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    房地產(chǎn)公司精細(xì)化管理及成本控制研究

    2019-09-17 03:38:02亓秀亮
    時(shí)代經(jīng)貿(mào) 2019年25期
    關(guān)鍵詞:樓盤策劃精細(xì)化

    亓秀亮

    我國(guó)自從改革開放以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛、綜合國(guó)力不斷提升,整個(gè)國(guó)家呈現(xiàn)出一派生機(jī)勃勃的良好局面,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的錘煉與發(fā)展,已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。但是以萬科為龍頭的房地產(chǎn)公司卻面臨了更大的挑戰(zhàn),因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的“泡沫”,同時(shí)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管控也越來越嚴(yán)格,導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)逐漸步入僵局。就拿萬科集團(tuán)的負(fù)債率來說,近年來持續(xù)攀升,甚至超過了百分之八十,說明資金絕大部分來源于債務(wù)。故此需要在各個(gè)環(huán)節(jié)加大對(duì)成本的控制,盡量減少浪費(fèi)資金、增加成本的環(huán)節(jié),在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)既定的前提下將成本控制到最低,確保效益的最大化。

    一、房地產(chǎn)公司精細(xì)化管理策略

    (一)樓盤策劃工作做到精細(xì)化

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正式立項(xiàng)之前,必須進(jìn)行充分的調(diào)研,開展精心的策劃,確保樓盤能夠更加切合周邊居民的實(shí)際情況,保證客戶買得起、住得好。首先需要對(duì)客戶進(jìn)行詳細(xì)分類,將此作為樓盤策劃的基礎(chǔ)。在此過程中需要將樓盤所處的地理位置、周邊社會(huì)情況、人口居住及分布情況、潛在客戶的心理因素等方面進(jìn)行充分的調(diào)研,將客戶劃分成不同的細(xì)分層次,以此確定樓盤的定位。其次需要對(duì)客戶的價(jià)值進(jìn)行定位,主要需要對(duì)客戶的購買響應(yīng)程度、樓盤銷售情況、整體利潤(rùn)把控、樓盤掛售業(yè)績(jī)推動(dòng)等方面進(jìn)行策劃,借此選擇那些價(jià)值最高的客戶,以此設(shè)定樓盤的整體層次。最后需要以最具有價(jià)值的客戶的整體需求為基礎(chǔ),以客戶的個(gè)性需求為導(dǎo)向,來制定企業(yè)的業(yè)務(wù)開展流程,進(jìn)行更具個(gè)性化的銷售。因?yàn)榭蛻舻娜后w是流動(dòng)的,所以對(duì)客戶的調(diào)研和定位也是不斷變化的,企業(yè)需要依據(jù)市場(chǎng)和客戶的變化來及時(shí)調(diào)整整體的策劃方案。

    (二)樓盤設(shè)計(jì)工作做到精細(xì)化

    樓盤設(shè)計(jì)的最優(yōu)化,其核心就是要能夠最大限度節(jié)約成本,同時(shí)能夠給予業(yè)主最為人性化的關(guān)懷,這也成為整個(gè)項(xiàng)目施工的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。將樓盤設(shè)計(jì)工作做到精細(xì)化,就是要對(duì)樓盤所處地塊進(jìn)行選擇,對(duì)樓盤的整體造型進(jìn)行精心設(shè)計(jì),對(duì)建筑風(fēng)格進(jìn)行科學(xué)擇取,對(duì)戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理謀劃,對(duì)建筑細(xì)節(jié)進(jìn)行細(xì)致關(guān)注,這樣確保樓盤的設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化。譬如部分樓盤地處黃金地段,但是在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒有過多考慮到樓盤周邊的生態(tài)環(huán)境以及人文環(huán)境的和諧相處,導(dǎo)致樓盤的價(jià)值大大降低。再如某些樓盤中對(duì)于空間的設(shè)計(jì)不是十分合理,部分空間被浪費(fèi),部分設(shè)施設(shè)置但是不能發(fā)揮真正效用,卻讓客戶白白花費(fèi)了大量資金,后期的維護(hù)、維修費(fèi)用也居高不下。故此在樓盤的設(shè)計(jì)階段將工作做到細(xì)致化,可以保證整個(gè)樓盤的錦上添花、精益求精。

    (三)施工管理工作做到精細(xì)化

    施工質(zhì)量是整個(gè)樓盤的生命線,杜絕質(zhì)量問題是房地產(chǎn)公司賴以生存的生命線。為了將施工質(zhì)量做到精細(xì)化,首先需要保證建材的質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),能夠符合施工的需求。房地產(chǎn)公司需要把打造高品質(zhì)的樓盤作為發(fā)展的目標(biāo),嚴(yán)格把控建材關(guān)。譬如選擇墻體材料,就可以使用蒸壓輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊,免去了做保溫的工序,這樣不僅成本低,同時(shí)還能取得良好的施工效果,故此選材對(duì)于施工過程和施工質(zhì)量來說至關(guān)重要。其次還需要保證建筑工藝精優(yōu)、建筑質(zhì)量突出。對(duì)于樓盤來說,施工質(zhì)量是必須確保的最低紅線,是絕對(duì)不能突破的,房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷追求更高的施工標(biāo)準(zhǔn),打造精品樓盤,打響自己的品牌,讓樓盤成為城市的一道靚麗的風(fēng)景線。

