基于供應(yīng)鏈管理分析商業(yè)地產(chǎn)工程成本

張金軍

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)需要巨大的資本作為支撐，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程的成本十分有必要?，F(xiàn)如今，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都開(kāi)始控制成本以謀求再房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的環(huán)境中謀求生存。供應(yīng)鏈管理不失為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程控制成本的好角度。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重要性不言而喻，商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅僅數(shù)量多，而且多是資本雄厚的企業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的獲利空間，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，滿足消費(fèi)者多元化的，多層次的需求開(kāi)始關(guān)注供應(yīng)鏈管理的內(nèi)容，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制。這種做法是明智的，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做出這樣的企業(yè)，不僅僅能提高自身的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更能讓與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生交易的眾多參與方享受到供應(yīng)鏈管理帶來(lái)的紅利。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；供應(yīng)鏈管理

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了空前的發(fā)展機(jī)遇，但是再過(guò)去的十幾年中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展得非常好，但是這種發(fā)展的模式是粗放型的，經(jīng)過(guò)分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中所作的措施尤為不足，因此，要想讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)地良好的發(fā)展，必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)與許多上下游合作伙伴發(fā)生交易，進(jìn)行基于供應(yīng)鏈管理的成本控制，不論對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作伙伴來(lái)說(shuō)都是雙贏的選擇。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)頻率較高的一個(gè)詞匯，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅指的是過(guò)去的人們用于居住的房屋，更是滿足人們吃喝玩樂(lè)的一個(gè)地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在滿足人們居住的需求基礎(chǔ)上，將購(gòu)物，餐飲，休閑，娛樂(lè)融為一體，為廣大消費(fèi)者提供一個(gè)具有優(yōu)美消費(fèi)環(huán)境，豐富商業(yè)文化的消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值不容小覷。

從理論上解釋商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是指一切用于商業(yè)用途的，并以此謀求商業(yè)利益的房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅公寓別墅存在著較大的差異，商業(yè)地產(chǎn)的功能更為豐富，商業(yè)文化氣息更為濃厚，投資價(jià)值更大，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在近些年來(lái)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)新寵。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)中的領(lǐng)軍，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全中國(guó)，是我國(guó)商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭人。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)中的一塊金字招牌。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅僅滿足了群眾居住的需求，更是將酒店，賓館，超市，購(gòu)物中心，會(huì)展中心，商業(yè)寫(xiě)字樓融為一體，滿足了不同層次的消費(fèi)者的多樣需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近年來(lái)在我國(guó)的越來(lái)越多，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了一個(gè)空前的白熱化階段。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)鏈管理

