我國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究綜述

常強(qiáng)

【摘 要】 城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題涵蓋廣泛，在我看來(lái)包括土地理論問(wèn)題、土地利用效率問(wèn)題、土地市場(chǎng)和土地價(jià)格問(wèn)題等。研究城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，對(duì)于城市土地的可持續(xù)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)繁榮有重要意義，通過(guò)梳理城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究進(jìn)展，以期推動(dòng)更多的學(xué)者投身研究，豐富城市土地經(jīng)濟(jì)的理論和實(shí)踐。

【關(guān)鍵詞】 城市土地 土地價(jià)格 土地集約化利用 土地市場(chǎng)

隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市土地經(jīng)濟(jì)理論已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理科學(xué)的重要內(nèi)容。我們知道，土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題涵蓋廣泛，包括諸如城市土地政策、土地市場(chǎng)、土地供求、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等，但由于篇幅的原因，筆者只對(duì)其中幾個(gè)具有代表性的問(wèn)題（土地價(jià)格、土地集約化利用、土地市場(chǎng)）的研究進(jìn)展進(jìn)行了綜合性的梳理，以期推動(dòng)理論發(fā)展和實(shí)踐進(jìn)步。

一、土地價(jià)格

自上世紀(jì) 80 年代起，學(xué)者們對(duì)城市土地價(jià)格相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了大量的研究，研究范圍相當(dāng)廣泛，并且不斷深入。不同學(xué)者對(duì)土地價(jià)格認(rèn)識(shí)的分歧，實(shí)際上源于對(duì)土地價(jià)值的理解角度不同，代表性的研究有：任克強(qiáng)，田樹(shù)柏（1994）認(rèn)為城市土地價(jià)格是土地租金的構(gòu)成。王蔚（1996）認(rèn)為土地價(jià)格是土地需求和土地供給的均衡。

（一）土地價(jià)格影響因素的定性研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)城市地價(jià)的影響因素進(jìn)行了系統(tǒng)、全面的論述，主要有楊繼瑞（1994）、潘永強(qiáng)（1998）、陳程飛（2006）、王雙超（2010）等。最近幾年代表性的研究有：龍專方、李月娥（2006）從經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、銀行利率、物價(jià)水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、居民收入水平、購(gòu)買力幾個(gè)方面分析了經(jīng)濟(jì)因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響。胡志奇（2007）改進(jìn)了阿蘭索城市地租分布模型，探討適應(yīng)我國(guó)城市地價(jià)分析的競(jìng)標(biāo)租金函數(shù)形態(tài)，認(rèn)為城市化的進(jìn)一步發(fā)展會(huì)使得城市土地用途分布上的表現(xiàn)由單個(gè)城市的單核同心圓模型轉(zhuǎn)變?yōu)檫B片城市的多核同心圓相互作用的模型，對(duì)地價(jià)上漲具有推動(dòng)作用。

（二）土地價(jià)格影響因素的定量研究。對(duì)城市的單獨(dú)研究 周剛?cè)A（2004）以杭州和紹興的居住用地和商務(wù)用地為例，采用線性函數(shù)形式分別建立了對(duì)應(yīng)的特征價(jià)格模型，并對(duì)兩個(gè)城市同一用途土地價(jià)格的不同影響因素進(jìn)行了比較分析。同樣使用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究的還有劉洪彬（2007）和祖明（2008）。李信儒，馬超群（2009）運(yùn)用數(shù)學(xué)模型分析了地價(jià)與容積率之間是非線性關(guān)系，并且以長(zhǎng)沙市二級(jí)商業(yè)用地為樣本，通過(guò)實(shí)證分析驗(yàn)證了這一關(guān)系。金文廣（2008）和劉輝（2010）分別以呼和浩特市和上海市為例，采用主成分分析法對(duì)不同轄區(qū)、同利用類型的土地價(jià)格進(jìn)行了分類研究。于文標(biāo)，杜燕，宋玉麗（2010）使用灰色相關(guān)分析法對(duì)北京市 2002 年到 2006 年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)土地成交價(jià)增長(zhǎng)一方面是由真實(shí)的市場(chǎng)供需狀況決定的，另一方面源于開(kāi)放商競(jìng)買土地時(shí)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。

