萬科中考：活下去，慢下來

陳淑文 朱耘

2019年8月20日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）公布2019年半年度報(bào)告。上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。此外，萬科上半年銷售金額3340億元，同比上升9.6%。

求“穩(wěn)”成為今年行業(yè)及各大房企的目標(biāo)，喊出“活下去”口號(hào)的萬科也不例外。在過去半年樓市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的基調(diào)下，萬科戰(zhàn)略變得更為謹(jǐn)慎保守，拿地力度有所放緩。

公告披露，2019年上半年，萬科獲取新項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，同比減少17.67%。

《商學(xué)院》記者就中期業(yè)績和公司拿地力度放緩的問題致函萬科公關(guān)部，萬科方面表示，萬科這么多年從來沒有定義非常固定的經(jīng)營數(shù)字目標(biāo)和計(jì)劃，都是動(dòng)態(tài)計(jì)劃，每個(gè)季度調(diào)整一次。上半年的開工面積略少一些，但全年的開工面積是根據(jù)去年拿地有多少，拿到地以后盡快開工，今年會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展。

銷售規(guī)模增速進(jìn)一步放緩，拿地項(xiàng)目減少

財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別上升5.6%和9.6%，在41個(gè)城市的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額位列當(dāng)?shù)厍叭?。上半年所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比87.8%，商辦占比9.0%，其他配套占比3.2%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前，在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的背景下，部分規(guī)模房企特別是TOP3龍頭房企主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，規(guī)模增速放緩顯著。2018年以來，萬科的業(yè)績同比增幅較2016年、2017年40%和45%的水平有所下降，保持在10%左右。

2019年，萬科繼續(xù)堅(jiān)持審慎的投資態(tài)度，公告顯示，2019年上半年，萬科獲取新項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，同比減少17.67%，萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例為68.6%。

萬科在拿地項(xiàng)目上雖“減量”，在拿地金額方面卻“加價(jià)”，今年上半年的權(quán)益地價(jià)總額為649.8億元，均價(jià)為6900元/平方米，相比去年同期分別增長了12.38%、26.53%。權(quán)益投資金額的上升，主要是因?yàn)槿f科上半年位于一二線城市的投資占比上升，財(cái)報(bào)披露，按建筑面積計(jì)算，82.0%的新增項(xiàng)目位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一二線城市。

土地儲(chǔ)備方面，萬科截至2019年上半年的在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積達(dá)15340.2萬平方米。其中，在建項(xiàng)目9867.6萬平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目5472.6萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)9292.7萬平方米。

另外，萬科還積極參與舊改項(xiàng)目，上半年萬科舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)權(quán)益建筑面積為341.4萬平方米。

而針對(duì)此前備受關(guān)注的“萬村計(jì)劃”，截至報(bào)告末期，萬村項(xiàng)目改造完工的房間為2.4萬間，部分項(xiàng)目開展難度高于預(yù)期，基于其投資匯報(bào)表現(xiàn)進(jìn)行了相應(yīng)的經(jīng)營調(diào)整。

質(zhì)量問題過去萬科出現(xiàn)得比較少，現(xiàn)在頻頻被點(diǎn)名，與萬科當(dāng)下過于追求業(yè)績和強(qiáng)度較高的銷售模式有關(guān)，這些問題將會(huì)影響到萬科的品牌。

2018年年中，萬科清湖村城中村改造項(xiàng)目受到抵制，直至年底萬村計(jì)劃被喊停。而在今年7月，多家媒體披露萬科的“萬村計(jì)劃”準(zhǔn)備放棄部分已簽約的“農(nóng)民房”房源，違約房源位于深圳市坪山新區(qū)、光明新區(qū)等偏僻區(qū)域。

面對(duì)“萬村計(jì)劃”項(xiàng)目開發(fā)的難題，萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，這塊業(yè)務(wù)涉及到的主體比較多，歷史上的問題也比較多，在報(bào)批報(bào)建方面就會(huì)碰到難度。比如消防問題，握手樓怎么解決好消防問題，難度還是挺大的。進(jìn)去施工，能否按正常的節(jié)奏把施工做好，也是本著實(shí)事求是的態(tài)度，尊重原有業(yè)主、原有村民的利益，反復(fù)協(xié)商。

虛假宣傳辦公樓改為公寓解決方案未出爐

除了“萬村計(jì)劃”遇阻，萬科在佛山萬科樓盤金域中央出現(xiàn)的虛假宣傳、違規(guī)銷售等問題被當(dāng)?shù)卣s談，又把萬科推上輿論的風(fēng)口浪尖。

今年7月，佛山萬科金域中央的業(yè)主們正在集體維權(quán)。公開報(bào)道顯示， 近期交房的萬科金域中央項(xiàng)目接到業(yè)主投訴 ，不少業(yè)主表示：“銷售時(shí)，營銷中心、售樓人員和宣傳單頁中多次暗示該項(xiàng)目是可以用來住的，但是收房時(shí)卻得知，項(xiàng)目的房屋規(guī)劃是辦公用房，不能夠用來居住?！?/p>

