淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

孫明明

摘 ?要：自2013年我國(guó)出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開(kāi)始，為了正確落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記要求，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)，加速不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的有效整合，各地陸續(xù)開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測(cè)繪工作。這項(xiàng)工作正是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍系統(tǒng)數(shù)據(jù)的重要來(lái)源，只有特別重視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作，才能確保獲得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這不僅為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利實(shí)施打下良好基礎(chǔ)，更是為了保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪 ?宗地測(cè)繪

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2019）07（a）-0095-02

近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，只有落實(shí)好《物權(quán)法》，以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，才能有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的區(qū)域化共享，形成統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，我們要穩(wěn)妥地、積極地、有序規(guī)范地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作，為確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施的順利，重中之重的任務(wù)就是對(duì)用地進(jìn)行宗地測(cè)量。宗地測(cè)量是指以宗地為基本單位，測(cè)量其土地位置范圍、面積、權(quán)屬界線、界址點(diǎn)、建筑物和其他附屬物、調(diào)查使用期限及土地來(lái)源等而進(jìn)行的地籍測(cè)繪工作，最后，獲得成果數(shù)據(jù)，如宗地圖、界址線、界址點(diǎn)、界址點(diǎn)坐標(biāo)及面積等。由于這些信息直接用于不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證工作，因此具有法律效力，而該項(xiàng)工作是對(duì)政策、技術(shù)和精確度要求都很高的工作。該文從實(shí)際工作的角度，介紹宗地測(cè)繪工作的流程，結(jié)合宗地測(cè)繪、發(fā)證等工作中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，簡(jiǎn)要介紹了一些工作經(jīng)驗(yàn)，及出現(xiàn)的一些問(wèn)題和處理建議。

1 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)，采用內(nèi)業(yè)外業(yè)聯(lián)合核查和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查。通過(guò)調(diào)查權(quán)屬和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址點(diǎn)界址線、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況，形成調(diào)查成果，如報(bào)告、數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等，作為不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證和其他工作的依據(jù)，該項(xiàng)工作應(yīng)遵循明確權(quán)屬、界址清晰和面積準(zhǔn)確等原則。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)登記的前提是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪，調(diào)查所得的成果一旦登記使用，則具有法律效力。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪工作的過(guò)程中，先由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)登記，測(cè)繪單位再通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和測(cè)繪來(lái)核查并確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，在地籍調(diào)查的工作基礎(chǔ)上，采取宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查測(cè)量，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)成果，利用現(xiàn)有底圖作為基礎(chǔ)測(cè)繪的工作底圖，通過(guò)內(nèi)業(yè)外業(yè)核查、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查測(cè)量的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查及測(cè)量等工作，最終生成調(diào)查成果，如數(shù)據(jù)、圖件及表冊(cè)等資料。這是為不動(dòng)產(chǎn)的登記和發(fā)證提供重要技術(shù)支持的工作。

2 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作開(kāi)展的想法

2.1 技術(shù)路線

在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，以宗地為根本，利用現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查成果，利用統(tǒng)一坐標(biāo)系的城市地籍圖（或城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)）、農(nóng)村宅基地地籍圖和大比例尺地形圖等作為工作的基礎(chǔ)底圖，通過(guò)內(nèi)業(yè)查找用地來(lái)源、用地性質(zhì)、用地批復(fù)文件、鄰宗地檔案等資料，通過(guò)內(nèi)業(yè)初審與外業(yè)測(cè)繪相配合的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測(cè)繪工作。

2.2 工作流程

2.2.1 調(diào)查前的準(zhǔn)備

內(nèi)業(yè)收集宗地現(xiàn)有檔案資料（如土地登記、查封、抵押、權(quán)源、控制點(diǎn)坐標(biāo)、界址點(diǎn)坐標(biāo)、界址線等），通過(guò)整理并分析，核查是否有鄰宗地，并收集鄰宗地的檔案資料;根據(jù)檔案及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，制定工作計(jì)劃，提前向土地使用者及鄰宗地發(fā)放《指界通知書(shū)》;尋找控制點(diǎn)，并找出測(cè)繪用的地籍底圖。