二、城市土地集約利用

城市土地集約利用主要是研究城市土地開(kāi)發(fā)和利用強(qiáng)度的合理程度，側(cè)重于城市土地利用的挖掘。綜合前人的城市土地集約利用的研究，目前我國(guó)學(xué)者對(duì)于這方面的研究主要有以下幾個(gè)方向：

（一）城市土地集約利用的評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法。對(duì)于土地利用集約度的評(píng)價(jià)，目前我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為由于城市土地利用自身的特殊性，不同城市的自然、經(jīng)濟(jì)條件不一，因而土地利用的節(jié)約程度也不同，因此沒(méi)有一個(gè)“放之四海而皆準(zhǔn)”的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立方面，一般從城市土地集約利用的內(nèi)涵出發(fā)進(jìn)行建立，即根據(jù)土地集約利用的投產(chǎn)關(guān)系與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益來(lái)構(gòu)建。

在宏觀區(qū)域研究中，多數(shù)學(xué)者根據(jù)城市土地集約利用所涉及的投入、產(chǎn)出及效益方面來(lái)構(gòu)建指標(biāo)體系，且普遍關(guān)注土地利用的生態(tài)效益。在中觀層面，地市一級(jí)土地集約利用的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建則更有不同城市的特點(diǎn)，一部分學(xué)者除考慮一般投入、產(chǎn)出及效益方面外，還考慮用地布局的合理性、土地利用的社會(huì)效益、土地結(jié)構(gòu)潛力或土地集約利用的可持續(xù)性。微觀層面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)的指標(biāo)體系中，薛俊菲加入了人口承載力指標(biāo)及指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo)，宋吉濤則加入了土地管理指標(biāo)，劉曉麗則按照建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求來(lái)建立指標(biāo)體系。在指標(biāo)體系權(quán)系數(shù)賦值方面，多數(shù)學(xué)者利用 AHP 模型（ 層次分析法） 或?qū)⑵渑c特爾菲法相結(jié)合確定指標(biāo)權(quán)重，還有部分學(xué)者利用模糊數(shù)學(xué)方法，另有部分學(xué)者則利用信息熵來(lái)為指標(biāo)賦權(quán)重。

（二）城市土地集約利用驅(qū)動(dòng)因素分析。在土地集約利用評(píng)價(jià)之后，不少學(xué)者會(huì)進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情，進(jìn)行一定的驅(qū)動(dòng)因子分析，但目前對(duì)于驅(qū)動(dòng)因子尚未形成系統(tǒng)化的研究。目前大部分學(xué)者認(rèn)為土地集約利用的驅(qū)動(dòng)因子除經(jīng)濟(jì)因素、城市化因素、自然因素之外，還包括政策因素、區(qū)位因素與技術(shù)因素。另有部分研究認(rèn)為城市土地集約利用還受到區(qū)域土地利用規(guī)劃績(jī)效、區(qū)域城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展情況影響。

三、城市土地市場(chǎng)供需機(jī)制

（一）市場(chǎng)供給角度研究市場(chǎng)供需機(jī)制。出讓方式和市場(chǎng)供給：在土地市場(chǎng)運(yùn)作中，出讓方式不同，市場(chǎng)遵循的供需機(jī)制也是不一樣的。嚴(yán)金海（2006）認(rèn)為，土地的協(xié)議出讓政府壟斷了土地供給，但因?yàn)榻灰讜r(shí)只存在一個(gè)需求者，因而可看作是一種雙邊壟斷市場(chǎng)，協(xié)議地價(jià)的高低取決于雙方的動(dòng)機(jī)和討價(jià)還價(jià)的能力。肖宇寧（2006）著重從供給方面進(jìn)行闡述，他認(rèn)為由于土地一級(jí)市場(chǎng)增量土地供給方式具有多樣性、存量土地供應(yīng)存在分散性，造成了城市土地市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范現(xiàn)象，由此也影響到土地市場(chǎng)供需機(jī)制的運(yùn)作。對(duì)征地過(guò)程中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，高山平（2005）提出了在農(nóng)用地入市過(guò)程中，對(duì)新征用土地的市場(chǎng)應(yīng)該實(shí)行“供需對(duì)接”的觀點(diǎn)，即在保障農(nóng)民的流轉(zhuǎn)權(quán)得到保障的前提下，讓農(nóng)戶與土地需求者面對(duì)面商談土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格等問(wèn)題