    (四)營(yíng)銷服務(wù)工作做到精細(xì)化

    營(yíng)銷與服務(wù)是將樓盤推廣向市場(chǎng)、讓更多客戶認(rèn)可的必要手段,將營(yíng)銷服務(wù)工作做到精細(xì)化是確??蛻魸M意、提高客戶對(duì)于企業(yè)認(rèn)可度與忠誠度的重要途徑。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)需要精準(zhǔn)了解客戶的需求,對(duì)市場(chǎng)行情及客戶的消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)分析,制定并不斷完善營(yíng)銷服務(wù)規(guī)章制度,加大對(duì)營(yíng)銷人員的培訓(xùn)力度,確保營(yíng)銷人員能夠業(yè)務(wù)熟練、服務(wù)精湛,推動(dòng)樓盤營(yíng)銷工作的順利開展。

    二、房地產(chǎn)公司成本控制研究

    (一)投資策劃階段進(jìn)行成本控制

    在投資策劃階段中,企業(yè)需要詳細(xì)搜集取得地塊的基礎(chǔ)資料,了解周邊環(huán)境,預(yù)測(cè)地塊及周邊未來發(fā)展的趨勢(shì),進(jìn)而制定初步投資規(guī)劃,協(xié)調(diào)好開發(fā)的諸項(xiàng)事宜,并預(yù)先進(jìn)行市場(chǎng)定位,進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算,對(duì)利潤(rùn)的取得方式、取得途徑、取得總量進(jìn)行分析。同時(shí)整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)深度合作,共同為成本控制鋪平道路。例如預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同施工部門、策劃部門等準(zhǔn)確計(jì)算土地的使用成本、工程的整體造價(jià)、投入資金以及管理方面的費(fèi)用等,讓公司決策層能夠?qū)?xiàng)目的成本投入規(guī)模有一個(gè)初步的感知,為投資策劃的準(zhǔn)確制定打好基礎(chǔ)。

    (二)設(shè)計(jì)規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制

    設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)工程投資成本中占據(jù)的比例不是很大,但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的地位是絕不容忽視的,往往能夠?qū)Τ^百分之七十的成本起到?jīng)Q定性作用。設(shè)計(jì)階段會(huì)對(duì)樓盤的戶型、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等進(jìn)行規(guī)劃,因此整個(gè)工程的規(guī)模大小、投資多少、成本結(jié)構(gòu)等就已經(jīng)基本成型了,因此整個(gè)工程的造價(jià)成本也就已經(jīng)基本確定了。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段,房地產(chǎn)公司需要采取招投標(biāo)方式,選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強(qiáng)、成效高的設(shè)計(jì)公司合作。此外還需要將工程主體施工和配套設(shè)施的施工打包一起進(jìn)行招投標(biāo),從招投標(biāo)中的、設(shè)計(jì)工作謀劃開始就進(jìn)行成本的測(cè)算,并將成本控制操作規(guī)范化,便于后期的成本控制工作有序開展。

    (三)施工建設(shè)階段進(jìn)行成本控制

    項(xiàng)目施工質(zhì)量決定著整個(gè)公司的發(fā)展,一旦發(fā)生質(zhì)量問題出現(xiàn)返工,那必將大大增加成本投入,故此強(qiáng)化施工質(zhì)量是控制成本的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)公司需要對(duì)工程承包單位的資質(zhì)進(jìn)行認(rèn)真審查,對(duì)其以往的業(yè)績(jī)與在業(yè)內(nèi)的口碑進(jìn)行綜合考量,同時(shí)還需要深入到承包單位進(jìn)行實(shí)地考查,認(rèn)真選擇承包商。在合同制定過程中要盡量采取具有標(biāo)準(zhǔn)制式的承包合同,盡量減少并彌補(bǔ)合同中的漏洞,簽訂包干合同,明確甲乙雙方的責(zé)任和義務(wù),由律師進(jìn)行評(píng)審,強(qiáng)化合同法律效力,通過此種方法將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確及轉(zhuǎn)移,以嚴(yán)格控制成本。

    (四)工程驗(yàn)收階段進(jìn)行成本控制

    工程竣工之后,需要進(jìn)行驗(yàn)收工作,此時(shí)還需要依照合同、變更交底對(duì)施工單位報(bào)送的施工合同、結(jié)算書等材料進(jìn)行逐一審核,一旦發(fā)現(xiàn)和實(shí)際施工不符的要一律剔除;同時(shí)工程材料核查人員還應(yīng)當(dāng)深入到施工現(xiàn)場(chǎng),在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量之后計(jì)算出工程總量,和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行核對(duì)。這樣核算的結(jié)果才是真正的工程造價(jià)總量,也更能夠保證對(duì)成本的嚴(yán)格控制。

    三、結(jié)語

    總而言之,房地產(chǎn)公司在實(shí)行精細(xì)化管理以及成本控制的過程中,必須要注重實(shí)際、突出實(shí)效,將企業(yè)制定的各項(xiàng)制度、措施不折不扣地切實(shí)執(zhí)行起來,杜絕“雷聲大、雨點(diǎn)小”的現(xiàn)象出現(xiàn),杜絕表面文章、不究深理的行為,務(wù)真務(wù)實(shí),將企業(yè)的管理作出成績(jī),提高企業(yè)的效益,確保企業(yè)在市場(chǎng)上立于不敗之地。

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