農(nóng)村集體土地建租賃房項目主體分析

張晶　張世龍

[摘要]利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的提出，對于中國土地制度來說是一項重大改革?！斗桨浮穼椖恐黧w主要有四大農(nóng)村集體土地建租賃房組織形式。對北京、佛山、成都三個城市的不同項目主體進(jìn)行歸納總結(jié)，舉例說明各類項目主體的差異，各地區(qū)可根據(jù)自身情況選擇不同的適用主體。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村集體土地;租賃房;項目主體

[中圖分類號]F321.1[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

2017年8月28日，國土資源部、住建部頒布了一項新的政策——《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。并且確定了第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。這13個城市包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢。對于主體角色定位，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可自行開發(fā)運(yùn)營，也可通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。

在該政策的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)許集體在其土地上建設(shè)用出租的商品房，在此基礎(chǔ)上也準(zhǔn)許除房地產(chǎn)以外的企業(yè)在合法的情況下取得使用權(quán)的土地也能成為住宅用地。這項政策的實(shí)施不單是擴(kuò)大供地主體，住宅用地的土地改革，也會產(chǎn)生降低房價影響的一面。它的本質(zhì)是，我國政府將對土地開發(fā)權(quán)壟斷性的廢除，土地使用人對土地將持有開發(fā)權(quán)。土地使用權(quán)人也將會從以前的農(nóng)民集體擴(kuò)展到具體的主體上。這也就使得政府“負(fù)面清單”被土地開發(fā)利用。

1 鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織方式分析

鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)大致有以下兩個特點(diǎn) ：一是就我國現(xiàn)狀來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的分布大多處于發(fā)達(dá)的城市地區(qū)。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的類型主要是以經(jīng)營性為主。并且以“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”作為其基本模式，有效地解決由于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的分配不均與集中規(guī)劃而引發(fā)“窮村越窮、富村越富”問題，保障鎮(zhèn)域內(nèi)各村土地發(fā)展權(quán)共享和收益平衡。

就目前來看，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，北京大興區(qū)的區(qū)級、鎮(zhèn)級地塊控制性的規(guī)劃已初步形成體制。入市地塊的總量、分布以及實(shí)施的程序已經(jīng)基本決定，尤其是在與落實(shí)新版城市總規(guī)的整個過程中，在“產(chǎn)城共建、職住均衡”的需求上，有條理地調(diào)整計劃方式，健全項目用地構(gòu)建，這樣可以能實(shí)行對產(chǎn)業(yè)支撐的目的，又能保障城市功能設(shè)施的齊全。

至今為止，西門紅鎮(zhèn)的拆除率已經(jīng)達(dá)到了90%，它與土地使用產(chǎn)權(quán)者的簽約率已達(dá)到了99%。此次項目的土地范圍大多是綠隔產(chǎn)業(yè)用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與者都贊同鎮(zhèn)級土地聯(lián)合社“一次托管、集中授權(quán)”的模式。供地主體是鎮(zhèn)級聯(lián)營公司，供地主體與市場相接，由此就能維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。在這之前，規(guī)模過小、能源資源耗損嚴(yán)重、生產(chǎn)技術(shù)過低、環(huán)境污染性高這些問題都存在于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的企業(yè)中。但是在這次政策的改革后，土地資源統(tǒng)一形成規(guī)?；?、這當(dāng)中一部分規(guī)范化土地上市，其他的用于改善生態(tài)環(huán)境，用作留白增綠。

2 村集體經(jīng)濟(jì)組織方式分析

村莊是一個相對存在的利益共同體。它承擔(dān)起村民分紅土地分紅和提供村域基本公共服務(wù)、規(guī)劃村莊土地資源、促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的、優(yōu)先朝著土地非農(nóng)化租金收益的。與此同時，它也兼有土地經(jīng)營權(quán)的“村社共同體”和村民自治權(quán)，這也使得它掌握著大量的集體建設(shè)用地資源。村級集體經(jīng)濟(jì)組織目前主要存在的問題有發(fā)展空間太過于狹小，主要的經(jīng)濟(jì)收入來源太過于單一，主要依靠村集體土地的征用和農(nóng)業(yè)收入。就目前來說，村級集體資產(chǎn)制度的管理還是不健全的，并且缺少生氣。基礎(chǔ)設(shè)施的不完整性、交通的不便捷性這些不利方面都限制了村級集體經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)展。但是村集體經(jīng)濟(jì)組織也有不少的優(yōu)點(diǎn)，一是土地資源豐沃，可以優(yōu)化土地的使用性，走以地生財?shù)哪Ｊ?。二是是資源開發(fā)增收，走資源開發(fā)的路子。三是可以創(chuàng)辦村級企業(yè)，走突出一村一業(yè)的模式。鼓勵一些有發(fā)展優(yōu)勢、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的村子去創(chuàng)辦企業(yè)，由獨(dú)立融資的企業(yè)或者是跟其他企業(yè)一同參與項目開發(fā)，進(jìn)行市場化的經(jīng)營。四是發(fā)展服務(wù)創(chuàng)收的模式。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)“三變”：資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東。

