淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對策略

蘇明

摘要：我國稅制改革過程中，“營改增”是非常重要的一個環(huán)節(jié)。國家通過不斷調(diào)整稅收政策來深化增值稅改革，推進(jìn)增值稅實(shí)質(zhì)性減稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。稅制改革對企業(yè)有利也有弊，本文站在財務(wù)管理的角度分析“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響及其應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn);會計核算;稅負(fù)

一、引言

我國“營改增”工作從2012年1月1日開始試點(diǎn)，2016年5月1日房地產(chǎn)業(yè)正式納入試點(diǎn)范圍。稅改后根據(jù)各行業(yè)的發(fā)展趨勢，2018年5月1日政府對增值稅稅率進(jìn)行下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)從11%調(diào)整至10%。為深化增值稅改革，2019年4月1日增值稅稅率又有了大幅下調(diào)，其中房地產(chǎn)業(yè)稅率由10%下調(diào)至9%。政府通過不斷地調(diào)整稅收政策來減輕企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)能充分享受到改革紅利;避免重復(fù)征稅，使企業(yè)能更合理地分配資金，緩減資金壓力?！盃I改增”政策對房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會計核算有著一定程度的影響，而會計核算和納稅籌劃又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中為基礎(chǔ)的措施，管理的好壞直接關(guān)系到整個企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提升。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對會計核算的影響

“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，流轉(zhuǎn)稅稅種由營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成了增值稅。其中，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，稅額的計算方法不同。以往的房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算只有在納稅和計提的過程中才進(jìn)行核算，自營業(yè)稅改增值稅的政策落實(shí)后，企業(yè)在很多的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行會計核算。因而“營改增”新政增加了企業(yè)會計核算的工作量，同時也對會計核算人員的專業(yè)能力和技術(shù)水平有了更高的要求。

對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)核算的影響。增值稅轉(zhuǎn)型改革后，2009年1月1日起，企業(yè)外購用于生產(chǎn)經(jīng)營的固定資產(chǎn)可以憑票抵扣進(jìn)項稅，企業(yè)購買不動產(chǎn)按固定資產(chǎn)核算的其進(jìn)項稅自取得之日起分2年進(jìn)行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。自 2019 年 4 月 1 日起，企業(yè)獲得不動產(chǎn)等所進(jìn)行的進(jìn)項稅額抵扣的時間一般不再按照兩年進(jìn)行等額抵扣，沒有進(jìn)行抵扣的進(jìn)項稅額，從2019年4月開始，稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣，這一政策的落實(shí)會引起企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率上升。

對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的影響。在以往的營業(yè)稅體制下，施工單位進(jìn)行納稅的過程中，往往根據(jù)工程造價和工程利潤兩個方面的內(nèi)容來進(jìn)行繳稅，但是“營改增”政策實(shí)施以后，企業(yè)的納稅標(biāo)準(zhǔn)就發(fā)生了變化，需要繳納增值稅的項目，這就涉及到了增值稅抵扣的環(huán)節(jié)，如果在實(shí)際核算時不能獲取增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，就會使企業(yè)的核算成本增加，從而縮小了企業(yè)的盈利空間也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的影響?！盃I改增”政策實(shí)施涉及到增值稅抵扣的問題，項目成本和收入差距越大，企業(yè)所繳納的增值稅的稅額就越多，這與企業(yè)所繳納的稅款成正相關(guān)性。若企業(yè)很多項目沒有取得增值稅專用發(fā)票，就會導(dǎo)致企業(yè)很多項目都無法進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣，在這種情況下，企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)會加重，自身盈利空間也會減少。

對于房地產(chǎn)行業(yè)費(fèi)用核算的影響。自2019年4月1日起，營改增新規(guī)定，企業(yè)購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項稅額可以從銷項稅額中抵扣。企業(yè)未取得增值稅專用發(fā)票，取得增值稅電子普通發(fā)票的，按發(fā)票注明的稅額進(jìn)行抵扣;取得注明身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單的，進(jìn)項稅額=（票價+燃油附加費(fèi)）÷（1+9%）×9%;取得注明身份信息的鐵路車票的，進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%;取得注明身份信息的公路、水路等其他客票的，進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%。房地產(chǎn)企業(yè)從2019年4月1日起，取得的注明身份信息的火車票、汽車票、機(jī)票等都可以進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣，從而使企業(yè)的費(fèi)用減少，利潤增加。

（二）對納稅的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響積極的一面

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地成了可抵扣成本，優(yōu)化了企業(yè)的負(fù)稅結(jié)構(gòu)。在“營改增”的稅收改革中，國家明確指出土地成本可以作為房地產(chǎn)行業(yè)征稅的可抵扣項目，而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，土地出讓金無疑是最重要的成本。有了土地資本作為房地產(chǎn)企業(yè)的可抵扣成本，給房地產(chǎn)行業(yè)減輕了許多增值稅負(fù)擔(dān)。例如，房地產(chǎn)公司A如果將某商品房以1萬元每平的價格銷售，該商品房的實(shí)際成本是5000元每平，國家實(shí)際按照每平米5000元的價格征收增值稅，這只是考慮將土地作為抵扣成本，如果再加上其它抵扣項目，那么房地產(chǎn)A公司的稅負(fù)水平就更低了。

