房地產(chǎn)營(yíng)改增關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn)分析

陳芙蓉

摘要：自 2016 年 5 月 1 日起，中國(guó)將全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，全面“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作已推行了數(shù)月，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”帶來(lái)的考驗(yàn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。本文主要采用了數(shù)學(xué)方法、調(diào)查法等系列方法，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)改增的稅務(wù)籌劃、銷(xiāo)售定價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)抵扣、建筑工程掛靠等關(guān)鍵問(wèn)題與相關(guān)挑戰(zhàn)進(jìn)行了分析與闡述，并提出相關(guān)應(yīng)對(duì)方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)改增;關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn)

營(yíng)業(yè)稅和增值稅，是我國(guó)兩大主體稅種。營(yíng)改增在全國(guó)的開(kāi)展，大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：首先，部分行業(yè)。2012年9月1日至2012年12月1日，營(yíng)改增試點(diǎn)由上海市分4批次擴(kuò)大至北京、江蘇、安徽、福建、廣東、天津、浙江、湖北8?。ㄊ校?其次，部分行業(yè)。全國(guó)范圍2013年8月1日，營(yíng)改增試點(diǎn)推向全國(guó)，同時(shí)將廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍;2014年1月1日，鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)在全國(guó)范圍實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn);2014年6月1日，電信業(yè)在全國(guó)范圍實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn);最后，全部行業(yè)。2016 年 3 月，營(yíng)改增在全國(guó)各地鋪開(kāi)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)均納入營(yíng)改增試點(diǎn)。隨著試點(diǎn)的開(kāi)始，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)。同時(shí)，財(cái)稅體制的又一次深入變革，將促使增值稅制度進(jìn)一步的規(guī)范化。

一、房地產(chǎn)營(yíng)改增關(guān)鍵問(wèn)題

（一）簡(jiǎn)易征收的稅務(wù)籌劃

在財(cái)稅[2016]36 號(hào)文件中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以下規(guī)定：對(duì)于老項(xiàng)目，增值稅計(jì)稅方式有選擇權(quán)，這里指的老項(xiàng)目是指在 2016 年 4 月 30 日前開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，其可選擇一般計(jì)稅方式，也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。

（二）銷(xiāo)售定價(jià)問(wèn)題

營(yíng)改增以來(lái)，納稅人身份變了，原繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)變?yōu)樵鲋刀惣{稅企業(yè)。營(yíng)業(yè)稅和增值稅在價(jià)格的關(guān)系上不同，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅，價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅若維持原價(jià)不變，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)總額和凈現(xiàn)金流量都會(huì)受影響。為規(guī)避這些影響，企業(yè)應(yīng)制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)策略。

（三）不動(dòng)產(chǎn)抵扣問(wèn)題

在財(cái)稅[2016]36號(hào)的附件 2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中“（四）進(jìn)項(xiàng)稅額”部分第 1 條明確規(guī)定：選擇一般計(jì)稅方式的試點(diǎn)企業(yè)，在 2016 年 5 月 1 日后，在會(huì)計(jì)上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)以及按照不動(dòng)產(chǎn)方式核算的在建工程，企業(yè)取得相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅可在兩年中進(jìn)行抵扣，抵扣方式是從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，前一年是抵扣比率是 60%，后一年是抵扣比率 40%。不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分2年抵扣的政策，在實(shí)際操作層面上，需要區(qū)分不同情況，進(jìn)一步的明確、細(xì)化。

（四）建筑工程的掛靠問(wèn)題

在改革之前，建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)總包、分包是有區(qū)分對(duì)待的，建筑業(yè)工程是實(shí)行總包、分包方式營(yíng)運(yùn)，并以總包為扣繳義務(wù)人，總承包人在申報(bào)繳納稅金的時(shí)候可以減除分包人的部分;改革之后，對(duì)總包、和分包不再另行區(qū)分，均按同一種方法進(jìn)行征稅，這種方法就是各自銷(xiāo)項(xiàng)稅扣除各自進(jìn)項(xiàng)稅。營(yíng)改增后，總、分包人均為增值稅納稅人，給作為被掛靠的分包企業(yè)造成一定的稅務(wù)影響。