以佛山南海區(qū)為例，它的城市建設(shè)用地占據(jù)了整個地區(qū)的50%，這當(dāng)中有60%是集體建設(shè)用地。 它就是一個“自下而上”的農(nóng)村工業(yè)化的模式。因為比較早就推行了土地股份制，所以該區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)任著“統(tǒng)籌單位”的角色，并成為擁有集體土地的當(dāng)然主體。成為了村莊發(fā)展中的更要角色，擁有著在村莊的發(fā)展以及建設(shè)上比較大的主動權(quán)。

在不斷的探索下，南海已經(jīng)是一個土地改革試驗田的案例了。在2014年的時候，南海成為全國“多規(guī)合一”改革的28個試點(diǎn)地區(qū)之一和佛山新一輪三舊改造的綜合試點(diǎn)。到了2015年，33個農(nóng)村集體土地制度改革點(diǎn)其中就包括了南海。2017年10月，它繼續(xù)往全國農(nóng)村土地征收制度改革方向發(fā)展。目前，南海還有著農(nóng)村土地征收、三舊改造、農(nóng)村宅基地制度、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、“多規(guī)合一”改革、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點(diǎn)工作等多個任務(wù)。

3 土地競拍者方式分析

土地競拍存在兩大缺點(diǎn)：一是地價由于競拍的緣故，各相競爭從而導(dǎo)致了地價不斷上升的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)商進(jìn)行土地開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是爭奪土地。因而開放商只能參此項環(huán)節(jié)并且遵循“價高者得”的競拍規(guī)則。又面對我國土地供求天平失衡的狀況下，地價也就進(jìn)入了激烈的競爭中，結(jié)果只能是不斷被哄抬的高價。二是在被哄抬的高地價下，后續(xù)也就是房價的愈益飆升。開發(fā)商也就進(jìn)入了惡性循環(huán)中，不斷的囤地，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的惡性發(fā)展?？墒峭恋馗偱牡膬?yōu)點(diǎn)也是存在的。一是這種招標(biāo)拍賣的方式屬于公開透明的拍賣模式，這樣模式下讓倒賣土地的風(fēng)險降低了不少，腐敗的現(xiàn)象也就隨之減少。二是有利于土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)也就與之分離，最終的結(jié)果是開發(fā)土地的效率提升，土地的合理性也就隨之增加。

4 與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作的企業(yè)方式分析

就我國目前的國情來看，拆遷逐步困難，另外擴(kuò)大現(xiàn)有住宅用地的難度也在不斷增加。好在這項新政策——由村集體或者聯(lián)合其他主體自行開發(fā)建設(shè)用地下，擴(kuò)大住宅用地的難度降低了不少，同時成本也可以大幅度減少。成都作為這次的13個試點(diǎn)城市之一，它主要的目的是通過多渠道來解決住房問題。然后在此基礎(chǔ)上，再建立租購?fù)械淖》?、土地市場。在建設(shè)集體土地用地的情形下，除了商品住宅的禁止外，其他的模式都可以接受。將集體土地盤活，在合理的規(guī)劃下發(fā)展旅游業(yè)。其中包括說當(dāng)下比較火熱的民宿。成都主要推崇的模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和平臺公司組成的合作關(guān)系，出租以及建設(shè)好的租房通通納入統(tǒng)一管理，這都是由成都房管部門來進(jìn)行，而且都只租不售。根據(jù)資料顯示，2016年6月底，成都已經(jīng)按計劃新建住房350萬m2、252萬m2公寓以及產(chǎn)業(yè)園配套住房用地。

5 總結(jié)

《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》這一改革的實(shí)施，是目前我國土地制度的巨大改變，這也演變成日后土地改革空間的不斷擴(kuò)張。我國政府正向社會大幅度地進(jìn)行土地的紅利轉(zhuǎn)移。從剛頒布的方案——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

要是集體組織自發(fā)著手實(shí)施，那么這其中就跳過了政府征地以及開發(fā)商這兩個環(huán)節(jié)，這也能使得成本的縮減。拿北京、上海來分析，房價中土地的成本就已經(jīng)占據(jù)了70%，政府跟開發(fā)商這兩個環(huán)節(jié)除去的話，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本不過就占據(jù)了20%～30%之間，這個差距還是很驚人的。

土地改革的影響還在不斷地產(chǎn)生。房屋租賃的比例上升，從購房到租房的轉(zhuǎn)換，對當(dāng)下銷售商品房將產(chǎn)生一定不利影響，可是這對企業(yè)的開發(fā)卻是有利的情報。村鎮(zhèn)集體與之合作的開發(fā)商將進(jìn)行利益劃分。由此可見，民營屋企的參與性會更大。這次集體建設(shè)用地興建租賃房的新格局開啟后，民營屋企也就有了大展拳腳的機(jī)會。特別是很多對此感興趣的有計劃戰(zhàn)略的企業(yè)更是會積極與這項政策同步。

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