預(yù)繳增值稅稅率的變動改善了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量。在營業(yè)稅稅制的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)繳稅率一直在5%，雖然5%的預(yù)繳稅沒有讓房地產(chǎn)行業(yè)感受到很大的現(xiàn)金流壓力。但是隨著“營改增”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)繳稅率從5%下降到了3%，這令許多房地產(chǎn)公司明顯的感受到了資金壓力的緩解。當(dāng)然，在緩解現(xiàn)金流壓力的同時也給了房地產(chǎn)公司更多的流動資金去投資在更加廣闊的市場，尤其是對于那些同時作業(yè)多個項目的房地產(chǎn)公司而言，其資金鏈的水平越高，其發(fā)展的空間也就越大。

增值稅是價外稅，在商品流通環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的增值的部分才會征稅，“營改增”政策實(shí)施后，有效避免了營業(yè)稅制下重復(fù)征稅的問題。也在一定程度上減輕了企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的實(shí)際利潤。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響消極的一面

“營改增”的改革造成了房地產(chǎn)行業(yè)潛在的成本增加。雖然預(yù)繳增值稅率從5%降低到了3%緩解了房地產(chǎn)公司的稅負(fù)壓力，但是卻提高了建筑行業(yè)的成本。由于房地廠行業(yè)和建筑行業(yè)有密切的關(guān)系，建筑行業(yè)在營改增后，稅負(fù)會出現(xiàn)不同程度的增長，由于稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁，房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本也會相應(yīng)增加?！盃I改增”的實(shí)施雖然能夠優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅收結(jié)構(gòu)，但是從長遠(yuǎn)的角度來看，會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的潛在增長，這是一項非常沉重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

對新政的適應(yīng)性呈現(xiàn)出了企業(yè)間、地區(qū)間的差異性。營業(yè)稅改增值稅的改革措施除了對企業(yè)產(chǎn)生負(fù)稅金額和負(fù)稅結(jié)構(gòu)的影響以外，還對公司的財務(wù)管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)新政對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理有了更高的要求的時候，并不是所有的企業(yè)都能夠適應(yīng)新政的推行。尤其是一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)或者是一些規(guī)模較小，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的提高無疑是對它們的雪上加霜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的策略

（一）核算方式上的注意問題

“營改增”后，在具體的會計核算的內(nèi)容上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了一定的變化，主要是改革前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是按照營業(yè)稅的稅目進(jìn)行稅款的繳納，其相應(yīng)的計算較為簡單。在進(jìn)行具體的會計核算上，也相對較為簡單，更容易被企業(yè)所掌握。在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅主體發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從原來的營業(yè)稅的征稅主體轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼鞫愔黧w，增值稅在進(jìn)行稅款計算過程中，由于需要分別考慮銷售稅額、進(jìn)項稅額和稅款抵扣的問題。在進(jìn)行跨級核算的過程中，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體的會計科目的設(shè)置，并且還需要進(jìn)行一定的輔助科目的設(shè)置，進(jìn)而有利于進(jìn)行會計核算，真實(shí)完整的對企業(yè)的增值稅情況進(jìn)行反映。在進(jìn)行增值稅計算的過程中，還需要進(jìn)行準(zhǔn)確的納稅管理，提高稅款計算的精確度，防止可能出現(xiàn)的稅款計算的錯誤，以及可能發(fā)生的錯繳和漏繳問題發(fā)生。

“營改增”新政實(shí)施以后，會計核算的科目明顯增加，財務(wù)核算更加的復(fù)雜，增值稅專用發(fā)票在使用的過程中也隱藏了許多風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員必須要關(guān)注科目結(jié)構(gòu)的變動，加強(qiáng)對財務(wù)報表的數(shù)據(jù)分析，來降低企業(yè)有可能所遭遇的財務(wù)風(fēng)險概率。

（二）規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理，完善會計核算流程

“營改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，對過去的核算方式進(jìn)行調(diào)整，并且對原材料、工程項目計價以及其它涉及到稅金的項目進(jìn)行明細(xì)化處理，以加強(qiáng)對風(fēng)險的控制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需結(jié)合“營改增”政策參與相關(guān)培訓(xùn)，使企業(yè)能夠充分的適應(yīng)新政給企業(yè)所帶來的影響和變化，只有企業(yè)財務(wù)人員不斷的學(xué)習(xí)和完善自身的專業(yè)知識，學(xué)習(xí)相應(yīng)的法律常識以及“營改增”新政，轉(zhuǎn)變以往的陳舊思想，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)來提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，這樣才能提高工作效率，促進(jìn)房地產(chǎn)會計核算工作的準(zhǔn)確性。迎合營改增新政規(guī)范企業(yè)的預(yù)算、決算，整理項目融資和開發(fā)成本，有效減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（三）加強(qiáng)稅收籌劃管理

在營業(yè)稅改增值稅的過程中，房地產(chǎn)公司需要通過提升稅務(wù)管理意識來提高企業(yè)的預(yù)算、核算水平，尤其是要加強(qiáng)企業(yè)的稅收籌劃意識。在傳統(tǒng)的營業(yè)稅稅收體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算非常的簡單明了。但是隨著營業(yè)稅改增值稅的政策推廣，房地產(chǎn)企業(yè)很難確定哪種材料應(yīng)該用于哪種專用的增值稅發(fā)票。因而房地產(chǎn)企業(yè)的收益情況就加大了不確定性，這種不確定性也提高了公司財務(wù)管理的難度。企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，有針對性的采取措施，做好合理的稅收籌劃工作。因此，企業(yè)財務(wù)管理水平必須優(yōu)化升級，尤其是那些處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下端的小企業(yè)，會真真切切的體會到“營改增”新政給企業(yè)帶來的“陣痛”。

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