房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成及控制研究

周宏亮

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本構(gòu)成中分為多個成本要素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全成本不僅包含土地成本、建安成本、基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施費(fèi)等，還包含開發(fā)企業(yè)行政管理成本、財務(wù)成本，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓商品房而發(fā)生的銷售費(fèi)用。企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成沒有明確地予以規(guī)范，在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行內(nèi)部控制的過程中，會由于成本構(gòu)成問題普遍存在較多的爭議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā);成本構(gòu)成;控制

引言

為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制的時候通常會將成本構(gòu)成要素作為成本控制依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重要內(nèi)容，企業(yè)的成本能否在各個環(huán)節(jié)得到控制，能否將其視為準(zhǔn)確高效的內(nèi)部控制手段，都直接取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成設(shè)置是否合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成與控制在營改增實施以后更是發(fā)生了顯著的變化，其不僅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍重視的財務(wù)問題，同時也是稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查時強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算環(huán)節(jié)是國家稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的一次全面審核，各種非合理合規(guī)性的成本支出都將不予認(rèn)可，從而將加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)成本。在成本控制普遍推行的情況下，如何制訂有效可行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制方案是擺在財務(wù)管理部門面前的重要難題，而將成本控制方案貫穿落實到房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)更需要企業(yè)管理層的支持與配合。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的構(gòu)成分析

（一）土地使用成本

土地使用成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，也是必要的成本支出。由于土地的不可移動性及供給有限的特性，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的比重越大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的形式有很多種，有接受政府出讓方式、接受個人或其他單位轉(zhuǎn)讓的方式、收購目標(biāo)公司股權(quán)的方式、接受土地使用權(quán)投資及合作建房等等，取得的方式不同，則土地使用權(quán)的成本亦不相同，同時，還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對目標(biāo)地塊的土地使用年限、周圍環(huán)境、開發(fā)用途、臨街規(guī)劃、建筑容積率及土地現(xiàn)狀等內(nèi)容進(jìn)行合理的分析，才能制定相應(yīng)的成本控制策略。

（二）土地拆遷成本

1.土地收儲成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地收儲成本構(gòu)成中主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助款、地上附著物及青苗補(bǔ)償款、耕地開墾費(fèi)、收地管理成本等。土地收儲成本的控制要依照國家和地方法律法規(guī)進(jìn)行。

2.房屋補(bǔ)償成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原有建筑的基礎(chǔ)上開發(fā)商品房，要根據(jù)國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容來補(bǔ)償原有房產(chǎn)擁有人，開發(fā)個人使用的土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制要將房屋補(bǔ)償成本計算在實際發(fā)生成本之內(nèi)。個人房產(chǎn)因出讓土地使用權(quán)所造成個人經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按國家土地使用規(guī)定給以補(bǔ)償。

（三）商品房前期工程費(fèi)及建筑安裝工程費(fèi)

商品房前期工程費(fèi)包含了商品房的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、土地平整、項目報建等實際支出的直接成本。通常可以按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的規(guī)定百分比核算。一般規(guī)劃及設(shè)計成本為商品房建設(shè)成本的3%左右，另外還有商品房周邊環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境勘探成本需要根據(jù)合作單位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。在商品房建設(shè)施工成本控制中主要有新建建筑物成本控制、原有建筑物拆除成本控制、場地平整成本控制和水、電、路開通成本控制等。這些成本可以根據(jù)實際作業(yè)成本進(jìn)行成本控制。建筑安裝成本主要有商品房工程費(fèi)、給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電、室?nèi)裝修等所有配套成本等。在商品房設(shè)計階段，商品房建設(shè)成本控制可采用單元控制、單位指標(biāo)控制、工程量材料控制、概算指標(biāo)控制等。

（四）商品房配套設(shè)施成本

配套設(shè)施成本主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施成本等?；A(chǔ)配套設(shè)施成本主指的是建設(shè)項目以外的市政公用配套設(shè)施成本。包含了商品房供水、供電、供氣，以及周邊道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等變動成本，一般這類成本采用作業(yè)成本來進(jìn)行成本核算控制。商品房公共配套設(shè)施成本指的是有償轉(zhuǎn)讓的商品房內(nèi)市政公用設(shè)施和綠地設(shè)施產(chǎn)生的成本。其成本控制需要根據(jù)建筑工程施工成本進(jìn)行控制。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)

這兩類成本普遍意義上指的是一些固定項目的變動成本，商品房的預(yù)算成本和資金使用成本是變動成本的主要來源。依據(jù)開發(fā)商品房的實際需求和固定成本核算的精確度來增加成本3%-5%是合理的預(yù)算成本及5%左右的資金使用成本。在商品房開發(fā)期間需要產(chǎn)生實際的稅務(wù)成本。商品房開發(fā)投資成本需要綜合考慮商品房在開發(fā)過程中所支出的稅金，以及法律、人員等額外成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大項目開發(fā)時稅務(wù)成本在商品房投資總成本中占的比例較大。因此成本控制需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)來核定標(biāo)準(zhǔn)成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制策略分析

（一）建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度

建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的根本前提，這個過程中需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員在設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)成本的過程中要依據(jù)開發(fā)商品房的成本構(gòu)成來進(jìn)行綜合分析成本信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用成本控制制度是綜合分析和檢驗標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置合理性的重要手段。標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置的科學(xué)性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置自身標(biāo)準(zhǔn)成本中要對成本構(gòu)成進(jìn)行明確，成本構(gòu)成作為標(biāo)準(zhǔn)成本的核心內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實現(xiàn)。成本構(gòu)成中能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本的凈差和成本對比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對成本控制中存在的漏洞進(jìn)行評估從而有效地避免成本的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發(fā)在投資資金到位的基礎(chǔ)上對資金的撥付進(jìn)行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動成本和增長成本在作業(yè)成本法的應(yīng)用中有著重要的意義。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中要合理利用成本核算方法方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提高成本控制質(zhì)量的過程中需要對成本核算方法方式進(jìn)行科學(xué)合理的應(yīng)用，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在健全和完善成本控制制度的前提采用現(xiàn)代化的成本核算方法方式才能有效的提高自身的成本控制質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度的健全和完善有著顯著的分層原則和制衡原則，分層原則具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制制度、內(nèi)部控制管制度、成本核算制度的單元化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度的制衡原則突出強(qiáng)調(diào)對成本控制制度中包含的固定資產(chǎn)管理制度、成本審核制度、成本風(fēng)險制度、成本監(jiān)督制度以及成本績效評估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計其成本控制制度的基礎(chǔ)上發(fā)揮成本制度的制衡性是保證成本控制能夠?qū)嵤┑母厩疤?。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善成本控制制度的基礎(chǔ)上對多種成本核算方法的科學(xué)合理應(yīng)用首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成的劃分，成本構(gòu)成關(guān)系到成本控制過程中對成本科目的劃分和資產(chǎn)調(diào)撥的可行性。

三、結(jié)束語

通常而言，成本構(gòu)成及控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構(gòu)成要素中既可以包含建設(shè)總成本，同時也可以包含運(yùn)營總成本，這種成本構(gòu)成問題造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調(diào)配時會產(chǎn)生較多的問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)在進(jìn)行成本控制時首先要明確成本構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行成本控制。