說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理，首先必須了解供應(yīng)鏈管理的內(nèi)涵及概念。供應(yīng)鏈管理是一個(gè)協(xié)同合作的管理流程，其參與者一般有供應(yīng)鏈核心企業(yè)，在本文中供應(yīng)鏈核心企業(yè)即是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)本身，供應(yīng)鏈企業(yè)上游企業(yè)，在這里一般是指為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的眾多企業(yè)，供應(yīng)鏈下游企業(yè)，這里一般是指商業(yè)地產(chǎn)的銷售公司。在現(xiàn)代的供應(yīng)鏈管理中，并不是僅僅管理核心企業(yè)與上下游企業(yè)的資金，更是將上下游企業(yè)與核心企業(yè)在信息，資源，資本，物流等眾多方面融合合作，以達(dá)到三方獲利。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的目的包含許多方面的內(nèi)容，其中最為關(guān)鍵的一項(xiàng)作用即為充分籌劃產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃管理的目的在于在最短的實(shí)踐內(nèi)用最小的成本的成本實(shí)現(xiàn)最大化的產(chǎn)品價(jià)值，供應(yīng)鏈管理需要得到眾多參與者的支持，光光核心企業(yè)的參與是不能達(dá)到上述的目的，因此商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的難點(diǎn)在于打通上下游企業(yè)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資源，信息，資本，物流的有效共享，在各種資源的有效共享基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)減少每一個(gè)參與者的成本，增大每一個(gè)參與者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的難度十分得大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上下游企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)相對(duì)閉塞，不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是重資本企業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間的資源共享，往往需要從全局出發(fā)，應(yīng)當(dāng)具有系統(tǒng)性思維，從整體上降低的整體成本，這才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)來(lái)呢管理中關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈管理是一個(gè)新興的課題，因此在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理上的文獻(xiàn)十分有限，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理不僅僅需要從書(shū)本與文獻(xiàn)中汲取知識(shí)，更需要“摸著石頭過(guò)河”，從實(shí)踐中摸索商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈管理技巧，從實(shí)踐中摸索商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的規(guī)律，從實(shí)踐中總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的規(guī)律。通過(guò)規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，幫助商業(yè)地產(chǎn)找到一套適合自身企業(yè)的供應(yīng)鏈管理辦法，以實(shí)現(xiàn)降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，增大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理不論是對(duì)單獨(dú)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，還是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是一件非常重要的改革，從微觀來(lái)說(shuō)，能夠幫助一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展的空間，從宏觀來(lái)說(shuō)，能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)邁向一個(gè)新的發(fā)展臺(tái)階，獲得更大發(fā)展空間，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的管理，就不得不提到商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本是影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理的重要影響因素，是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)與核心，因此要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理，就必須控制好商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本包含了很多的內(nèi)容，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是商業(yè)地產(chǎn)在是市場(chǎng)交易過(guò)程各個(gè)節(jié)點(diǎn)所發(fā)生交易的全部成本。供應(yīng)鏈的成本呢一般包括產(chǎn)品的研發(fā)，設(shè)計(jì)，采購(gòu)，生產(chǎn)，銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)成本，由于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目，因此，在商業(yè)地產(chǎn)中，與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生交易的企業(yè)非常多。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理必須以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為核心，起始于為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的材料提供商開(kāi)始，終止于為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供銷售售后服務(wù)的銷售公式，在這個(gè)三方中，基本貫穿了商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)商品在市場(chǎng)中流通的全過(guò)程。設(shè)計(jì)，生產(chǎn)，銷售，但是再實(shí)際管理中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理往往會(huì)比這復(fù)雜的多，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是一個(gè)商品的生產(chǎn)加工商，在現(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要與政府，物業(yè)，房產(chǎn)中介等眾多市場(chǎng)參與者協(xié)調(diào)好關(guān)系，盡可能降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，盡可能地在單位時(shí)間內(nèi)獲得最大化的市場(chǎng)收益。

在商業(yè)地產(chǎn)成本中，核心成本是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將建造地產(chǎn)工程所花費(fèi)的成本，將這項(xiàng)成本細(xì)致劃分，大致到闊土地開(kāi)發(fā)成本，資產(chǎn)的成本，地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本，地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本美產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成本。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的上游成本通常包括地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，土地開(kāi)發(fā)成本，資本成本等等，商業(yè)地產(chǎn)的核心成本主要是指商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)施工成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的下游成本主要包括與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之間的交易成本，與物業(yè)公司達(dá)成的管理成本。經(jīng)過(guò)細(xì)致劃分，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要考慮的成本種類眾多，因此，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本管理不是一件簡(jiǎn)單的事，必須統(tǒng)籌兼顧，從全局角度出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃。

三、商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本優(yōu)化建議

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的成本因素眾多，因此，解決好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要科學(xué)分析，合理規(guī)劃，下面筆者將針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化提出若干意見(jiàn)與建議，旨在幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正確地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈成本管理。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視供應(yīng)鏈上游成本控制，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往使用在項(xiàng)目的前期中，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將絕大部分的錢花在了上游成本中，在上游成本中，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)成本，商業(yè)地產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)成本，商業(yè)地產(chǎn)的資金成本，商業(yè)地產(chǎn)的咨詢勘察成本都將直接影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本支出，因此做好商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈上游成本十分有必要，在這一步做得好往往能大大降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更為靈活地使用調(diào)度資金，減少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資本壓力，以達(dá)到輕裝上陣的目的。

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算，分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來(lái)進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過(guò)選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來(lái)進(jìn)行控制。

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開(kāi)支，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

在中國(guó)，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)稅金籌劃來(lái)減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過(guò)借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過(guò)合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價(jià)外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過(guò)遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過(guò)聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計(jì)劃，通過(guò)各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

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