房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究

林華富

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷的加大，房地產(chǎn)行業(yè)做為目前社會(huì)發(fā)展中的熱門行業(yè)，它的發(fā)展受到了國(guó)家的極大重視。為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，國(guó)家提出了各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)的土地增值稅，而房地產(chǎn)企業(yè)為了減少增值稅，會(huì)提前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。本文就主要分析了納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的重要意義，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅的籌劃方式進(jìn)行了具體的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃方式

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，以及國(guó)家對(duì)社會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種包括土地的增值稅，該增值稅實(shí)施的是為四級(jí)百分之三十至百分之六十的超率累進(jìn)稅率。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力是比較強(qiáng)的，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多的不良現(xiàn)象，很多有錢人會(huì)為了個(gè)人利益一次性購(gòu)買多套房屋，囤起來(lái)，也有的會(huì)故意將房?jī)r(jià)炒高，這些行為都會(huì)導(dǎo)致普通人民沒(méi)有合適的房屋居住或是由于房?jī)r(jià)過(guò)高買不起房子的現(xiàn)象。而征收土地增值稅在很大程度上遏制了房地產(chǎn)囤地炒地的不良行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加符合國(guó)家的意愿和市場(chǎng)的需求，能夠使得房屋被科學(xué)合理的分配。同樣增值稅的出現(xiàn)會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支出增多，所以企業(yè)會(huì)為了公司自身的利益，在開展工作的同時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅的納稅進(jìn)行籌劃。本文就通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義的探討，進(jìn)一步展開了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法的研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

近年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中免不了要受到國(guó)家政策的限制，在政策的限制之下，企業(yè)的發(fā)展才能更加的合理規(guī)范，更加適應(yīng)時(shí)代的需求。土地增值稅的出現(xiàn)就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一種行為規(guī)范，會(huì)使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益受到影響，而土地增值稅納稅的籌劃能幫助企業(yè)減少稅收，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅實(shí)施的稅率是為四級(jí)百分之三十至百分之六十的超率累進(jìn)稅率，所以如果房地產(chǎn)的銷售增值率越來(lái)越高，那么該企業(yè)需要上繳的土地增值稅也會(huì)越來(lái)越多。

土地增值稅的政策出臺(tái)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的稅收增多，為了減少稅收，平衡企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)就會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的土地增值稅納稅籌劃，這是當(dāng)前社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)的一種發(fā)展趨勢(shì)，這種趨勢(shì)能夠在很大程度上限制房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地、代售等的不良行為，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加趨于良性化，房地產(chǎn)企業(yè)的分配更加合理化。房地產(chǎn)土地增值稅納稅的籌劃工作不僅會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)受到影響，其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)受到影響，一些建筑、裝修公司會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而減少投資，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。土地增值稅的主要應(yīng)用對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)為了減少土地增值稅，會(huì)在企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目開展的同時(shí)對(duì)土地增值稅的稅收進(jìn)行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，制定合理的房?jī)r(jià)，多開發(fā)一些適合普通市民居住的房屋，這樣不僅能夠滿足普通居民的居住要求，同時(shí)也能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

（一）合理的利用稅收政策

1.普通的住宅稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅實(shí)施的是四級(jí)超率累進(jìn)的稅率，該稅率存在著極其明顯的稅率跳躍極限點(diǎn)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)在房?jī)r(jià)較高的住宅和普通住宅之間的土地增值稅差異較大，房地產(chǎn)的銷售增值率越高，所對(duì)應(yīng)的土地增值稅就會(huì)越大，而相對(duì)來(lái)說(shuō)普通住宅的增值率較低，所對(duì)應(yīng)的土地增值稅就會(huì)比較低，而且普通住宅的增值率要是低于百分之二十就會(huì)有免收增值稅的優(yōu)惠政策。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可多開發(fā)一些普通住宅，并且盡量將房屋的增值率保持在百分之二十以下，但是不能過(guò)低，稍微低于就行，這樣便會(huì)減少企業(yè)的土地增值稅，使得企業(yè)利潤(rùn)達(dá)到最大化。

2.學(xué)會(huì)合理利用清算時(shí)間籌劃

我國(guó)的房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行的是預(yù)先繳費(fèi)后清算的方式，所以，房地產(chǎn)行業(yè)要學(xué)會(huì)合理的利用清算時(shí)間來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃。企業(yè)需要根據(jù)土地增值稅的政策要求在企業(yè)的實(shí)際征收金額和清算后的稅收金額中找出相對(duì)等的平衡點(diǎn)，通過(guò)將土地增值率與平衡點(diǎn)的比較，提出下一步的改進(jìn)策略。房地產(chǎn)在工作中要盡快的做好清算，加快資金的回籠，降低項(xiàng)目成本，減少營(yíng)業(yè)支出，盡可能的減少企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算工作中務(wù)必要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況來(lái)進(jìn)行計(jì)算，并根據(jù)社會(huì)發(fā)展局勢(shì)的變化，不斷的做出調(diào)整和完善，以確保結(jié)算結(jié)果的真實(shí)性和可用性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在清算時(shí)間進(jìn)行計(jì)算時(shí)必須要制定嚴(yán)格的體系，并且為了保障計(jì)算的完整性，在計(jì)算最后必須要取得結(jié)算發(fā)票。