萬科金域中央業(yè)主20棟的朱小姐告訴《商學(xué)院》記者，她是2018年5月買的房子，而且12月萬科銷售人員還跟她說積分落戶的事情。應(yīng)該是2019年年底收房，因?yàn)樗峭獾厝?，佛山住宅限購，所以才買公寓。

“萬科金域中央銷售一直說的就是公寓，他們有自銷和委托外面銷售，因?yàn)榻鹩蛑醒氘?dāng)初特別火爆，他們天天都是十幾條朋友圈推的，現(xiàn)在萬科銷售把朋友圈都刪了，而且留言也不回復(fù)。”業(yè)主朱小姐說道。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，萬科在佛山當(dāng)?shù)爻鍪鄣慕鹩蛑醒霕潜P，將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給5800多名購房者。由于房屋性質(zhì)為辦公用房，業(yè)主無法落戶，子女也無法上學(xué)。為此，業(yè)主與萬科方面有過多次會(huì)談，皆不歡而散。

朱小姐表示：“我們知道商業(yè)和住宅的區(qū)別，買的時(shí)候萬科宣傳是商業(yè)住宅，可以住人的，現(xiàn)在變成商業(yè)辦公室，居住算違法，所以不能辦居住證，暫住證都辦不了。”

一份來自佛山市南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局、佛山市自然資源局南海分局聯(lián)合發(fā)布的《告知書》顯示，該項(xiàng)目所涉宗地為公開出讓，土地出讓時(shí)設(shè)定的房屋規(guī)劃條件中并沒有“公寓式辦公用房”一項(xiàng)，并且出讓之后不可以隨意變更，萬科因此陷入“虛假廣告宣傳”的輿論風(fēng)波， 近5800套公寓住房涉嫌“商住”變“商辦”的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，萬科金域中央項(xiàng)目屬于大型商住綜合體項(xiàng)目，建設(shè)單位于2013年通過公開出讓獲得國有土地使用權(quán)，工程報(bào)建時(shí)分為三個(gè)子項(xiàng)目，即金域名都、金域花園、金域城東花園。其中，金域名都、金域花園的建設(shè)單位為佛山市南海區(qū)萬端投資有限公司，金域城東花園的建設(shè)單位為佛山市萬科置業(yè)有限公司。

經(jīng)查，“金域名都（三期）2座、3座、4座1幢、5座、6座”、“金域花園（四期）20座～23座、30座、32座”和“金域城東花園3座～5座”房屋的規(guī)范用途均為辦公用地。

7月31日上午，佛山市市長朱偉代表市政府嚴(yán)肅約談萬科集團(tuán)，要求萬科集團(tuán)必須盡快制訂系統(tǒng)的解決方案。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉表示，萬科集團(tuán)作為國內(nèi)有影響力的上市房地產(chǎn)企業(yè)，將堅(jiān)決落實(shí)市政府提出的要求，不回避矛盾，不掩飾問題，切實(shí)履行企業(yè)主體責(zé)任，積極制訂并落實(shí)整改方案，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部整頓，給業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)，給政府和社會(huì)公眾一個(gè)負(fù)責(zé)任的交待。

然而，截至8月20日，萬科佛山違規(guī)事件解決方案尚未有下文，業(yè)主們都表示很著急。

22座業(yè)主王先生告訴《商學(xué)院》記者：“假如這個(gè)星期萬科還未能出讓我們業(yè)主滿意解決方案，我們就會(huì)通過法律途徑為維護(hù)我們的合法權(quán)益?！?/p>

帶著業(yè)主的訴求，《商學(xué)院》記者聯(lián)系上萬科佛山公司的媒體對(duì)接人，對(duì)方表示，正在和政府部門還有業(yè)主溝通中，方案也充分聽取了業(yè)主的訴求，具體最后方案還要等和政府以及業(yè)主的最終溝通結(jié)果，具體時(shí)間還沒確定，有最新的結(jié)果會(huì)第一時(shí)間聯(lián)系到記者。

看著自己花錢買的“公寓”竟變成“辦公室”，有些業(yè)主單方面給對(duì)方發(fā)了商品房解除通知書。那么這些業(yè)主們可以“退房”嗎？

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)研究員、法律服務(wù)委員會(huì)主任陳亮指出，假如在簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)購買的房子是辦公室，那交付的時(shí)候也要按照辦公室用途交付，否則這就是貨不對(duì)板。如果開發(fā)商明知道不能夠交付符合合同約定的房屋，而采用虛構(gòu)事實(shí)，隱瞞真相等等，導(dǎo)致消費(fèi)者簽訂這個(gè)合同，并且支付一定的費(fèi)用，那么到后面消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，這可能就存在著開發(fā)商的一種欺詐。

