫敦的第二金融商務(wù)中心。金絲雀碼頭的配套商業(yè)以地下商業(yè)街為主，把各個辦公樓的地下進行聯(lián)通，并與軌道交通點銜接，為商務(wù)和金融人群提供最基礎(chǔ)的服務(wù)。其中，商業(yè)配套中41%為零售業(yè)態(tài)，餐飲和各種便利店占約50%，休閑娛樂僅9%。

金絲雀建成區(qū)（圖片來源：谷歌地球）

在招商引資方面，政府給與金絲雀碼頭企業(yè)特區(qū)的優(yōu)惠政策，主要包含了：①當?shù)貭I業(yè)稅額減免。②降低企業(yè)所得稅和國家保險。③對資產(chǎn)和地產(chǎn)的投資施行稅收抵免或資本收益津貼。④放寬規(guī)劃限制，加快審批流程，加快建設(shè)速度，降低建設(shè)成本。⑤對投資成本予以補貼。企業(yè)特區(qū)的優(yōu)惠政策是金絲雀碼頭再生的重要因素。

三、金絲雀碼頭復興的啟示

金絲雀碼頭復興的啟示主要包含以下兩個方面：

1.金絲雀碼頭做為倫敦棕地治理的標志性項目，通過城市設(shè)計指導城市棕地整治提升的策略被證明是可行的。

2.在城市棕地的治理過程中，由于涉及土地權(quán)屬復雜、周邊人群構(gòu)成多元化等問題，政府的力量在推進棕地整治過程中起到了十分重要的作用，政企合作的模式是落實頂層設(shè)計、降低實施風險的最佳手段。