（二）通過(guò)費(fèi)用的轉(zhuǎn)移來(lái)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程是比較久遠(yuǎn)的，多年來(lái)深受國(guó)家社會(huì)的重視，它的規(guī)模較大，人員較多，內(nèi)部的財(cái)務(wù)進(jìn)出更是比較復(fù)雜的。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及開發(fā)項(xiàng)目中的間接費(fèi)用等財(cái)政支出，但是到目前為止這部分的費(fèi)用還沒(méi)有得到合理的分配，他們相互交叉，難以區(qū)分，對(duì)企業(yè)的財(cái)政造成了一定影響。所以企業(yè)要學(xué)會(huì)將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)移到開發(fā)項(xiàng)目中，發(fā)揮其真正的效用，并在轉(zhuǎn)移過(guò)程中，要有合理的轉(zhuǎn)移依據(jù)，不能僅僅為了減少稅收就違反法律法規(guī)，這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理的增加扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行籌劃

根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的某些項(xiàng)目是可以在繳納土地增值稅的過(guò)程中扣除部分資金的，但是法律規(guī)定，在扣除時(shí)企業(yè)必須要拿出相應(yīng)的發(fā)票或是證明來(lái)保障，否則稅收部門是不能進(jìn)行扣除的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須要考慮普通人民的消費(fèi)模式，要盡可能的滿足他們的需求，同時(shí)還要保證住宅房?jī)?nèi)部設(shè)備的質(zhì)量，合理的利用成本，而且在開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行結(jié)算時(shí)務(wù)必要獲得成本發(fā)票，如果付費(fèi)了沒(méi)有獲取發(fā)票，項(xiàng)目資金將不能被扣除，同時(shí)在獲得發(fā)票的時(shí)候?qū)Πl(fā)票的內(nèi)容進(jìn)行檢查，如果發(fā)票上的備注欄標(biāo)注不明確，也是不能被歸入土地增值稅扣除的項(xiàng)目資金中的。所以企業(yè)在進(jìn)行結(jié)算時(shí)要盡可能的獲取發(fā)票，并對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行檢查，確保在土地增值稅中可扣除項(xiàng)目資金。

（四）關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃

拆遷補(bǔ)償是房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題，通常房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償會(huì)有三種方式，第一種是就地安置，將拆遷戶安置在就近的房屋內(nèi);第二種是異地安置，為拆遷戶在其他地方找一套房屋;第三種就是支付給拆遷戶相應(yīng)的金額，讓拆遷戶自行尋找可安置的房屋。前兩種方法與企業(yè)的財(cái)政支出關(guān)聯(lián)不大，重要的是最后一種用貨幣金額來(lái)補(bǔ)償拆遷戶的方式，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行賠償時(shí)要按照目前的市場(chǎng)報(bào)價(jià)來(lái)給予相應(yīng)的賠償，不能再按拆遷戶買房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算。同時(shí)，在進(jìn)行賠償時(shí)要將該項(xiàng)資金記入該項(xiàng)目發(fā)展的成本之內(nèi)，不僅如此，在支付給拆遷戶補(bǔ)償款之外，要將雙方之間簽訂的合同和拆遷戶的花名冊(cè)進(jìn)行一一對(duì)應(yīng)，還要向拆遷戶討要相應(yīng)的收據(jù)，確保在繳納土地增值稅的時(shí)候可以根據(jù)這些憑證扣除相應(yīng)資金。

（五）會(huì)計(jì)核算方法的選擇籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某一項(xiàng)目的時(shí)候都會(huì)對(duì)成本和費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的核算并且會(huì)進(jìn)行多次確認(rèn)，企業(yè)需要通過(guò)這些財(cái)務(wù)計(jì)算來(lái)增加土地增值稅中的扣除金額。比如，企業(yè)在開展工作時(shí)可以通過(guò)一些加速折舊的辦法來(lái)計(jì)提折舊，再根據(jù)土地增值稅的政策內(nèi)容適當(dāng)?shù)奶岣咭恍┏杀鞠?，減少財(cái)政支出，進(jìn)而為企業(yè)提高增值稅中的扣除金額。

三、總結(jié)語(yǔ)

總之，在當(dāng)前的社會(huì)背景下，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)稅務(wù)中占有較大的比重，它的稅率較高，容易加中企業(yè)的稅收，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)政造成影響，面對(duì)這樣的企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，土地增值稅的納稅籌劃就顯得格外重要。土地增值稅的籌劃會(huì)幫助企業(yè)有效的降低土地增值稅，減少一些不必要的財(cái)政支出，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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