2.2.2 ?權(quán)籍調(diào)查

權(quán)籍調(diào)查主要包括：調(diào)查與核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況;核清界址等狀況;地籍調(diào)查員和測(cè)量員、本宗地權(quán)利人及鄰宗地權(quán)利人共同到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指界。由本宗地權(quán)利人確認(rèn)其宗地的具體位置及范圍，地籍調(diào)查員指界，并確定界址點(diǎn)及界址線，測(cè)量員則現(xiàn)場(chǎng)對(duì)地籍要素進(jìn)行外業(yè)測(cè)量，例如用地范圍、四至、用地面積、界址點(diǎn)線及建筑物等，并繪制宗地草圖。如有爭(zhēng)議，要在現(xiàn)場(chǎng)共同商議并確定解決;詳細(xì)填寫(xiě)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》的內(nèi)容，最好對(duì)爭(zhēng)議處現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片存檔。

2.2.3 ?不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪（地籍、房產(chǎn)）

外業(yè)：控制測(cè)量;界址點(diǎn)、界址線測(cè)繪;本宗地及鄰宗地、房屋的測(cè)繪;面積計(jì)算;撰寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖;輸入標(biāo)注宗地屬性、相鄰宗地屬性及信息;繪制房屋自然幢圖;錄入自然幢屬性;宗地、房產(chǎn)面積計(jì)算。

2.2.4 ?質(zhì)檢入庫(kù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的成果包括文本、圖件和表格等成果。首先，測(cè)繪單位要對(duì)自己的測(cè)繪成果在本單位的成果庫(kù)里進(jìn)行初步審核，合格后交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行再次審核，進(jìn)行拓?fù)浜瓦壿嫏z查，成果合格后才能入庫(kù)。

2.2.5 ?成果歸檔

調(diào)查成果以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范的要求，進(jìn)行分類(lèi)整理和存檔，調(diào)查測(cè)繪期間的紙質(zhì)資料與電子數(shù)據(jù)也要進(jìn)行分類(lèi)歸檔。

3 ?宗地測(cè)繪時(shí)要重點(diǎn)注意的事項(xiàng)

（1）基本原則：確認(rèn)權(quán)屬來(lái)源的合法性、四至及邊界清晰明確、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議。

（2）測(cè)繪工作范圍應(yīng)為該宗地權(quán)屬界線外30～50m的范圍，并同時(shí)調(diào)查清楚相鄰宗地的權(quán)屬界址線等情況，避免跟本宗地權(quán)屬界線產(chǎn)生疊壓或有空隙的情況。

（3）界址點(diǎn)誤差超限，界址線權(quán)屬的確定。在這種情況下，首先要核查確認(rèn)界址線所在地物是否有變化，如果沒(méi)有變化，保持原始權(quán)屬界線不變;如果有變化，要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，如果復(fù)核并確認(rèn)當(dāng)前測(cè)量數(shù)據(jù)正確無(wú)誤、地物也未發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)地物的實(shí)際情況調(diào)整界址線，調(diào)整后的用地界線的面積數(shù)，應(yīng)盡量跟原來(lái)的保持一致。對(duì)于有變化的界線，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)要求本宗地和鄰宗地權(quán)利人共同對(duì)界址線進(jìn)行確認(rèn)并指界蓋章，并在確認(rèn)正確后使用。

（4）房屋的材質(zhì)及樓層數(shù)應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)核查清楚。城區(qū)內(nèi)的街道和小巷通常都有路名，要仔細(xì)核對(duì)，并在宗地圖上加以標(biāo)注。宗地四周的鄰宗地用地名稱(chēng)也要核實(shí)清楚，驗(yàn)證后在宗地圖上加以標(biāo)注。

4 ?結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪是一項(xiàng)非常重要的工作，由于其自身的特色性，提供高質(zhì)量、正確的成果將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和其他工作產(chǎn)生非常重要的作用。為了更好地促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展，有必要建立涉及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪制度體系，這是一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作中，只有使用先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和先進(jìn)的制圖軟件，制定合理有序的工作流程，才能使測(cè)繪工作符合實(shí)際需要，既能有效地滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，提供高質(zhì)量的技術(shù)成果，又能為社會(huì)提供更加高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 黨春麗，劉華軍.新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪問(wèn)題探討[J].科技創(chuàng)新與生產(chǎn)力，2018（12）：48-49，53.

[2] 陳傳宏.新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的應(yīng)用與研究[J].資源信息與工程，2018，33（5）：108-109.

[3] 尹懷鋒，周琳.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作開(kāi)展流程探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（21）：40.