二、房地產(chǎn)營(yíng)改增挑戰(zhàn)及分析

（一）實(shí)務(wù)中可取得專用發(fā)票金額有限

1.在原材料采購(gòu)、供應(yīng)方面，房地產(chǎn)所需材料種類多，供應(yīng)商參差不齊，尤其是建筑所需材料，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，很多供應(yīng)商都沒(méi)有相關(guān)的營(yíng)業(yè)資質(zhì)，一般為個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和小規(guī)模企業(yè)，不能出具正規(guī)增值稅發(fā)票。

2.在 2009 年，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局曾就砂、土、石料等部分貨物如何進(jìn)行計(jì)稅出來(lái)了文件，并下發(fā)了通知。通知指出，關(guān)于自產(chǎn)上述貨物，可按照簡(jiǎn)易計(jì)稅的方式進(jìn)行開(kāi)具增值稅發(fā)票，稅率為 6%。這些自產(chǎn)貨物包括：一是用于生產(chǎn)建筑所需的基礎(chǔ)材料;二是通過(guò)原有砂石等材料進(jìn)行生產(chǎn)加工其他所需材料;三是水資源;四是建筑所需的由水泥等經(jīng)過(guò)一定加工而生產(chǎn)的生產(chǎn)資料。在對(duì)上述產(chǎn)品進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，即使都能獲得增值稅發(fā)票，那么在進(jìn)行納稅時(shí)，也只能按照 6%進(jìn)行抵扣部分稅金。

3.據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)建筑工程中，人工成本約占到兩到三成，這些人員很大一部分來(lái)自社會(huì)群體，其中農(nóng)民工占絕對(duì)主要部分，這些群體所產(chǎn)生的人工費(fèi)，是無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票。

（二）部分企業(yè)難以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收齊專用發(fā)票

由于近來(lái)國(guó)家不斷出臺(tái)各類政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行穩(wěn)步控制，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸由小而散的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閹状蠓科笕盒蹱?zhēng)霸。這些大房企在各個(gè)要素方面都具備極佳的優(yōu)勢(shì)，尤其具有大量的流動(dòng)資金和廣闊的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，可以實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)。多項(xiàng)目運(yùn)作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、由項(xiàng)目公司向公司高級(jí)形態(tài)發(fā)展的必然途徑，其目的和最終結(jié)果就是房開(kāi)企業(yè)獲得高額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這些公司的房產(chǎn)項(xiàng)目較多，分布較廣，各地分公司采購(gòu)的原材料均會(huì)取得專用稅票。這項(xiàng)龐大的工作，在營(yíng)改增的試行摸索階段，想要做好這項(xiàng)工作是極其不易的。

（三）建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加且最終轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商

對(duì)于在建筑行業(yè)推行營(yíng)改增，所有的難點(diǎn)問(wèn)題都集中在增值稅發(fā)票如何能夠獲取上。例如：湖北某家具有特級(jí)建筑資質(zhì)的企業(yè)，在進(jìn)行應(yīng)該營(yíng)改增前，其在 2012 年所上繳的稅額約為四億元。在營(yíng)改增后，按照現(xiàn)有的稅收制度規(guī)定，企業(yè)可以較少納稅近一億七千萬(wàn)元，實(shí)際情況為很多建筑材料在采購(gòu)時(shí)無(wú)法獲得相關(guān)票據(jù)，這部分費(fèi)用無(wú)法與總體稅費(fèi)扣除。這樣一來(lái)，企業(yè)需要繳稅額躍升至七億六千萬(wàn)元。

（四）“舊城改造”居民補(bǔ)償款不能在銷(xiāo)售額中扣除

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許扣除向政府支付的土地價(jià)款。但就棚戶區(qū)改造即老城改造項(xiàng)目而言，其項(xiàng)目銷(xiāo)售額的計(jì)算方式為房屋銷(xiāo)售收入和其他價(jià)外費(fèi)用，這其中還應(yīng)當(dāng)包含拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在銷(xiāo)售額且不得扣除直接支付給被拆遷戶居民的土地補(bǔ)償款，勢(shì)必增加企業(yè)“舊城改造”拆遷成本。