出讓范圍和市場(chǎng)供給：在新農(nóng)村問(wèn)題引起全社會(huì)廣泛關(guān)注前，人們普遍把土地市場(chǎng)出讓客體界定為城市經(jīng)營(yíng)性用地。喬榮鋒和高進(jìn)云等（2005）認(rèn)為城市里出讓土地供應(yīng)的來(lái)源主要是城市土地的存量和儲(chǔ)備量。他們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)只牽涉土地存量和儲(chǔ)備量的供地模型，認(rèn)為在平衡的供地模型下，隨著供地時(shí)期的推移，城市土地存量和儲(chǔ)備量受初期土地存量和儲(chǔ)備量的影響而發(fā)生的變動(dòng)幅度越來(lái)越小，同時(shí)土地供給量將主要由征地水平?jīng)Q定;反之，初期變量引起的波動(dòng)越來(lái)越大，從而會(huì)影響供需平衡。對(duì)城市里供地的范圍叢屹（1999）也進(jìn)行了研究，他認(rèn)為城市存量土地并沒(méi)能進(jìn)入市場(chǎng)流通，造成了城市土地市場(chǎng)需求只能靠大量征用城市周圍農(nóng)村土地（耕地）來(lái)滿足的現(xiàn)狀，一定程度上導(dǎo)致了城市土地供需不平衡，促使城市地價(jià)的攀升

（二）市場(chǎng)需求角度研究市場(chǎng)供需機(jī)制。從工業(yè)及零售產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，謝忠鏢和鄒發(fā)英（2005）提出促使零售業(yè)用地的市場(chǎng)供需平衡得以實(shí)現(xiàn)的途徑是“以需定供”。他們指出市場(chǎng)供需平衡包括總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡兩個(gè)方面。因?yàn)橛绊懣偭科胶獾囊蛩睾芏啵粤闶凵虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)中的供給和需求總是從一個(gè)均衡點(diǎn)到另一個(gè)均衡點(diǎn);土地結(jié)構(gòu)均衡是通過(guò)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)的。他們根據(jù)因素和均衡之間的關(guān)系建立模型，用指標(biāo)具體說(shuō)明結(jié)構(gòu)均衡的狀態(tài)，提出了控制市場(chǎng)供給的途徑。

從土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究的成果大多都肯定了招拍掛出讓方式在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的積極作用。例如劉紅瑛和吳淑蓮（2006）認(rèn)為土地市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷性是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響、信息不對(duì)稱以及土地產(chǎn)權(quán)不明決定的。因此要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然要對(duì)土地需求量進(jìn)行分析測(cè)定，先期做出土地供應(yīng)計(jì)劃。此外，房地產(chǎn)用地供應(yīng)必須走市場(chǎng)化道路，以避免土地市場(chǎng)持續(xù)混亂，不平等交易甚至尋租行為。

四、總結(jié)及未來(lái)研究的方向

綜上所述，我國(guó)學(xué)者對(duì)土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究涉及多個(gè)方面，并取得了一定進(jìn)展，本文主要總結(jié)了土地價(jià)格影響因素、土地集約化利用評(píng)價(jià)體系、土地市場(chǎng)供求的相關(guān)研究。在這些領(lǐng)域還有很多問(wèn)題值得深入研究，如在土地價(jià)格中對(duì)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的區(qū)分研究、商業(yè)和工業(yè)用地價(jià)格影響因素的實(shí)證研究、引入空間特征考慮后出現(xiàn)的空間自相關(guān)問(wèn)題等。

今后對(duì)城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究，理論和實(shí)踐上都應(yīng)該注意聯(lián)系我國(guó)具體國(guó)情和土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，不能照搬西方的理論和方法。應(yīng)該針對(duì)我國(guó)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)形進(jìn)行深入分析，形成完整統(tǒng)一的理論體系，以指導(dǎo)實(shí)際工作。同時(shí)注意與其他學(xué)科結(jié)合，借鑒城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)相關(guān)的研究方法，對(duì)土地經(jīng)濟(jì)性影響因素進(jìn)行綜合性、系統(tǒng)性的研究，為城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)管理提供參考依據(jù)。

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