如果是存在這種情況，消費(fèi)者不但是可以要求解除合同、退房；同時(shí)也可以向市場監(jiān)督管理部門或者房屋管理部門進(jìn)行投訴。

目前，《商學(xué)院》記者就萬科佛山違規(guī)事件解決方案情況致電佛山市南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局辦公室，對(duì)方回復(fù)說：政府一直有與萬科和業(yè)主進(jìn)行溝通，對(duì)于萬科佛山違規(guī)事件解決方案情況不方便進(jìn)行回應(yīng)。

昔日以“行業(yè)標(biāo)桿”著名的萬科，面對(duì)著近期洶涌地維權(quán)潮流，萬科的“品牌”會(huì)否受到影響？此次，由佛山樓盤引發(fā)的信任危機(jī)，萬科是否會(huì)引起足夠的重視，為萬科“品牌”重塑形象呢？

多地項(xiàng)目遇質(zhì)量投訴維權(quán)陷入信任危機(jī)

作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科被不少購房者視為金字招牌，也長期享受品牌價(jià)值帶來的產(chǎn)品溢價(jià)。昔日以“行業(yè)標(biāo)桿”著名的萬科，如今頻頻因虛假宣傳、偷工減料、質(zhì)量劣質(zhì)，貨不對(duì)極等問題被多個(gè)項(xiàng)目業(yè)主投訴維權(quán)，萬科正遭遇前所未有的信任危機(jī)。

在南京的韓先生找到《商學(xué)院》記者稱：“買房前說是萬科的樓盤，買完告訴我不是萬科的?！笔虑槭琼n先生買的都薈天地，地塊是萬科拿的，后來萬科聯(lián)合其他6家開發(fā)商（包括招商、華發(fā)、碧桂園等）成立了薈合置業(yè)，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。宣傳時(shí)給的消息均是“萬科都薈天地”，然而后來告訴業(yè)主，他們7家內(nèi)部有協(xié)議，不會(huì)冠名任何一家的品牌，從“萬科都薈天地”降級(jí)到“雜牌子都薈天地?！表n先生表示花了萬科的錢，買了雜牌子的房，實(shí)在痛心。

值得一提的是，7月15日～17日，北京市住建委依據(jù)市民投訴和媒體報(bào)道對(duì)昌平區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場進(jìn)行突擊檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬科翡萃家園項(xiàng)目因?yàn)榇嬖凇暗叵聨旆啃麄饔猛九c規(guī)劃用途不符”的問題赫然在列。北京市住建委要求萬科翡萃家園項(xiàng)目撤銷現(xiàn)場不實(shí)宣傳材料、拆除現(xiàn)場戶型模型。

該項(xiàng)目的樣板間地下室曾被精裝成酒窖和影音室，在住建委“撤銷與現(xiàn)場不實(shí)宣傳材料、拆除現(xiàn)場戶型模型”的要求下，目前，項(xiàng)目樣板間已經(jīng)關(guān)閉，對(duì)外宣傳口徑也發(fā)生了變化。

不僅如此，《商學(xué)院》記者翻查資料發(fā)現(xiàn)，萬科的項(xiàng)目質(zhì)量問題不僅在北京出現(xiàn)，廣東、四川成都以及重慶、河北等多區(qū)域都有發(fā)生。

在重慶，萬科金域華庭、萬科御瀾道等數(shù)個(gè)項(xiàng)目也正因裝修質(zhì)量、虛假宣傳等問題被投訴，目前備受關(guān)注的是重慶第一個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目金域華庭，該項(xiàng)目首期3號(hào)樓交房時(shí)，被超過90%的業(yè)主拒絕接收，原因是內(nèi)墻采用新型材料“輕鋼龍骨隔墻”，而使用該材料的戶型中并無按規(guī)范填充隔音棉，造成墻體空心，且墻面滲水至發(fā)霉，存在多處裝修瑕疵。

在廣州，萬科尚城御府簽署“雙合同”，收房時(shí)因衛(wèi)生間漏水、紙質(zhì)天花板等裝修質(zhì)量問題，被業(yè)主拒絕收樓；在河北唐山，近50人去售樓處維權(quán)房屋問題的照片被萬科用作“火爆”看房宣傳照；山東青島，萬科城市之光被曝出購房者要想選房，必須得先買車位；廣西南寧，萬科城被曝出沒買車位的業(yè)主不給進(jìn)小區(qū)，業(yè)主因車位問題掛橫幅維權(quán)。

萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)的頭部企業(yè)，讓消費(fèi)者建立了一定的品牌信任度，為何近期房屋質(zhì)量問題頻發(fā)？某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科出現(xiàn)這樣的問題，說明該企業(yè)過于追求高周轉(zhuǎn)。質(zhì)量問題過去萬科出現(xiàn)得比較少，現(xiàn)在頻頻被點(diǎn)名，與萬科當(dāng)下過于追求業(yè)績和強(qiáng)度較高的銷售模式有關(guān)，這些問題將會(huì)影響到萬科的品牌。佛山萬科金域中心后續(xù)如何解決，各地相關(guān)的質(zhì)量問題萬科能否給出業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)，《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。