（五）聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目成本逐漸增大

實(shí)行增值稅后，銷(xiāo)項(xiàng)稅額是不含稅工程造價(jià)乘以增值稅稅率，進(jìn)項(xiàng)稅是各類工程建筑成本所取得專用發(fā)票的稅額，進(jìn)項(xiàng)稅與工程建筑成本有密切的聯(lián)系，營(yíng)業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)稅種在本質(zhì)上有較大區(qū)別。當(dāng)一個(gè)工程承包方在進(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作時(shí)，由于其在工程轉(zhuǎn)包、機(jī)械租用、原材料采購(gòu)等方面沒(méi)有取得增值專用發(fā)票，將造成可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅很少及建筑項(xiàng)目整體稅額巨額增加，增加的稅負(fù)成本會(huì)高達(dá) 6%至 11%，超過(guò)總包方的管理費(fèi)率，部分項(xiàng)目甚至超過(guò)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

三、應(yīng)對(duì)方法及結(jié)論

隨著營(yíng)改增的開(kāi)始，營(yíng)業(yè)稅將被增值稅取代，我國(guó)的稅務(wù)體系將更加規(guī)范。為了更好地做下一步的應(yīng)對(duì)工作，應(yīng)從以下幾個(gè)方面開(kāi)展：

1.思想高度重視：企業(yè)全員了解營(yíng)改增政策，提高稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，優(yōu)化稅負(fù)控制流程。

2.前期清理及準(zhǔn)備：（1）2016年04月30日前已匯款客戶須及時(shí)對(duì)賬，按時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）開(kāi)具地稅領(lǐng)用發(fā)票的清理，已收款開(kāi)票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并具紅字發(fā)票。（3）清理存量合同并找出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和找到消除風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

3.做好籌劃安排：（1）根據(jù)業(yè)務(wù)做好適用的政策籌劃安排，對(duì)于已選擇簡(jiǎn)單征收方式的老項(xiàng)目做好備案。（2）在營(yíng)改增稅收政策下，對(duì)業(yè)務(wù)模式進(jìn)行分析，合理控制稅負(fù)。（3）通過(guò)對(duì)合作伙伴的選擇控制稅負(fù)。

4.街接落實(shí)：（1）密切關(guān)注與企業(yè)自身利益相關(guān)的后續(xù)政策補(bǔ)丁。（2）對(duì)新項(xiàng)目公司及時(shí)申請(qǐng)一般納稅人認(rèn)定;（3）確保核算系統(tǒng)與稅務(wù)征管系統(tǒng)期初數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤;（4）確保收到發(fā)票增值稅及時(shí)進(jìn)行抵扣和順利開(kāi)出第一張銷(xiāo)售增值稅專用發(fā)票;（5）確保第一個(gè)月稅務(wù)申報(bào)成功;（6）清理應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，及時(shí)辦理補(bǔ)繳或退稅手續(xù)。

5.協(xié)調(diào)運(yùn)作：（1）協(xié)調(diào)物質(zhì)采購(gòu)和工程招標(biāo)實(shí)施方案;（2）調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)方案;（3）調(diào)整成本估算模型及實(shí)施方案;（4）調(diào)整業(yè)務(wù)控制流程;（5）調(diào)整績(jī)效考核方案。

6.實(shí)現(xiàn)全面風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）修訂內(nèi)控制度和制定《增值稅操作手冊(cè)》;（2）建立稅務(wù)策劃啟動(dòng)、決策及實(shí)施機(jī)制;（3）建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

總之，“營(yíng)改增”是我國(guó)稅制改革的重大變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者、政府管理部門(mén)都產(chǎn)生較大的影響，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其結(jié)果必然受到重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)此，我們應(yīng)該以積極的心態(tài)，冷靜分析學(xué)習(xí)，調(diào)節(jié)“營(yíng)改增”的應(yīng)用選項(xiàng)，利用好稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，全面提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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